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1、中心物業服務方案要點二二0 0一二年三月一二年三月物業管理有限公司成都分公司物業管理有限公司成都分公司中心物業服務中心中心物業服務中心一、項目概況一、項目概況中心地處成都市南部，領事館路、錦繡路與盛隆街、科院街交界處。中心地處成都市南部，領事館路、錦繡路與盛隆街、科院街交界處。毗鄰美領館、威斯頓聯邦大廈、力寶大廈等城市地標性物業，區域內寫字樓出毗鄰美領館、威斯頓聯邦大廈、力寶大廈等城市地標性物業，區域內寫字樓出租率達租率達 90%90%以上。中心屬于城南棕北以上。中心屬于城南棕北棕南生活片區，發展成熟，是成都棕南生活片區，發展成熟，是成都市最早形成的富人區之一，可開發用地稀少，市場空間巨大。區2、域經濟輻射三市最早形成的富人區之一，可開發用地稀少，市場空間巨大。區域經濟輻射三大商圈，如大商圈，如“川大校園經濟圈川大校園經濟圈”“”“百聯天府商圈百聯天府商圈”“”“ITIT商圈商圈”，另外，領事館，另外，領事館路與人民南路四段交叉口依托仁和春天百貨形成了輻射周邊小范圍片區，以服路與人民南路四段交叉口依托仁和春天百貨形成了輻射周邊小范圍片區，以服裝和餐飲為主，檔次較高。裝和餐飲為主，檔次較高。項目以盛隆街為界，分為東、西兩區，物業形態包括住宅、項目以盛隆街為界，分為東、西兩區，物業形態包括住宅、LOFTLOFT、甲級寫、甲級寫字樓和少量商業，總規劃建筑面積字樓和少量商業，總規劃建筑面積393、.639.6萬平方米。萬平方米。其中，東區建筑面積其中，東區建筑面積1111萬平方米，以三棟萬平方米，以三棟2121層層LOFTLOFT創意公寓為主，有少量創意公寓為主，有少量底商及獨立商業。整個區域無圍合，為開放式商業區域，地下車庫兩層，建筑底商及獨立商業。整個區域無圍合，為開放式商業區域，地下車庫兩層，建筑面積面積2.32.3萬平方米，機動車位萬平方米，機動車位413413個。東區設客戶服務中心一個，位于個。東區設客戶服務中心一個，位于1 1號樓，號樓，客服大堂客服大堂1 1個，位于個，位于2 2、3 3號樓之間。每棟號樓之間。每棟LOFTLOFT公寓以連廊聯通，各有公寓以連廊聯通，各有44、 4部電梯。部電梯。員工宿舍及食堂位于員工宿舍及食堂位于2 2號樓號樓1111層避難層。層避難層。西區分為住宅和寫字樓兩個部分，容積率西區分為住宅和寫字樓兩個部分，容積率8.08.0，總建筑面積約，總建筑面積約28.628.6萬。其萬。其中地下車庫三層，建筑面積近中地下車庫三層，建筑面積近6.56.5萬平方米，機動車位萬平方米，機動車位13571357個，住宅與寫字樓地個，住宅與寫字樓地下室聯通。寫字樓為南樓和北樓下室聯通。寫字樓為南樓和北樓2525層雙塔建筑，層高為層雙塔建筑，層高為3.83.8米，單層面積米，單層面積20002000，雙塔三層以下裙樓聯通，共有電梯，雙塔三層以下裙樓聯通，共5、有電梯2222部。住宅為兩棟部。住宅為兩棟3838層高層建筑，共層高層建筑，共7 7個單個單元，電梯元，電梯2222部，有一個單元為部，有一個單元為LOFTLOFT公園，設獨立底層出入口，但地下室貫通。公園，設獨立底層出入口，但地下室貫通。西區設有兩個人行入口，三個車行入口，人行、車行主入口位于盛隆街上西區設有兩個人行入口，三個車行入口，人行、車行主入口位于盛隆街上，人行、車行次入口位于領事館路。