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1、 1 主力店合同簽署過程中各部門職責(zé)和要求 1.1 主力店篩選和合同談判準(zhǔn)備階段1.1.1 職責(zé)和義務(wù)商務(wù)部：負(fù)責(zé)組織篩選和準(zhǔn)備工作，向有關(guān)部門提供主力店基本經(jīng)營狀況和基本技術(shù)要求；發(fā)展部：向商務(wù)部提供項目所在城市商業(yè)基本情況，項目用地及周邊基本情況；規(guī)劃部：向商務(wù)部提供項目規(guī)劃平面圖紙，規(guī)劃限制條件清單，房產(chǎn)技術(shù)條件要求（初稿）；物業(yè)管理總公司：向商務(wù)部提供物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)范圍；財務(wù)部：向商務(wù)部提供租金目標(biāo)底線，及租金構(gòu)成和分析報告。1.1.2 審批商務(wù)部匯集資料并整理成商務(wù)條件底線后，向主管商務(wù)副總經(jīng)理報告并獲取批準(zhǔn)。1.1.3 備檔商務(wù)部內(nèi)部存檔備查。1.2 主力店合同談判和商議階段2、1.2.1 職責(zé)和義務(wù)商務(wù)部：以合同范本和商務(wù)條件底線為準(zhǔn)則與主力店協(xié)商合同內(nèi)容；發(fā)展部：負(fù)責(zé)解釋和回復(fù)商務(wù)部轉(zhuǎn)達的主力店對項目土地和附加條件的疑問；規(guī)劃部：向商務(wù)部提供規(guī)劃設(shè)計方案和正式的房產(chǎn)技術(shù)條件，通過商務(wù)部解釋和回復(fù)主力店對規(guī)劃的修改意見和要求；項目部：向商務(wù)部提供項目進場裝修和開業(yè)的時間進度計劃；物業(yè)管理總公司：通過商務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和回復(fù)主力店對經(jīng)營中物業(yè)管理服務(wù)項目的增改要求；法務(wù)組：負(fù)責(zé)審理和調(diào)整合同文本中的法律表述；財務(wù)部：通過商務(wù)部解釋和回復(fù)主力店對租金修改意見。1.2.2 綜合和平衡商務(wù)部匯集綜合商務(wù)條款向主管商務(wù)副總經(jīng)理匯報，并提交綜合意見和建議。經(jīng)批準(zhǔn)后進行合同會審。1.3、3 合同會審階段1.3.1 職責(zé)和義務(wù)商務(wù)部：組織會審，并簽署綜合意見；規(guī)劃部：審理技術(shù)條款，并簽署確定性書面意見（不含建議類意見）；項目部：審理涉及工程進度和項目手續(xù)的條款，并簽署確定性書面意見（不含建議類意見）；物業(yè)管理總公司：審理涉及物業(yè)管理內(nèi)容和經(jīng)營服務(wù)的條款，并簽署確定性書面意見（不含建議類意見）；財務(wù)部：審理涉及保證金、租金、物業(yè)費及其他費用和收取的條款內(nèi)容，并簽署確定性書面意見（不含建議類意見）；法務(wù)組：簽字確認(rèn)合同的法律準(zhǔn)確性。1.3.2 申報審批商務(wù)部在綜合會審意見后，就合同的最終意見整理后向主管商務(wù)副總經(jīng)理報告。并負(fù)責(zé)向更上一級領(lǐng)導(dǎo)報告和解釋，由集團總裁最終批準(zhǔn)。審批通過后4、，即時進入簽約程序。如未獲批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)入重新談判階段。1.4 合同簽署階段1.4.1 簽約儀式由商務(wù)部協(xié)調(diào)雙方協(xié)約形式，行政部具體落實執(zhí)行。1.4.2 合同保存參照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行1.5 合同執(zhí)行和審查1.5.1 房屋交接前的職責(zé)和義務(wù)在主力店對接管理辦法中詳細(xì)闡述。1.5.2 房屋交接后的職責(zé)和義務(wù)商務(wù)部：負(fù)責(zé)接受主力店客戶在經(jīng)營中的投訴和協(xié)調(diào)要求，落實合同細(xì)節(jié)的修正和確定；項目物業(yè)管理公司：配合商務(wù)部確定合同未定細(xì)節(jié)（實際租賃面積等），及時向商務(wù)部反饋主力店重大經(jīng)營變化和合同執(zhí)行情況。