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1、龍湖成本管理與房地產開發成本控制 講師背景介紹：講師背景介紹：高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產發展高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產發展高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產發展高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產發展有限公司總經濟師；重慶市造價協會第二屆理事有限公司總經濟師；重慶市造價協會第二屆理事有限公司總經濟師；重慶市造價協會第二屆理事有限公司總經濟師；重慶市造價協會第二屆理事會常務理事。會常務理事。會常務理事。會常務理事。關鍵詞：關鍵詞：成本管理，成本控制。成本管理，成本控制。房地產開發的成本控制房地產開發的成本控制內容內容 龍湖的成本管理龍湖的成本管理 房地產開發的成本控2、制房地產開發的成本控制內容內容 龍湖的成本管理龍湖的成本管理l以項目為管理對象l項目的完全直接成本l間接成本分攤龍湖成本管理的范圍龍湖成本管理的范圍 龍湖成本責任部門龍湖成本責任部門 房市金碟龍湖成本管理的職能龍湖成本管理的職能 房市金碟 房市金碟 房市金碟 龍湖目標成本測算和分解龍湖目標成本測算和分解 房市金碟為什么要進行目標成本管理利潤=售價-成本 房市金碟準確預測編制目標成本的作用l提前鎖定投資l合理確定銷售價格l預測投資效益 房市金碟 特別在房屋預售階段，準確測算成本，預售價格確定以后，控制好成本才能保證利潤的實現。 房市金碟目標成本管理的階段目標成本管理的階段土土地地投投資資論論證證3、階階段段目目標標成成本本(土土地地版版)項項目目啟啟動動階階段段目目標標成成本本(啟啟動動版版)方方案案設設計計階階段段目目標標成成本本(方方案案版版)初初步步設設計計階階段段目目標標成成本本(執執行行版版)工工程程實實施施階階段段目目標標成成本本(調調整整版版)竣竣工工階階段段項項目目竣竣工工成成本本 房市金碟土地投資論證階段土地投資論證階段責任部門責任部門工作成果工作成果發展部發展部項目定位項目定位提供周邊配套提供周邊配套提供土地信息提供土地信息地區總經理地區總經理研發部研發部造價采購部造價采購部主持、確定主持、確定項目預案項目預案目標成本測算目標成本測算通過通過滿足滿足拿地拿地成本成本要4、求要求未通過未通過總總經經理理重重新新給給定定成成本本限限值值審定審定存檔存檔 房市金碟 房市金碟項目啟動階段項目啟動階段項項目目團團隊隊 確確定定產產品品定定位位和和銷銷售售價價格格、銷銷售售進進度度研研發發部部根根據據規規劃劃條條件件 和和市市場場定定位位進進行行預預案案的的調調整整或或重重新新考考慮慮方方案案（產產品品業業態態、標標準準）造造價價采采購購部部項項目目目目標標成成本本測測算算計計劃劃財財務務部部根根據據售售價價、銷銷售售進進度度、成成本本測測算算、進進行行財財務務指指標標計計算算 房市金碟方案設計階段方案設計階段研研發發部部提提供供方方案案設設計計圖圖提提供供方方案案技技術5、術指指標標提提供供產產品品建建造造標標準準造造價價采采購購部部目目標標成成本本測測算算提提出出方方案案優優化化建建議議互動互動計計劃劃財財務務部部財財務務指指標標計計算算 房市金碟初步設計階段初步設計階段工工程程部部提提供供現現場場布布置置方方案案提提供供施施工工用用水水電電以以及及甲甲方方臨臨設設設設置置方方案案初初步步施施工工方方案案及及土土石石方方平平衡衡對對比比提提供供初初步步設設計計圖圖提提供供產產品品建建造造標標準準基基礎礎方方案案對對比比造造價價采采購購部部目目標標成成本本分分解解進進行行成成本本敏敏感感性性分分析析編編制制合合約約規規劃劃研研發發部部計計劃劃財財務務部部財財務務6、指指標標計計算算 房市金碟 房市金碟合約規劃的目的：合約規劃的目的：l將各費項成本分解成未來可執行的合同l隨項目進展，合約規劃逐步變成真實的合同 房市金碟工程實施階段工程實施階段工工程程部部現現場場簽簽證證、技技術術核核定定的的現現場場控控制制、工工程程質質量量和和進進度度的的管管控控、編編制制進進度度計計劃劃提提供供施施工工圖圖設設計計變變更更的的控控制制、專專項項工工程程的的優優化化造造價價采采購購部部簽簽證證變變更更的的費費用用審審核核、專專項項工工程程的的成成本本分分析析、動動態態成成本本的的跟跟蹤蹤和和回回顧顧、成成本本調調整整研研發發部部計計劃劃財財務務部部財財務務指指標標的的動動7、態態跟跟進進資資金金計計劃劃審審核核互動互動 