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1、龍湖項目運營分享 缺乏有效的“分級計劃管控”體系；計劃調(diào)整的隨意性；經(jīng)常在為項目的交付而搶工期；無法對項目經(jīng)理進行量化的績效考核；跨項目、跨專業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障；會議多、會議時間長、會議效率不高；人員流動性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)好像和做三四年的房產(chǎn)公司沒太大區(qū)別；行業(yè)項目運營現(xiàn)狀怎么辦？行業(yè)現(xiàn)狀分析 建設(shè)高效的運營管理體系！固本培元：固本培元：“工程經(jīng)理制工程經(jīng)理制”夯實本地發(fā)展基礎(chǔ)夯實本地發(fā)展基礎(chǔ)龍湖早期在龍湖早期在本地發(fā)展本地發(fā)展的組織架構(gòu)的組織架構(gòu)房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司開發(fā)開發(fā)管理部管理部設(shè)計設(shè)計管理部管理部成本成本控制部控制部總經(jīng)辦總經(jīng)辦財務(wù)部財務(wù)部A項目工程部項目工2、程部B項目工程部項目工程部C項目工程部項目工程部土建組土建組安裝組安裝組園建組園建組后勤組后勤組人力人力資源部資源部營銷部營銷部招投標(biāo)招投標(biāo)管理部管理部工程經(jīng)理工程經(jīng)理全國布局，三級管控運籌帷幄全國布局，三級管控運籌帷幄（集團、公司、項目）（集團、公司、項目）龍湖在龍湖在全國發(fā)展全國發(fā)展的項目運營管理組織架構(gòu)的項目運營管理組織架構(gòu)龍湖PMO體系 集團和項目公司的在運營管理方面職能定位管理部門管理部門(機構(gòu)機構(gòu))職能職能集團總部集團總部項目公司項目公司運營中心運營中心項目公司項目公司PMOPMOl 制度制定制度制定l 知識管理和資源共享知識管理和資源共享l集團關(guān)鍵節(jié)點管控集團關(guān)鍵節(jié)點管控l 一級3、進度計劃管控一級進度計劃管控l階段性成果管控階段性成果管控l 項目預(yù)案的審核與控制項目預(yù)案的審核與控制l 項目進度計劃的審核與控制項目進度計劃的審核與控制l 項目目標(biāo)成本的審核與控制項目目標(biāo)成本的審核與控制l 項目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制項目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制l 項目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對項目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對PMOPMO：Project Management OfficeProject Management Office項目管理辦公室項目管理辦公室uPMOPMO定位：分公司定位：分公司項目運營決策機構(gòu)uPMOPMO架構(gòu)：架構(gòu)：PMO最高負責(zé)人+分公司運營專員+業(yè)務(wù)職能負責(zé)人uPMO4、運作形式：PMO會議項目運營管理體系項目運營管理體系目的：保障和提高項目運營效率目的：保障和提高項目運營效率目的：保障和提高項目運營效果、運營質(zhì)量目的：保障和提高項目運營效果、運營質(zhì)量目的：保障和提高項目運營的決策效率、決策質(zhì)量；目的：保障和提高項目運營的決策效率、決策質(zhì)量；規(guī)避控制決策風(fēng)險規(guī)避控制決策風(fēng)險目的：知識積累、知識共享目的：知識積累、知識共享在項目運營中知累知識在項目運營中知累知識在項目運營中應(yīng)用知識在項目運營中應(yīng)用知識項目運營管理體系項目運營管理體系精精細化化 項目目計劃越劃越細越好越好計劃？劃？計劃過細的弊端：計劃過細的弊端：難以進行合理分權(quán)難以進行合理分權(quán)違背抓重點的（聚焦）5、的原則違背抓重點的（聚焦）的原則關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）無法實現(xiàn)重要時間節(jié)點推延對資金流的影響無法實現(xiàn)重要時間節(jié)點推延對資金流的影響龍湖項目進度計劃管理體系：項目進度計劃的分級項目計劃：項目計劃：新項目取得土地中標(biāo)通知書后新項目取得土地中標(biāo)通知書后7-147-14個工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以個工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMOPMO項目啟動會方式編制完成集項目啟動會方式編制完成集團關(guān)鍵點計劃及項目一、二級計劃，形成團關(guān)鍵點計劃及項目一、二級計劃，形成“項目計劃項目計劃”。