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1、龍湖項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分享 缺乏有效的“分級(jí)計(jì)劃管控”體系；計(jì)劃調(diào)整的隨意性；經(jīng)常在為項(xiàng)目的交付而搶工期；無(wú)法對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行量化的績(jī)效考核；跨項(xiàng)目、跨專業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障；會(huì)議多、會(huì)議時(shí)間長(zhǎng)、會(huì)議效率不高；人員流動(dòng)性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)好像和做三四年的房產(chǎn)公司沒(méi)太大區(qū)別；行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀怎么辦？行業(yè)現(xiàn)狀分析 建設(shè)高效的運(yùn)營(yíng)管理體系！固本培元：固本培元：“工程經(jīng)理制工程經(jīng)理制”夯實(shí)本地發(fā)展基礎(chǔ)夯實(shí)本地發(fā)展基礎(chǔ)龍湖早期在龍湖早期在本地發(fā)展本地發(fā)展的組織架構(gòu)的組織架構(gòu)房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)管理部管理部設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理部管理部成本成本控制部控制部總經(jīng)辦總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部A項(xiàng)目工程部項(xiàng)目工2、程部B項(xiàng)目工程部項(xiàng)目工程部C項(xiàng)目工程部項(xiàng)目工程部土建組土建組安裝組安裝組園建組園建組后勤組后勤組人力人力資源部資源部營(yíng)銷部營(yíng)銷部招投標(biāo)招投標(biāo)管理部管理部工程經(jīng)理工程經(jīng)理全國(guó)布局，三級(jí)管控運(yùn)籌帷幄全國(guó)布局，三級(jí)管控運(yùn)籌帷幄（集團(tuán)、公司、項(xiàng)目）（集團(tuán)、公司、項(xiàng)目）龍湖在龍湖在全國(guó)發(fā)展全國(guó)發(fā)展的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu)龍湖PMO體系 集團(tuán)和項(xiàng)目公司的在運(yùn)營(yíng)管理方面職能定位管理部門管理部門(機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu))職能職能集團(tuán)總部集團(tuán)總部項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)中心運(yùn)營(yíng)中心項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司PMOPMOl 制度制定制度制定l 知識(shí)管理和資源共享知識(shí)管理和資源共享l集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控l 一級(jí)3、進(jìn)度計(jì)劃管控一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃管控l階段性成果管控階段性成果管控l 項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制l 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制l 項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制l 項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制l 項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對(duì)PMOPMO：Project Management OfficeProject Management Office項(xiàng)目管理辦公室項(xiàng)目管理辦公室uPMOPMO定位：分公司定位：分公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)uPMOPMO架構(gòu)：架構(gòu)：PMO最高負(fù)責(zé)人+分公司運(yùn)營(yíng)專員+業(yè)務(wù)職能負(fù)責(zé)人uPMO4、運(yùn)作形式：PMO會(huì)議項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的決策效率、決策質(zhì)量；目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的決策效率、決策質(zhì)量；規(guī)避控制決策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避控制決策風(fēng)險(xiǎn)目的：知識(shí)積累、知識(shí)共享目的：知識(shí)積累、知識(shí)共享在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中知累知識(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中知累知識(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用知識(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用知識(shí)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系精精細(xì)化化 項(xiàng)目目計(jì)劃越劃越細(xì)越好越好計(jì)劃？劃？計(jì)劃過(guò)細(xì)的弊端：計(jì)劃過(guò)細(xì)的弊端：難以進(jìn)行合理分權(quán)難以進(jìn)行合理分權(quán)違背抓重點(diǎn)的（聚焦）5、的原則違背抓重點(diǎn)的（聚焦）的原則關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）無(wú)法實(shí)現(xiàn)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)推延對(duì)資金流的影響無(wú)法實(shí)現(xiàn)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)推延對(duì)資金流的影響龍湖項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理體系：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的分級(jí)項(xiàng)目計(jì)劃：項(xiàng)目計(jì)劃：新項(xiàng)目取得土地中標(biāo)通知書(shū)后新項(xiàng)目取得土地中標(biāo)通知書(shū)后7-147-14個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMOPMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成集項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃及項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃，形成團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃及項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃，形成“項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃”。