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1、 1 主力店合同簽署過程中各部門職責和要求 1.1 主力店篩選和合同談判準備階段1.1.1 職責和義務商務部：負責組織篩選和準備工作，向有關部門提供主力店基本經營狀況和基本技術要求；發展部：向商務部提供項目所在城市商業基本情況，項目用地及周邊基本情況；規劃部：向商務部提供項目規劃平面圖紙，規劃限制條件清單，房產技術條件要求（初稿）；物業管理總公司：向商務部提供物業費標準，物業服務范圍；財務部：向商務部提供租金目標底線，及租金構成和分析報告。1.1.2 審批商務部匯集資料并整理成商務條件底線后，向主管商務副總經理報告并獲取批準。1.1.3 備檔商務部內部存檔備查。1.2 主力店合同談判和商議階段2、1.2.1 職責和義務商務部：以合同范本和商務條件底線為準則與主力店協商合同內容；發展部：負責解釋和回復商務部轉達的主力店對項目土地和附加條件的疑問；規劃部：向商務部提供規劃設計方案和正式的房產技術條件，通過商務部解釋和回復主力店對規劃的修改意見和要求；項目部：向商務部提供項目進場裝修和開業的時間進度計劃；物業管理總公司：通過商務部負責解釋和回復主力店對經營中物業管理服務項目的增改要求；法務組：負責審理和調整合同文本中的法律表述；財務部：通過商務部解釋和回復主力店對租金修改意見。1.2.2 綜合和平衡商務部匯集綜合商務條款向主管商務副總經理匯報，并提交綜合意見和建議。經批準后進行合同會審。1.3、3 合同會審階段1.3.1 職責和義務商務部：組織會審，并簽署綜合意見；規劃部：審理技術條款，并簽署確定性書面意見（不含建議類意見）；項目部：審理涉及工程進度和項目手續的條款，并簽署確定性書面意見（不含建議類意見）；物業管理總公司：審理涉及物業管理內容和經營服務的條款，并簽署確定性書面意見（不含建議類意見）；財務部：審理涉及保證金、租金、物業費及其他費用和收取的條款內容，并簽署確定性書面意見（不含建議類意見）；法務組：簽字確認合同的法律準確性。1.3.2 申報審批商務部在綜合會審意見后，就合同的最終意見整理后向主管商務副總經理報告。并負責向更上一級領導報告和解釋，由集團總裁最終批準。審批通過后4、，即時進入簽約程序。如未獲批準，轉入重新談判階段。1.4 合同簽署階段1.4.1 簽約儀式由商務部協調雙方協約形式，行政部具體落實執行。1.4.2 合同保存參照有關規定執行1.5 合同執行和審查1.5.1 房屋交接前的職責和義務在主力店對接管理辦法中詳細闡述。1.5.2 房屋交接后的職責和義務商務部：負責接受主力店客戶在經營中的投訴和協調要求，落實合同細節的修正和確定；項目物業管理公司：配合商務部確定合同未定細節（實際租賃面積等），及時向商務部反饋主力店重大經營變化和合同執行情況。1.5.3 審查修訂合同修訂由商務部主持有關部門會簽意見后，報主管商務副總經理批準。簽定后按正式合同辦法保存。2 5、合同范圍界定及要求主力店合同包括聯合發展協議書、租賃合同和房產技術條件。合同編制與審核人員必須按本指引規定，確保各項合同內容完整、準確。3 聯合發展協議書（范本）聯合發展協議書是對XX商業和主力店客戶合作模式和合作原則進行了約定。聯合發展協議書主要條款包括：3.1 聯合發展協議書主體方說明3.2 合作項目的約定 通過XX商業在XX商業確定的城市進行購物廣場或商業廣場項目的開發建設；主力店將在XX商業開發建設的項目中以租賃的方式進行約定的經營活動。