西區住宅單獨設立客戶服務中心，寫字樓，人行、車行次入口位于領事館路。西區住宅單獨設立客戶服務中心，寫字樓大堂設有大堂商務服務點。大堂設有大堂商務服務點。西區總平面圖項目周邊教育醫療生活配套齊全，學校有6、四川大學、川大附小、錦官新城項目周邊教育醫療生活配套齊全，學校有四川大學、川大附小、錦官新城小學、棕北小學、棕北中學、中西醫大學、成都七中、成都信息工程學院，醫小學、棕北小學、棕北中學、中西醫大學、成都七中、成都信息工程學院，醫療有四川省第二人民醫院、四川省腫瘤醫院、安琪兒婦產科醫院、華西醫院、療有四川省第二人民醫院、四川省腫瘤醫院、安琪兒婦產科醫院、華西醫院、華西口腔醫院、華西婦產兒醫院、棕南婦科醫院，生活有一環路華西口腔醫院、華西婦產兒醫院、棕南婦科醫院，生活有一環路ITIT經濟圈、川經濟圈、川大校園經濟圈、玉林商業圈、桐梓林商業圈、棕南棕北經濟圈、百聯天府商業大校園經濟圈、玉林商業圈、桐7、梓林商業圈、棕南棕北經濟圈、百聯天府商業經濟圈。經濟圈。西區住宅物業服務費為西區住宅物業服務費為3 3元元/平方米平方米/月，寫字樓物業服務費交付日（交房通月，寫字樓物業服務費交付日（交房通知書約定時間）起兩年內按建筑面積知書約定時間）起兩年內按建筑面積 2020元元/平方米平方米/月（含空調能耗）收取，交月（含空調能耗）收取，交付兩年后按建筑面積付兩年后按建筑面積23 23 元元/平方米平方米/月（含空調能耗）收取，寫字樓首層商業物月（含空調能耗）收取，寫字樓首層商業物業服務費業服務費2727元元/平方米平方米/月。東區月。東區LOFTLOFT物管費物管費4 4元元/平方米平方米/月。商業物8、業服務費為月。商業物業服務費為5 5元元/平方米平方米/月。月。二、項目服務理念二、項目服務理念根據中心地理位置及整個項目規劃，我們將秉承“守護您的幸福”的物業根據中心地理位置及整個項目規劃，我們將秉承“守護您的幸福”的物業物業服務理念，以中心西區為大客戶服務中心、設置東區客戶服務點的管理服物業服務理念，以中心西區為大客戶服務中心、設置東區客戶服務點的管理服務模式，由西區物業服務中心統籌項目物業服務，務求使每一位中心的業主和務模式，由西區物業服務中心統籌項目物業服務，務求使每一位中心的業主和租戶都能感受到“租戶都能感受到“舒適、關懷、文化舒適、關懷、文化”的”的3C3C和諧服務模式帶來的尊貴感9、受。和諧服務模式帶來的尊貴感受。三、服務模式三、服務模式針對中心為大型綜合體項目，涉及商業、寫字樓、針對中心為大型綜合體項目，涉及商業、寫字樓、LOFT LOFT 公寓及住宅，公寓及住宅，其業態使用功能的區別導致不同業態之業主對物業管理服務需求不相同，因此其業態使用功能的區別導致不同業態之業主對物業管理服務需求不相同，因此我們將服務模式確定為：我們將服務模式確定為：商務秘書商務秘書+金鑰匙服務。金鑰匙服務。該服務方案中根據業態將物業服務適用范圍予以劃分，針對性的提出以滿該服務方案中根據業態將物業服務適用范圍予以劃分，針對性的提出以滿足滿足商業和寫字樓客戶需求的專屬服務，以及滿足住宅客戶需求的全10、方位便足滿足商業和寫字樓客戶需求的專屬服務，以及滿足住宅客戶需求的全方位便民服務。民服務。