1.5.3 審查修訂合同修訂由商務(wù)部主持有關(guān)部門會簽意見后，報主管商務(wù)副總經(jīng)理批準(zhǔn)。簽定后按正式合同辦法保存。2 5、合同范圍界定及要求主力店合同包括聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書、租賃合同和房產(chǎn)技術(shù)條件。合同編制與審核人員必須按本指引規(guī)定，確保各項合同內(nèi)容完整、準(zhǔn)確。3 聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書（范本）聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書是對XX商業(yè)和主力店客戶合作模式和合作原則進行了約定。聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書主要條款包括：3.1 聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書主體方說明3.2 合作項目的約定 通過XX商業(yè)在XX商業(yè)確定的城市進行購物廣場或商業(yè)廣場項目的開發(fā)建設(shè)；主力店將在XX商業(yè)開發(fā)建設(shè)的項目中以租賃的方式進行約定的經(jīng)營活動。3.3 合作方式XX商業(yè)將自行或組建項目公司進行項目的開發(fā)建設(shè)，XX商業(yè)（或XX商業(yè)的項目公司）將按本聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書約定的原則與主力店客戶就每個項目簽6、訂租賃合同，對雙方具體權(quán)利和義務(wù)作詳盡約定。雙方約定主力店客戶租賃XX商業(yè)交付項目的經(jīng)營用途和目的。主力店客戶不得擅自變更項目用途或經(jīng)營品牌名稱，否則視為違約，在此情況下XX商業(yè)（或XX商業(yè)的項目公司）有權(quán)自行終止與主力店客戶簽訂的本協(xié)議書，并有權(quán)按租賃合同約定的有關(guān)條款追究主力店客戶的有關(guān)責(zé)任。 3.4 合作原則XX商業(yè)或XX商業(yè)組建的項目公司負(fù)責(zé)項目開發(fā)、建設(shè)，并對項目建成物業(yè)享有所有權(quán)。XX商業(yè)同意參照主力店客戶提出的合理性技術(shù)要求和條件，為主力店客戶量身定做，但雙方還必須遵守項目所在地政府有關(guān)的規(guī)定和要求。主力店客戶自行負(fù)責(zé)其經(jīng)營，并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險及相關(guān)責(zé)任。雙方明確本聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書是今7、后簽訂每個項目租賃合同的總原則。3.5 合作條件a) 合作項目的確認(rèn)XX商業(yè)以書面形式正式推薦其項目后的30個工作日內(nèi)，主力店客戶完成對該項目的實地考察，并以書面形式正式回復(fù)XX商業(yè)確認(rèn)合作或放棄該項目意見。如主力店客戶放棄或在前述期限內(nèi)未答復(fù)，則XX商業(yè)有權(quán)選擇其他合作伙伴進行合作。XX商業(yè)項目一經(jīng)主力店客戶書面確認(rèn)，則雙方應(yīng)立即協(xié)商簽訂該項目租賃合同。在XX商業(yè)開發(fā)和建設(shè)該項目期間內(nèi)，主力店客戶不得擅自退出，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償其它經(jīng)濟損失。b) 租金標(biāo)準(zhǔn)的擬定租金計算方式包括基于每月每平方米建筑面積的租金計算方式、或按照主力店經(jīng)營特點確定的營業(yè)額提成計算方式，或按照主力店客戶項目所8、在地的建筑成本（土地購買成本建安成本財務(wù)費用）基于雙方約定的年份數(shù)平均攤銷的保底租金標(biāo)準(zhǔn)計算。