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1、測測算算說說明明1、此測算是基于提供的6個規劃方案中，各種物業類型及戶型配比的前提下進行的測算，目的是測算各種物業類型組合的盈利情況，并對風險進行評估，提供物業類型選擇參考；2、本測算報告預估項目之物業類型均價，均參考松山湖、周邊鎮區、城區相似項目或指標項目的類似產品，并得出項目相應物業類型的參考價格；3、參考項目：（1）松山湖項目：金域松湖：高層洋房（80-120），預計均價8000-8500元/（帶1200元/精裝修）錦繡山河：高層洋房（150-230），均價13000-18000元/（毛坯）獨棟別墅（700），均價6.5萬元/；雙拼（450），均價4.5萬/；聯排（3-4聯，300），均2、價3-4萬/虹溪諾雅：高層洋房（97-230），均價15000-20000元/（毛坯）獨棟別墅（500），均價7萬元/；雙拼（350），均價5.5萬/；（別墅已售罄）（2）大朗項目：碧桂園：多層洋房（90），均價5500-6000元/（帶1200元/精裝修）雙拼別墅（250-500），意向均價：12000元/（毛坯）碧水天源：雙拼（300），均價12000元/；聯排（250），均價9000元/東方銀座中心城：高層洋房（80-150），意向均價：5500元/（毛坯）（3）寮步項目：中央公館蟠龍：情景洋房（140-360）：均價6500元/；雙拼別墅（450）：均價15000元/（4）大嶺山項目：3、萬科麓湖別墅：獨棟（480）：均價2.2萬/；雙拼（250、430）：均價1.5-1.8萬/（5）城區項目：金域中央：情景洋房（130-180）：均價8500元/；洋房（90-180）：均價7200元/（毛坯）世紀城國際公館：聯排（290-340）：均價1.8萬/；疊加（180-330）：均價12000元/洋房（130-180）：均價8000元/4 4、本本項項目目均均價價導導出出：（1 1）定定位位回回顧顧：本本項項目目定定位位于于松松山山湖湖北北、周周邊邊鎮鎮區區標標桿桿性性豪豪宅宅，松松山山湖湖二二線線豪豪宅宅，參參考考項項目目也也鎖鎖定定北北部部園園區區、周周邊邊鎮鎮區區及及城城區區類4、類似似項項目目，而而松松山山湖湖傳傳統統豪豪宅宅僅僅作作為為干干擾擾項項目目（2 2）意意向向均均價價導導出出：別別墅墅：雙雙拼拼別別墅墅：2000020000元元/；聯聯排排別別墅墅：1700017000元元/；多多層層洋洋房房：1000010000元元/；高高層層洋洋房房（毛毛坯坯）：78007800元元/在在六六個個方方案案中中各各種種產產品品的的具具體體價價格格將將根根據據規規劃劃排排布布進進行行適適當當的的調調整整測測算算說說明明1、此測算是基于提供的6個規劃方案中，各種物業類型及戶型配比的前提下進行的測算，目的是測算各種物業類型組合的盈利情況，并對風險進行評估，提供物業類型選擇參考5、；2、本測算報告預估項目之物業類型均價，均參考松山湖、周邊鎮區、城區相似項目或指標項目的類似產品，并得出項目相應物業類型的參考價格；3、參考項目：（1）松山湖項目：金域松湖：高層洋房（80-120），預計均價8000-8500元/（帶1200元/精裝修）錦繡山河：高層洋房（150-230），均價13000-18000元/（毛坯）獨棟別墅（700），均價6.5萬元/；雙拼（450），均價4.5萬/；聯排（3-4聯，300），均價3-4萬/虹溪諾雅：高層洋房（97-230），均價15000-20000元/（毛坯）獨棟別墅（500），均價7萬元/；雙拼（350），均價5.5萬/；（別墅已售罄）（2）6、大朗項目：碧桂園：多層洋房（90），均價5500-6000元/（帶1200元/精裝修）雙拼別墅（250-500），意向均價：12000元/（毛坯）碧水天源：雙拼（300），均價12000元/；聯排（250），均價9000元/東方銀座中心城：高層洋房（80-150），意向均價：5500元/（毛坯）（3）寮步項目：中央公館蟠龍：情景洋房（140-360）：均價6500元/；雙拼別墅（450）：均價15000元/（4）大嶺山項目：萬科麓湖別墅：獨棟（480）：均價2.2萬/；雙拼（250、430）：均價1.5-1.8萬/（5）城區項目：金域中央：情景洋房（130-180）：均價8500元/；洋房（97、0-180）：均價7200元/（毛坯）世紀城國際公館：聯排（290-340）：均價1.8萬/；疊加（180-330）：均價12000元/洋房（130-180）：均價8000元/4 