“商務秘書商務秘書+金鑰匙金鑰匙”其核心目地是保障及滿足業戶日常性、多方面、高標其核心目地是保障及滿足業戶日常性、多方面、高標準、多業態的城市大型綜合物業使用需求。準、多業態的城市大型綜合物業使用需求。三、服務模式三、服務模式模式模式特點特點達到效果達到效果商務秘書商務秘書針對商業和寫字樓客戶需求針對商業和寫字樓客戶需求的專屬服務的專屬服務1 1、提供高品質服務；、提供高品質服務；2 2、體現商業物業價值；、體現商業物業價值；3 3、提升物業在業界、提升物業在業界良好的口碑。良好的口碑。金鑰匙服務金鑰匙服11、務結合金鑰匙服務，提供滿意結合金鑰匙服務，提供滿意加驚喜的高品質服務。加驚喜的高品質服務。1 1、提升客戶滿意率；、提升客戶滿意率；2 2、順利完成物業服務費、順利完成物業服務費收繳率；收繳率；3 3、讓物業保值增值。、讓物業保值增值。四、服務內容四、服務內容常規服務常規服務1 1、商務服務：、商務服務：接待、咨詢、指引接待、咨詢、指引來訪客戶登記來訪客戶登記報刊郵件分發報刊郵件分發物品寄存服務物品寄存服務雨傘借用服務雨傘借用服務手推車借用服務手推車借用服務手機充電服務手機充電服務郵政編碼及電話區號查詢郵政編碼及電話區號查詢四、服務內容四、服務內容2 2、客戶服務：、客戶服務：收樓、裝修、搬遷12、辦理收樓、裝修、搬遷辦理二次裝修手續辦理二次裝修手續辦理受理客戶投訴、需求及客戶拜訪受理客戶投訴、需求及客戶拜訪代辦電話及網絡代辦電話及網絡辦理物品放行手續辦理物品放行手續2424小時監控小時監控火警電話報警、失竊報警、求救援助電話火警電話報警、失竊報警、求救援助電話秩序維護、交通秩序維護、消防及咨詢服務秩序維護、交通秩序維護、消防及咨詢服務代鎖（開）門服務代鎖（開）門服務突發事件處理突發事件處理安排緊急貨物進出安排緊急貨物進出門禁卡、泊車卡申請及注銷處理門禁卡、泊車卡申請及注銷處理車位租賃辦理車位租賃辦理車輛臨時停放管理等車輛臨時停放管理等四、服務內容四、服務內容有償服務有償服務1 1、商務13、服務：、商務服務：打印、復印、裝訂、傳真及名片制作打印、復印、裝訂、傳真及名片制作機票、船票、車票代訂及保險代辦理機票、船票、車票代訂及保險代辦理手機充值服務手機充值服務飲用水服務、飲水機清洗飲用水服務、飲水機清洗代發宣傳資料代發宣傳資料無線上網及代收發電子郵件無線上網及代收發電子郵件預定及叫車接送服務預定及叫車接送服務代訂報刊、雜志代訂報刊、雜志旅游指導旅游指導商務活動安排咨詢及會務服務商務活動安排咨詢及會務服務搬家及搬運大件物品搬家及搬運大件物品代訂蛋糕、鮮花服務代訂蛋糕、鮮花服務信件郵寄、快遞服務信件郵寄、快遞服務四、服務內容四、服務內容2 2、經營服務：、經營服務：會議場地租用服務會議14、場地租用服務會議設備支持服務會議設備支持服務展示廣告設計制作服務展示廣告設計制作服務會議禮儀、接待服務會議禮儀、接待服務品牌展示服務品牌展示服務二手房中介二手房中介3 3、清潔護理服務：、清潔護理服務：清潔服務清潔服務清洗地毯、清除污漬清洗地毯、清除污漬室內玻璃及窗簾清洗室內玻璃及窗簾清洗清潔墻板飾面清潔墻板飾面石材地面晶面處理石材地面晶面處理木地板打蠟及維護木地板打蠟及維護天花、燈具清洗天花、燈具清洗四、服務內容四、服務內容4 