3.3 合作方式XX商業將自行或組建項目公司進行項目的開發建設，XX商業（或XX商業的項目公司）將按本聯合發展協議書約定的原則與主力店客戶就每個項目簽6、訂租賃合同，對雙方具體權利和義務作詳盡約定。雙方約定主力店客戶租賃XX商業交付項目的經營用途和目的。主力店客戶不得擅自變更項目用途或經營品牌名稱，否則視為違約，在此情況下XX商業（或XX商業的項目公司）有權自行終止與主力店客戶簽訂的本協議書，并有權按租賃合同約定的有關條款追究主力店客戶的有關責任。 3.4 合作原則XX商業或XX商業組建的項目公司負責項目開發、建設，并對項目建成物業享有所有權。XX商業同意參照主力店客戶提出的合理性技術要求和條件，為主力店客戶量身定做，但雙方還必須遵守項目所在地政府有關的規定和要求。主力店客戶自行負責其經營，并承擔相應風險及相關責任。雙方明確本聯合發展協議書是今7、后簽訂每個項目租賃合同的總原則。3.5 合作條件a) 合作項目的確認XX商業以書面形式正式推薦其項目后的30個工作日內，主力店客戶完成對該項目的實地考察，并以書面形式正式回復XX商業確認合作或放棄該項目意見。如主力店客戶放棄或在前述期限內未答復，則XX商業有權選擇其他合作伙伴進行合作。XX商業項目一經主力店客戶書面確認，則雙方應立即協商簽訂該項目租賃合同。在XX商業開發和建設該項目期間內，主力店客戶不得擅自退出，否則應承擔違約責任，并賠償其它經濟損失。b) 租金標準的擬定租金計算方式包括基于每月每平方米建筑面積的租金計算方式、或按照主力店經營特點確定的營業額提成計算方式，或按照主力店客戶項目所8、在地的建筑成本（土地購買成本建安成本財務費用）基于雙方約定的年份數平均攤銷的保底租金標準計算。當采取提成方式和保底租金形式時，采取兩者取其高的方式，即：當年度按提成收入高于保底租金時按提成收入計算當年度租金；當年度提成收入低于保底租金時按保底租金計算當年度租金。c) 租金支付方式雙方約定租金按月支付。d) 租金遞增雙方約定保底租金遞增原則。 e) 免租期自主力店客戶開始進場裝修之日（進場日）起，XX商業同意給予主力店客戶三個月的免租期（特殊主力店免租期條款須上報集團總裁批準）。f) 租期雙方約定租期年限。原則上8-10年，加5年優先選擇權。特殊要求須上報集團總裁批準。g) 物業管理雙方約定物業9、管理界面和物業管理費用標準。主力店客戶與XX商業委托的物業管理公司將就每個項目另行簽署物業管理合同。h) 排他性雙方約定排他性原則。i) 開業雙方在每個項目的租賃合同中將約定合作項目的交付時間、主力店客戶進場時間，且主力店客戶保證與XX商業在當地開發的購物廣場（商業廣場）同時開業。j) 項目保證金及履約保證金雙方確定主力店客戶向XX商業支付每個合作項目的定項目保證金數額（一般為壹百萬元人民幣）每個項目，在每個項目主力店客戶書面確認合作后的十日內主力店客戶一次性支付；主力店客戶向XX商業支付每個合作項目的履約保證金數額（一般為3個月保底租金），在每個項目租賃合同簽訂后的七日內支付50%，在滿足進10、場裝修的工程技術條件時支付50%。定項目保證金在該項目租賃合同簽定且開業后沖抵應向XX商業或XX商業項目公司繳納的履約保證金。影城的的；但在開業前主力店客戶擅自推出，則XX商業有權不退還該項目保證金；如XX商業在該項目租賃合同簽訂后單方面退出該項目的合作，若乙方毀約，則甲方有權不返還該定金。如甲方毀約，則XX商業需雙倍返還定項目保證金。關于履約保證金執行原則，一般可按主力店客戶履行租賃合同時間作遞減返還原則執行，如主力店客戶執行項目租賃合同的第三年起，XX商業每兩年將履約保證金的15%不計息返還主力店客戶，直至返還主力店客戶的履約保證金累計到60%（即第三年返還15%，第五年返還15%，第七年11、返還15%，第九年返還15%）；在主力店客戶執行完項目租賃合同后，XX商業將履約保證金的40%不計息返還主力店客戶。