4、本本項項目目均均價價導導出出：（1 1）定定位位回回顧顧：本本項項目目定定位位于于松松山山湖湖北北、周周邊邊鎮鎮區區標標桿桿性性豪豪宅宅，松松山山湖湖二二線線豪豪宅宅，參參考考項項目目也也鎖鎖定定北北部部園園區區、周周邊邊鎮鎮區區及及城城區區類類似似項項目目，而而松松山山湖湖傳傳統統豪豪宅宅僅僅作作為為干干擾擾項項目目（2 2）意意向向均均價價導導出出：別別墅墅：雙雙拼拼別別墅墅：2000020000元元/；聯聯8、排排別別墅墅：1700017000元元/；多多層層洋洋房房：1000010000元元/；高高層層洋洋房房（毛毛坯坯）：78007800元元/在在六六個個方方案案中中各各種種產產品品的的具具體體價價格格將將根根據據規規劃劃排排布布進進行行適適當當的的調調整整保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案一一（別別墅墅：12%12%，洋洋房房：83.5%83.5%，其其他他：4.5%4.5%）別墅+洋房+商鋪占地面積（平）121862容積率1.74建筑面積（平）212040會所面積1500銷售均價（元/平）-幼兒園3600銷售均價（元/平）-街鋪面積（平）4320街鋪銷售價格（元/平）15000別墅+洋房面積（9、平）202620銷售均價（元/平）9152雙拼別墅面積（平）4620銷售均價（元/平）2000020000聯排別墅面積（平）20790銷售均價（元/平）1600016000洋房面積（平）177210銷售均價（元/平）77007700項項目目總總投投資資估估算算表表銷售收入（萬元）185436利潤額27448.49總投資額157987利潤率17.4%序號項目或費用名稱投資額單方成本比重說明萬元元/%一土地費用48.59%1拆遷費0.000.00費用一次性2土地出讓金74500.006113.473契稅2235.00105.40按出讓金的3%計4征地管理費38.491.825違約金0.000.0010、6項目轉讓費0.000.00小計76773.496220.69二前期開發費2.95%1前期拆改移費用0.000.00按20元/計2臨水臨電、圍檔暫設等318.0615.00按15元/計3其他行政事業收費，如：測繪費、許可證執照費、技術服務費、環保測評費、交通有線電視咨詢費等3180.60150.00按150元/計4勘察設計費1166.2255.00按55元/計小計4664.88220.00三建安工程費20.39%1建筑主體結構安裝工程32218.481519.45按高層洋房1600元/平，別墅1300元/平,商業按1300元/平估算2建筑裝修工程0.000.00小計32218.481519.411、5四市政基礎設施工程費0.69%1紅線內小市政工程1096.76150.00按150元/計2小區公共設施及相關配套0.000.00按60元/計小計1096.76150.00五精裝修成本0.000.00%六園林綠化1901.05260.001.20%按照260元/平計算七管理費用1854.3687.451.17%按銷售收入1%計八財務費用(融資成本)5960.00281.083.77%融資按地價計算，分期投入，利息按8%計算九銷售費用9271.78437.275.87%按銷售收入5%計十兩稅一費22252.271049.4414.08%按銷售收入12%計十一 不可預見費1994.0694.04112、.26%按二至五項和5%計項目總投資157987.127450.82備注 銷售收入（萬）185436利潤額27448總投資額（萬）157987利潤率17.4%盈虧平衡點（元/平）7451規規劃劃簡簡評評該規劃方案洋房梯戶比較高，價格實現有所折損，中間兩棟樓王可實現相對較高價格，別墅排布較為呆板，并且朝向不佳保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案一一（別別墅墅：12%12%，洋洋房房：83.5%83.5%，其其他他：4.5%4.5%）保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案二二（別別墅墅：12%12%，洋洋房房：83