房市金碟動態成本的組成動態成本的組成 動態成本動態成本=已結算合同成本已結算合同成本+未結算合同成本未結算合同成本 +非合同性成本非合同性成本+待發生成本待發生成本動態成本動態成本待發生成本待發生成本待發生費用待發生費用未簽約合同估價未簽約合同估價已發生成本已發生成本非合同性成本非合同性成本合同性成本合同性成本已結算合同成本已結算合同成本未結算合同成本未結算合同成本合同金額合同金額結算調整結算調整(含含簽證變更簽證變更)合同金額合同金額預估結算調整預估結算調整(含含預估簽證變更預估簽證變更) 房市金碟工程竣工階段工程竣工階段工工程程部部審審核核工工8、程程竣竣工工資資料料對對合合同同相相關關條條款款進進行行評評估估對對供供應應商商進進行行相相關關履履約約評評估估設設計計總總結結造造價價采采購購部部與與供供應應商商進進行行竣竣工工結結算算（含含材材料料供供應應結結算算）編編制制竣竣工工成成本本并并與與目目標標本本（執執行行版版）比比較較研研發發部部計計劃劃財財務務部部財財務務決決算算核核算算最最終終的的財財務務指指標標 房市金碟 龍湖景觀裝飾工程成本管理龍湖景觀裝飾工程成本管理景觀工程成本管理景觀工程成本構成l場地整治費l苗木栽植費l苗木保活養護管理費l景觀效果調整增加費l苗木價龍湖景觀綠化指標參考景景觀工程成本管理措施l景觀工程分不同設計階9、段成本控制l喬木或貴重苗木部分由甲供l景觀效果過程控制控制移栽等造成的損失l建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木資源l嚴格管理現場收方結算龍湖控制景觀的方法 喬木、灌木種在那里樓宇樓宇行道樹行道樹道路道路灌木灌木喬木喬木公共部分裝飾工程成本管理公共裝飾工程成本管理措施l裝飾工程分不同設計階段成本控制l主要裝飾面層材料部分由甲供l裝飾工程效果過程控制避免返工等造成損失l嚴格管理現場收方結算材料設備采購管理原則甲方供應材料設備的目的l集約方式規模采購有利于市場競爭降低材料設備的造價和采購成本l可以有效控制主要材料設備的質量龍湖體驗區樣板房成本管理l樣板房的成本范圍 樣板房成本包括：樣板房建造費、樣板房10、裝飾工程費、樣板房家具及樣板房小品擺設l影響樣板房成本的主要因素影響樣板房成本的主要因素1）、樣板房裝飾風格定位2）、樣板房裝飾材料標準3）、樣板房風格影響樣板房家具小品風格和造價l控制樣板房成本的措施控制樣板房成本的措施1）、樣板房裝飾成本原則應該控制在目標成本執行版的分解測算控制范圍內2）、確定合適的樣板房裝飾風格以控制裝飾成本和家具小品成本3）、控制主要裝飾材料標準，好材料用在關鍵部位4）、耐用品回收和周轉使用龍湖體驗區樣板景觀成本管理l樣板區景觀成本的范圍樣板區景觀成本的范圍 樣板區景觀成本包括：樣板景觀喬木、灌木、草坪、小品、水體、便道、擋墻、護欄等，同時還包括配套的休息用家具。l影11、響樣板區景觀成本的因素影響樣板區景觀成本的因素1）、樣板區景觀設計定位2）、樣板區景觀喬木、灌木、草坪的比例不按常規比例，如何達到效果和成本的統一3）、樣板區景觀樹木定位高名貴樹種多于常規配置4）、樣板區景觀水體不按常規設置，高于項目配置平均標準5）、樣板區景觀小品不按常規設置，高于項目配置平均標準l控制樣板區景觀成本的措施控制樣板區景觀成本的措施1）、樣板區景觀成本原則應該控制在目標成本執行版的分解測算控制范圍內2）、合理搭配樣板區景觀喬木、灌木、草坪的比例和效果，控制名貴苗木的數量和效果3）、樣板區景觀突破目標成本要有補救措施，如控制項目總體景觀成本，樣板區景觀苗木移栽等 房地產開發的成本12、控制房地產開發的成本控制內容內容 龍湖的成本管理龍湖的成本管理房地產主要成本費項構成項目制成本管理組織形式項目制成本管理組織形式營銷部營銷部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部設計研發部設計研發部計劃財務部計劃財務部公司總經理公司總經理研發專員研發專員項目負責人項目負責人項目研發經理項目研發經理項目工程經理項目工程經理項目成本經理項目成本經理項目營銷經理項目營銷經理項目財務經理項目財務經理專業工程師專業工程師成本專員成本專員營銷顧問營銷顧問財務專員財務專員 房地產開發的投資控制房地產開發的投資控制 竣竣竣竣工工工工驗驗驗驗收收收收 試試試試 運運運運 行行行行 采采采采 購購購購 施施施施13、 工工工工 設設設設 計計計計 勘勘勘勘 