分分級(jí)計(jì)劃管理體系劃管理體系集集團(tuán)關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃劃l定定義l集集6、團(tuán)層面（管理面（管理層）對(duì)各個(gè)各個(gè)項(xiàng)目的管控目的管控計(jì)劃劃，通常指的，通常指的是由集是由集團(tuán)統(tǒng)一定一定義，需要在集，需要在集團(tuán)層面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑事件。事件。l目的目的l實(shí)現(xiàn)集集團(tuán)與區(qū)域公司與區(qū)域公司對(duì)計(jì)劃的分劃的分層級(jí)管理管理l明確明確進(jìn)度度計(jì)劃管理和控制的重點(diǎn)劃管理和控制的重點(diǎn)l在集在集團(tuán)內(nèi)內(nèi)統(tǒng)一一計(jì)劃達(dá)成情況的劃達(dá)成情況的評(píng)判判標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 龍湖集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：(1)取得國(guó)土使用權(quán)證(2)交地、(3)完成方案設(shè)計(jì)(4)完成初步設(shè)計(jì)(5)完成施工圖設(shè)計(jì)(6)取得施工許可證(7)項(xiàng)目開(kāi)工(8)售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放(9)取得預(yù)售許可證(10)開(kāi)盤(11)景觀施工進(jìn)場(chǎng)(127、)竣工備案(13)交房(14)交房完成率95管控規(guī)則：u不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心u影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書(shū)面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注;u剩余9個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批u集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。碧桂園關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)度導(dǎo)向l獲取取建建設(shè)用地用地規(guī)劃劃許可可證l獲取取國(guó)有土地使用國(guó)有土地使用證l獲取取建建設(shè)工程工程規(guī)劃劃許可可證l取得立取得立項(xiàng)核準(zhǔn)核準(zhǔn)l獲取取建筑工程施工建筑工程施工許可可證l發(fā)布開(kāi)工令布開(kāi)工令l主體主體結(jié)構(gòu)達(dá)到構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件售條件l辦理理預(yù)售售許可可證l開(kāi)開(kāi)盤l獲取取竣8、工竣工驗(yàn)收收備案表案表l業(yè)主收樓主收樓項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理PMOPMO管控流程管控流程管控流程管控流程實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理復(fù)制實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理復(fù)制分分級(jí)計(jì)劃管理體系劃管理體系項(xiàng)目主目主項(xiàng)計(jì)劃劃l定定義l區(qū)域公司區(qū)域公司層面面對(duì)各各項(xiàng)目的管控目的管控計(jì)劃劃l一般由集一般由集團(tuán)統(tǒng)一定一定義指指導(dǎo)性模板性模板 l要點(diǎn)要點(diǎn)l項(xiàng)目全生命周期的目全生命周期的計(jì)劃（從立劃（從立項(xiàng)到交房）到交房）l項(xiàng)目目經(jīng)理理負(fù)責(zé)制制l基于關(guān)基于關(guān)鍵路徑，控制路徑，控制項(xiàng)目目總工期工期l強(qiáng)調(diào)專業(yè)線的橫向的橫向協(xié)同同 分分級(jí)計(jì)劃管理體系劃管理體系項(xiàng)目目專項(xiàng)計(jì)劃劃l定定義l各各職能部能部門在在項(xiàng)目9、主目主計(jì)劃的指引下，劃的指引下，進(jìn)一步一步細(xì)化本化本專業(yè)線的工作的工作計(jì)劃，形成劃，形成項(xiàng)目的目的專項(xiàng)計(jì)劃；劃；l一般由地區(qū)公司自定一般由地區(qū)公司自定義指指導(dǎo)性模板并性模板并報(bào)集集團(tuán)備案案。l要點(diǎn)要點(diǎn)l對(duì)項(xiàng)目目專項(xiàng)計(jì)劃劃細(xì)化安排，例如：化安排，例如：報(bào)建建計(jì)劃、劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、劃、工程工程計(jì)劃、劃、營(yíng)銷計(jì)劃；劃；l職能能經(jīng)理理負(fù)責(zé)營(yíng)銷計(jì)劃（全生命周期）營(yíng)銷計(jì)劃（全生命周期）工程專項(xiàng)計(jì)劃工程專項(xiàng)計(jì)劃（分區(qū)（分區(qū)/標(biāo)段計(jì)劃、不到樓棟）標(biāo)段計(jì)劃、不到樓棟）設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃分分級(jí)計(jì)劃管理體系劃管理體系樓樓棟施工施工計(jì)劃劃l定義定義l現(xiàn)場(chǎng)工程師在工程專項(xiàng)計(jì)劃的指引下，細(xì)化形成每棟現(xiàn)場(chǎng)工程師在工程專10、項(xiàng)計(jì)劃的指引下，細(xì)化形成每棟單體樓的工程施工計(jì)劃。單體樓的工程施工計(jì)劃。l工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行量化的達(dá)成比率項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系運(yùn)營(yíng)決策運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系運(yùn)營(yíng)決策運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系運(yùn)營(yíng)決策非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系運(yùn)營(yíng)決策非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系l知識(shí)分類知識(shí)分類 項(xiàng)目維度：集團(tuán)、公司、項(xiàng)目維度：集團(tuán)、公司、項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)階段項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)階段 專業(yè)維度：專業(yè)部門專業(yè)維度：專業(yè)部門l知識(shí)沉淀知識(shí)沉淀 在業(yè)務(wù)執(zhí)行的過(guò)程中產(chǎn)在業(yè)務(wù)執(zhí)行的過(guò)程中產(chǎn)生與沉淀生與沉淀l知識(shí)共享知識(shí)共享 通過(guò)系統(tǒng)全文搜索，通過(guò)系統(tǒng)全文搜索，共享企業(yè)成果文檔共享企業(yè)成果文檔l知識(shí)應(yīng)用與創(chuàng)新知識(shí)應(yīng)用與創(chuàng)新 管理的快速?gòu)?fù)制：模板、管理的快速?gòu)?fù)制：模板、指引、案例庫(kù)、指引、案例庫(kù)、知識(shí)管理為工作項(xiàng)的責(zé)任人做好工作指引為工作項(xiàng)的責(zé)任人做好工作指引項(xiàng)目管理知識(shí)庫(kù)項(xiàng)目管理知識(shí)庫(kù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系謝謝聆聽(tīng)！聆聽(tīng)！