分分級計劃管理體系劃管理體系集集團關(guān)關(guān)鍵節(jié)點點計劃劃l定定義l集集6、團層面（管理面（管理層）對各個各個項目的管控目的管控計劃劃，通常指的，通常指的是由集是由集團統(tǒng)一定一定義，需要在集，需要在集團層面重點關(guān)注的里程碑面重點關(guān)注的里程碑事件。事件。l目的目的l實現(xiàn)集集團與區(qū)域公司與區(qū)域公司對計劃的分劃的分層級管理管理l明確明確進度度計劃管理和控制的重點劃管理和控制的重點l在集在集團內(nèi)內(nèi)統(tǒng)一一計劃達成情況的劃達成情況的評判判標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 龍湖集團關(guān)鍵節(jié)點14個關(guān)鍵節(jié)點：(1)取得國土使用權(quán)證(2)交地、(3)完成方案設(shè)計(4)完成初步設(shè)計(5)完成施工圖設(shè)計(6)取得施工許可證(7)項目開工(8)售樓處、樣板區(qū)開放(9)取得預(yù)售許可證(10)開盤(11)景觀施工進場(127、)竣工備案(13)交房(14)交房完成率95管控規(guī)則：u不影響集團管控的14個關(guān)鍵節(jié)點，地區(qū)公司可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄送集團運營中心u影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進行書面解釋，并經(jīng)集團總裁審批，以引起關(guān)注;u剩余9個關(guān)鍵點的變化由集團運營中心審批u集團只考核項目關(guān)鍵節(jié)點的按時達成率。碧桂園關(guān)鍵節(jié)點進度導(dǎo)向l獲取取建建設(shè)用地用地規(guī)劃劃許可可證l獲取取國有土地使用國有土地使用證l獲取取建建設(shè)工程工程規(guī)劃劃許可可證l取得立取得立項核準(zhǔn)核準(zhǔn)l獲取取建筑工程施工建筑工程施工許可可證l發(fā)布開工令布開工令l主體主體結(jié)構(gòu)達到構(gòu)達到預(yù)售條件售條件l辦理理預(yù)售售許可可證l開開盤l獲取取竣8、工竣工驗收收備案表案表l業(yè)主收樓主收樓項目運營管理項目運營管理項目運營管理項目運營管理PMOPMO管控流程管控流程管控流程管控流程實現(xiàn)跨區(qū)域多項目管理復(fù)制實現(xiàn)跨區(qū)域多項目管理復(fù)制分分級計劃管理體系劃管理體系項目主目主項計劃劃l定定義l區(qū)域公司區(qū)域公司層面面對各各項目的管控目的管控計劃劃l一般由集一般由集團統(tǒng)一定一定義指指導(dǎo)性模板性模板 l要點要點l項目全生命周期的目全生命周期的計劃（從立劃（從立項到交房）到交房）l項目目經(jīng)理理負責(zé)制制l基于關(guān)基于關(guān)鍵路徑，控制路徑，控制項目目總工期工期l強調(diào)專業(yè)線的橫向的橫向協(xié)同同 分分級計劃管理體系劃管理體系項目目專項計劃劃l定定義l各各職能部能部門在在項目9、主目主計劃的指引下，劃的指引下，進一步一步細化本化本專業(yè)線的工作的工作計劃，形成劃，形成項目的目的專項計劃；劃；l一般由地區(qū)公司自定一般由地區(qū)公司自定義指指導(dǎo)性模板并性模板并報集集團備案案。l要點要點l對項目目專項計劃劃細化安排，例如：化安排，例如：報建建計劃、劃、設(shè)計計劃、劃、工程工程計劃、劃、營銷計劃；劃；l職能能經(jīng)理理負責(zé)營銷計劃（全生命周期）營銷計劃（全生命周期）工程專項計劃工程專項計劃（分區(qū)（分區(qū)/標(biāo)段計劃、不到樓棟）標(biāo)段計劃、不到樓棟）設(shè)計專項計劃設(shè)計專項計劃分分級計劃管理體系劃管理體系樓樓棟施工施工計劃劃l定義定義l現(xiàn)場工程師在工程專項計劃的指引下，細化形成每棟現(xiàn)場工程師在工程專10、項計劃的指引下，細化形成每棟單體樓的工程施工計劃。單體樓的工程施工計劃。l工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理計劃執(zhí)行計劃執(zhí)行量化的達成比率項目運營管理體系項目運營管理體系項目運營管理體系項目運營管理體系運營決策運營會議體系運營決策運營會議體系運營會議體系運營決策非運營會議體系運營決策非運營會議體系非運營會議體系項目運營管理體系項目運營管理體系l知識分類知識分類 項目維度：集團、公司、項目維度：集團、公司、項目、開發(fā)階段項目、開發(fā)階段 專業(yè)維度：專業(yè)部門專業(yè)維度：專業(yè)部門l知識沉淀知識沉淀 在業(yè)務(wù)執(zhí)行的過程中產(chǎn)在業(yè)務(wù)執(zhí)行的過程中產(chǎn)生與沉淀生與沉淀l知識共享知識共享 通過系統(tǒng)全文搜索，通過系統(tǒng)全文搜索，共享企業(yè)成果文檔共享企業(yè)成果文檔l知識應(yīng)用與創(chuàng)新知識應(yīng)用與創(chuàng)新 管理的快速復(fù)制：模板、管理的快速復(fù)制：模板、指引、案例庫、指引、案例庫、知識管理為工作項的責(zé)任人做好工作指引為工作項的責(zé)任人做好工作指引項目管理知識庫項目管理知識庫項目運營管理體系項目運營管理體系謝謝聆聽！聆聽！