察察察察可可可可行行行行性性性性研研研研究究究究項項項項目目目目建建建建議議議議書書書書房地產建設投資階段劃分房地產建設投資階段劃分房地產建設投資階段劃分房地產建設投資階段劃分建建建建 設設設設 工工工工 程程程程 項項項項 目目目目 的的的的 階階階階 段段段段啟動階段啟動階段啟動階段啟動階段規劃階段規劃階段規劃階段規劃階段實施階段實施階段實施階段實施階段收尾階段收尾階段收尾階段收尾階段房地產投資比例階段劃分房地產投資比例階段劃分建設建設建設建設安裝安裝安裝安裝完成完成完成完成投使投使投使投使入用入用入用入用投投資資可行性研究可行性研究可行性研究可行14、性研究投投資資合發合發合發合發同包同包同包同包決立決立決立決立策項策項策項策項100%勘察設計勘察設計勘察設計勘察設計施工采購施工采購施工采購施工采購竣工驗收竣工驗收竣工驗收竣工驗收 房地產開發的投資控制要點房地產開發的投資控制要點 投資測算過程的控制分為：投資測算過程的控制分為：投資測算過程的控制分為：投資測算過程的控制分為：投資論證階段測算投資論證階段測算 設計階段測算設計階段測算 執行過程的控制主要是施工控制執行過程的控制主要是施工控制執行過程的控制主要是施工控制執行過程的控制主要是施工控制投資控制包括投資測算過程的控制和執行投資控制包括投資測算過程的控制和執行過程的控制過程的控制 房市15、金碟 土地投資論證土地投資論證 根據提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位 結合市場需求對不同業態使用功能建筑面積的合理配置 結合周邊環境、相鄰項目售價、市場需求等情況論證項目投資可行性項目投資可行性 參考類似業態工程項目歷史經驗數據編制投資估算投資論證階段投資論證階段 房市金碟l 方案設計（概念設計）方案設計（概念設計）l 初步設計（擴初設計）初步設計（擴初設計）l 施工圖設計施工圖設計 工程設計階段工程設計階段 房市金碟l投資決策至初步設計階段，通過對設計方案的比較，本階段投資控制的效果約為約為75%75%80%80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 l深化設計至施工圖設計階16、段，通過對建筑標準的比較，本階段投資控制的效果約為約為15%15%20%20%l施工圖設計結束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為約為5%5%以內以內，控制投資阻力較大，控制成本較高 設計階段投資控制效果 房市金碟概念概念概念概念設計設計設計設計施工施工施工施工/安裝安裝安裝安裝使用使用使用使用控制的效果控制的阻力控制的阻力控制的成本控制的成本主要主要主要主要控制控制控制控制價值區價值區價值區價值區 房市金碟方案設計控制要點 在容積率指標控制面積，結合市場需求對不同業態建筑面積的合理配置，建多少高層、建多建多少高層、建多少多層、建多少商業、建多少別墅、建多少花園17、少多層、建多少商業、建多少別墅、建多少花園洋房洋房；配置那些基礎設施和配套設施，獲得最大銷售額和高額利潤。 房市金碟方案設計控制要點 對業態和戶型的多方案設計，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。 房市金碟 對各方案合理搭配主要建筑和配套設施、車庫、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區內配套道路管網等，并進行土地成本、配置標準和建造成本的造價比較，對各方案的建設工期、銷售速度、銷售價格和資金成本的比較，編制投資估算投資估算。方案設計控制要點方案設計控制要點初步設計（擴初設計）階段控制要點 限額設計限額設計 確18、定限額設計控制指標確定限額設計控制指標 限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，對設計規模、設計標準、工程數量和預算指標等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設計內容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經濟性。 房市金碟初步設計（擴初設計）階段控制要點 根據地貌標高，比較總體平面布置，以確定建筑物和總平面標高，合理確定平場土石方標高，達到平基土石方的挖填運最合理方案，減少擋墻工程量，減少基礎深度增加地下利用面積的方案比較。初步設計（擴初設計）階段控制要點 控制單體建筑的特徵指數，包括：外墻周長、面積系數，門窗面積系數窗墻比、窗地比指標、體型系數等對節能保溫、消防、抗震設計標19、準的影響。