4、維修保養服務：、維修保養服務：更換燈管、啟輝器、鎮流器更換燈管、啟輝器、鎮流器更換石英燈、熒光燈盤更換石英燈、熒光燈盤加裝或更換電源插座加裝或更換電源插座電氣開關15、零件更換電氣開關零件更換通訊網絡及電腦安裝、開通和維護通訊網絡及電腦安裝、開通和維護強弱電布線強弱電布線木門更換球鎖及加裝球鎖服務木門更換球鎖及加裝球鎖服務開、換辦公室抽屜鎖服務開、換辦公室抽屜鎖服務拆裝、維修玻璃門拆裝、維修玻璃門室內裝修服務室內裝修服務更換天花板及天花龍骨更換天花板及天花龍骨室內空調維修服務室內空調維修服務四、服務內容四、服務內容5 5、公關禮儀服務：、公關禮儀服務：禮品、鮮花訂購遞送禮品、鮮花訂購遞送代訂餐服務代訂餐服務節假日裝飾布置節假日裝飾布置攝影、攝像及制作光盤等攝影、攝像及制作光盤等室內裝飾顧問服務室內裝飾顧問服務室內插花及花卉養護服務室內插花及花卉養護服務植物租16、賃服務植物租賃服務五、組織架構五、組織架構中心物業服務中心中心物業服務中心行政、人事、庫管、財行政、人事、庫管、財務務物業服務中心物業服務中心客戶服務中心客戶服務中心環境維護部環境維護部設施設備維護部設施設備維護部設備運行設備運行維修保養維修保養電梯電梯強電強電弱電弱電維修維修秩序維護部秩序維護部秩序維護秩序維護消防管理消防管理中心東、西區物業服務中心中心東、西區物業服務中心六、物業服務中心人員架構（不包含外判保潔共配物業服務中心人員架構（不包含外判保潔共配置置248248人）人）項目總監1人行政1人、人事1人、庫管1人、會計1人、收銀員13人西區項目經理1人寫字樓客服主管1人客服經理1人運行17、主管1人環境主管1人高級區域客服主任1人前廳客服2人區域客服主任4人高級區域客服主任1人區域客服主任3人環境領班1人環境維護員5人設施設備經理1人維養主管1人強電7人電梯5人暖通6人（包含班長3人）弱電4人維修6人文員1人（包含班長2人）秩序經理1人班長3人隊員24人車場17人寫字樓秩序主管1人班長3人隊員36人車場21人東區項目經理1人客服主管2人高級區域客服主任1人客服前臺2人區域客服主任3人人維修班長1人維修10人秩序主管2人班長3人隊員28人車場17人七、物業服務操作策略七、物業服務操作策略中心項目計劃于中心項目計劃于20122012年年5 5月底整體交付。該項目是在成都交付的首月底整18、體交付。該項目是在成都交付的首個集寫字樓、住宅、個集寫字樓、住宅、LOFTLOFT及商業為一體的大型城市綜合體項目，地產公司、物業及商業為一體的大型城市綜合體項目，地產公司、物業公司及各兄弟公司都將搬遷至此辦公，辦公地點位于西區寫字樓北樓公司及各兄弟公司都將搬遷至此辦公，辦公地點位于西區寫字樓北樓2424-2525層。層。項目原則上設置物業服務中心一個，根據管理業態分為寫字樓和商住兩個組項目原則上設置物業服務中心一個，根據管理業態分為寫字樓和商住兩個組團。由中心物業服務中心整體實施管理，提供服務。業務管理設置項目經理團。由中心物業服務中心整體實施管理，提供服務。業務管理設置項目經理1 1人人，19、負責寫字樓部分管理，設置項目副經理，負責寫字樓部分管理，設置項目副經理1 1人，負責住宅和東區人，負責住宅和東區LOFTLOFT業態管理。業態管理。專業經理設置客服、設施設備維護、秩序維護經理各專業經理設置客服、設施設備維護、秩序維護經理各1 1名，由寫字樓項目經理統名，由寫字樓項目經理統籌，為整個項目提供專業支持。辦公地點位于西區住宅籌，為整個項目提供專業支持。