當(dāng)采取提成方式和保底租金形式時，采取兩者取其高的方式，即：當(dāng)年度按提成收入高于保底租金時按提成收入計算當(dāng)年度租金；當(dāng)年度提成收入低于保底租金時按保底租金計算當(dāng)年度租金。c) 租金支付方式雙方約定租金按月支付。d) 租金遞增雙方約定保底租金遞增原則。 e) 免租期自主力店客戶開始進場裝修之日（進場日）起，XX商業(yè)同意給予主力店客戶三個月的免租期（特殊主力店免租期條款須上報集團總裁批準(zhǔn)）。f) 租期雙方約定租期年限。原則上8-10年，加5年優(yōu)先選擇權(quán)。特殊要求須上報集團總裁批準(zhǔn)。g) 物業(yè)管理雙方約定物業(yè)9、管理界面和物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)。主力店客戶與XX商業(yè)委托的物業(yè)管理公司將就每個項目另行簽署物業(yè)管理合同。h) 排他性雙方約定排他性原則。i) 開業(yè)雙方在每個項目的租賃合同中將約定合作項目的交付時間、主力店客戶進場時間，且主力店客戶保證與XX商業(yè)在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的購物廣場（商業(yè)廣場）同時開業(yè)。j) 項目保證金及履約保證金雙方確定主力店客戶向XX商業(yè)支付每個合作項目的定項目保證金數(shù)額（一般為壹百萬元人民幣）每個項目，在每個項目主力店客戶書面確認(rèn)合作后的十日內(nèi)主力店客戶一次性支付；主力店客戶向XX商業(yè)支付每個合作項目的履約保證金數(shù)額（一般為3個月保底租金），在每個項目租賃合同簽訂后的七日內(nèi)支付50%，在滿足進10、場裝修的工程技術(shù)條件時支付50%。定項目保證金在該項目租賃合同簽定且開業(yè)后沖抵應(yīng)向XX商業(yè)或XX商業(yè)項目公司繳納的履約保證金。影城的的；但在開業(yè)前主力店客戶擅自推出，則XX商業(yè)有權(quán)不退還該項目保證金；如XX商業(yè)在該項目租賃合同簽訂后單方面退出該項目的合作，若乙方毀約，則甲方有權(quán)不返還該定金。如甲方毀約，則XX商業(yè)需雙倍返還定項目保證金。關(guān)于履約保證金執(zhí)行原則，一般可按主力店客戶履行租賃合同時間作遞減返還原則執(zhí)行，如主力店客戶執(zhí)行項目租賃合同的第三年起，XX商業(yè)每兩年將履約保證金的15%不計息返還主力店客戶，直至返還主力店客戶的履約保證金累計到60%（即第三年返還15%，第五年返還15%，第七年11、返還15%，第九年返還15%）；在主力店客戶執(zhí)行完項目租賃合同后，XX商業(yè)將履約保證金的40%不計息返還主力店客戶。若主力店客戶在租賃合同租賃期限屆滿之前單方面終止租賃合同，則XX商業(yè)將有權(quán)不予返還全部履約保證金，已經(jīng)返還的部分由主力店補齊。k) 轉(zhuǎn)讓XX商業(yè)或XX商業(yè)項目公司有權(quán)在書面通知主力店客戶后，將本項目租約標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給任何第三方，但XX商業(yè)或XX商業(yè)項目公司須將租約標(biāo)的物租給主力店客戶的事實披露給受讓人，以保證主力店客戶在租約內(nèi)的各項權(quán)利不受不良影響。在同等轉(zhuǎn)讓條件下，主力店客戶享有標(biāo)的物的優(yōu)先受讓權(quán)。l) 結(jié)算方式主力店客戶同意通過XX商業(yè)推薦的銀行服務(wù)系統(tǒng)進行業(yè)務(wù)結(jié)算。3.6 首12、批合作項目的約定3.7 保密約定雙方同意應(yīng)對簽署和執(zhí)行本協(xié)議書而了解到的對方商業(yè)信息負(fù)有保密義務(wù)。3.8 租賃合同聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書為雙方建立聯(lián)合發(fā)展關(guān)系的框架性協(xié)議，是雙方簽訂每一個項目租賃合同的總原則，具體項目情況以每個項目租賃合同為準(zhǔn)。