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1、各各地地區區地地產產公公司司與與物物業業公公司司財財務務收收支支界界面面階階段段費費用用名名稱稱物物業業類類型型費費項項、工工作作內內容容說說明明及及工工作作標標準準物物業業工工作作質質量量及及結結果果承承諾諾費費用用標標準準地地產產費費用用出出處處執執行行方方式式前期介入期前期介入費所有1、啟動會階段編制前期介入計劃，經項目團隊審批后在計劃節點主動開展。2、按前期介入計劃節點，主動關注項目進度，提出前期介入意見，報項目團隊責任工程師，并跟蹤意見落實。3.參與和物業有關的圖紙交底、圖紙會審、現場點評工作，提交前期介入意見（包括銷售中心物業費測算），并跟蹤落實。4.地產編制產品配置標準、設計任務2、書、產品交付標準、細部做法等文件時就物業相關部分，提供前期介入意見，并參與討論。5、集中交房后半年內，匯總裝訂各階段前期介入成果，并編制前期介入總結。6、具體工作內容見前期介入計劃及專業指引1、計劃完成率95%，計劃內容工作漏項，導致責任成本由物業承擔相應責任。2、前期介入意見最終未被項目采納的，保留提交記錄。1）公寓（含花園洋房、社區商業）、SOHO樓5元/平方米2）別墅、集中商業、寫字樓6.00元/平方米3）精裝房原有標準上加1元平方米4）車庫、配套等參照項目主要業態標準5）業態的確定按營銷的定位為準項目部（項目研發成本）1、前期介入由研發部以工作聯系單或者會議的方式通知物管公司參與方案的3、討論。2、對于開發周期較長，地產分多期開發的項目則按期進行結算.3、項目基礎工程竣工驗收后一個月內，各項目部以工作聯系單的方式通知物業，同時收取總價的70的第一次前期介入費,集中交結束后一個月之內支付總價的30。4、經雙方認定的因物管公司導致相關責任成本由物管公司承擔，于前期費用中列支每半年結算一次。提前接管期分戶檢驗費所有1、分戶檢驗：a、接到地產委托工作聯系單，20日內編制分戶檢驗計劃，項目負責人審批執行；b、實施檢驗，提交共性問題成果。C、協助監理督促整改。2、提前接管：按照承接驗收標準執行。1、交房客戶發現整改問題中，屬分戶驗收必檢項目應發現但未發現的數量與所有返修問題之比列為考核值24、按計劃完成檢驗工作，填寫住宅工程質量分戶檢驗相關記錄（按各城市法規要求，如無要求參照集團格式）報送項目團隊。考核值5%6元平方米5%考核值10%5元平方米考核值10%4元平方米項目部（項目工程成本）1、由地產委托物業進行，主要是對工程和監理工作進行監控2、地產可以全項目或部份委托，按實際委托面積進行結算3、費用結算在工作任務完成后一個月內按3元/平方米付清，待集中交房后一個月內根據考核結果補足差額。提前接管費受項目部委托的提前接管費用（提前合同交房期一個月以上為提前接管）按正常物業接管執行1、核定物管費收費半額2、不足半月按半月收取，超過半月不足1月按整月收取。項目部按月結算驗收接管期返修管5、理費所有1、依照總包合同中維保條款的約定，代地產公司項目部為業主提供工程維修服務的整改跟蹤工作（包括但不限于返修質量和進度控制、返修協調、返修結果確認的管理）2、參照物業與地產公司界面文件執行項目維修管理辦法施工合同維保共用條款1、返修質量達到國家標準；2、返修記錄采用派工單、協調單留存過程記錄；3、返修物業服務投訴數量與物業收費標準掛鉤每100戶投訴數量2件 3元平方2件每100戶投訴數量5件 2.5元平方每100戶投訴數量5件 2元平方項目部（項目工程成本）1.