辦公地點位于西區住宅1#1#樓樓4 4單元夾層，員工食單元夾層，員工食堂及宿舍位于東區堂及宿舍位于東區2#2#樓樓1111層設備層。層設備層。中心總平面圖中心總平面圖北樓北樓24F24F物業公司總部物業公司總部寫字樓寫字樓1F1F寫字20、樓前臺寫字樓前臺西區住宅西區住宅1F1F物業服務中心物業服務中心東區東區1#1#樓樓1F1F東區客戶服點東區客戶服點東區東區2#2#樓樓11F11F員工食堂宿舍員工食堂宿舍2#2#3#3#樓樓1F1FLOFTLOFT大堂大堂七、物業服務操作策略七、物業服務操作策略1 1、客戶服務中心服務客戶服務中心服務物業服務中心位于西區住宅物業服務中心位于西區住宅1#1#樓四單元夾層，整個項目辦公區、公司樓四單元夾層，整個項目辦公區、公司財務結算中心及西區客戶服務中心皆位于此。財務結算中心及西區客戶服務中心皆位于此。A A、西區設置大客戶服務中心一個，東區設置客戶服務點一個，西區寫字、西區設置大客戶服務中心21、一個，東區設置客戶服務點一個，西區寫字樓首層大堂、西區住宅樓首層大堂、西區住宅2#2#樓首層大堂及東區樓首層大堂及東區2#2#3#3#樓大堂各設置商務樓大堂各設置商務服務點一個，擬提供金鑰匙服務展示和實施。服務點一個，擬提供金鑰匙服務展示和實施。B B、寫字樓部分設置前臺服務員、寫字樓部分設置前臺服務員2 2人，負責郵件分發、來訪登記、早高峰期人，負責郵件分發、來訪登記、早高峰期由區域客服主任在南北樓大堂及裙樓轉乘電梯為客戶提供服務及指引由區域客服主任在南北樓大堂及裙樓轉乘電梯為客戶提供服務及指引，高級區域客服主任負責北樓，高級區域客服主任負責北樓2424-2525樓專屬服務及商務服務工作，另22、樓專屬服務及商務服務工作，另設區域主任設區域主任4 4人分別負責南北樓客服工作。人分別負責南北樓客服工作。七、物業服務操作策略七、物業服務操作策略C C、住宅客戶服務中心位于住宅、住宅客戶服務中心位于住宅1#1#樓四單元夾層。設置主管樓四單元夾層。設置主管1 1人，區域客人，區域客戶主任戶主任4 4人，按人，按240240戶戶/人的標準提供客戶服務。人的標準提供客戶服務。D D、西區住宅、西區住宅2#2#樓樓3 3單元為單元為LOFTLOFT辦公業態，此處設置商務服務點一個。辦公業態，此處設置商務服務點一個。F F、東區、東區LOFTLOFT設置客戶服務點設置客戶服務點1 1個，商務服務點個，23、商務服務點1 1個，分別位于東區個，分別位于東區1#1#樓首樓首層大堂左側及層大堂左側及2#2#-3#3#樓首層大堂。設置主管樓首層大堂。設置主管1 1人，區域客服主任人，區域客服主任4 4人，人，前臺客服員前臺客服員2 2人，為東區提供物業服務。人，為東區提供物業服務。G G、客戶服務中心上班時間為早、客戶服務中心上班時間為早8 8點至晚點至晚8 8點，具體上班方式及時間由各組點，具體上班方式及時間由各組團按業態編制。團按業態編制。客戶服務點位示意圖客戶服務點位示意圖寫字樓大堂寫字樓大堂商務客服點商務客服點西區西區LOFT商務客服點商務客服點西區客戶服西區客戶服務中心務中心東區東區1#樓樓客24、服點客服點東區東區LOFT商務服務點商務服務點七、物業服務操作策略七、物業服務操作策略2 2、秩序維護服務、秩序維護服務秩序維護服務設置經理秩序維護服務設置經理1 1人，主管人，主管3 3人，各組團各設三個班提供秩序維人，各組團各設三個班提供秩序維護及交通秩序維護服務，前期擬采用三班三運轉方式。