4 租賃合同（主要條款和內(nèi)容指引）主力店客戶租賃合同條款將按照聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書約定總原則來細(xì)化，主要條款包括以下主要條款（該主要條款為主力店租賃合同的主要基本條款,實際操作中因主力店要求不同會有條款要求上的不同）：1) 房屋及房屋的交付；2) 租賃期限及計租日；3) 房屋的租賃用途及廣告；4) 租金、其他費用及支付；5) 房屋的修繕；6) 雙方約定的其它事宜；713、) 本合同的變更和解除；8) XX商業(yè)的違約責(zé)任；9) 主力店客戶的違約責(zé)任；10) 其他條款。明確簽訂合同雙方法律主體物業(yè)業(yè)主和承租戶雙方情況（主體名稱、注冊地址和法定代表人），以下物業(yè)業(yè)主稱為XX商業(yè)，承租戶稱為主力店客戶，租賃物業(yè)稱為房屋。4.1 房屋及房屋的交付a) 明確XX商業(yè)房屋所在地，租賃區(qū)域和租賃面積；b) 明確主力店客戶租賃房屋用途；c) 明確XX商業(yè)將房屋交付給主力店客戶的具體時間（交付日）以及主力店客戶進場裝修或提前進場裝修相關(guān)事宜；d) 明確主力店客戶開業(yè)時間（開業(yè)日）。4.2 租賃期限及計租日租期自主力店客戶開始進場裝修之日（進場日）起開始計算，XX商業(yè)同意給予主力店14、客戶三個月的免租期，免租期屆滿之日，開始計租（計租日）。但在免租期屆滿前，如果乙方的電影城對外營業(yè)，則從營業(yè)日開始計租。4.3 房屋的租賃用途及廣告a) 明確主力店客戶經(jīng)營范圍，并對轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借進行責(zé)任明確；b) 明確XX商業(yè)提供給主力店客戶廣告位和店招數(shù)量、面積（包括無償和有償提供）。明確主力店客戶所有的廣告報批手續(xù)及工程安裝均由主力店客戶自行負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相關(guān)的費用及責(zé)任。4.4 租金、其他費用及支付a) 明確租金標(biāo)準(zhǔn)計算方式（人民幣 元每月每平方米建筑面積或按提成計算）；b) 明確租金從租期開始后的第 年開始每年遞增率（ %）；c) 明確主力店客戶應(yīng)在每月十日前向XX商業(yè)支付當(dāng)月租金；d) 15、明確物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 元每月每平方米建筑面積，明確物業(yè)管理界面（該物業(yè)管理費包含中央空調(diào)耗能費、公用設(shè)施維護，以及公共區(qū)域內(nèi)保安、保潔、環(huán)境綠化等費用。物業(yè)費從XX商業(yè)將房屋交付給主力店客戶之日起計收，由主力店客戶支付給承擔(dān)XX商業(yè)廣場物業(yè)管理的物業(yè)管理公司，主力店客戶應(yīng)與該公司另行簽署物業(yè)管理合同；租賃區(qū)域內(nèi)保安、保潔由主力店客戶自行承擔(dān)。租賃區(qū)域內(nèi)的水、電、煤氣、電話費、保安、保潔費以及根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門下發(fā)文件規(guī)定，按物業(yè)管理規(guī)定使用人應(yīng)分?jǐn)偟馁M用等由乙方自行支付或物業(yè)管理進行整體促銷活動需要而應(yīng)由使用人分?jǐn)偟馁M用等由主力店客戶自行支付。4.5 房屋的修繕a) 明確租賃期限內(nèi)甲、16、乙雙方應(yīng)保證主力店客戶使用房屋的使用安全；b) 明確XX商業(yè)對房屋及其提供的附屬設(shè)施的維修責(zé)任； c) 明確主力店客戶如要求重新裝修或變更原有設(shè)施的相關(guān)責(zé)任；d) 明確因不可抗力原因?qū)е路课莼蚋綄僭O(shè)施損壞或造成損失的，雙方均免責(zé)。4.6 雙方約定的其它事宜4.7 本合同的變更和解除明確在租賃期限內(nèi)合同變更和解除的約定，以及由此產(chǎn)生的責(zé)任。