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1、105項目后評估成本篇.pptx項目后評估成本篇xxxx公司公司xxxx項目項目xxxx期期xxxx組團組團xxxx年年xxxx月月2目 錄p項目基本情況p目標成本回顧p招標管理回顧p現場成本管理p后續的管理動作和建議305項目后評估成本篇.pptx1項目基本情況2目標成本回顧3招標管理回顧4現場成本管理5后續的管理動作和建議項目成本后評估 4總圖1.時間維度2.業態特征3.地形地貌特征（山地、填海區域等）4.區域描述5.影響成本的重要因素(市政配套特殊性、運營節奏調整、拿地條件的變化等）面積指標差異1.基準版和交房版面積指標對比2.差異原因分析（方案調整、面積測算誤差、計算規則改變、灰空間面2、積漏項等）項目成本后評估項目基本情況招標管理回顧目標成本回顧TIPS:5 1 1組團一標段組團一標段 1 1組團二標段組團二標段2 2組團組團待開發待開發1 1組團組團（聯排別墅（聯排別墅+社區商業）社區商業）開工時間：開工時間：2013.42013.4開盤時間：開盤時間：2013.82013.8竣備時間：竣備時間：2015.52015.5交房時間：交房時間：2015.62015.6項目總圖項目總圖組團 標段業態施工圖預算面積報規面積（）備注面積()小計()一組團一標段別墅 64,148 64,148 122,361目前已開發二標段別墅 65,262 78,526 商業 13,042 小計 13、42,674 二組團二個標段別墅 59,317 未啟動51,424待開發變電亭 200 未啟動小計 59,517 合計 202,191 173,785項目成本后評估實際建面指標與啟動會基本一致一致面積信息面積信息案重點關注重點關注1.地處大西山板塊，市政配套不完善（燃氣、供暖燃氣、供暖）2.屬紅旗鎮政府鎮政府管轄，主要市政分包壟斷壟斷、驗收風險3.山地北坡北坡，考慮截洪排水，4.地處星級景區，南側林地林地，環保驗收存在風險項目基本情況招標管理回顧目標成本回顧605項目后評估成本篇.pptx2 目標成本回顧 2.1目標成本對比 2.2單方指標對比項目成本后評估 7項目成本后評估比什么？怎么比？總4、成本二級費項看趨勢找原因土地條件政策變化突發事項測算偏差成本優化其他目標成本對比單方指標對比平穩下降 激烈波動各版本目標成本及二級費項變化的原因重點分析！結論TIPS:8二級費項版目標成本版目標成本版目標成本差值差異原因二級費項對比表二、成本后評估編制方法目標成本回顧給出原因分析及后期項目如何盡量減少差異的辦法啟動版調整版1 調整版2交房版系列1,啟動版,100%系列1,調整版1,50%系列1,調整版2,70%系列1,交房版,60%總成本啟動版調整版1調整版2交房版系列1,啟動版,100%系列1,調整版1,80%系列1,調整版2,65%系列1,交房版,40%啟動版調整版1調整版2交房版系列1,5、啟動版,90%系列1,調整版1,50%系列1,調整版2,80%系列1,交房版,60%例目標成本對比單方指標對比土地條件政策變化突發事項測算偏差成本優化其他9比什么？怎么比？交房版 VS 啟動版對成功標尺的影響（假定貨值不變）跟歷史項目比跟競品項目比跟地區公司自身限額比可售比 窗地比體形系數鋼筋指標混凝土指標模板。目標成本對比單方指標對比管理口徑單方財務口徑單方二級費項指標二、成本后評估編制方法目標成本回顧TIPS:10指標維度本項目競品歷史項目可售比窗地比體形系數鋼筋指標混凝土指標模板。二、成本后評估編制方法目標成本回顧費項交房項目集團限額歷史項目競品項目土地費 前期工程費配套設施費基礎設施費6、建安工程費景觀工程費工程相關費合計目標成本對比單方指標對比例對比結論改進措施11單方成本：元/對比結論基礎設施費（主要為自來水和暖氣、燃氣配套費），億達作為本地龍頭企業，較龍湖有較大優勢。