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1、2012年中國建筑行業(yè)BT項(xiàng)目發(fā)展特點(diǎn)分析BT、BOT業(yè)務(wù)全解讀：BT項(xiàng)目運(yùn)作一般分三種模式第一種是設(shè)立項(xiàng)目子公司的總包BT模式，該模式項(xiàng)目直接由投資方負(fù)責(zé)建設(shè)，建造期確認(rèn)營業(yè)收入，回購期確認(rèn)投資收益，如圍海股份；第二種是設(shè)立項(xiàng)目公司同時(shí)對外招標(biāo)BT模式，與第一種模式最大的區(qū)別是把項(xiàng)目的建造發(fā)包，只確認(rèn)投資收益，如浦東建設(shè)；第三種是不設(shè)立項(xiàng)目公司的總包BT模式，投資和施工都由總公司負(fù)責(zé)，該模式比較適合體量較小，工程較為簡單的項(xiàng)目，如鐵漢生態(tài)。 BT項(xiàng)目前期費(fèi)用直接進(jìn)入長期應(yīng)收款，建安投資可以確認(rèn)施工收入。假設(shè)BT項(xiàng)目投資公司負(fù)責(zé)BT項(xiàng)目的投資和建造全過程，一般而言，前期費(fèi)用不確認(rèn)收入，直接計(jì)入2、長期應(yīng)收款，只有建安部分的投資才會形成公司的施工收入，同時(shí)也確認(rèn)長期應(yīng)收款；此外，項(xiàng)目建設(shè)期間的發(fā)生的利息資本化，計(jì)入長期應(yīng)收款。 審價(jià)差=BT項(xiàng)目的實(shí)際投資額與回購基數(shù)之間的差額。簡單來說審價(jià)差就是業(yè)主方核定的BT項(xiàng)目建造成本與公司實(shí)際投入成本之間的差異；在審價(jià)完成后進(jìn)入回購期的BT項(xiàng)目，審定后的回購基數(shù)和公司實(shí)際投資額的差額計(jì)入營業(yè)收入；而在審價(jià)完成前進(jìn)入回購的，按之前合同暫定的回購基數(shù)和公司實(shí)際投資支出額的差額計(jì)入長期應(yīng)付（收）款，待審價(jià)結(jié)束后再按前款規(guī)定做財(cái)務(wù)處理。審價(jià)差收入一方面是公司在項(xiàng)目建設(shè)過程成本管控能力的體現(xiàn)，另一方面是政府部門指導(dǎo)造價(jià)一般偏高的緣故，但是BT審價(jià)差存在不確定3、性，不能形成BT業(yè)務(wù)長期穩(wěn)定的收益來源。BT項(xiàng)目長期的盈利點(diǎn)在于回購期的投資收益。進(jìn)入回購期后，BT項(xiàng)目開始用實(shí)際利率法確認(rèn)投資收益，實(shí)際利率通過貼現(xiàn)公式計(jì)算出一個(gè)初始的收益率，每期根據(jù)國家5年期基準(zhǔn)利率的變化而調(diào)整。此外，BT項(xiàng)目的毛利率水平較一般的總包項(xiàng)目高。主要是因?yàn)锽T模式投資投資方的資金實(shí)力要求高，資金門檻使得BT項(xiàng)目的競爭較一般的總包項(xiàng)目緩和，因此毛利率也會相對較高；此外，BT項(xiàng)目很多是采用邀標(biāo)的形式，也一定程度上緩解了建筑項(xiàng)目競爭激烈的情況。 BOT項(xiàng)目多用于具備經(jīng)營性的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。BOT的運(yùn)作模式和BT類似，只是中間加了Operating的環(huán)節(jié)，多用于具有經(jīng)營性的基礎(chǔ)設(shè)施4、項(xiàng)目，在公路、污水處理廠、固廢處理廠較為常見。類似于BT項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)期間，如果公司自行建設(shè)，確認(rèn)施工收入；如果發(fā)包給其他建筑公司則不確認(rèn)施工收入。 BOT資產(chǎn)根據(jù)未來現(xiàn)金流的確定性可確認(rèn)為金融資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。投運(yùn)后未來每年收費(fèi)金額不確定的BOT項(xiàng)目，如高速公路等，確認(rèn)為無形資產(chǎn)（特許經(jīng)營權(quán)），在運(yùn)營期間的產(chǎn)生的收入計(jì)入營業(yè)收入，特許經(jīng)營權(quán)每期攤銷，計(jì)入費(fèi)用。對于項(xiàng)目未來現(xiàn)金流確定的BOT項(xiàng)目，如政府承諾每年支付現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)墓虖U處理項(xiàng)目，確認(rèn)金融資產(chǎn)（長期應(yīng)收款）和未實(shí)現(xiàn)的融資收益，每一期在收到政府現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候確認(rèn)投資收益，同時(shí)調(diào)整長期應(yīng)收款和未實(shí)現(xiàn)的融資收益科目，不產(chǎn)生攤銷費(fèi)用。BT、BOT的模式在公用基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域空間大，地方財(cái)政是回購資金的主要保障。除了市政道路經(jīng)營性較差外，大部分公共設(shè)施具備可經(jīng)營性，可以用BT和BOT模式來推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施投資的改革，突破融資困境?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)BT項(xiàng)目具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、技術(shù)難度高、協(xié)調(diào)關(guān)系復(fù)雜以及公共性等特點(diǎn)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)較多，其中回購期資金能否順利收回是最大的風(fēng)險(xiǎn)。地方財(cái)政和政府資產(chǎn)擔(dān)保目前較為常見，金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、保險(xiǎn)、資產(chǎn)證券化也逐步在實(shí)務(wù)推行。BT項(xiàng)目最關(guān)鍵的是業(yè)主是夠可靠、可信賴，這直接關(guān)系到BT項(xiàng)目的毛利率、投資收益和未來回款情況。