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1、市場(chǎng)比較法和收益法在別墅建筑估價(jià)中的應(yīng)用-基礎(chǔ)理論上海別墅區(qū)的建設(shè)起步于二十世紀(jì)八十年代后期，發(fā)展一直較為緩慢。直到1998年的下半年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的上海，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速覺(jué)醒，蓬勃發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的高速發(fā)展。在經(jīng)歷了歷時(shí)三年的磨合期后，上海的別墅市場(chǎng)已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場(chǎng)形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成，以及近年推出的“里弄式住宅”和“新獨(dú)住宅”，均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物，同時(shí)也預(yù)示著別墅市場(chǎng)成熟期的到來(lái)。近年來(lái)，上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量持續(xù)增大，價(jià)格結(jié)構(gòu)日趨合理，區(qū)域分布以近郊為主，規(guī)?；瘎e墅區(qū)逐步形成。2、市場(chǎng)對(duì)別墅住宅的需求量逐年遞增，別墅銷售量以15%的幅度持續(xù)上升，別墅市場(chǎng)前景看好。目前，上海約有1800萬(wàn)人口。以5口之家計(jì)算，約有340萬(wàn)個(gè)家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國(guó)際慣例來(lái)統(tǒng)計(jì)，將有2%的家庭購(gòu)買別墅。因此，僅上海地區(qū)就蘊(yùn)藏著6至7萬(wàn)套別墅的消費(fèi)能力，這還未包括來(lái)自港臺(tái)地區(qū)及周邊省市的購(gòu)買者。通過(guò)對(duì)上海別墅市場(chǎng)的綜合統(tǒng)計(jì)，目前上市的真正意義上的別墅總量還不到1.5萬(wàn)套，需求空間非常大。因當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生較大變化，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不甚明朗，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)替代原則及筆者的工作經(jīng)驗(yàn)，一般可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法確定別墅的市場(chǎng)價(jià)格。例如上海市青浦區(qū)滬青平公路上的某別墅，別墅3、區(qū)總體建筑為澳洲風(fēng)格，類型一般為地上2層，地下1層，建筑面積約1200平方米，其中地下室面積約400，占地約4畝，混合結(jié)構(gòu)。外墻采用法國(guó)全進(jìn)口真石漆，10cm厚花崗巖裙墻、地坪；窗戶采用氟碳烤漆，雙層鋼化中空玻璃。地下室凈層高3.6m，可設(shè)計(jì)地下室內(nèi)游泳池、健身房、派對(duì)會(huì)場(chǎng)、浪漫酒吧、西餐廳、桑拿房等。我們通過(guò)對(duì)上海市尤其是青浦區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的了解，并針對(duì)估價(jià)對(duì)象為別墅房地產(chǎn)，充分考慮估價(jià)對(duì)象的自身特點(diǎn)，采用市場(chǎng)比較法及收益法作為評(píng)估該別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的基本方法。市場(chǎng)比較法根據(jù)市場(chǎng)比較法的替代原理，選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過(guò)交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素諸項(xiàng)4、修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，然后乘以建筑面積，得出比準(zhǔn)價(jià)值。收益還原法選用相同供需圈、相同類型、相同用途的別墅用房的正常租金，結(jié)合本估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀，調(diào)整確定一個(gè)客觀的租金水平，扣除日常的經(jīng)營(yíng)成本（維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等）及稅費(fèi)，選取合理的資本化率作為估價(jià)對(duì)象的長(zhǎng)期資本化率，求出估價(jià)對(duì)象的市值。根據(jù)以上兩種方法的計(jì)算結(jié)果，根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)和不同方法的特點(diǎn)，運(yùn)用加權(quán)平均法得出該別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格。