若主力店客戶在租賃合同租賃期限屆滿之前單方面終止租賃合同，則XX商業將有權不予返還全部履約保證金，已經返還的部分由主力店補齊。k) 轉讓XX商業或XX商業項目公司有權在書面通知主力店客戶后，將本項目租約標的物轉讓給任何第三方，但XX商業或XX商業項目公司須將租約標的物租給主力店客戶的事實披露給受讓人，以保證主力店客戶在租約內的各項權利不受不良影響。在同等轉讓條件下，主力店客戶享有標的物的優先受讓權。l) 結算方式主力店客戶同意通過XX商業推薦的銀行服務系統進行業務結算。3.6 首12、批合作項目的約定3.7 保密約定雙方同意應對簽署和執行本協議書而了解到的對方商業信息負有保密義務。3.8 租賃合同聯合發展協議書為雙方建立聯合發展關系的框架性協議，是雙方簽訂每一個項目租賃合同的總原則，具體項目情況以每個項目租賃合同為準。4 租賃合同（主要條款和內容指引）主力店客戶租賃合同條款將按照聯合發展協議書約定總原則來細化，主要條款包括以下主要條款（該主要條款為主力店租賃合同的主要基本條款,實際操作中因主力店要求不同會有條款要求上的不同）：1) 房屋及房屋的交付；2) 租賃期限及計租日；3) 房屋的租賃用途及廣告；4) 租金、其他費用及支付；5) 房屋的修繕；6) 雙方約定的其它事宜；713、) 本合同的變更和解除；8) XX商業的違約責任；9) 主力店客戶的違約責任；10) 其他條款。明確簽訂合同雙方法律主體物業業主和承租戶雙方情況（主體名稱、注冊地址和法定代表人），以下物業業主稱為XX商業，承租戶稱為主力店客戶，租賃物業稱為房屋。4.1 房屋及房屋的交付a) 明確XX商業房屋所在地，租賃區域和租賃面積；b) 明確主力店客戶租賃房屋用途；c) 明確XX商業將房屋交付給主力店客戶的具體時間（交付日）以及主力店客戶進場裝修或提前進場裝修相關事宜；d) 明確主力店客戶開業時間（開業日）。4.2 租賃期限及計租日租期自主力店客戶開始進場裝修之日（進場日）起開始計算，XX商業同意給予主力店14、客戶三個月的免租期，免租期屆滿之日，開始計租（計租日）。但在免租期屆滿前，如果乙方的電影城對外營業，則從營業日開始計租。4.3 房屋的租賃用途及廣告a) 明確主力店客戶經營范圍，并對轉租、轉借進行責任明確；b) 明確XX商業提供給主力店客戶廣告位和店招數量、面積（包括無償和有償提供）。明確主力店客戶所有的廣告報批手續及工程安裝均由主力店客戶自行負責，并承擔相關的費用及責任。4.4 租金、其他費用及支付a) 明確租金標準計算方式（人民幣 元每月每平方米建筑面積或按提成計算）；b) 明確租金從租期開始后的第 年開始每年遞增率（ %）；c) 明確主力店客戶應在每月十日前向XX商業支付當月租金；d) 15、明確物業管理費標準為人民幣 元每月每平方米建筑面積，明確物業管理界面（該物業管理費包含中央空調耗能費、公用設施維護，以及公共區域內保安、保潔、環境綠化等費用。物業費從XX商業將房屋交付給主力店客戶之日起計收，由主力店客戶支付給承擔XX商業廣場物業管理的物業管理公司，主力店客戶應與該公司另行簽署物業管理合同；租賃區域內保安、保潔由主力店客戶自行承擔。租賃區域內的水、電、煤氣、電話費、保安、保潔費以及根據當地政府有關部門下發文件規定，按物業管理規定使用人應分攤的費用等由乙方自行支付或物業管理進行整體促銷活動需要而應由使用人分攤的費用等由主力店客戶自行支付。