%83%，其其他他5%5%）別墅+洋房+商鋪占地面積（平）121862容積率1.74建筑面積（13、平）212040會所面積1500銷售均價（元/平）-幼兒園3600銷售均價（元/平）-街鋪面積（平）5290街鋪銷售價格（元/平）15000別墅+洋房面積（平）201650銷售均價（元/平）9493雙拼別墅面積（平）4620銷售均價（元/平）2000020000聯排別墅面積（平）20790銷售均價（元/平）1600016000洋房面積（平）176240銷售均價（元/平）80008000項項目目總總投投資資估估算算表表銷售收入（萬元）191431利潤額32395.18總投資額159036利潤率20.4%序號項目或費用名稱投資額單方成本比重說明萬元元/%一土地費用48.27%1拆遷費0.000.014、0費用一次性2土地出讓金74500.006113.473契稅2235.00105.40按出讓金的3%計4征地管理費38.491.825違約金0.000.006項目轉讓費0.000.00小計76773.496220.69二前期開發費2.93%1前期拆改移費用0.000.00按20元/計2臨水臨電、圍檔暫設等318.0615.00按15元/計3其他行政事業收費，如：測繪費、許可證執照費、技術服務費、環保測評費、交通有線電視咨詢費等3180.60150.00按150元/計4勘察設計費1166.2255.00按55元/計小計4664.88220.00三建安工程費20.24%1建筑主體結構安裝工程32115、89.381518.08按高層洋房1600元/平，別墅1300元/平,商業按1300元/平估算2建筑裝修工程0.000.00小計32189.381518.08四市政基礎設施工程費0.69%1紅線內小市政工程1096.76150.00按150元/計2小區公共設施及相關配套0.000.00按60元/計小計1096.76150.00五精裝修成本0.000.00%六園林綠化1901.05260.001.20%按照260元/平計算七管理費用1914.3190.281.20%按銷售收入1%計八財務費用(融資成本)5960.00281.083.75%融資按地價計算，分期投入，利息按8%計算九銷售費用957116、.55451.406.02%按銷售收入5%計十兩稅一費22971.711083.3714.44%按銷售收入12%計十一 不可預見費1992.6093.971.25%按二至五項和5%計項目總投資159035.727500.27備注 銷售收入（萬）191431利潤額32395總投資額（萬）159036利潤率20.4%盈虧平衡點（元/平）7500規規劃劃簡簡評評該規劃方案洋房基本為兩梯四，保證了朝向和景觀，舒適度較高，中間兩棟樓王可實現相對較高價格，別墅排布較為呆板，并且朝向不佳保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案二二（別別墅墅：12%12%，洋洋房房：83%83%，其其他他5%5%）保利松松山山湖湖地17、地塊塊方方案案三三（別別墅墅：15%15%，洋洋房房：80.2%80.2%，其其他他4.8%4.8%）別墅+洋房+商鋪占地面積（平）121862容積率1.74建筑面積（平）212040會所面積1500銷售均價（元/平）-幼兒園3600銷售均價（元/平）-街鋪面積（平）4990街鋪銷售價格（元/平）15000別墅+洋房面積（平）201950銷售均價（元/平）9380雙拼別墅面積（平）4620銷售均價（元/平）2000020000聯排別墅面積（平）27060銷售均價（元/平）1600016000洋房面積（平）170270銷售均價（元/平）76007600項項目目總總投投資資估估算算表表銷售收入（萬18、元）189426利潤額30939.31總投資額158487利潤率19.5%序號項目或費用名稱投資額單方成本比重說明萬元元/%一土地費用48.44%1拆遷費0.000.00費用一次性2土地出讓金74500.006113.473契稅2235.00105.40按出讓金的3%計4征地管理費38.491.825違約金0.000.006項目轉讓費0.000.00小計76773.496220.69二前期開發費2.94%1前期拆改移費用0.000.00按20元/計2臨水臨電、圍檔暫設等318.0615.00按15元/計3其他行政事業收費，如：測繪費、許