其他方面尤其建安及景觀，龍湖配置標準及成本的控制均優于億達。開發成本交房項目競品項目實際建面差值(A-B)歷史項目差異說明可售單方 實際建面單方可售單方 實際建面單方可售單方前期工程費 2071392261221717配套設施費 216145945177-32-32基礎設施費 1,0216851,344530155155億達本地地產優勢建筑及安裝工程費4,0642,7257,1653,880-1155-1157、5環境景觀工程費 4603091,2401,010-701-701實際景觀單方相差250元/，指標差異只要因容積率導致的景觀面積差異較大對標口徑開發成本 5,9695,9694,0034,00310,92010,9205,7195,719-1,716-1,716贈送率46%改進措施提前對大市政單位市場及價格進行摸底，進行預控目標成本對比單方指標對比項目成本后評估案贈送率75%12指標交房項目競品項目歷史項目可售比78%56.7%贈送率46.4%74.9%窗地比0.20.17地上含鋼量3955地下含鋼量60(獨基)/78(樁基)層高4.2m80130（筏板）層高3.6m地上含砼量0.340.358、地下含砼量0.44(獨基)/0.53(樁基)0.750.9（筏板）一次結構單方9801150改進目標滟瀾山地下車庫層高（3.9/4.2m）可考慮優化，同時修改地區公司結構限額進一步降低窗地比，節省成本，提高節能系數對比結論結構指標總體優于競品項目項目成本后評估目標成本對比單方指標對比案1305項目后評估成本篇.pptx3 招標管理回顧 3.1 招標計劃執行 3.2 招標信息統計 3.3 重點分供方評價 3.4 招標案例反思 項目成本后評估 14項目成本后評估招標計劃執行重點分供方管理招標信息統計招標案例反思評估目的：分析問題、強化項目總責任，確保招標計劃橫向交圈，縱向穿透。進場時間偏差招標時間9、壓縮團隊交圈不充分招標計劃不合理習慣留余量團隊配合意識弱本位主義欠缺通盤考慮評估方法：找問題：找原因：找措施：加大項目總管控力度典型案例分享提高招標經辦人影響力TIPS:15項目成本后評估招標計劃執行重點分供方管理招標信息統計招標案例反思*項目招標計劃執行情況回顧（典型案列）招標項目招標計劃進場時間現場大批量施工時間差異計劃定標日期實際定標日期差異合同需求計劃提交時間合同需求實際提交時間差異計劃提供圖紙時間實際圖紙提網時間差異消防工程2014/5/52014/8/5+91 2014/4/202014/4/28+82014/3/52014/3/25+202014/2/252014/2/26-1采10、暖工程2014/5/202014/8/20+91 2014/5/52014/5/15+102014/3/102014/4/5+252014/2/252014/2/27-2公區裝修工程2014/5/302014/6/10+102014/5/102014/5/28+182014/3/152014/5/25+702014/1/102014/4/30+98 智能化工程2014/9/152014/6/30-75 2014/6/12014/6/15+142014/5/12014/4/1-30 2014/4/12014/3/1-30 幕墻工程2014/7/12014/5/15-452014/6/10201411、/5/5-352014/5/52014/3/21-452014/4/202014/3/11-41 外墻涂料工程2014/5/162014/5/1602014/4/152014/4/1502014/3/102014/3/1002014/3/52014/3/501、工程實際進場時間偏差大，預留余量過大，存在工期索賠及價格波動風險。