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1、 華潤置地住宅項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃管理辦法 V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited。46 樓 46F,電話 Tel:傳真 Fax:網(wǎng)址 Http:/華潤集團(tuán)旗下香港上市公司 1/6 華潤置地住宅項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃管理辦法（V2.0）一、修訂說明 根據(jù)華潤置地住宅項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃編制指引（V1.0）實(shí)施情況，并結(jié)合 2014 年三季度工程管理對(duì)標(biāo)反思及行動(dòng)方案會(huì)議，華潤置地工程管理之道高級(jí)研修班組織對(duì)編制指引（V1.0）進(jìn)行了修訂，形成華潤置地住宅項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃編制指引（V2.0）（以下簡稱“編制指引（V2.0）”），同時(shí)對(duì)原實(shí)施規(guī)劃管理2、辦法中的評(píng)分表進(jìn)行了相應(yīng)的修訂調(diào)整。編制指引（V2.0）更為聚焦工程實(shí)現(xiàn)，加強(qiáng)策劃深度，重點(diǎn)從總平面管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、安全文明施工管理等方面梳理項(xiàng)目整體管控目標(biāo)、思路及措施，做到提前規(guī)劃、預(yù)控，為項(xiàng)目后續(xù)順利推進(jìn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。二、編制依據(jù)及適用范圍 1、編制依據(jù)（1）上市公司投資批復(fù)文件（2）項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書（3）項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（4）項(xiàng)目總控計(jì)劃（5）華潤置地工程高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（V2.0）及局部修訂（6）華潤置地銷售物業(yè)計(jì)劃管理指引（7）華潤置地工程進(jìn)度計(jì)劃管理指引（V1.0）（8）華潤置地住宅工程防滲漏設(shè)計(jì)施工管理指引（V1.0）（9）住宅建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)3、（V1.0）（10）住宅建安成本限額指標(biāo)（V2.0）（11）華潤置地開發(fā)成本管理制度（12）華潤置地招標(biāo)采購管理制度（V2.0）華潤置地住宅項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃管理辦法 V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited。46 樓 46F,電話 Tel:傳真 Fax:網(wǎng)址 Http:/華潤集團(tuán)旗下香港上市公司 2/6（13）華潤置地統(tǒng)一分判方案（2013 年 9 月版）（14）華潤置地住宅項(xiàng)目工程分判界面表（15）華潤置地 EHS 相關(guān)管理制度（16）其他項(xiàng)目相關(guān)資料 2、適用范圍 適用于華潤置地內(nèi)部所有住宅項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)劃編制工作。三、編制、評(píng)審及備案時(shí)間 14、編制時(shí)間：應(yīng)在產(chǎn)品規(guī)劃建議書評(píng)審?fù)瓿珊箝_始啟動(dòng)實(shí)施規(guī)劃編制工作，并在總包招標(biāo)文件發(fā)出前完成編制和評(píng)審。應(yīng)將實(shí)施規(guī)劃中明確的質(zhì)量、工期、EHS 標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)管理要求放入總包招標(biāo)文件中，促進(jìn)管控標(biāo)準(zhǔn)和要求在項(xiàng)目實(shí)施過程中落地。2、評(píng)審及備案時(shí)間：在總包招標(biāo)前完成評(píng)審以及上市公司備案工作。四、編制組織及評(píng)審流程 1、編制主體 編制主體是以工程管理為主要職責(zé)的項(xiàng)目（總）經(jīng)理及其帶領(lǐng)的項(xiàng)目部。實(shí)施規(guī)劃編制由項(xiàng)目（總）經(jīng)理負(fù)責(zé)，大區(qū)及城市公司工程管理部、設(shè)計(jì)管理部、招標(biāo)采購部、合約管理部、開發(fā)部、營銷管理部、物業(yè)管理部、客戶關(guān)系部等參與配合。2、編制、評(píng)審及備案流程，見圖 1。3、備案要求 大區(qū)工程管理部5、需在實(shí)施規(guī)劃批準(zhǔn)后 3 天內(nèi)，將實(shí)施規(guī)劃文本連同 評(píng) 審、會(huì) 簽 文 件 等 一 并 發(fā) 送 至 上 市 公 司 工 程 管 理 部 公 文 郵 箱，即完成備案。華潤置地住宅項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃管理辦法 V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited。