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1、營改增后建筑企業(yè)的稅負、開票問題提問：問1：營改增后建安企業(yè)如何取得采購發(fā)票，如何開具完工收入發(fā)票？稅率是多少？問2：營改增后房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么取得發(fā)票，銷售時怎么開具發(fā)票？稅率是多少？專家回復：根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點方案，“營改增”后建筑業(yè)適用11%稅率，與現(xiàn)行營業(yè)稅3%的稅率相比，提高了8個百分點。理論上講可以通過進項抵扣降低稅負，而且建筑業(yè)可以抵扣的項目很多，比如鋼材、混凝土等建筑材料，以及運輸費用等。但由于難以取得增值稅專用發(fā)票等，建筑業(yè)進項抵扣不足的問題比較突出。一是人工費無法抵扣，建筑業(yè)是勞動密集型行業(yè)，人工費支出占總成本的20%左右;二是部分建筑材料供應商為小規(guī)模納稅人，難以取2、得增值稅專用發(fā)票;三是作為主要原材料的商品混凝土可按簡易辦法納稅且適用3%的征收率，而建筑業(yè)銷項適用11%的稅率，進銷稅率相差達8個百分點。建議規(guī)模較小或具有其他特殊情況的建筑企業(yè)，可以自行選擇按簡易辦法納稅，適用3%征收率。建筑企業(yè)本身也需要加強財務核算和經(jīng)營管理，盡量與能提供增值稅專用發(fā)票的供貨方合作，爭取抵扣更加充分。2、房地產(chǎn)企業(yè)成本主要來自土地成本，實際建筑安裝成本，財務成本三部分。其中，土地成本占據(jù)了總成本的50%以上。因此，“營改增”后，土地購置價能不能抵扣、怎么抵扣，就成為決定房企稅負的關鍵。根據(jù)國稅總局專家觀點，目前的版本是政府允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑3、證，也就是說隨著建筑業(yè)、金融業(yè)的“營改增”試點展開，房企的稅負將有所減輕。對于房企來說，土地購置時的地方政府并非企業(yè)，所以也不可能開具增值稅發(fā)票，所以可以采用虛擬抵扣。比如像上述政府允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，實際操作簡單，政府監(jiān)管也方便。除此之外，實行增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)的新老項目如何處理也是難點之一。比如，一個房地產(chǎn)項目已經(jīng)完工但銷售尚未結(jié)束，如果在這個時點實行營改增，稅率將從此此前的5%營業(yè)稅變?yōu)?1%的增值稅。由于項目已經(jīng)完工，不可能取得原材料等進項抵扣發(fā)票，而房屋的銷售合同已經(jīng)確定，房企也很難修改價格，這將會明顯增加房企稅負。國稅總局專家稱，房地產(chǎn)領域的“營改4、增”將采取過渡性政策，即根據(jù)項目的開工情況進行營改增試點。專家分析：對于建筑施工企業(yè)來說，材料供應商如果不是一般納稅人，將無法取得增值稅專用發(fā)票。如果通過中間商（一般納稅人）過渡，可以取得增值稅專用發(fā)票，但是具體的稅負變化需要分析。“營改增”之后，由于質(zhì)量保證金和建筑企業(yè)施工所用的水電費是一部分，所以，房地產(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費用時，建筑企業(yè)必須將質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費用一起開具增值稅專用發(fā)票給房地產(chǎn)公司;如果業(yè)主是非房地產(chǎn)企業(yè)，則必須向非房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅普通發(fā)票。政策依據(jù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原來的營改增方案是老項目老辦法，新項目新辦法。給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三年的過渡期。 2 / 2