2、前面各環節時間拖延，大幅壓縮招標時間，造采托底，降低招標質量。3、項目運營計劃偏差，進場時間大幅提前、壓縮各環節時間質量降低，匆忙上陣自亂陣腳。4、是否整體招標計劃編排不合理，造成研發或工程在某一特定時點工作壓力過大。5、招標計劃執行良好的項目，有何經驗借鑒，可將招標12、期量標準作為標準動作固化。招標計劃執行反思1、加強專業能力，強化責任意識，后評估持續晾曬2、嚴肅招標計劃，增強團隊意識，建立計劃完成打分制（供項目總績效評估）3、定期回顧風險，提升運營能力，招標計劃動態調整及項目例會通報機制4、強化規劃布局，善于總結提升，探尋項目招標標準化節點案16項目成本后評估非最低價中標的比例分析 （數量、金額）評估方法：非最低價中標一定不合理嗎？最低價中標一定合理嗎？招標計劃執行重點分供方管理招標信息統計招標案例反思評估目的定標結果合理性招標合規性入圍單位的 選擇招標級次的 合規性是否同檔次考察是否深入、深面降級原因界面遺漏資源匱乏關系單位突發事件職能交圈，加強審圖、合13、同標準化提前儲備考察嚴控策略分供方確保價格合理風險預控TIPS:17總總包包分包（分包（1313類類）05101520255 520203 31818結論對應招未招，以及未能實現總價包干的分析.項目成本后評估邀邀請請簡簡易易比價比價直接委托直接委托9850506035181515數量數量金額金額(萬元）萬元）金額金額(萬元）萬元）金額金額(萬元）萬元）數量數量數量數量數量數量金額金額(萬元）萬元）邀請招標降級的比例原因請做詳細分析招標計劃執行重點分供方管理招標信息統計招標案例反思例18項目成本后評估評估目的：去偽存真尋找真正的同路人，掌握當前資源情況，為后續工程謀劃資源儲備。評估方法：履約評價14、回顧及項目修正、管理經驗分享與反思、招標資源規劃招標計劃執行重點分供方管理招標信息統計招標案例反思評價修正分享與反思資源規劃評估方法同路人管理經驗分享不合格單位管理反思 運營節奏調整 現場管理問題 設計缺陷 入圍環節問題 分供方自身問題 支付的問題現有資源回顧未來項目需求資源匹配考量后續挖潛動作TIPS:19序號單位名稱類別合同范圍履約評價項目修正結果1*建設 總包90優秀2*幕墻幕墻80良好3*機電機電40不合格4策略分供方項目成本后評估備注：項目修正若項目部一致認為有單位的評價分數存在調整必要，則一致認同后可在后評估階段進行一次修正用以給年度評價修正提供建議。同路人管理經驗分享不合格單位管15、理反思招標計劃執行重點分供方管理招標信息統計招標案例反思例分供方評價管理心得：不合格單位的管理反思（多剖析自身原因）；同路人的管理經驗分享（多總結管幫帶推動供方資源成長）20信息交圈，尤其對于驗收及交房風險項應重點排查，集體確認。項目成本后評估招標計劃執行重點分供方管理招標信息統計招標案例反思 改善措施：強化圖紙內審機制，不流于形式。針對專項設計建立樣板樓圖紙、清單比對制度，避免重復錯誤。招標答疑回復，團隊內部最好以會議形式確認。增強責任心，專業拓展TIPS:案例的選擇，要找典型的，體現跨職能合作的案例21項目成本后評估招標計劃執行重點分供方管理招標信息統計招標案例反思招標案例一：2205項目16、后評估成本篇.pptx 4 現場成本管理 4.1 施工圖預算（如有）4.2 三單管理 4.3 索賠管理 4.4 支付管理 4.5咨詢公司管理 4.6成本前控及成本優化 項目成本后評估 