一般可采用的測(cè)算過(guò)程如下：一、市場(chǎng)比較法（一）根據(jù)市場(chǎng)比較法的替代原理，選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)的比較案例：以上案例均為成交價(jià)，且區(qū)域因素及個(gè)別因素均與該別墅相同或相近，故我們選此作為比較案例。然后加以修5、正，一般修正以下內(nèi)容：1.交易情況：三個(gè)案例均為正常市場(chǎng)成交案例，沒(méi)有特殊情況，故不作修正。2.交易日期：三個(gè)案例均為2006年12月成交，因當(dāng)前上海市不再出讓別墅類型土地使用權(quán)，近期別墅類物業(yè)尤其是類似委估對(duì)象的低密度高爾夫別墅價(jià)格繼續(xù)上漲，故分別作修正。3.區(qū)域因素：主要對(duì)與市中心距離、交通便捷程度、區(qū)域環(huán)境（噪音、景觀）、配套生活設(shè)施、商業(yè)繁華程度、城市規(guī)劃等因素進(jìn)行修正，分別修正，4.個(gè)別因素：主要對(duì)房型設(shè)計(jì)、外立面裝飾造型、設(shè)備配置及功能、朝向采光、景觀、小區(qū)環(huán)境（綠化覆蓋率）、入住時(shí)間（房齡）、樓型和結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行修正，分別修正，（二）比較因素xx表根據(jù)以上修正，并考慮到案例一、二6、和委估對(duì)象在同一住宅區(qū)，故求取比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重分別取0.4，0.4，0.2.得到估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)基價(jià)=25415元/0.4+23572元/0.4+25582元/0.2=24711.51元/.委估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格=24711.51元/1225.77=3029.0631萬(wàn)元。二、收益還原法（一）確定租金根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)查，與該別墅處于同一供需圈內(nèi)的別墅租金一般在3.5-5.0元/天，考慮環(huán)境、地理位置及服務(wù)設(shè)施等水平以及類似別墅項(xiàng)目的稀缺性，兼顧該別墅項(xiàng)目的高品質(zhì)因素，估算該別墅合理年租金為220萬(wàn)元/年（約4.92元/天，不包括物業(yè)管理費(fèi)）（二）求取年純收益按目前別墅市場(chǎng)的租賃狀況且考慮7、估價(jià)對(duì)象具體情況，取其空置率為0%.年總成本各項(xiàng)如下：1.營(yíng)業(yè)稅及附加為年總收益的5.565%；2.維修和管理費(fèi)為年總收益的2%；3.房產(chǎn)稅為年總收益的12%；4.保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置成本的0.15%；（建筑物平均重置成本以2500元/計(jì)）故年純收益=220萬(wàn)元（1-5.565%-2%-12%）（-2500元/1225.770.15%/10000）=176.52萬(wàn)元/年。（三）確定合理的資本化率按一年期存款年利率為2.52%作為安全利率，本報(bào)告考慮今后若干年內(nèi)本地區(qū)之經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，并針對(duì)別墅住宅物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取3.48%，故綜合取6%作為資本化率。（四）確定收益年限建筑物土地使用權(quán)至20xx年8、x月，則剩余收益年限暫定為56年。（五）確定收益價(jià)格利用下列公式計(jì)算：P=（A/R）1-1/（1+R）n其中A為年純收益R資本化率N剩余使用年限P收益價(jià)格收益還原法的價(jià)格P=（A/R）1-1/（1+R）n=（176.52萬(wàn)元/6%）1-1/（1+6%）56= 2829.3427萬(wàn)元根據(jù)以上兩種方法計(jì)算，市場(chǎng)比較法計(jì)算總價(jià)為3029 .0631萬(wàn)元，收益還原法計(jì)算總價(jià)為2829.3427萬(wàn)元。我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)別墅交易市場(chǎng)較為活躍，成交案例豐富，市場(chǎng)價(jià)格透明，而租賃市場(chǎng)成交案例有限，故用市場(chǎng)比較法和收益還原法計(jì)算該別墅建筑的市場(chǎng)價(jià)格權(quán)重分別取0.8和0.2，則最后加權(quán)市場(chǎng)價(jià)格=3029.0631萬(wàn)元0.8+2829.3427萬(wàn)元0.2=2989.12萬(wàn)元。從市場(chǎng)需求角度分析，當(dāng)前的上海別墅市場(chǎng)已有了質(zhì)的飛躍。別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活標(biāo)志，它正在悄然地走入尋常百姓的生活空間。2001年以來(lái)的上海別墅銷售總額占整個(gè)商品房的銷售比例逐年上升。目前上海人均GDP已突破8500美元。隨著上海人均GDP的逐步增長(zhǎng)，中國(guó)加入WTO后汽車價(jià)格的逐步下降，以及上海市政交通設(shè)施的不斷完善，擁有第二套住宅的生活方式已經(jīng)形成。人們對(duì)時(shí)間、空間、距離的理解有了新的認(rèn)識(shí)，從而對(duì)居住模式的需求也發(fā)生了質(zhì)的提升，別墅生活將成為越來(lái)越多購(gòu)房者的理想選擇。 4 / 4