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1、世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 1 MWJ008#世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 2.0 版 (2017 年)世 茂 集 團 工 程 管 理 中 心（內部資料，注意保密）二一七年一月 世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 2 LJMWJ 一、一、適用范圍適用范圍：1、項目全周期工程策劃分為四個階段:項目啟動工程策劃、工程開工策劃、工程推演策劃、項目交付工程策劃。2、適用于所有新建項目地塊組團、單項或單位工程以及目前在建的部分標段符合事前管控策劃階段的項目。3、工程推演策劃適用于 18 層以上建筑（不含 18 層）。18 層及 18 層以下建筑單體可不用編制工程推演策劃，但相關2、內容需納入項目開工工程策劃中。二、二、項目工程項目工程全周期策劃全周期策劃四個階段四個階段 （一）（一）項目啟動工程策劃項目啟動工程策劃:1 策劃階段：取得土地使用權至項目正式交付。2 完成時間節點:項目啟動會前 7 天。3 宗旨：為保證項目順利開工，做好前期階段工作計劃與方案。通過預估關鍵工作或重要節點的復雜程度，預測后期風險，提前預警，風險前置。通過加強前期相關專業交圈，制定相應風險預案及措施。通過設計方案比對、技術管理，對擴初、施工圖設計提出專業意見，摸排相關技術風險，并制定風險預案及措施。4 策劃內容：4.1 項目主要指標 項目運營指標【包括但不限于：總建筑面積/總可售面積、全周期總投3、資（萬元）、全周期總可售貨值、全周期現金流轉正時間、全周期銷售毛利率（%）、全周期內部收益率（IRR）（%）、全周期銷售凈利率（%）、全周期銷售均價（元）、銷售簽約額/銷售均價（元）、銷售回款額/銷售入賬額（元）、首批次預售時間】。項目經濟指標【包括但不限于：土地成本、開發費用指標、地下土建工程成本指標、地上土建工程成本指標、門窗工程成本指標、外立面工程成本指標、機電工程成本指標、公共部位裝飾工程成本指世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 3 標、戶內精裝修工程(選填)成本指標、園林景觀工程成本指標、目標凈利率】。4.2 項目基本情況分析 項目基本信息【包括但不限于：項目紅線、業態、樓棟號（4、地上地下層數）、總建筑面積、地上與地下建筑面積、樣板區位置、地庫邊界范圍、配套用房及設備房位置、人防工程建筑面積】。項目區位及周邊環境狀況分析【包括但不限于：須標示出地塊的指北針；總圖應數據圖片清晰，突出主題內容，相關的信息如道路名稱、入口位置應標注清楚】。周邊道路狀況分析。周邊市政配套狀況及市政接駁點等分析【包括但不限于：1）給水、排水、燃氣、通信、熱力、中水、有線電視、電力、污水處理站的接入點現狀點位坐標及接入距離等，2）電力接入調查分析，包括上級變電站剩余負荷、路由、項目開閉所和配電室位置等信息；3）需標出對標高敏感管線的相應標高，如雨污水井的井底標高等；4）現狀與正式接入口風險分析，明5、確紅線外大市政施工時間、工期與項目竣備交付時間的關系】。場地狀況分析。項目場地三通一平分析。地上、地下不利因素分析【包括但不限于：1、標示出自用地紅線外 50 米起算范圍內的全部現存或正在使用的建、構筑物或障礙物等。如:高壓線、城市供水水源井、燃氣管線、農村道路、民房、紅線內樹木、墓地、農作物、魚塘等；2、地上地下障礙物應有定位坐標，且需完成障礙物與建筑總圖的 CAD 疊圖，分析影響程度；3、對于未拆除的內容，明確拆除時間及對施工的影響；4、明確投資發展部與工程部的凈地交地時間等】。示范區與大區工程關系分析【包括但不限于：售樓處、樣板房在建筑總平面上的位置（用定位坐標標示）及其建筑面積；實體樣6、板房、世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 4 售樓處實施的交通組織、施工計劃、拆除時間；樣板區與正式工程的交通、人流組織方案、圍擋分隔方案等】。4.3 建設開發策劃 地塊分期開發規劃分析（包含項目分期開發說明及風險預測等）。項目主要設計指標分析（包括但不限于：建筑總面積、地上建筑面積（計容面積）、建筑基底總面積、建筑層數、建筑密度、容積率、綠地率、停車位）。