23項目成本后評估施工圖預算完成時間和集團要求的差異定稿值、二審值、一審值的差異評估目的評估方法施工圖預算（如有）索賠管理三單管理明確責任，制定獎懲措施細化計劃，按節點及時回顧編制所需資料目錄，明確各職能提供時間，及時通報預算結果準確性預算編制及時性動態成本的準確性目標成本的安全性內外部集中審圖計量規則與國標、市場習慣做法的差異統一軟件設置：軟件版本、鋼筋比重、搭接等提前與工程部共同梳理，固化標準存在的問題解決措17、施圖紙深度不達標合同研讀不充分軟件操作不熟練界面劃分不清晰重視力度不夠準備工作不充分計劃編排不合理TIPS:24項目成本后評估類別施工圖出圖時間施工圖預算 完成時間施工圖預算一審值施工圖預算二審值定稿值總包一標段二標段、分包防水保溫、例施工圖預算（如有）索賠管理三單管理問題及辦法25評估目的評估方法構成分析分類分析及時性分析金額占比分析數量、金額占比無效返工成本典型案例分析變更分類洽商分類簽證分類先做后補金額統計引發問題案例包干 三單2%非包干預留金管控分析產生原因施工圖預算（如有）索賠管理三單管理提高及時性降低三單金額項目成本后評估各職能自身及配合問題圖紙及界面問題對分供方管理責任心動態成本18、不準確索賠風險增加現場管理難度加大公司層面：關注度項目層面：培訓、交底、獎懲、預判工具問題措施TIPS:2650%50%10%10%40%40%份數的分份數的分類類經濟簽證設計變更技術洽商32%32%14%14%54%54%金金額額的分的分類類經濟簽證設計變更技術洽商p三單的構成：項目成本后評估例結論技術洽商份數及金額占比偏高，工程、研發職能責任分判不明確。改進建議嚴格按照變恰簽制度的責任界定，明確三單的類型，如遇分歧由項目總或PMO裁定。施工圖預算（如有）索賠管理三單管理p無效及返工成本分析：典型案例分析272020505090900 0202010102020金金額額（萬元）（萬元）其他其19、他職職能提出能提出變變更更訴訴求求設計設計理解和確理解和確認認設計補設計補充和修改充和修改優優化化設計設計外外審審或或壟壟斷部斷部門門修改意修改意見見方案配置建造方案配置建造標標準改準改變變樣樣板點板點評評及及現場現場驗驗收收01020304050607080901002050900201020設計變更分類金額(萬元）結論設計院對施工圖出圖質量把控不嚴，內部審圖不嚴格。項目成本后評估改進建議1.研發部加強對設計院的管控，設計變更率與設計費的支付、獎罰掛鉤。2.形成施工圖內審機制施工圖預算（如有）索賠管理三單管理例28項目成本后評估結論因其他客觀原因或甲方現場施工管理考慮不充分造成費用的增加（重20、點分析因甲方施工工藝改變、工序安排有誤，可供后續項目借鑒的管理措施）改進建議1.施工前充分考慮運營節奏及其他職能的需求2.工程部加強新員工培訓及指導施工圖預算（如有）索賠管理三單管理例2020101090901515金金額額（萬元）（萬元）施工技施工技術術及管理及管理優優化化地基地基處處理理施工工施工工藝藝、施工方案改、施工方案改變變固化固化圖圖010203040506070809010020109015技術洽商分類金額(萬元）n柱狀圖：金額（萬元）n曲線：數量（份）2910102020202030306060303050502020金金額額（萬元）（萬元）土地移交條件不完土地移交條件不完善善21、不可不可預見預見外部因素外部因素影響影響營銷營銷需求需求物物業業需求需求施工范施工范圍圍或合同界或合同界面面調調整整配合配合驗驗收收商運及酒店管理公商運及酒店管理公司需求司需求其他合同外要求其他合同外要求0102030405060701020203060305020簽證分類金額(萬元）項目成本后評估施工圖預算（如有）索賠管理三單管理結論1.前期合同界面遺漏2.前期商業需求溝通不充分，后期更改隨意改進建議1.合同標準化，固化施工界面2.