可證執照費、技術服務費、環保測評費、交通有線電視咨詢費等319、180.60150.00按150元/計4勘察設計費1166.2255.00按55元/計小計4664.88220.00三建安工程費20.20%1建筑主體結構安裝工程32010.281509.63按高層洋房1600元/平，別墅1300元/平,商業按1300元/平估算2建筑裝修工程0.000.00小計32010.281509.63四市政基礎設施工程費0.69%1紅線內小市政工程1096.76150.00按150元/計2小區公共設施及相關配套0.000.00按60元/計小計1096.76150.00五精裝修成本0.000.00%六園林綠化1901.05260.001.20%按照260元/平計算七管理費20、用1894.2689.341.20%按銷售收入1%計八財務費用(融資成本)5960.00281.083.76%融資按地價計算，分期投入，利息按8%計算九銷售費用9471.31446.685.98%按銷售收入5%計十兩稅一費22731.131072.0214.34%按銷售收入12%計十一 不可預見費1983.6593.551.25%按二至五項和5%計項目總投資158486.807474.39備注該規劃方案洋房無樓王單位可提升價值，銷售收入（萬）189426利潤額30939總投資額（萬）158487利潤率19.5%盈虧平衡點（元/平）7474規規劃劃簡簡評評該規劃方案洋房雖然有較大中心園林，但存在21、部分高梯戶比戶型，且無樓王可提升價格；別墅排布較為呆板，并且朝向不佳保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案三三（別別墅墅：15%15%，洋洋房房：80.2%80.2%，其其他他4.8%4.8%）保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案四四（別別墅墅：10.6%10.6%，洋洋房房：84.7%84.7%，其其他他4.7%4.7%）別墅+洋房+商鋪占地面積（平）121862容積率1.74建筑面積（平）212040會所面積1500銷售均價（元/平）-幼兒園3600銷售均價（元/平）-街鋪面積（平）4880街鋪銷售價格（元/平）15000別墅+洋房面積（平）202060銷售均價（元/平）9141雙拼別墅面積（平）722、200銷售均價（元/平）2100021000聯排別墅面積（平）15360銷售均價（元/平）1800018000洋房面積（平）179500銷售均價（元/平）75007500項項目目總總投投資資估估算算表表銷售收入（萬元）184713利潤額26783.66總投資額157929利潤率17.0%序號項目或費用名稱投資額單方成本比重說明萬元元/%一土地費用48.61%1拆遷費0.000.00費用一次性2土地出讓金74500.006113.473契稅2235.00105.40按出讓金的3%計4征地管理費38.491.825違約金0.000.006項目轉讓費0.000.00小計76773.496220.6923、二前期開發費2.95%1前期拆改移費用0.000.00按20元/計2臨水臨電、圍檔暫設等318.0615.00按15元/計3其他行政事業收費，如：測繪費、許可證執照費、技術服務費、環保測評費、交通有線電視咨詢費等3180.60150.00按150元/計4勘察設計費1166.2255.00按55元/計小計4664.88220.00三建安工程費20.44%1建筑主體結構安裝工程32287.181522.69按高層洋房1600元/平，別墅1300元/平,商業按1300元/平估算2建筑裝修工程0.000.00小計32287.181522.69四市政基礎設施工程費0.69%1紅線內小市政工程1096.724、6150.00按150元/計2小區公共設施及相關配套0.000.00按60元/計小計1096.76150.00五精裝修成本0.000.00%六園林綠化1901.05260.001.20%按照260元/平計算七管理費用1847.1387.111.17%按銷售收入1%計八財務費用(融資成本)5960.00281.083.77%融資按地價計算，分期投入，利息按8%計算九銷售費用9235.64435.565.85%按銷售收入5%計十兩稅一費22165.541045.3514.04%按銷售收入12%計十一 