集中交房期結束后一月內一次性付清最低標準，2元/平方米，半年集中整改期結束后根據考核結果，一個月內一次補足差額強制介入整改費1、施6、工單位拒不整改或多次整改不合格，物管公司強行介入整改（物業負責收集違約證據）2、參照物業與地產公司界面文件執行項目維修管理辦法施工合同維保共用條款1、返修質量達到國家標準；2、返修記錄采用派工單、協調單留存過程記錄；4、返修物業服務投訴數量與物業收費標準掛鉤1）人員結算標準（1+100%）2）物管提供機、材等（1+50%）項目部（項目工程成本）由物業公司向項目部發告知書，款項經造價采購部審核，整改完一次付清委托管理期配套物業委托管理費配套物業該專項委托包含但不限于以下事項：1、公園管理2、水庫管理3、會所管理1、配套如需向相關部門交納的承租費由地產承擔，除非另有約定。2、一次性補貼物業管理費（7、不低于該物業兩年的管理成本），物業提供兩年運營成本測算3、配套物業正式運營前地產向物業支付費用。地產總經理指定物業補貼可以在委托生效后一次付清或者分兩年付清空置房物管費銷售型資產住宅商業費項內容包括：1、業主未接、地產提前交房給業主、未售房（營銷部）2、業主拒接（項目部）1、按當地法規規定和合同約定執行2、不足半月按半月收取，超過半月不足1月按整月收取1、營銷部2、項目部（項目工程成本）物管公司與責任部門核對未交房戶位清單，按月收取留存型資產商業現行實際收費標準全額執行商運公司商運部按月結算車位物管費住宅及社區配套商業按當地法規規定和合同約定執行營銷部住宅車位已租賃則向業主收取，未租賃未出售的8、不收費，臨時停車歸物業公司，按月結算集中商業集中商業車庫物管費標準由雙方根據實際測算標準約定或定價并入商業物業費商運公司商運部1.大型商區車庫按實際停車位收取物管費2、商業區內臨時停車收入歸地產或者商業公司。留存資產大修費用留存型資產物業公司制定并提報大修計劃，經地產公司審批后委托物業公司辦理達到國家驗收標準按實際發生的費用項目后續成本若地區公司設立商運部或商運公司，計劃提交和方案實施確認均應通過該部門審核營銷配合費銷售中心管理費保安、保潔、會所接待、綠化環境維護1、營銷部銷售中心物業服務滿意度95%；2、執行標準，詳見售場保安、保潔、吧員、綠化崗位說明書。按售樓中心費用結算標準執行（詳見附件9、）營銷部1、由營銷部出具委托單按協定執行按月結算2、按照新建售樓中心結算方式執行的項目，在標準配置以外的部份按照專項委托方式處理營銷活動配合費營銷推廣活動、工地開放日等1）人員結算標準2）物管提供機、材等（1+25%）由營銷部出具委托單按協定執行按月結算物業前期招投標費用物業協助地產進行前期物業的招標工作中標實際發生成本（包括接待，委托費用等）地產辦公區物管費地產辦公區1、戶內清潔2、基礎會議服務3、800平/人（保潔），不足800平，按800平計4、除上述服務的額外人力需求另行按人數*人員結算成本結算物業服務滿意度95%1）自有物業 7元平方米2）租賃物業 5元平方米（物業租賃物管費由地產自10、行繳納）行政部由行政部工作聯系單出具委托，按月結算特約服務費由于地產工作需要提出的保潔、保安、工程、綠化和客服的臨時派工1）人員結算標準2）項目公示的物業特約服務收費標準使用部門由使用部門工作聯系單出具委托，按月結算其他專項委托費所有1、地產委托物業實施的整改項目2、參照物業與地產公司界面文件執行地產委托物業施工管理辦法施工合同維保共用條款項目維修管理辦法1、維修質量達到國家標準；2、維修記錄采用派工單、協調單留存；1）人員結算標準2）物管提供機、材等（1+25%）委托部門由委托部門出具委托單提出明確的委托事項及人數需求，雙方確認后按協定執行，費用結算在工作任務完成后一個月內付清臨時物業用房租11、賃裝修費該費項包含以下事項：1、銷售中心無法提供物業服務人員住宿2、項目接管時，地產不能正常提供相關物業用房（辦公及物業服務人員住宿）按合同價格約定營銷部項目部每月支付或由地產簽訂合同地區物業價值貢獻獎為鼓勵并認可物業公司員工對所屬地區公司地產業務及整個集團的地產業務的價值貢獻而提撥的獎勵費用年度第三方物業服務滿意度調查達標未有交房或交房期一年以內的公司：3萬元/億回款交房已超過一年的公司：以年度第三方物業服務滿意度調查結果為考核項A、90%(含）以上 7萬元/億回款B、85%(含）-90%5萬元/億回款C、80%(含）-85%3萬元/億回款D、80%以下 2萬元/億回款營銷部1、每季度可先按12、照2萬元/億回款額標準預提。