招商、運營動作前置，提前摸底，充分交圈例30變更金額占比表合同名稱是否總價包干合同金額 （萬元）變更金額（萬元）變更占比管控比例某標段總包合同是10000100122、%2%某標段總包合同否100002202.2%3%某景觀合同否100015015%8%、備注：重點13類合同及受預留金管控的合同，總價包干按2%控制，非總價包干按預留金比例控制。施工圖預算（如有）索賠管理三單管理例項目成本后評估312013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度2014年1季度2014年2季度2014年3季度2014年4季度2015年1季度2015年2季度0102030405060708090100Series1,2013年1季度,22Series1,2013年2季度,5Series1,2013年3季度,20Series1,2013年4季度,25Series123、,2014年1季度,18Series1,2014年2季度,12Series1,2014年3季度,15Series1,2014年4季度,24Series1,2015年1季度,15Series1,2015年2季度,95三單在交房前后集中 井噴，先做后補明顯。例部門總單數延遲單數延遲比例延遲金額（萬元）研發部工程部造采部三單先做后補統計表項目三單曲線圖交房施工圖預算（如有）索賠管理三單管理重點案例晾曬解決方案u例會通報u績效掛鉤項目成本后評估32評估目的:評估方法:通過索賠案例的分析總結，為后續項目規避索賠風險以及最大程度降低索賠金額。1.索賠事項原因及背景介紹2.索賠談判的時間點2.索賠談判的方法24、和技巧4.后續如何規避項目索賠專業判斷施工圖預算（如有）索賠管理三單管理項目成本后評估2.索賠談判的時間點TIPS:33正反索賠索賠事項索賠提出金額最終敲定金額備注索賠反索賠重點案例分析背景介紹，原因，談判技巧，索賠及后期如何規避。施工圖預算（如有）索賠管理三單管理例項目成本后評估34評估目的：通過全項目支付節奏的回顧，總結應對支付壓力的措施和方法。評估方法：項目支付動態曲線圖支付管理成本前控及成本優化咨詢公司管理項目成本后評估TIPS:35150015001000100050050012001200金金額額（萬元）（萬元）開工開工時間時間年年1212月月3030日日年年1212月月3030日25、日交房交房時間時間02004006008001000120014001600金額（萬元）,開工時間,1500金額（萬元）,年12月30日,1000金額（萬元）,年12月30日,500金額（萬元）,交房時間,1200目標成本變化交房節點支付單方合計 VS 交房版目標成本比較總結支付情況總結以及如何應對支付壓力。年12月30日開工時間年12月30日交房時間支付單方支付單方支付單方項目支付節奏：例支付管理成本前控及成本優化咨詢公司管理項目成本后評估實際支付：標準支付：36評估目的評估方法計劃完成率分析 審減率分析計劃制定不嚴謹計劃回顧不及時前置條件不具備精細計劃、責任劃分、定期回顧、明確獎懲、人員配26、置不完善人員能力不匹配內部審核不嚴格缺乏責任心明確要求、加強培訓、定期考核、優勝劣汰、定期團建、支付管理成本前控及成本優化咨詢公司管理項目成本后評估確保及時性 提高精確度咨詢公司能力的匹配度優勝劣汰TIPS:37項目計劃達成情況審減率情況類型計劃數量按時完成數量完成率預結算類招標類現場管理類合同及事項初審金額項目成本組復審備注預算類典型案例三單類招標類例支付管理成本前控及成本優化咨詢公司管理項目成本后評估38集團限額歷史項目競品項目自身經驗目標成本編制方案優化招標文件、合同、清單評標商務交底編制問卷招標管理三單估算動態成本市場詢價成本管理預算（如有）結算結算管理造價咨詢公司：咨詢能啟到什么作用27、，錢花得值嗎？