4.8 XX商業(yè)的違約責(zé)任a) XX商業(yè)逾期交付房屋以及違約責(zé)任； b) 由于XX商業(yè)原因造成主力店客戶經(jīng)營中斷的行為約定以及違約責(zé)任； c) 在第二十五條主力店客戶租賃使用期內(nèi)，XX商業(yè)因非本合同或本合同的補充條款約定的情況，擅自解除本合同，提前收回房屋的，17、XX商業(yè)違約責(zé)任的界定。4.9 主力店客戶的違約責(zé)任a) 明確主力店客戶第二十六條在租期內(nèi)的違約責(zé)任； b) 明確七在租期內(nèi)，主力店客戶因逾期交付租金、物業(yè)管理費、水、電費的違約責(zé)任；第二十八條c) 明確租期屆滿或者本合同解除后主力店客戶向XX商業(yè)歸還房屋責(zé)任約定。4.10 其他條款a) 第二十九條明確甲、乙雙方投保范圍；b) 租賃期滿后甲、乙雙方被續(xù)租事宜； c) 約定本合同簽訂的其它相關(guān)事宜； d) 第三十七條約定合同份數(shù)。4.11 甲、乙雙方代表人簽字、蓋章主力店合同附件一般要求：附件1：總平面圖；附件2：XX商業(yè)和主力店客戶的營業(yè)執(zhí)照、授權(quán)書；附件3：租賃物業(yè)平面圖；附件4：相關(guān)建設(shè)證18、照清單；附件5：房產(chǎn)技術(shù)條件要求；附件6：主力店客戶的招牌及其位置。 5 房產(chǎn)技術(shù)條件要求（主要條款和內(nèi)容指引）XX商業(yè)向主力店客戶交付的房屋除XX商業(yè)同意提供的系統(tǒng)設(shè)備外，房屋本身將基于清水房基本條件：5.1 供電a) 明確XX商業(yè)向主力店客戶提供的供電總?cè)萘浚妷骸⒒芈窋?shù)、應(yīng)急照明用電容量；b) 明確供電線路施工、維修工作甲、乙雙方界面，主力店客戶用電單獨計量。5.2 供水a(chǎn)) 明確由XX商業(yè)無償提供的水管線位置，日供水量；b) 明確供水管路施工、維修工作甲、乙雙方界面，主力店客戶用水單獨計量。 5.3 廁所及污水排放明確污水管路位置和甲、乙雙方施工、維修工作界面。 在天津市建筑設(shè)計院建施19、四層平面圖上洗手間方案的結(jié)構(gòu)上坑位留空，排水管，污水管與總的排水，排污管接通。5.4 空調(diào)明確XX商業(yè)向主力店客戶提供的空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)。 5.5 新風(fēng)、排氣明確XX商業(yè)為主力店客戶提供的新風(fēng)排氣孔位置。 5.6 網(wǎng)絡(luò)端口明確XX商業(yè)為主力店客戶提供的網(wǎng)絡(luò)端口位置。5.7 消防工程明確XX商業(yè)為主力店客戶租賃的房屋提供常規(guī)建筑消防規(guī)范規(guī)定的噴淋系統(tǒng)和消防排煙系統(tǒng)，主力店客戶進行改造將負(fù)責(zé)就改造后的消防設(shè)施向當(dāng)?shù)叵谰謭笈Ⅱ炇眨琗X商業(yè)將給予協(xié)助和配合。5.8 垃圾處理主力店客戶垃圾處理須按照XX商業(yè)或XX商業(yè)委托的物業(yè)管理公司的規(guī)定自行處理。 5.9 結(jié)構(gòu)a) 明確主力店客戶租賃房屋地坪荷載0、20、建筑層高、柱網(wǎng)、柱距等結(jié)構(gòu)要求；b) 明確租賃房屋地坪、天坪、墻面等結(jié)構(gòu)交付界面。5.10 招牌明確甲、乙雙方招牌方案。5.11 通道、環(huán)境及停車位明確甲、乙雙方在通道、環(huán)境及停車位方面的約定。5.12 臨時供水供電明確主力店客戶施工期間其臨時用水、用電的約定。5.13 施工明確主力店客戶臨時施工相關(guān)事宜。5.14 電梯和自動扶梯明確主力店客戶可以使用的XX商業(yè)電梯及自動扶梯（一部下三層，一部上四層）。5.15 說明在項目建設(shè)實施過程中，甲、乙雙方的技術(shù)部門和項目部門將進行深入對接，本房產(chǎn)技術(shù)條件要求中的所有技術(shù)條件要求若與國家的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程或與項目所在地政府有關(guān)規(guī)定發(fā)生沖突時，將以國家、地方的規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定為準(zhǔn)。