46 樓 46F,電話 Tel:傳真 Fax:網(wǎng)址 Http:/華潤集團(tuán)旗下香港上市公司 3/6 項(xiàng)目（總）經(jīng)理組織項(xiàng)目部、城市公司及大區(qū)相關(guān)部門編制城市公司總經(jīng)理審核通過大區(qū)工程管理部組織大區(qū)內(nèi)部各相關(guān)部門評(píng)審?fù)ㄟ^大區(qū)總經(jīng)理（或大區(qū)總經(jīng)理授權(quán)大區(qū)工程總監(jiān)）批準(zhǔn)報(bào)上市公司工程管理部備案實(shí)施規(guī)劃編制階段實(shí)施規(guī)劃6、評(píng)審階段實(shí)施規(guī)劃備案階段是否是 圖 1 實(shí)施規(guī)劃編制、評(píng)審及備案流程 五、編制要求 實(shí)施規(guī)劃的編制不是靜態(tài)的、一次性的，在評(píng)審備案后實(shí)施規(guī)劃還應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)展情況進(jìn)行深化和優(yōu)化。項(xiàng)目（總）經(jīng)理至少每季度應(yīng)組織一次階段性回顧與檢討，上市公司工程管理部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行抽檢。示范區(qū)、外立面（幕墻）、精裝修、園林景觀、機(jī)電專業(yè)等還應(yīng)在實(shí)施規(guī)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)劃的編制。六、附件 1、表 6.1 住宅項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃評(píng)分表 2、住宅項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃編制指引（V2.0）華潤置地住宅項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃管理辦法 V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limi7、ted。46 樓 46F,電話 Tel;傳真 Fax;網(wǎng)址 Http:/華潤集團(tuán)旗下香港上市公司 4/6 表 6.1 住宅項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃評(píng)分表 序號(hào) 一級(jí)指標(biāo) 權(quán)重 得分 二級(jí)指標(biāo) 權(quán)重 得分 關(guān)鍵評(píng)審點(diǎn) 備注 1 項(xiàng)目情況分析及總體管控思路 1.1 項(xiàng)目定位及管理目標(biāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品檔次定位清晰，質(zhì)量、工期要求明確 項(xiàng)目管理目標(biāo)清晰、可行 1.2 建筑市場(chǎng)分析（針對(duì)新進(jìn)城市首期項(xiàng)目）對(duì)當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目開發(fā)商開發(fā)情況調(diào)研深入全面，了解當(dāng)?shù)貐⒔ǚ街饕暮献髂Ｊ?對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ荆ê鈦砉荆┦┕ぞC合實(shí)力、施工質(zhì)量進(jìn)行深入了解，同時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)的整體施工和質(zhì)量控制水平進(jìn)行分析 對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理環(huán)境進(jìn)行深8、入分析，了解全面 根據(jù)地勘報(bào)告，重點(diǎn)對(duì)工程施工有影響的地質(zhì)條件進(jìn)行分析 1.3 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)借鑒 首期項(xiàng)目：需對(duì)當(dāng)?shù)?3 個(gè)類似標(biāo)桿項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研，了解開發(fā)周期、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、單方造價(jià)、質(zhì)量水平、安全文明施工、項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)等情況 非首期項(xiàng)目：需對(duì)內(nèi)部項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析和借鑒，包括：計(jì)劃執(zhí)行情況、質(zhì)量管理情況、安全文明施工情況等 1.4 項(xiàng)目管理總體思路 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和管理目標(biāo)，結(jié)合商業(yè)計(jì)劃和啟動(dòng)會(huì)的要求，闡述項(xiàng)目管理的總體思路，包括工程的開發(fā)節(jié)奏、合約分判框架、施工順序、質(zhì)量管控、品牌推廣等 1.5 項(xiàng)目重難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)分析 