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1、淺析建筑物區(qū)分所有權(quán)摘要建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在調(diào)整建筑物區(qū)分所有關(guān)系中發(fā)揮著十分重要的作用，本文結(jié)合實(shí)際探討了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基本架構(gòu)，并對(duì)我國(guó)物權(quán)法草案建議稿中有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容的部分條文進(jìn)行了評(píng)析。 關(guān)鍵詞建筑物區(qū)分所有權(quán) 專有所有權(quán) 共有所有權(quán) 成員權(quán) 前言 在現(xiàn)代社會(huì)，隨著工商業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之后的居住問(wèn)題日趨突出，對(duì)建筑面積的增長(zhǎng)需求和土地面積的有限性，都促使建筑物不斷向高空發(fā)展，而由此產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)象日益增多，但我國(guó)民法通則中并無(wú)相關(guān)規(guī)定，從而法官在解決糾紛時(shí)只能借鑒國(guó)外法律的相關(guān)規(guī)定。在我國(guó)制定物權(quán)法之際，人大建議稿，社科院建議2、稿和人大法工委的征求意見(jiàn)稿三個(gè)建議稿都無(wú)一例外的肯定了建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的必要性，因此筆者在此對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行必要的分析，并對(duì)各建議稿中的相關(guān)條文進(jìn)行評(píng)析，以期望對(duì)在物權(quán)法中更完善的規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)有所幫助。 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史發(fā)展在原始社會(huì)，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的觀念。通說(shuō)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)觀念的萌芽，濫觴于人類文明之始的奴隸社會(huì)。1在奴隸社會(huì)，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經(jīng)營(yíng)的需要，公元前兩千年的古巴倫王國(guó)，產(chǎn)生了類似于現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的建筑物形態(tài)，標(biāo)志著建筑物區(qū)分所有權(quán)3、的正式萌芽。在羅馬法中，由于貫徹了“一物一權(quán)”主義的原則，尤其是確認(rèn)了所謂“建筑物所有權(quán)屬于建筑物所附著之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則2，所以并不存在建筑物的區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題。其后的日耳曼法，曾經(jīng)形成所謂的“階層所有權(quán)”，在某種程度上承認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)，但并不完整。自十九世紀(jì)上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國(guó)先后進(jìn)行了工業(yè)革命，加速了城市和工業(yè)中心的急劇發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，高屋建筑拔地而起，多個(gè)業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但與此相關(guān)的樓宇管理問(wèn)題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的呼聲高漲。31804年，法國(guó)民法典第644條的規(guī)定，開創(chuàng)4、了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國(guó)國(guó)民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。進(jìn)入二十世紀(jì)，兩次世界大戰(zhàn)堪稱人類浩劫，原有建筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，致使住宅問(wèn)題更趨嚴(yán)峻。但與此同時(shí)，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步客觀上又為建筑物向更高的立體化方向發(fā)展提供了基本條件。為了解決日益復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，各國(guó)或重新檢討已有的法律制度，或者積極創(chuàng)設(shè)新的理論體系，促進(jìn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展。 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的界定關(guān)于什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的并且為多數(shù)學(xué)者所接受的是“二5、元論說(shuō)”和“三元論說(shuō)”。 依“二元論說(shuō)”，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分所有一建筑物時(shí)，各所有人對(duì)其獨(dú)自占有、使用的部分享有專有所有權(quán)，并對(duì)全體所有人共同使用或數(shù)個(gè)所有人之間共同使用的部分享有共有所有權(quán)的一種復(fù)合物權(quán)。由梁慧星教授任負(fù)責(zé)人的中國(guó)物權(quán)法研究課題組編寫的中國(guó)物權(quán)法草案建議稿4（以下簡(jiǎn)稱建議稿）便采納了這種“二元論說(shuō)”。該建議稿在第90條作了如下表述：“建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，就專有部分有單獨(dú)所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)。”這種學(xué)說(shuō)的不足之處在于，忽略了基于區(qū)分所有權(quán)人之間的團(tuán)體關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)為區(qū)分所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能。建筑物區(qū)分所有權(quán)之所以產(chǎn)生，必須是兩人以上對(duì)某一建筑物區(qū)分所有。在區(qū)分所有建筑物上，區(qū)分所有權(quán)人相互間的關(guān)系極為密切，各區(qū)分所有權(quán)人在行使專有部分權(quán)利時(shí)，不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專有部分的使用，不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益，從而使各區(qū)分所有權(quán)人之間形成一種共同關(guān)系。5為維持這種共同關(guān)系的健康發(fā)展，全體區(qū)分所有權(quán)人必然結(jié)成區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體，由該團(tuán)體直接管理或委托他人管理區(qū)分所有建筑物的共同事務(wù)，而此種管理的結(jié)果直接關(guān)系到區(qū)分所有權(quán)人專有部分所有權(quán)和共用部分所有權(quán)的享有。由此可見(jiàn)，作為這一團(tuán)體成員所擁有的成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)不可分割的一部分。