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1、營改增后建筑企業的稅負、開票問題提問：問1：營改增后建安企業如何取得采購發票，如何開具完工收入發票？稅率是多少？問2：營改增后房地產開發公司怎么取得發票，銷售時怎么開具發票？稅率是多少？專家回復：根據營業稅改征增值稅試點方案，“營改增”后建筑業適用11%稅率，與現行營業稅3%的稅率相比，提高了8個百分點。理論上講可以通過進項抵扣降低稅負，而且建筑業可以抵扣的項目很多，比如鋼材、混凝土等建筑材料，以及運輸費用等。但由于難以取得增值稅專用發票等，建筑業進項抵扣不足的問題比較突出。一是人工費無法抵扣，建筑業是勞動密集型行業，人工費支出占總成本的20%左右;二是部分建筑材料供應商為小規模納稅人，難以取2、得增值稅專用發票;三是作為主要原材料的商品混凝土可按簡易辦法納稅且適用3%的征收率，而建筑業銷項適用11%的稅率，進銷稅率相差達8個百分點。建議規模較小或具有其他特殊情況的建筑企業，可以自行選擇按簡易辦法納稅，適用3%征收率。建筑企業本身也需要加強財務核算和經營管理，盡量與能提供增值稅專用發票的供貨方合作，爭取抵扣更加充分。2、房地產企業成本主要來自土地成本，實際建筑安裝成本，財務成本三部分。其中，土地成本占據了總成本的50%以上。因此，“營改增”后，土地購置價能不能抵扣、怎么抵扣，就成為決定房企稅負的關鍵。根據國稅總局專家觀點，目前的版本是政府允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑3、證，也就是說隨著建筑業、金融業的“營改增”試點展開，房企的稅負將有所減輕。對于房企來說，土地購置時的地方政府并非企業，所以也不可能開具增值稅發票，所以可以采用虛擬抵扣。比如像上述政府允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證，實際操作簡單，政府監管也方便。除此之外，實行增值稅后，房地產企業的新老項目如何處理也是難點之一。比如，一個房地產項目已經完工但銷售尚未結束，如果在這個時點實行營改增，稅率將從此此前的5%營業稅變為11%的增值稅。由于項目已經完工，不可能取得原材料等進項抵扣發票，而房屋的銷售合同已經確定，房企也很難修改價格，這將會明顯增加房企稅負。國稅總局專家稱，房地產領域的“營改4、增”將采取過渡性政策，即根據項目的開工情況進行營改增試點。專家分析：對于建筑施工企業來說，材料供應商如果不是一般納稅人，將無法取得增值稅專用發票。如果通過中間商（一般納稅人）過渡，可以取得增值稅專用發票，但是具體的稅負變化需要分析。“營改增”之后，由于質量保證金和建筑企業施工所用的水電費是一部分，所以，房地產企業扣留質量保證金和從工程款中抵扣的水電費用時，建筑企業必須將質量保證金和從工程款中抵扣的水電費用一起開具增值稅專用發票給房地產公司;如果業主是非房地產企業，則必須向非房地產企業開具增值稅普通發票。政策依據：房地產開發企業原來的營改增方案是老項目老辦法，新項目新辦法。給房地產開發企業三年的過渡期。