4.5 房屋的修繕a) 明確租賃期限內甲、16、乙雙方應保證主力店客戶使用房屋的使用安全；b) 明確XX商業對房屋及其提供的附屬設施的維修責任； c) 明確主力店客戶如要求重新裝修或變更原有設施的相關責任；d) 明確因不可抗力原因導致房屋或附屬設施損壞或造成損失的，雙方均免責。4.6 雙方約定的其它事宜4.7 本合同的變更和解除明確在租賃期限內合同變更和解除的約定，以及由此產生的責任。4.8 XX商業的違約責任a) XX商業逾期交付房屋以及違約責任； b) 由于XX商業原因造成主力店客戶經營中斷的行為約定以及違約責任； c) 在第二十五條主力店客戶租賃使用期內，XX商業因非本合同或本合同的補充條款約定的情況，擅自解除本合同，提前收回房屋的，17、XX商業違約責任的界定。4.9 主力店客戶的違約責任a) 明確主力店客戶第二十六條在租期內的違約責任； b) 明確七在租期內，主力店客戶因逾期交付租金、物業管理費、水、電費的違約責任；第二十八條c) 明確租期屆滿或者本合同解除后主力店客戶向XX商業歸還房屋責任約定。4.10 其他條款a) 第二十九條明確甲、乙雙方投保范圍；b) 租賃期滿后甲、乙雙方被續租事宜； c) 約定本合同簽訂的其它相關事宜； d) 第三十七條約定合同份數。4.11 甲、乙雙方代表人簽字、蓋章主力店合同附件一般要求：附件1：總平面圖；附件2：XX商業和主力店客戶的營業執照、授權書；附件3：租賃物業平面圖；附件4：相關建設證18、照清單；附件5：房產技術條件要求；附件6：主力店客戶的招牌及其位置。 5 房產技術條件要求（主要條款和內容指引）XX商業向主力店客戶交付的房屋除XX商業同意提供的系統設備外，房屋本身將基于清水房基本條件：5.1 供電a) 明確XX商業向主力店客戶提供的供電總容量，電壓、回路數、應急照明用電容量；b) 明確供電線路施工、維修工作甲、乙雙方界面，主力店客戶用電單獨計量。5.2 供水a) 明確由XX商業無償提供的水管線位置，日供水量；b) 明確供水管路施工、維修工作甲、乙雙方界面，主力店客戶用水單獨計量。 5.3 廁所及污水排放明確污水管路位置和甲、乙雙方施工、維修工作界面。 在天津市建筑設計院建施19、四層平面圖上洗手間方案的結構上坑位留空，排水管，污水管與總的排水，排污管接通。5.4 空調明確XX商業向主力店客戶提供的空調系統標準。 5.5 新風、排氣明確XX商業為主力店客戶提供的新風排氣孔位置。 5.6 網絡端口明確XX商業為主力店客戶提供的網絡端口位置。5.7 消防工程明確XX商業為主力店客戶租賃的房屋提供常規建筑消防規范規定的噴淋系統和消防排煙系統，主力店客戶進行改造將負責就改造后的消防設施向當地消防局報批并驗收，XX商業將給予協助和配合。5.8 垃圾處理主力店客戶垃圾處理須按照XX商業或XX商業委托的物業管理公司的規定自行處理。 5.9 結構a) 明確主力店客戶租賃房屋地坪荷載0、20、建筑層高、柱網、柱距等結構要求；b) 明確租賃房屋地坪、天坪、墻面等結構交付界面。5.10 招牌明確甲、乙雙方招牌方案。5.11 通道、環境及停車位明確甲、乙雙方在通道、環境及停車位方面的約定。5.12 臨時供水供電明確主力店客戶施工期間其臨時用水、用電的約定。5.13 施工明確主力店客戶臨時施工相關事宜。5.14 電梯和自動扶梯明確主力店客戶可以使用的XX商業電梯及自動扶梯（一部下三層，一部上四層）。5.15 說明在項目建設實施過程中，甲、乙雙方的技術部門和項目部門將進行深入對接，本房產技術條件要求中的所有技術條件要求若與國家的有關規范、規程或與項目所在地政府有關規定發生沖突時，將以國家、地方的規范、規程、規定為準。