不可預見費1997.4994.201.26%按二至五項和5%計項目總投資157929.16744825、.09備注 銷售收入（萬）184713利潤額26784總投資額（萬）157929利潤率17.0%盈虧平衡點（元/平）7448規規劃劃簡簡評評該規劃方案洋房的園林受到了擠壓，部分戶型梯戶比較高，且無樓王可提升價格；別墅的排布比前三個方案舒適度高，價格可提升，但朝向依然不佳方案4保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案四四（別別墅墅：10.6%10.6%，洋洋房房：84.7%84.7%，其其他他4.7%4.7%）保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案五五（情情景景洋洋房房：20.5%20.5%，洋洋房房：75.7%75.7%，其其他他3.8%3.8%）別墅+洋房+商鋪占地面積（平）121862容積率1.74建筑26、面積（平）212040會所面積1500銷售均價（元/平）-幼兒園3600銷售均價（元/平）-街鋪面積（平）3065街鋪銷售價格（元/平）15000情景洋房+洋房面積（平）203875銷售均價（元/平）8258情景洋房面積（平）43400銷售均價（元/平）1000010000洋房面積（平）160475銷售均價（元/平）75007500項項目目總總投投資資估估算算表表銷售收入（萬元）168354利潤額13439.62總投資額154914利潤率8.7%序號項目或費用名稱投資額單方成本比重說明萬元元/%一土地費用49.56%1拆遷費0.000.00費用一次性2土地出讓金74500.006113.47327、契稅2235.00105.40按出讓金的3%計4征地管理費38.491.825違約金0.000.006項目轉讓費0.000.00小計76773.496220.69二前期開發費3.01%1前期拆改移費用0.000.00按20元/計2臨水臨電、圍檔暫設等318.0615.00按15元/計3其他行政事業收費，如：測繪費、許可證執照費、技術服務費、環保測評費、交通有線電視咨詢費等3180.60150.00按150元/計4勘察設計費1166.2255.00按55元/計小計4664.88220.00三建安工程費20.80%1建筑主體結構安裝工程32220.001519.53按高層洋房1600元/平，多層洋28、房1400元/平,商業按1300元/平估算2建筑裝修工程0.000.00小計32220.001519.53四市政基礎設施工程費0.71%1紅線內小市政工程1096.76150.00按150元/計2小區公共設施及相關配套0.000.00按60元/計小計1096.76150.00五精裝修成本0.000.00%六園林綠化1901.05260.001.23%按照260元/平計算七管理費用1683.5479.401.09%按銷售收入1%計八財務費用(融資成本)5960.00281.083.85%融資按地價計算，分期投入，利息按8%計算九銷售費用8417.68396.995.43%按銷售收入5%計十兩稅一29、費20202.43952.7713.04%按銷售收入12%計十一 不可預見費1994.1394.051.29%按二至五項和5%計項目總投資154913.957305.89備注 銷售收入（萬）168354利潤額13440總投資額（萬）154914利潤率8.7%盈虧平衡點（元/平）7306規規劃劃簡簡評評該規劃方案洋房的園林較小，但梯戶比都在兩梯四，舒適度較好，多層洋房間距較寬，但是對高層的價格拉動不如別墅方案5保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案五五（情情景景洋洋房房：20.5%20.5%，洋洋房房：75.7%75.7%，其其他他3.8%3.8%）保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案六六（別別墅墅：4%30、4%，情情景景洋洋房房：16.3%16.3%，高高層層75.3%75.3%，其其他他4.4%4.4%）別墅+洋房+商鋪占地面積（平）121862容積率1.74建筑面積（平）212040會所面積1500銷售均價（元/平）-幼兒園3600銷售均價（元/平）-街鋪面積（平）4200街鋪銷售價格（元/平）15