開發標段劃分（展示標段劃分范圍和指標）。分期分標段影響因素分析。計劃管理策劃（包括但不限于：項目全景節點工作計劃、項目設計工作計劃、項目報建取證工作計劃、項目供方單位招投標級采購工作計劃、售樓處展示區專項計劃等）4.4 工程專項技術方案7、 水文地質狀況、地下狀況分析【包括但不限于：依據項目初步勘察 或詳細勘察報告結果（特殊情況下可依據中間勘察成果資料），對場地內及周邊主要水文地質特征進行描述，包括巖溶地質、紅線外 巖體穩定性、持力層、承載力特征值、地下水位及地下室抗浮設防 水位的確定等，采用典型地層柱狀圖進行描述】。基坑支護、降水技術方案分析及編制。地下空間方案分析（結合單體建筑效果圖、平面、立面、剖面圖（含地下室）分析說明，重點反映單體與地下室關系、總高、地上及地下室結構形式，層高等數據）。地基處理方案分析及編制【依據地勘和相關設計文件，說明是否可用天然地基，判斷依據及結論，給出項目擬選用的地基處理方案，及施工的重難點管控內8、容。可對方案比選過程進行介紹】。基礎方案分析及編制【依據地勘資料，給出項目擬選用的基礎選型方案，施工的重難點管控內容。可對方案比選過程進行介紹】。4.5 供方選擇原則（1、監理單位選擇原則，2、總、分包單位選擇原則及招標技術文件編制等）世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 5 4.6 產品技術、質量專項分析【包括但不限于：產品技術分析；根據產品定位，制定產品質量保證措施及方案】。4.7 風險管理結合項目實際情況確定各類（包括不限于：產品定位、設計、成本、土地風險、開發報建風險、工程建設期不利因素風險、市政配套資源風險、驗收風險、銷售及客戶風險評價等）項目開發的風險，制定相應的解決措施與資源匹9、配情況；如需集團協調，特別說明。（二）工程開工（二）工程開工策劃策劃 1 策劃階段：首批次單體開工至項目正式交付。2 完成時間節點：總包定標后 30 天內完成開工前啟動會。3 宗旨：通過回顧開工前準備工作的完成情況，保障開工順利進行。根據運營目標，對項目工程進行全周期施工策劃。通過工程審圖，加強圖紙管控，及時發現設計類隱患并制定相關措施及預案。通過技術評審，解決施工階段重難點問題。通過樣板管理，確定施工及交付標準。通過工序管理與驗收管理，實現進度、質量保證。4 策劃內容：4.1 項目啟動策劃工作回顧及評價 4.2 計劃管理，包涵但不限于：施工總進度計劃及專項施工計劃。設計出圖計劃。成本招標、采10、購計劃。4.3 專家認證/專業審圖，包涵但不限于：針對商辦性質產品改公寓、SOHO、LOFT 產品須做專項技術方案及風險評價，在總包定標后 30 天內完成。深基坑工程設計、施工方案及專項評審，在基坑圍護施工前完成。世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 6 地下工程施工圖審圖成果分析及解決措施（針對承建方進場后的施工審圖和設計交底），在總包定標后 30 天內完成。全套施工圖審圖成果分析及解決措施（針對總包方進場后的施工審圖和設計交底），在總包定標后 45 天內完成。4.4 項目工程專項技術方案，包括但不限于：地下工程專項施工方案（包括但不限于：后澆帶施工方案、大體積混凝土澆筑施工方案、高支模施11、工方案、人防工程施工方案），在總包定標后 30 天內完成。總包施工組織設計，在總包定標后 30 天內完成。電梯安裝方案，在電梯廠家確定后 30 天內完成。門窗、幕墻、外墻、保溫、裝飾等工程技術、質量專項方案，在各分包單位定標后 30 天內完成。機電管線綜合分析，在機電總包定標后 30 天內完成。工藝工法樣板及樣板間（層）管理方案（不限于室內、公區、門窗、外墻裝飾、機電安裝等），在首批次正負零結構完成后 90 天內完成。在建評估強控項各分項施工措施評審：在各分項施工前 10 天完成。4.5 招標技術文件評審，在各分項工程招標前 5 天之前完成，包括但不限于：消防工程招標文件技術標準和要求。綜合機12、電工程招標文件技術標準和要求。幕墻、門窗工程分項招標文件技術標準和要求。景觀工程分項招標文件技術標準和要求。外立面工程分項招標文件技術標準和要求。精裝修工程招標文件技術標準和要求。4.6 質量管理，包括但不限于：產品質量精細化管理方案。樣板評審。工序管理及工作面移交管理。防滲漏、開裂空鼓、成品保護專項策劃。項目質量控制重難點（結合項目特點及以往質量短板項）。