護及交通秩序維護服務，前期擬采用三班三運轉方式。A A、西區寫字樓部分北樓、西區寫字樓部分北樓2424、2525層為地產、物業及兄弟單位辦公地點，擬層為地產、物業及兄弟單位辦公地點，擬在北樓電梯開兩部專梯，通過在北樓電梯開兩部專梯，通過2323層消防通道加裝門磁，電梯口設置專層消防通道加裝門磁，電梯口設25、置專職秩序維護員。職秩序維護員。B B、寫字樓地下車庫配置轉乘電梯兩部，東西區設置消防電梯（交付后用、寫字樓地下車庫配置轉乘電梯兩部，東西區設置消防電梯（交付后用于裝修材料運輸）各兩部，早高峰期停轉乘電梯及消防電梯壓力較大于裝修材料運輸）各兩部，早高峰期停轉乘電梯及消防電梯壓力較大。早高峰期，將抽調樓層巡邏至轉乘電梯及南北樓擺閘處，維護上班。早高峰期，將抽調樓層巡邏至轉乘電梯及南北樓擺閘處，維護上班秩序，寫字樓業主及租戶須刷卡進入閘機后，方可乘坐電梯。秩序，寫字樓業主及租戶須刷卡進入閘機后，方可乘坐電梯。七、物業服務操作策略七、物業服務操作策略C C、南北樓裝修通道設置專職秩序維護員，登記裝飾26、材料進出，避免無關、南北樓裝修通道設置專職秩序維護員，登記裝飾材料進出，避免無關人員進入。人員進入。D D、西區住宅部分在盛隆街及領事館路設置進出口各、西區住宅部分在盛隆街及領事館路設置進出口各1 1個，消防通道個，消防通道1 1個（個（位于寫字樓北塔樓西南角，平時關閉），均為人行通道，可考慮選擇位于寫字樓北塔樓西南角，平時關閉），均為人行通道，可考慮選擇盛隆街出入口白天開啟，夜晚關閉（該出入口靠近西區盛隆街出入口白天開啟，夜晚關閉（該出入口靠近西區LOFTLOFT及東區，及東區，治安形勢較復雜）。治安形勢較復雜）。E E、東區、東區LOFTLOFT屬于全開放區域，秩序維護員以巡邏為主，維護正27、常秩序。屬于全開放區域，秩序維護員以巡邏為主，維護正常秩序。F F、秩序維護上班時間為三班、秩序維護上班時間為三班2424小時運轉，具體排班方式由各組團按業態小時運轉，具體排班方式由各組團按業態編制。編制。秩序維護主要出入口秩序維護主要出入口寫字樓地面出寫字樓地面出入口入口住宅人行入口住宅人行入口住宅人行入口住宅人行入口 西區西區LOFTLOFT人行入口人行入口住宅消防通道住宅消防通道東區東區1#1#樓入口樓入口東區東區2 2-3#3#樓入口樓入口住宅外圍防線住宅外圍防線七、物業服務操作策略七、物業服務操作策略3 3、設施設備維護及維養服務、設施設備維護及維養服務A A、設施設備維護部分為設備28、運行及維修保養兩個專業，由項目物業服務、設施設備維護部分為設備運行及維修保養兩個專業，由項目物業服務中心統籌，設備運行組負責東西區高壓配電房職守（東西區各中心統籌，設備運行組負責東西區高壓配電房職守（東西區各1 1個），個），電梯巡查、空調運行（由于機組未設置電子控制系統，若周末有業主電梯巡查、空調運行（由于機組未設置電子控制系統，若周末有業主需使用空調，需逐層關閉進風、回風閥門方可開啟）及高層供水等工需使用空調，需逐層關閉進風、回風閥門方可開啟）及高層供水等工作。維修保養組分為東區和西區兩個班，設置作。維修保養組分為東區和西區兩個班，設置2020人，負責中心片人，負責中心片區維修、業戶報修及29、弱電維護工作。區維修、業戶報修及弱電維護工作。