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1、物業工程管理物業工程管理 品質部品質部-*-* 二二一二年三月一二年三月物業設備管理基礎物業設備管理基礎一、物業設備管理的意義和目標一、物業設備管理的意義和目標1 1物物業業設設備備概概述述 * *什么是物業設備設施呢？ 物業設備既包括室內設備，也包括物業紅線內的室外設備與設施系統，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業設備的主體，是物業全方位管理與服務的有機組成部分。u作為現代物業，無論是住宅、商業，還是寫字樓、工業廠房或其他不同的物業類型，物業設備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒2、適、更安全的物質保證。只有這些設備、設施正常運作，物業的功能和作用才能夠得以實現。2 2、物業設備管理的意義、物業設備管理的意義 物業設備管理的基本內容包括管理和服務兩個方面，也就物業設備管理的基本內容包括管理和服務兩個方面，也就是說，需要做好物業設備的管理、運行、維修和保養等方是說，需要做好物業設備的管理、運行、維修和保養等方面的工作。面的工作。* *管理、使用好物業設備、設施有以下幾個方面的意義：管理、使用好物業設備、設施有以下幾個方面的意義： 物業設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有力保障。 物業設備管理是實現物業高效率發揮使用功能，促進物業3、與設備現代化、規范化的強有力手段。 物業設備管理是提高現有設使用壽命，節約資金投入，保障設備安全運行的保證。備、設施性能與完好率，延長設備 物業設備管理是城市文明建設和發展的需要，對文明衛生、環境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。 物業設備管理能強化物業管理企業的基礎建設。3 3、物業設備管理的目標、物業設備管理的目標 物業設備在整個物業內處于非常重要的地位。它是物業運作的物質和技術基礎。* * 用好、管好、維護檢修好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，是物業設備管理的根本目標。* * 衡量物業設備管理質量的兩個指標： A設備有效利用率，； B設備的完好率，；物業設備是否完好的標準4、是什么呢？物業設備是否完好的標準是什么呢？零部件完整齊全；設備運轉正常；設備技術資料及運轉記錄齊全；設備整潔，無跑、冒、滴、漏現象；防凍、保溫、防腐等措施完整有效二、物業設備管理的內容二、物業設備管理的內容物物業業設設備備基基礎礎資資料料的的管管理理物物業業設設備備運運行行管管理理物物業業設設備備維維修修管管理理物物業業設設備備更更新新改改造造管管理理備備品品配配件件管管理理固固定定資資產產（設設備備）管管理理和和工工程程資資料料的的管管理理等等 1 1、物業設備基礎資料的管理、物業設備基礎資料的管理 物業設備基礎資料主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例5、規程、標準等強制性文件。（1）設備原始檔案包括： 設備清單或裝箱單 設備發票 產品質量合格證明書 開箱驗收報告 產品技術資料 安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告 （2）設備技術資料包括： 設備卡片 設備臺賬 設備技術登錄簿 竣工圖 系統資料（3）政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件2 2、物業設備運行管理、物業設備運行管理 物業設備的運行管理實際上包括了物業設備技術運行管理和物業設備經濟運行管理兩部分。一是 設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態 針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規程。 對操作人員進行專業的培訓教育。對政府規定的某些需持證上崗的工種，必6、須嚴格要求持證才能上崗。 加強維護保養工作。 設備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。 對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態下的監測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。 對事故的處理要嚴格執行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。二是 從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經濟。 設備的經濟運行管理，可從以下幾個方面進行： （1）初期投資費用管理 在購置設備時，應綜合考慮以下因素： 設備的技術7、性能參數必須滿足使用要求，并注意考慮到發展的需要。 設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環境的要求。 設備的價格及運行時能源的耗用情況。 設備的壽命。 設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。 注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備（2）運行成本管理 能源消耗的經濟核算。 操作人員的配置 維修費用的管理 3、物業設備維修管理 設備在使用過程中會發生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。（1）維護保養方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進8、行強制保養。（2 2）維護保養工作的實施）維護保養工作的實施維護保養工作主要分日常維護保養和定期維護保養兩種。 日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規程操作設備，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。 定期維護保養工作是以操作人員為主、檢修人員協助進行的。它是有計劃地將設備停止運行而進行的維護保養。 定期維保應做好以下工作： 徹底內外清掃、擦洗、疏通； 檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙； 檢查安全裝置； 檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣9、線路和自動控制的元器件的動作是否正常。（3 3）設備的巡檢）設備的巡檢 設備的巡檢就是對設備有針對性的檢查。設備巡檢時特殊情況可以停機檢查，也可以隨機檢查。設備的巡檢包括日常巡檢及計劃巡檢。設備的日常巡檢由操作人員隨機檢查。日常巡檢內容主要包括：運行狀況及參數；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經常清洗更換的部件；在運行中經常要求調整的部位；在運行中經常出現不正常現象的部位。 設備的計劃巡檢設備的計劃巡檢一般以專業維修人員為主，操作人員協助進行，計劃檢修內容主要有： 記錄設備的磨損情況，發現其他異常情況； 更換零部件； 確定修理的部位、部件及修理時間； 安排檢修計劃。(4) (4) 10、物業設備的計劃檢修物業設備的計劃檢修對在用設備，根據運行規律及計劃巡檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修實行計劃檢修，可以在設備發生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。 (5) (5) 計劃檢修和維護保養的關系計劃檢修和維護保養的關系設備管理應建立“維護保養為主，計劃檢修為輔”的原則。 4 4、物業設備更新改造管理、物業設備更新改造管理 在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣目的的，一般就不采用設備更新的方式。5 5、備品配件的管理、備品配件的管理11、運轉類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。 需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。備品配件管理工作的目的是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉。6 6、固定資產（設備）管理、固定資產（設備）管理固定資產是指使用年限在一年以上，單位價值在規定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態的資產，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等 。不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產管理。固定12、資產管理應考慮的幾個問題：固定資產管理應考慮的幾個問題：固定資產（設備）的利用程度：利用率和生產率兩個指標 。設備折舊：參考同類，根據設備情況以及技術進步程度。設備的報廢固定資產的管理要求：q1、保證其完整無缺。q2、提高其完程度和利用效果。q3、正確核定其需用量q4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。q5、進行其投資預測。7 7、工程資料的管理、工程資料的管理資料管理的目的和意義物業工程資料的分類目錄q 竣工驗收資料q 設備管理資料q 二次裝修設備改造變更資料工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦檔案管理兩大類。工程資料管理的要求： 歸檔：要求和時間 保管：嚴格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）;每年年底一次特別清理。設備管理科學化設備管理科學化采用計算機輔助管理。采用設備狀況監測和故障診斷技術實行預防性維修方式。設備維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術。逐步實行全員化，社會化，規范化的方向努力。 同事們：同事們： 讓我們共同努力把我們的設施設備管理讓我們共同努力把我們的設施設備管理到最佳狀態到最佳狀態 謝謝！