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、定位及管理目標(biāo)，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)資源狀況及自身工程管理能力，可從工期9、施工技術(shù)、總平面布置、外部協(xié)調(diào)等方面對(duì)項(xiàng)目重難點(diǎn)進(jìn)行分析 分析項(xiàng)目建設(shè)可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，包括工期延誤、質(zhì)量缺陷、負(fù)面事件、成本超支、合同糾紛等，并制定相應(yīng)對(duì)策 1.6 項(xiàng)目組織架構(gòu)及流程 項(xiàng)目與大區(qū)及城市公司職能部門工作界面劃分清晰、合理 項(xiàng)目部（群）組織結(jié)構(gòu)清晰，職責(zé)分工明確，人員配置齊全 項(xiàng)目部（群）各項(xiàng)工程管理流程和制度健全、高效 2 總平面管理規(guī)劃 2.1 前期工作及場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境分析 對(duì)項(xiàng)目前期主要工作進(jìn)行合理規(guī)劃和安排，包括：工地圍墻、現(xiàn)場(chǎng)辦公室、紅線周邊管線查詢、三通一平、地勘工作、基坑支護(hù)和土方開挖相關(guān)工作，樁基設(shè)計(jì)、報(bào)建及施工等 2.2 臨建區(qū)規(guī)劃 合理規(guī)劃各標(biāo)段臨建區(qū)位置，10、包括辦公區(qū)、生活區(qū)等，為現(xiàn)場(chǎng)施工及管理提供便利條件 2.3 場(chǎng)地開口及交通組織 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地、標(biāo)段劃分以及小區(qū)正式道路情況，合理布置場(chǎng)地開口及現(xiàn)場(chǎng)施工道路；另外對(duì)項(xiàng)目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項(xiàng)目前期入伙后，對(duì)交通組織帶來的影響應(yīng)提前考慮，制定應(yīng)對(duì)措施 2.4 主要機(jī)械設(shè)備布置及進(jìn)出場(chǎng) 主要機(jī)械設(shè)備選型準(zhǔn)確，數(shù)量、現(xiàn)場(chǎng)布置及進(jìn)出場(chǎng)計(jì)劃安排合理，可充分滿足現(xiàn)場(chǎng)施工需要，且施工完成后拆除便利 華潤置地住宅項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃管理辦法 V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited。46 樓 46F,電話 Tel;傳真 Fax;網(wǎng)址 Http:/華潤集團(tuán)旗下香港上11、市公司 5/6 序號(hào) 一級(jí)指標(biāo) 權(quán)重 得分 二級(jí)指標(biāo) 權(quán)重 得分 關(guān)鍵評(píng)審點(diǎn) 備注 2.5 臨時(shí)水電及排水排污布置 項(xiàng)目臨時(shí)水電及排水排污布置方式、位置合理，容量可滿足現(xiàn)場(chǎng)施工需要 2.6 材料堆場(chǎng)及加工場(chǎng)布置 材料堆場(chǎng)及加工場(chǎng)盡量布置在塔吊覆蓋范圍內(nèi)，場(chǎng)地位置、大小及數(shù)量合理，便于運(yùn)輸及裝卸 2.7 場(chǎng)內(nèi)土方平衡策劃 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件和工期要求，合理策劃土方平衡，并重點(diǎn)考慮土方開挖方案、臨時(shí)堆土區(qū)域，土方回填方案等 2.8 外架特殊處理 結(jié)合項(xiàng)目建筑特點(diǎn)及工期要求，選擇合理、經(jīng)濟(jì)的外架方案；如采用懸挑架，需考慮專項(xiàng)防護(hù)措施 2.9 分階段總平面布置 根據(jù)不同施工階段（地下室、地上結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)封12、頂后）的需要，對(duì)總平面布置進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理；不同階段總平面布置合理 3 工程管理規(guī)劃 3.1 進(jìn)度管理規(guī)劃 根據(jù)公司下發(fā)相關(guān)計(jì)劃文件指引要求，編制項(xiàng)目工程總進(jìn)度計(jì)劃；總進(jìn)度計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（一、二、三級(jí)）明確、關(guān)鍵線路清晰、不同專業(yè)（特別是封頂后各專業(yè)）交叉施工及工序搭接安排合理 根據(jù)工程總進(jìn)度計(jì)劃，編制配套的重點(diǎn)專項(xiàng)計(jì)劃，包括：各參建方進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、主要施工方案編制計(jì)劃、甲供材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、工程驗(yàn)收計(jì)劃等 根據(jù)工程總進(jìn)度計(jì)劃合理設(shè)置里程碑控制節(jié)點(diǎn)，并制定相應(yīng)的節(jié)點(diǎn)管理措施，包括對(duì)不同承包商制定對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施等 