B B、負責裝修方案、圖紙備案工作、負責裝修方案、圖紙備案工作C C、設置設備維護上班時間按照各專業工作性質要求排班，原則上強電、設置設備維護上班時間按照各專業工作性質要求排班，原則上強電、電梯及維修須實行電梯及維修須實行2424小時運行值班制度。小時運行值班制度。七、物業服務操作策略七、物業服務操作策略4 4、環境維護服務環境維護服務A A、環境維護部設置主管、環境維護部設置主管1 1人，班長人，班長1 1人，環境維護員人，環境維護員5 5人，自有環境人員主人，自有環境人員主要負責西區北樓公司總部辦公區的服務工作。要負責西區北樓公司總部辦公區的服30、務工作。B B、擬按照酒店標準，對寫字樓大堂地面每日進行簡單拋光拋光維護，每、擬按照酒店標準，對寫字樓大堂地面每日進行簡單拋光拋光維護，每月做晶面處理，適時進行石材翻新處理。月做晶面處理，適時進行石材翻新處理。C C、環境維護部可適當擴編拓展特約服務，這也是寫字樓環境維護收入的、環境維護部可適當擴編拓展特約服務，這也是寫字樓環境維護收入的重要來源。重要來源。D D、除自用區域外，其它部分為外包專業公司服務，外包保潔約、除自用區域外，其它部分為外包專業公司服務，外包保潔約6565人，其人，其中寫字樓部分中寫字樓部分3434人，住宅部分人，住宅部分1313人，人，LOFTLOFT部分部分1818人31、。人。E E、綠化及植物租擺由外包單位提供服務。、綠化及植物租擺由外包單位提供服務。F F、環境維護上班時間為早、環境維護上班時間為早7 7點半至晚點半至晚7 7點，具體排班適時設置。點，具體排班適時設置。七、物業服務操作策略七、物業服務操作策略5 5、車場管理車場管理A A、中心地下停車場總面積約、中心地下停車場總面積約8.88.8萬平方米，安裝區域劃分為兩個獨立萬平方米，安裝區域劃分為兩個獨立車庫，按照使用功能，將西區停車場分為住宅和寫字樓兩個部分。車庫，按照使用功能，將西區停車場分為住宅和寫字樓兩個部分。B B、根據市調，寫字樓部分的停車收益可占到物業費收入的、根據市調，寫字樓部分的停車32、收益可占到物業費收入的8%8%-15%15%，錦江，錦江國際、匯日央擴、萬達廣場、王府井等商業停車場收費都由財務部統國際、匯日央擴、萬達廣場、王府井等商業停車場收費都由財務部統一派駐收銀員管理。中心擬設收銀員一派駐收銀員管理。中心擬設收銀員1313人，包括人，包括3 3個車庫出口的收個車庫出口的收費工作及小區、費工作及小區、LOFTLOFT物業收費工作，在車場出口因收費發生擁堵時，物業收費工作，在車場出口因收費發生擁堵時，可抽調收銀員協助，換班時間以雙崗重疊形式延緩交班。可抽調收銀員協助，換班時間以雙崗重疊形式延緩交班。七、物業服務操作策略七、物業服務操作策略C C、西區寫字樓停車場為三層雙進33、雙出，進口位于美領館側，車輛進入、西區寫字樓停車場為三層雙進雙出，進口位于美領館側，車輛進入中心后，有中心后，有300300米通道可緩解交通壓力，避免擁堵，出口位于北塔樓北米通道可緩解交通壓力，避免擁堵，出口位于北塔樓北側。地下室車輛管理流線為逆時針單流線行駛進入，順時針駛出，前期側。地下室車輛管理流線為逆時針單流線行駛進入，順時針駛出，前期可關閉部分樓層，減少管理人員，降低成本支出。可關閉部分樓層，減少管理人員，降低成本支出。