2、年末根據地產當年度實際回款收入進行結算，參照第三方物業服務滿意度調查結果對于余下標準部份進行結算備注：1、本收支界面中從2011年8月1日開始執行2、本收支界面中約定以面積為單位結算均指竣工備案許可證上的總建筑面積，前期在沒有此數據前可按施工許可證面積計算。3、前期介入費：自本收支界面發布起執行新標準，已完成基礎竣工的項目，前介費第一次收費標準仍按原有界面第一次收費標準執行，但第二次付費標準按新標準第二次付費標準執行。舉例：某高層項目建筑面積10萬方，7月10日取得基礎竣工備案許可證，則第一次前介費應支付10萬方*1.75元/平（舊標準3.5*70%）=17.513、萬元，集中交房期一個月后支付第二次前介費10萬方*1.5元/平方（新標準5*30%）=15萬4、遇有下列情況之一時，各地區地產公司和物業公司應以書面OA請示報告報經物業中心總監會簽及集團客戶及公司品牌部總經理審批：A、雙方在執行本界面過程中，因特殊情況需要協商變動收費標準B、在本收支界面中有標準規定的結算事項委托管理期車位物管費各各地地區區地地產產公公司司與與物物業業公公司司財財務務收收支支界界面面階階段段費費用用名名稱稱物物業業類類型型費費項項、工工作作內內容容說說明明及及工工作作標標準準物物業業工工作作質質量量及及結結果果承承諾諾費費用用標標準準地地產產費費用用出出處處執執行行方方式式龍龍14、湖湖物物業業與與地地產產人人員員成成本本結結算算標標準準（20112011年年版版）崗位地區重慶（基準）、成都、西安、沈陽、長春、云南北京、上海、青島、杭州、無錫、常州、寧波、煙臺地地區區調調整整系系數數1 11.21.2結算時間日人工月人工日人工月人工安全護衛工程2304,6002805,500保潔綠化1402,7001803,500會所1903,8002304,500客服2905,8003507,000備注1、結算范圍：日人工主要用于物業為地產提供的臨時物業服務（如營銷宣傳活動、工地開放日等），月人工主要用于物業為地產營銷售場，項目部提供長期服務的人員結算2、月人工成本計算依據基本工資（115、+福利費6（社保32.5%40.5%）（1管理費15%）個人裝備物耗分攤 日人工成本計算依據月人工成本工作日 基本工資：13個月薪酬分攤及節假日加班工資 福利費：員工清涼費、節日生日禮金、及時激勵等 社保：養老金、失業金、工傷保險費及醫療險（部份專業包含住房公積金）管理費：公司承擔的稅金5.5%、公司費用9.5%（如員工招聘費、員工培訓費等）個人裝備物耗：服裝、佩飾、對講機、住勤裝備、水電、交通費（所有配置物業公司統一標準，若因地產項目需要要單獨制定的，由地 產承擔定制物品和標準的差價）3、日人工以月人工為標準按照各地區實際工作天數折算。4、日人工按日計算，1天起計，不足1天按1天計算，超過各16、地區各專業日規定工作時間另計一天5、人員結算標準以重慶地區為基準，其他地區標準基準標準地區調整系數（地區調整系數參考各地區社平及最低保障收入制定）6、此標準每年年初由物業進行回顧調整，由集團審批后下發到各地區新新建建售售樓樓中中心心費費用用結結算算標標準準（20112011版版）序序號號項項目目地地點點收收費費標標準準備備注注1銷售中心辦公區6元平方米以實際對客戶開放面積收取接待區40元平方米2樣板房精裝體驗30元平方米工法15元平方米3環境庭院花園停車場水體道路景觀環境面積5萬平米以下的：3元/平方，超過5萬平米不足10萬平米的部份，2元/平方，環境面積超過10萬平方米的項目，另行個案處理417、每增加一個出入口 