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1、 司考鐘秀勇物權法講義：建筑物區分所有權司考鐘秀勇物權法講義：建筑物區分所有權。為了讓大家更好地迎接2014年司法考試，法律教育網的小編為大家編輯整理了以下內容，希望對大家的復習有所幫助，正所謂“良好的開端是成功的一半”，大家必須重視基礎階段的復習，務必夯實好基礎知識點。精彩鏈接：司考鐘秀勇物權法講義：添附、先占司考鐘秀勇物權法講義：物權變動分類司考鐘秀勇物權法講義：基于法律行為的不動產物權變動司考鐘秀勇物權法講義：占有保護請求權建筑物區分所有權，指業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權相所形成的“三位一體”的所有權。需注意：不要錯誤地以為2、，只有高樓大廈才能形成建筑物區分所有權。例如：一棟平房，左邊一戶（獨立產權），右邊一戶（獨立產權），中間共用一面墻。這也形成了建筑物區分所有，只不過是世界上最簡單的建筑物區分所有。 享有建筑物區分所有權的人稱為業主。建筑物區分所有權解釋第1條擴大了業主的范圍，擴大到一部分尚未取得專有部分所有權的人。業主包括三類人：依照不動產登記取得專有部分所有權的人；通過合法建造、繼承、受遺贈、法院判決取得專有部分所有權，尚未辦理宣示登記的人；與建設單位簽訂買賣、贈與等合同，已經交付房屋，尚未辦理過戶登記的人。 （一）專有權 1專有權的特點：專有權具有所有權的效力。由此可作兩個推論：（a）業主轉讓其專有權時，3、其他業主不享有優先購買權。（b）如管理規約規定業主不得轉讓房屋，屬于違反物權法定的約定，該約定不發生物權效力。專有權受到較多限制。體現在：（a）業主將住宅改為經營性用房的，應經有利害關系的業主同意。所謂“有利害關系的業主”，指本棟建筑物內的所有其他業主。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張自己屬于有利害關系的業主的，應當證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。（b）行使專有權不得危及建筑物的安全。否則其他業主可行使物權請求權。專有權在區分所有權中居于主導地位。體現在：（a）取得專有權即同時取得共有權和成員權；反之，喪失專有權即同時喪失共有權和成員權。（b）專有權的大小，決定共有權的4、持有份比例，決定管理權的大小。 2專有權的客體：業主專有的住宅或經營性用房（地板、天花板和四壁形成的空間）。買賣合同明示由業主單獨所有的車位、車庫（物權法第74條第一款）。買賣合同明示由業主單獨所有的綠地（物權法第73條）。具有構造上、利用上的獨立性，能夠進行房屋登記的攤位（建筑物區分所有權解釋第2條）。買賣合同明示歸業主專有的露臺（建筑物區分所有權解釋第2條）。 （二）共有權1共有權的客體。包括：建筑物的基本構造部分。如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室。建筑物的公用設施。如樓梯、走廊、電梯、給排水系統、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門、通信網絡設備、避難層、設備層、設備間。建筑物5、占有的地基使用權（建設用地使用權或宅基地使用權），以及小區內的空地（但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外）。建筑區劃內的綠地（屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外）。建筑區劃內的道路（屬于城鎮公共道路的除外）。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房。占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位。建筑物及其附屬設施的維修資金。 2業主對共有部分的權利與義務。除非另有約定，區分所有人按照“持有份”對共有部分享有權利，負擔義務。所謂“持有份”，指專有部分的面積占建筑物總面積的比例。內容為：（1）對共有部分的權利包括：使用權，業主有權共同使用和輪流使用共有部6、分。收益權，業主有權依照其持有份取得因共有部分產生的收益。（2）對共有部分的義務包括：以共有部分的本來用途使用共有部分。按照各自的持有份分擔共同費用和其他負擔；并且不得以放棄權利不履行義務。須注意：建筑區分所有權中的共有權既不是按份共有，也不是共同共有，而是一種特殊的共有，又被稱為互有。法律 敎育 網（三）管理權 1行使共同管理權的組織。包括：業主大會。由全體業主組成，是業主的意思形成機構。業主委員會。由業主大會選舉產生的部分業主組成的組織機構，是業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會的法律地位：不具有作為原告起訴業主的訴訟主體資格。根據物權法第83條，業主大會和業主委員會雖有權請求業主停止7、侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，但無權對該業主提起訴訟。只能由受到侵害的業主提起訴訟。須注意：這一制度目前有所松動。根據物業服務糾紛解釋第8條的規定，業主大會決議解聘物業服務企業后，業主委員會有權解除物業服務合同（行使任意解除權，此時若出現爭議業主委員會可作為原告起訴），但業主委員會仍不承擔責任，若有業主欠繳物業費，物業服務企業仍只能請求業主支付。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷，但應當在知道或者應當知道決定作出之日起一年內行使。 2業主大會的表決規則 （1）決定下列事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的8、業主且占總人數三分之二以上的業主同意（包括本數，達到三分之二即可）（雙絕對多數決）：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設施。 （2）決定下列事項，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意（達到半數還不行）（雙簡單多數決）：即物權法第76條第一款第（一）項至第（四）項、第（七）項規定的事項。 須注意：建筑物區分所有權解釋第7條規定，決定下列事項，也屬于應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的事項：改變共有部分的用途；利用共有部分從事經營性活動；處分共有部分。 須注意：業主人數的確定。根據建筑物區分所有權解釋第9條的規定：原則上，業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖以出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。總人數，按照前項的統計總和計算。 【真題研習】王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設置了一個商業廣告牌。后王某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項是正確的？（2008年試卷三第58題） A張某無權要求王某拆除廣告牌 B張某與王某間形成了建筑物區分所有權關系 C張某對樓頂享有共有和共同管理的權利 D張某有權要求與王某分享其購房后的廣告收益 【答案】ABCD 法律教育網編輯整理，轉載請注明出處。