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1、物業(yè)工程管理物業(yè)工程管理 品質(zhì)部品質(zhì)部-*-* 二二一二年三月一二年三月物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標1 1物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備概概述述 * *什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？ 物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃氣供應(yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。u作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒2、適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。2 2、物業(yè)設(shè)備管理的意義、物業(yè)設(shè)備管理的意義 物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個方面，也就物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。面的工作。* *管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義：管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義： 物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。 物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)3、與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。 物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備 物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護航的作用。 物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。3 3、物業(yè)設(shè)備管理的目標、物業(yè)設(shè)備管理的目標 物業(yè)設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。* * 用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標。* * 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標： A設(shè)備有效利用率，； B設(shè)備的完好率，；物業(yè)設(shè)備是否完好的標準4、是什么呢？物業(yè)設(shè)備是否完好的標準是什么呢？零部件完整齊全；設(shè)備運轉(zhuǎn)正常；設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全；設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；防凍、保溫、防腐等措施完整有效二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備基基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料的的管管理理物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備運運行行管管理理物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備維維修修管管理理物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備更更新新改改造造管管理理備備品品配配件件管管理理固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)（設(shè)設(shè)備備）管管理理和和工工程程資資料料的的管管理理等等 1 1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例5、規(guī)程、標準等強制性文件。（1）設(shè)備原始檔案包括： 設(shè)備清單或裝箱單 設(shè)備發(fā)票 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書 開箱驗收報告 產(chǎn)品技術(shù)資料 安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告 （2）設(shè)備技術(shù)資料包括： 設(shè)備卡片 設(shè)備臺賬 設(shè)備技術(shù)登錄簿 竣工圖 系統(tǒng)資料（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件2 2、物業(yè)設(shè)備運行管理、物業(yè)設(shè)備運行管理 物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。一是 設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài) 針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。 對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必6、須嚴格要求持證才能上崗。 加強維護保養(yǎng)工作。 設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。 對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準確的分析。 對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。二是 從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。 設(shè)備的經(jīng)濟運行管理，可從以下幾個方面進行： （1）初期投資費用管理 在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮以下因素： 設(shè)備的技術(shù)7、性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。 設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。 設(shè)備的價格及運行時能源的耗用情況。 設(shè)備的壽命。 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。 注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備（2）運行成本管理 能源消耗的經(jīng)濟核算。 操作人員的配置 維修費用的管理 3、物業(yè)設(shè)備維修管理 設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。（1）維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進8、行強制保養(yǎng)。（2 2）維護保養(yǎng)工作的實施）維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。 日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。 定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行而進行的維護保養(yǎng)。 定期維保應(yīng)做好以下工作： 徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通； 檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙； 檢查安全裝置； 檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣9、線路和自動控制的元器件的動作是否正常。（3 3）設(shè)備的巡檢）設(shè)備的巡檢 設(shè)備的巡檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備巡檢時特殊情況可以停機檢查，也可以隨機檢查。設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計劃巡檢。設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機檢查。日常巡檢內(nèi)容主要包括：運行狀況及參數(shù)；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。 設(shè)備的計劃巡檢設(shè)備的計劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃檢修內(nèi)容主要有： 記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況； 更換零部件； 確定修理的部位、部件及修理時間； 安排檢修計劃。(4) (4) 10、物業(yè)設(shè)備的計劃檢修物業(yè)設(shè)備的計劃檢修對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃巡檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修實行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。 (5) (5) 計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系設(shè)備管理應(yīng)建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。 4 4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理、物業(yè)設(shè)備更新改造管理 在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達到同樣目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。5 5、備品配件的管理、備品配件的管理11、運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。 需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。6 6、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具等 。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當作為固定資產(chǎn)管理。固定12、資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標 。設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進步程度。設(shè)備的報廢固定資產(chǎn)的管理要求：q1、保證其完整無缺。q2、提高其完程度和利用效果。q3、正確核定其需用量q4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。q5、進行其投資預(yù)測。7 7、工程資料的管理、工程資料的管理資料管理的目的和意義物業(yè)工程資料的分類目錄q 竣工驗收資料q 設(shè)備管理資料q 二次裝修設(shè)備改造變更資料工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦檔案管理兩大類。工程資料管理的要求： 歸檔：要求和時間 保管：嚴格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）;每年年底一次特別清理。設(shè)備管理科學(xué)化設(shè)備管理科學(xué)化采用計算機輔助管理。采用設(shè)備狀況監(jiān)測和故障診斷技術(shù)實行預(yù)防性維修方式。設(shè)備維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術(shù)。逐步實行全員化，社會化，規(guī)范化的方向努力。 同事們：同事們： 讓我們共同努力把我們的設(shè)施設(shè)備管理讓我們共同努力把我們的設(shè)施設(shè)備管理到最佳狀態(tài)到最佳狀態(tài) 謝謝！