世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 7 4.7 風險管理 土地風險評價。開發報建風險評價。工程風險評價。市政配套風險評價。驗收風險評價。（三）工程推演工程推演策劃策劃 1 策劃階段：首批次單體封頂至項目正式交付。2 完成時間節點：第一批13、次主體封頂后 15 天內。3 宗旨：回顧上一階段進度、質量管控效果，梳理本階段薄弱環節，制定相關保障措施。提前梳理項目交付驗收、市政配套等工作計劃。通過樣板落地管理，使相關標準切實落地執行。梳理各分部分項計劃，保證工序穿插搭接的合理性。加強工序搭接與驗收管理，實現質量提升。4 策劃內容：4.1 項目開工策劃工作回顧及評價。4.2 進度管理：計劃執行情況 項目進度風險梳理及措施 工序穿插計劃修正。室外工程施工部署及組織方案。市政配套申報、實施計劃。驗收、取證計劃 4.3 技術、質量管理：技術、質量管理回顧及短板分析。現存質量問題對后續質量的影響。世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 8 后續分14、部分項工程質量控制預案。精裝修專項策劃。4.4 風險管理：土地風險評價。開發報建風險評價。工程建設期不利因素風險評價。市政配套資源風險評價。驗收風險評價。（四）（四）項目交付工程策劃項目交付工程策劃 1 策劃階段：交付啟動會至項目正式交付 2 完成時間節點：交付啟動會前 15 天內。3 宗旨：通過梳理驗收取證計劃、分部分項工程收尾計劃、市政配套計劃，保證交付階段各項工作合理有序開展。通過交付樣板評審及一戶一驗工作鋪排，確保交付產品品質的穩定性。通過風險排查、重大風險預警，制定相關措施及預案，降低或消除交付風險。通過制定物業承接查驗方案，保證各項設施正常移交。4 策劃內容：4.1 項目交付信息。15、總平面圖、地塊及建筑物概況。當期交付樓棟信息。4.2 交付目標 交付總體目標（進度、質量、維保）。4.3 技術管理 技術管理回顧及分析。產品質量缺陷防治技術措施。裝修工程專項技術方案。世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 9 4.4 進度管理 計劃執行情況評價及修正（設計、招標、采購、工程）。項目進度風險梳理及措施。4.5 取證管理 驗收取證流程分析。驗收取證詳細分解計劃。取證風險及措施。4.6 配套管理 配套接駁計劃及道路通車計劃。配套風險及措施。4.7 質量管理 現存質量問題對后續質量的影響及措施。交付樣板實施情況。質量工作小組建立。質量整改計劃。4.8 交付其他風險 土地使用情況風險評16、估。設計風險評估。銷售及客戶風險評估。4.9 維保管理 維保組織架構及前期介入計劃。4.10 物業承接查驗 世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 10 附件附件 1：各階段工程策劃評審：各階段工程策劃評審表表 項目啟動項目啟動工程策劃評審工程策劃評審表表 工程策劃 編制綜述 項目部（工程經理）日期 年 月 日 評審評審欄欄 項目負責人 審批意見 區域工程負責人 審批意見 年 月 日 年 月 日 注：該審批表審批完成后，掃描或拍照成相應單子版文件，與工程管理策劃文件共同上報集團工程管理中心。世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 11 工程工程開工開工策劃評審策劃評審表表 工程策劃 編制綜述 17、項目部（工程經理）日期 年 月 日 評審評審欄欄 項目負責人 審批意見 區域工程負責人 審批意見 年 月 日 年 月 日 注：該審批表審批完成后，掃描或拍照成相應單子版文件，與工程管理策劃文件共同上報集團工程管理中心。世茂集團建設項目工程全過程策劃工作指引 12 工程推演工程推演策劃策劃評審評審表表 工程策劃 編制綜述 項目部（工程經理）日期 年 月 日 評審評審欄欄 項目負責人 審批意見 區域工程負責人 審批意見 年 月 日 年 月 日 注：該審批表審批完成后，掃描或拍照成相應單子版文件，與工程推演文件共同上報集團工程管理中心。世茂集團建設項目全過程策劃工作指引 項目項目交付工程交付工程策劃策劃評審評審表表 工程策劃 編制綜述 項目部（工程經理）日期 年 月 日 評審評審欄欄 項目負責人 審批意見 區域工程負責人 審批意見 年 月 日 年 月 日