D D、西區住宅部分停車場為三層單一進出口，位于盛隆街，車輛進出流線為、西區住宅部分停車場為三層單一進出口，位于盛隆街，車輛進出流線為右轉會車道僅右轉會車道僅5 5米，34、在樓層交復會車時易發生擦掛，本區域每層轉彎處米，在樓層交復會車時易發生擦掛，本區域每層轉彎處白班設置交通引導崗，中夜班可減少兩人。白班設置交通引導崗，中夜班可減少兩人。E E、東區、東區LOFTLOFT地下停車場為雙進單出設計，進口寬，出口窄。進口位于地下停車場為雙進單出設計，進口寬，出口窄。進口位于1 1樓樓，出口位于，出口位于3 3號樓，車輛進出流線為右轉逆時針進入，左轉順時針出，號樓，車輛進出流線為右轉逆時針進入，左轉順時針出，出口車道變窄。前期可關閉部分樓層，減少管理人員，降低成本支出。出口車道變窄。前期可關閉部分樓層，減少管理人員，降低成本支出。七、物業服務操作策略七、物業服務操作策35、略F F、整個地面為石材鋪貼，交付后擬設置隔離裝置，避免車輛駛入地面、整個地面為石材鋪貼，交付后擬設置隔離裝置，避免車輛駛入地面G G、寫字樓下將設置少量貴賓車位，便于客戶乘車，但不允許長時間逗留。、寫字樓下將設置少量貴賓車位，便于客戶乘車，但不允許長時間逗留。H H、為確保服務品質，非機動車由項目自行管理，編制未納入總編制。、為確保服務品質，非機動車由項目自行管理，編制未納入總編制。I I、車場管理崗位上班時間原則上隨各組團秩序維護崗位班次排班。、車場管理崗位上班時間原則上隨各組團秩序維護崗位班次排班。交通流向圖交通流向圖寫字樓車輛入口寫字樓車輛入口寫字樓車輛出口寫字樓車輛出口 住宅車輛出入36、口住宅車輛出入口寫字樓車輛地下入口寫字樓車輛地下入口LOFTLOFT車輛入口車輛入口LOFTLOFT車輛出口車輛出口八、中心工程交付進度八、中心工程交付進度序號序號項目項目進度進度時間時間一質檢驗收完成驗收2012.3.15二消防驗收完成驗收2012.3.20三設備安裝完成安裝、具有水電功能2012.3.20四所有工程施工（包括內外裝）完成施工2012.3.31五規劃驗收完成驗收2012.3.31六物業辦公用房完成裝修2012.4.20七達到交付條件達到交付條件2012.4.30八內控交付時間完善交房流程就手續2012.5.31九寫字樓辦公區裝修完成裝修2012.5.31十寫字樓樣板間展示達到37、展示條件2012.3.15九、人員進駐計劃九、人員進駐計劃九、人員進駐計劃十、項目籌備時間節點十、項目籌備時間節點十、項目籌備時間節點十、項目籌備時間節點十、項目籌備時間節點十、項目籌備時間節點十、項目籌備時間節點十一、項目2012年成本測算項目金額備注總收入14096376.93總收入按照6-12月計算服務費收入13964376.93物業服務費按照已銷售90%，未銷售50%計算其它收入132000主要包括二手房，家政等業務收入總支出11831534年度所有支出為物業成本支出年利潤1475446十二、項目前介人員分工姓名職務工作分工總助負責中心項目整體項目管理工作秩序維護經理監管中心項目秩序維護工作組團經理負責中心東區LOFT前期介入及交付工作設施設備維護主管負責中心工程前介工作工程前介協助主管開展前介工作秩序維護主管負責中心項目秩序維護及消防管理工作賣場主管負責中心銷售現場日常管理工作及前期行政工作前介客服主管負責中心西區客戶服務中心前介工作前介客服主管負責中心東區客服中心前介及經營工作環境主管負責中心項目環境維護前介工作THANK