建立項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)控、預(yù)警、糾偏機(jī)制，一旦延誤，能及時(shí)糾偏；并針對(duì)各類進(jìn)度延誤原因，制定有針對(duì)的13、糾偏措施 3.2 質(zhì)量管理規(guī)劃 根據(jù)工程建設(shè)定位和發(fā)展規(guī)劃，明確項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，包括：工程創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)、無滲漏目標(biāo)、一次交房率目標(biāo)以及不同階段、專業(yè)、部門、崗位的質(zhì)量目標(biāo)；質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)清晰、合理、可行 質(zhì)量預(yù)控：重點(diǎn)關(guān)注方案審查及工程交底、樣板管理、質(zhì)量通病防治，并制定專項(xiàng)管控方案或應(yīng)對(duì)措施 質(zhì)量過程控制與驗(yàn)收：加強(qiáng)質(zhì)量關(guān)鍵點(diǎn)監(jiān)控，制定施工過程中的質(zhì)量管控措施，包括：督促承包商質(zhì)量管理體系建立、重要部位或工序工人考核上崗、嚴(yán)格旁站制度、現(xiàn)場(chǎng)巡視、原材料/半成品/加工件質(zhì)量管理、質(zhì)量事故處理等 施工工序控制及驗(yàn)收：分析項(xiàng)目主要施工工序及管控重點(diǎn)，嚴(yán)格工序驗(yàn)收制度 關(guān)鍵工序檢查：制定項(xiàng)目關(guān)鍵工序檢查點(diǎn)的14、實(shí)施方案 3.3 安全文明管理規(guī)劃 根據(jù)工程建設(shè)定位和發(fā)展規(guī)劃，參照華潤置地安全管理要求，確定本項(xiàng)目的安全文明施工管理目標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目具體情況，明確項(xiàng)目安全管理主要控制點(diǎn)，做好安全管理規(guī)劃，包括：安全組織體系建立、多工序交叉搶工的安全管理、季節(jié)性安全施工管理、地下不明物和周邊建筑的保護(hù)、重要部位及關(guān)鍵施工的安全技術(shù)把關(guān)、安全管理資源保障計(jì)劃、事故預(yù)防與應(yīng)急處理等 根據(jù)項(xiàng)目具體情況，明確項(xiàng)目文明施工管理主要控制點(diǎn)，做好文明施工管理規(guī)劃，包括：施工總平 華潤置地住宅項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃管理辦法 V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited。46 樓 46F,電15、話 Tel;傳真 Fax;網(wǎng)址 Http:/華潤集團(tuán)旗下香港上市公司 6/6 序號(hào) 一級(jí)指標(biāo) 權(quán)重 得分 二級(jí)指標(biāo) 權(quán)重 得分 關(guān)鍵評(píng)審點(diǎn) 備注 的管理、勞資糾紛管理、成品保護(hù)管理、施工區(qū)域封閉管理與道路清潔維護(hù)管理等 3.4 驗(yàn)收管理規(guī)劃 結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理環(huán)境，做好驗(yàn)收管理策劃，明確各類驗(yàn)收的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、組織人員、責(zé)任人等 3.5 可視化管理規(guī)劃 項(xiàng)目部應(yīng)從文化宣傳可視化、目標(biāo)導(dǎo)向可視化、信息傳達(dá)可視化和管理行為可視化 4 個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目的可視化管理工作進(jìn)行詳細(xì)策劃 3.6 售樓區(qū)管理規(guī)劃 若為首期項(xiàng)目，需對(duì)售樓處和示范區(qū)進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)劃，保證各分項(xiàng)工程合理有序搭接穿插，高效施工，滿足售樓展示需要；16、重點(diǎn)應(yīng)包括交通組織、場(chǎng)地布置、施工機(jī)械安排、進(jìn)度質(zhì)量控制、安全文明管理以及后續(xù)售樓通道安排等 4 合約成本及設(shè)計(jì)管理規(guī)劃 4.1 合約成本管理規(guī)劃 根據(jù)項(xiàng)目總控計(jì)劃制定詳細(xì)的招標(biāo)采購計(jì)劃，并明確責(zé)任部門及責(zé)任人 明確以上市公司審批通過的目標(biāo)成本為最高控制限額 制定有針對(duì)性的成本控制措施，包括：組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施、合同措施等 4.2 設(shè)計(jì)管理規(guī)劃 明確深化設(shè)計(jì)管理要求，包括：設(shè)計(jì)界面劃分、深化設(shè)計(jì)圖紙深度要求、深化設(shè)計(jì)成果要求（包括時(shí)間要求），以及設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審、樣板審批等配合要求 根據(jù)項(xiàng)目總控計(jì)劃制定詳細(xì)的工程設(shè)計(jì)和深化設(shè)計(jì)的計(jì)劃，并明確責(zé)任部門及責(zé)任人 總分：總評(píng)意見：注：其中一級(jí)指標(biāo) 4 個(gè)，二級(jí)指標(biāo) 23 個(gè)。