項目景觀銷售大廳按保安系數人員結算標準標準配置詳見附件35開敞樣板區樣板區環境收費總額基礎上加收50%備注：1、以上費用包括人員用工成本（人工工資、保險、福利、培訓費、招聘費、住勤裝備和崗位裝備等）、物業稅金、管理費用2、售樓中心石材晶面處理、能耗費用及耗材等費用由地產承擔3、示范區環境綠化委外養護費用（草坪、灌木及喬林等）及由地產承擔，物業按環境全面積收取費用包括草花養護人工4、標準配置以外的增設項目及增設崗位以專項委托的方式執行（如開盤活動新增崗位）5、費用月結，次月結算上月費用6、售樓中心第一次整體開放或整體關閉時，不足半月按半月結算，超過半月不足一月按一月結算7、除第18、5項外，費用不足月按整月結算，結算面積以當月最大開放面積為準8、地產營銷售中心及樣板房開放及關閉時間應提前一個月通知物業，調減若因未達到提前通知時間進行變化的，物業可仍按調減 前面積進行結算銷銷售售中中心心標標準準崗崗位位配配置置表表（20112011版版）專專業業 序序號號崗崗位位面積、位置描述需需要要崗崗位位數數量量早早晚晚班班情情況況實實際際需需求求人人數數工工作作內內容容環環境境維維護護中中心心1售售樓樓大大廳廳（保保潔潔）500平米3崗早班2人、中班1人崗位數*人員系數1、銷售大廳及辦公區日常保潔。2、衛生間循環保潔。3、視情況每月最少一次對水體和樣板區環境路面徹底清洗，達到水體清澈19、無積垢、無青苔；路面清潔無污垢的感官效果。4、每周一次對銷售大廳高危清潔及大廳玻璃清潔。詳見附件作業指導書每增加500平米增加1崗早班1人2樣樣板板房房（保保潔潔）80平方米內/2套2崗早班、中班各1人1、樣板房日常保潔。2、樣板房開發時間做接待及循環保潔工作。3、視情況每月最少一次對水體和樣板區環境路面徹底清洗，達到水體清澈無積垢、無青苔；路面清潔無污垢的感官效果。4、每周一次對樣板房死角及高危清潔。詳見附件作業指導書160平方米內/2套3崗早班2人，中班1人160-300平米內/套2崗早班、中班各1人300平米以上/套3崗早班2人，中班1人1000平米以上/套4崗早班2人，中班2人3示示范20、范區區環環境境（保保潔潔）環境面積2000平方米時0大廳保潔兼顧1、示范區環境路面及設施設備日常保潔。2、視情況每月最少一次對水體和樣板區環境路面徹底清洗，達到水體清澈無積垢、無青苔；路面清潔無污垢的感官效果。詳見附件作業指導書5000平米以下2崗早班1人、中班1人每增加5000平米增加1崗早班1人4綠綠化化（草草花花，觀觀葉葉植植物物）環境面積2000平方米時0保潔兼顧銷售大廳、樣板房、樣板區草花、室內觀葉植物養護，管護室內植物達到無枯萎、無殘花、無積塵的感官效果。5000平米以下1崗白班1人10000平米2崗白班2人10000平方以上，每增加10000平方增加1崗增加1人程程序序維維護護中21、中心心5景景觀觀入入口口形形象象崗崗項目景觀入口1個2崗白班2人崗位數*人員系數1、銷售中心形象展示，一對一換休2、客戶指引詳見附件作業指導書6銷銷售售大大廳廳入入口口形形象象崗崗景觀入口距離銷售大廳入口路程100米0崗景觀入口崗兼顧景觀入口距離銷售大廳入口路程100米2崗白班2人7車車場場崗崗停車場（30個車位以內）2崗白班2人8夜夜間間崗崗銷售大廳和樣板房在同一建筑內，能夠完全封閉時1崗夜班1人維護銷售中心托管物資安全詳見附件作業指導書銷售中心和樣板房分離設置2崗夜班2人會會所所9吧吧臺臺崗崗、服服務務崗崗、知知賓賓崗崗日接待量10組3崗白班3人崗位數*1（周一至周五輪流換休）1、迎來送往客戶，讓每組來訪客戶有被關注的尊崇感。2、為提供飲料、糕點等其他服務。3、協助營銷部組織開盤等相關活動。4、現場報事、報修。詳見附件作業指導書備注：1、人員系數根據各地物業員工工作時間計算確定，由各地物業人力資源負責解釋說明Z:CQ-XS-KH-01銷售中心客戶服務專員崗位作業指導書（2010A.docZ:CQ-XS-HZ-01銷售中心環境治理中心崗位作業指.docZ:會所服務崗位作業指導書(2010A.doc