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1、鄭州市房屋建筑面積測(cè)算及共有共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則鄭政200120號(hào)一、一般規(guī)定 （一）房屋面積測(cè)算的內(nèi)容 房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有共用建筑面積等的測(cè)算。 （二）房屋的建筑面積 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2.20米以上（含2.20米，下同），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。 （三）房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。 （四）房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣（市）房產(chǎn)行政主2、管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 （五）房屋的共有共用建筑面積 房屋共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。二、房屋建筑面積測(cè)算范圍 （一）計(jì)算全部房屋建筑面積的范圍 1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。 3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。 5、房屋天面上，屬永久性建筑，3、且層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 6、挑樓、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的全封閉陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 7、屬永久性結(jié)構(gòu)并作為主要通道的室外樓梯，均按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積。 8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 9、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 10、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 11、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、4、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 13、屬永久性建筑的有柱車棚、貸棚等，按柱的外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳所做的架層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，層高在2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。 15、有伸縮縫的房屋，若該縫與室內(nèi)相通，伸縮縫也計(jì)算建筑面積。 16、體育館、影劇院等房屋按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育場(chǎng)（館）看臺(tái)下空間加以利用的，其凈高超過2.20米的，計(jì)算其建筑面積（多層按多層計(jì)算）。 （二）計(jì)算一半建筑面積的范圍1、與房屋相連的有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積5、的一半計(jì)算建筑面積。 2、獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貸棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 3、未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 4、有頂蓋、不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 5、樓內(nèi)有樓梯，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （三）不計(jì)算建筑面積的范圍 1、層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。 2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等。 3、房屋之間無上蓋的架空通廊。 4、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳6、池等。 5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。 6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 7、利用引橋、高架路、高架橋路面或坡面作為頂蓋建造的房屋。 8、活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。 9、獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池及地下人防干、支線。 10、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 11、臨街樓底層用作遮陽避雨或通行、與房屋相連的，有上蓋無柱的走廊或檐廊。 12、僅用作通風(fēng)采光的天井。三、成套房屋建筑面積測(cè)算 （一）成套房屋建筑面積 成套房屋建筑面積由成套房屋套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偹霉灿泄灿媒ㄖ娣e兩部分組成。 （二）成套房屋套內(nèi)建筑面積 成套房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使7、用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)面積三部分組成。 1、套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算： （1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)使用面積還包括非住宅綜合樓內(nèi)的攤位、柜臺(tái)、精品屋、寫字間等空間面積。 （2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 （3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 （4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 2、套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空8、間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 3、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （三）共有共用建筑面積測(cè)算1、共有共用建筑面積的組成 共有共用建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 共有共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山9、墻）水平投影面積一半的建筑面積。 獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有共用建筑面積。 2、共有共用建筑面積的計(jì)算方法 整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有共用建筑面積。 （四）共有共用建筑面積的分?jǐn)偡椒?1、共有共用建筑面積分?jǐn)傇瓌t及基本規(guī)定 （1）產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可依相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?（2）房屋共有共用建筑面10、積分?jǐn)傄源睘閱挝唬瑑H限于分?jǐn)偙敬狈课輧?nèi)的共有共用建筑面積。與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務(wù)的變電室、設(shè)備間、水泵房、門衛(wèi)房等管理用房，不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 （3）房屋共有共用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指鲬舴謹(jǐn)偯娣e的具體部位。共有共用建筑面積一經(jīng)分?jǐn)偅魏稳瞬坏们址富蚋淖兤湓荚O(shè)計(jì)的使用功能。 （4）共有共用建筑面積按以下規(guī)定分?jǐn)偅?多層住宅樓原則上采用一級(jí)分?jǐn)偅缬幸惶菀粦舻膯卧獞?yīng)采用多級(jí)分?jǐn)偂?商住樓、非住宅綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途不同按相關(guān)面積比例進(jìn)行多級(jí)分?jǐn)偂?商住樓的商用部位的樓梯間（不含商業(yè)自用的）和突出屋面的樓梯間由全樓分?jǐn)偅蛔≌课坏臉翘蓍g由住宅分?jǐn)偂?1、 2、共有共用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算公式 按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)偅?jì)算公式如下： Si=KSi K=Si/Si 或中：K為共有共用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)； Si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2（單位為平方米，下同）； Si為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2； Si為需要分?jǐn)偟拿娣e總和，m2 Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2 3、住宅樓共有共用建筑面積的分?jǐn)偡椒?住宅樓以幢為單元，依照上述方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e。 4、商住樓共有共用建筑面積的分?jǐn)偡椒?首先根據(jù)住宅和商業(yè)等不同使用功能，按各自的建筑面積將全幢樓的共有共用建筑面12、積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜睒枪灿泄灿媒ㄖ娣e，然后住宅和商業(yè)部分所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?住宅部分：將分?jǐn)偟玫降娜睒枪灿泄灿媒ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有共用建筑面積，依照上述方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。 商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降娜睒枪灿泄灿媒ㄖ娣e，加上本身的共有共用建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿泄灿媒ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有共用建筑面積中，可以得到各層總的共有共用建筑面積；然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿泄灿媒ㄖ娣e。 5、非住宅綜合樓共有共用建13、筑面積的分?jǐn)偡椒?非住宅綜合樓共有共用建筑面積按照各自的功能，參照上述商業(yè)樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂Ｋ摹⒎课萁ㄖ娣e測(cè)算精度及要求 （一）測(cè)算精度 房屋建筑面積測(cè)算中誤差MS不超過下式計(jì)算結(jié)果： Ms=(0.04s+0.003s) 式中：Ms房屋建筑面積測(cè)算中誤差，m2； S房屋建筑面積，m2； 房屋建筑測(cè)算的限差為兩倍中誤差。 （二）測(cè)算要求 量距應(yīng)使用經(jīng)過檢定合格的卷尺、激光測(cè)距儀或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。房屋邊長(zhǎng)尺寸以米為單位，取至0.01米。 各類房屋建筑面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果；房屋建筑面積測(cè)算以平方米為單位，取至0.01平方米。 計(jì)算過程中的階段性成果（如整棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e等）保留三位小數(shù)。 共有共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)至少保留五位小數(shù)。五、附則 本規(guī)則自發(fā)布之間起施行；在本規(guī)則實(shí)施前經(jīng)市房產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)定的房屋產(chǎn)權(quán)面積、維護(hù)原測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)；本規(guī)則由鄭州市房產(chǎn)管理局解釋。