000別墅+多層+洋房面積（平）202740銷售均價（元/平）8887聯排別墅面積（平）8550銷售均價（元/平）1700017000情景洋房面積（平）34560銷售均價（元/平）1100011000洋房面積（平）159630銷售均價（元/平）76007600項項目目總總投投資資估估算算表表銷售收31、入（萬元）180170利潤額23321.34總投資額156848利潤率14.9%序號項目或費用名稱投資額單方成本比重說明萬元元/%一土地費用48.95%1拆遷費0.000.00費用一次性2土地出讓金74500.006113.473契稅2235.00105.40按出讓金的3%計4征地管理費38.491.825違約金0.000.006項目轉讓費0.000.00小計76773.496220.69二前期開發費2.97%1前期拆改移費用0.000.00按20元/計2臨水臨電、圍檔暫設等318.0615.00按15元/計3其他行政事業收費，如：測繪費、許可證執照費、技術服務費、環保測評費、交通有線電視咨詢32、費等3180.60150.00按150元/計4勘察設計費1166.2255.00按55元/計小計4664.88220.00三建安工程費20.43%1建筑主體結構安裝工程32036.681510.88按高層洋房1600元/平，多層洋房1400元/平,別墅1300元/平,商業按1300元/平估算2建筑裝修工程0.000.00小計32036.681510.88四市政基礎設施工程費0.70%1紅線內小市政工程1096.76150.00按150元/計2小區公共設施及相關配套0.000.00按60元/計小計1096.76150.00五精裝修成本0.000.00%六園林綠化1901.05260.001.2133、%按照260元/平計算七管理費用1801.7084.971.15%按銷售收入1%計八財務費用(融資成本)5960.00281.083.80%融資按地價計算，分期投入，利息按8%計算九銷售費用9008.49424.855.74%按銷售收入5%計十兩稅一費21620.371019.6413.78%按銷售收入12%計十一 不可預見費1984.9793.611.27%按二至五項和5%計項目總投資156848.377397.12備注 銷售收入（萬）180170利潤額23321總投資額（萬）156848利潤率14.9%盈虧平衡點（元/平）7397規規劃劃簡簡評評該規劃方案洋房的排布與方案五基本相同，不同在34、于多了別墅對價格的拉動，多層洋房基本引入了水系，景觀較好；此方案聯排別墅的景觀也較好方案6保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案六六（別別墅墅：4%4%，情情景景洋洋房房：16.3%16.3%，高高層層75.3%75.3%，其其他他4.4%4.4%）方案物業類型配比物業類型價值實現別墅情景洋房 高層洋房其他雙拼別墅 聯排別墅 情景洋房 高層洋房方案112.0%83.5%4.5%20000160007700方案212.0%83.0%5.0%20000160008000方案315.0%80.2%4.8%20000160007600方案410.6%84.7%4.7%21000180007500方案520.35、5%75.7%3.8%100007500方案64.0%16.3%75.3%4.4%17000110007600結結論論1.同比測算對比可以看出，別墅+高層洋房的物業組合相對更能提升項目的利潤率，同時也能使洋房價值最大化2.15%左右的別墅比例較好，如果別墅面積超過15%則會影響洋房的舒適度，由于本項目最重要的價值來自于洋房，別墅面積需控制在15%以內3.方案二的排布能使項目實現價值最大化，但是別墅的朝向需進行調整，最好都能保證南向利潤額利潤率商鋪150002744817.4%150003239520.4%150003093919.5%150002678417.0%15000134408.7%150002332114.9%1.同比測算對比可以看出，別墅+高層洋房的物業組合相對更能提升項目的利潤率，同時也能使洋房價值最大化2.15%左右的別墅比例較好，如果別墅面積超過15%則會影響洋房的舒適度，由于本項目最重要的價值來自于洋房，別墅面積需控制在15%以內3.方案二的排布能使項目實現價值最大化，但是別墅的朝向需進行調整，最好都能保證南向