算量算量算量咨詢：無數據庫咨詢：無優化能力、合約風險判斷能力咨詢：詢價無資源、制度不了解咨詢：結算爭議問題甩給成本組綜上，我們還是只讓他算量，降低咨詢費用！解決辦法項目成本后評估案支付管理成本前控及成本優化咨詢公司管理39評估目的：評估方法：通過梳理項目前控動作，總結項目優化心得，為后續項目成本管控提供借鑒。項目成本后評估支付管理成本前控及成本優化咨詢公司管理可售比、體形系數、窗地比、高寬比、外立面配置、結構含量等成本前控的亮點成本前控的不足成本前控的重點什么時候做？哪些人做？怎么落地的？成效是什么?為什么未關注？關注了為什么未落地？TIPS:40項目成本后評估支付管理成本前控及28、成本優化咨詢公司管理時間段事項實現方式優化成果參與人規劃方案階段可售比控制73%81%1、修建地上車位，外擴地庫邊線2、控制車庫標高，減少降水費用3、控制基礎埋深，降低人防造價預估節約1.4億研發、工程、造采體型系數0.210.23平面規整、減少凹凸明顯優于同類項目，對結構、立面、節能影響深遠研發、營銷、造采高寬比7.76.2詳細解讀高規了解“宜”和“應”區別鋼筋：54kg/平47kg/平混凝土：0.490.42研發、工程、造采施工圖階段結構優化1、充分利用外部資源，比基礎、比結構優化核心筒及剪力墻布置2、典型樓棟測算優化結合體形系數、高寬比預估節約1000萬研發、造采、結構咨詢單位幕墻優化129、主材選擇及厚度控制；2、龍骨含量；3、節點做法福建銹石路易斯金，3.53mm，拼接折彎研發、工程、造采粗裝修優化1、砼外墻不抹灰；2、地下車庫天棚取消涂料、柱不抹灰；3、取消水泥踢腳預估節約200萬研發、工程、造采、營銷案41項目成本后評估支付管理成本前控及成本優化咨詢公司管理案 成本前控典型案例一：怎么做成的？什么時候做？。成效是什么？跨職能之間的合作？42項目成本后評估支付管理成本前控及成本優化咨詢公司管理案 成本前控典型案例二：有什么成本前控動作是沒有做到位的？為什么沒能做成？。后續項目該怎么來做？43方案設計階段可售比可售比75%-80%高寬比盡量降低體形系數0.3高寬比體形系數施工30、圖設計階段結構各部位的經濟性分析幕墻面材、厚度、龍骨優化施工階段幕墻節點優化粗裝修材料做法表的優化成本前控及優化心得：階段明確、重點突出、有的放矢項目成本后評估支付管理成本前控及成本優化咨詢公司管理案4405項目后評估成本篇.pptx項目成本后評估 5.后續的管理動作和建議45匯總前述部分經驗教訓，解決如何落地的問題評估目的：后續動作：1.技術類：對已發生的圖紙類、合同類等問題，在后續項目中通過專題會、知識積累等形式進行規避2.管理類：通過流程、制度，避免類似問題再發生后續的管理動作和建議項目成本后評估TIPS:46內容事項改進方式責任部門責任人技術類目標成本結構含鋼量偏高提前介入，類似項目含31、鋼量指標控制在42kg/m2研發部某某某目標成本窗地比指標偏高優化開窗面積及分隔，類型項目窗地比控制在0.19研發部某某某招標管理熱力二次網項目應招未招考察當地資源、提前啟動并介入工程部、造采部某某某招標管理崗亭、變電亭等圖紙漏項問題后期施工圖中完善研發部某某某現場成本管理大體積保溫造型無安裝固定節點在二次深化中完善研發部某某某現場成本管理總包單位關于*事項的索賠在招標文件中，提前預判此類風險造采部某某某現場成本管理陽露臺完成面標高與欄板安全高度的問題加強審圖，避免二次拆改研發部某某某管理類招標管理固化施工界面6個月類完成合同標準化以及固化施工界面的分判工程部、造采部某某某招標管理提高招標計劃嚴肅性招標計劃準確度與責任人績效掛鉤，每月晾曬造采部某某某招標管理提高招標圖紙質量細化施工圖內審制度，并嚴格執行研發部某某某現場成本管理三單上網及時性問題加強制度培訓，提高項目總的重視度運營部某某某項目成本后評估后續的管理動作和建議例47謝謝聆聽！