初步設計（擴初設計）階段控制要點l確定產品配置系統、內容、標準l開閉所（如果有）、高配室、低配室的區域位置的選定；l給水、消防分區是否合理初步設計（擴初設計）階段控制要點 控制建筑設計標準，控制單體工程配置標準；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質、標準；外裝飾材料的選擇搭配，室內不同公共部分裝修標準，在滿足必要使用功能滿足必要使用功能的同時成本最合理。初步設計（擴初設計）階段控制要點l根據初步設計圖紙對規劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。l景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌20、木、草坪面積的比例。鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。初步設計（擴初設計）階段控制要點 綜合管網方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。編制概算，對投資進行控制。施工圖設計控制要點l比較不同形式基礎工程造價，確定合理基礎形式；l比較不同結構體系對工程造價的影響，確定合理結構體系，認真計算合理選擇安全系數；l把握細部設計、作法和材料選用 由此可見設計階段投資控制的重點又在方案方案設計和初步設計（擴初設計）階段設計和初步設計（擴初設計）階段。運用價值工程控制投資 投資測算過程包括投資論證階21、段測算和設計階段測算，這一階段運用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。價值工程價值工程是把技術與經濟結合起來的管理技術，通過對產品的功能分析，達到產品適當的價值，以最低的成本去實現產品的必要功能。如何有效提高產品的價值 l功能F l成本C 1 1、功能不變，成本下降、功能不變，成本下降2 2、功能大幅提高，成本略有增加、功能大幅提高，成本略有增加3 3、功能提高，成本降低、功能提高，成本降低4 4、功能略有降低，成本大幅降低、功能略有降低，成本大幅降低5 5、成本不變，功能提高、成本不變，功能提高 如何有效提高產品的價值如何有效提高產品的價值 表中的價值不是從價值構成的角度來理解的，而是22、從功能角度出發理解價值的，表現為功能與成本之比；成本也不是一般意義上的成本，它是構成產產品壽命周期的成本品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。如何有效提高產品的價值如何有效提高產品的價值 所以上表也表示為：所以上表也表示為：功能（或效用）價值=；成本（或費用）F 用數學公式表示用數學公式表示 V=C工程實施階段控制要點 確定合理的工期，為了及時達到投資效益，搶工期可能會增加成本，但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。施工方案的比較和造價控制施工方案的比較和造價控制 包括施工平面布置中施工設備的選擇和配置，基礎土石方和室內回填土石方平衡、外運方案比較，有（增加）費用的非常規施工方案多方案比23、較等（如：止水帶、剛性套管、防水拉桿）工程實施階段控制要點工程實施階段控制要點 施工材料設備采購，對材料要比值比價；對設備除了滿足功能外，要比較質量、價格、運輸及運行成本和使用壽命，還要考慮備品配件價格和維修的費用；投資控制（目標成本管理）l編制目標成本或計劃成本編制目標成本或計劃成本l分階段對目標成本或計劃成本進行檢查、修正分階段對目標成本或計劃成本進行檢查、修正l對目標成本或計劃成本與實際成本進行比較對對目標成本或計劃成本與實際成本進行比較對項目進行后評估項目進行后評估目標成本編制的方法l投資估算（歷史成本數據庫）投資估算（歷史成本數據庫）l設計概算設計概算歷史成本數據庫 包括：包括：包括24、：包括：l 成本測算基礎資料成本測算基礎資料l開發成本匯總表開發成本匯總表l單位工程建安指標單位工程建安指標l成本測算基礎資料：成本測算基礎資料：搜集各房地產項目工程（歷史）（歷史）的各項規劃指標，已建項目概況指標以及已建項目各單位工程指標的實際記錄實際記錄 新建新建房地產項目的規劃設計條件，擬建項目概擬建項目概況指標況指標l開發項目成本匯總表：開發項目成本匯總表：是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結算造價的總合。l單位工程建安指標：單位工程建安指標：按項目的單位工程編制，共分為五大部分：1）、工程概況。2）、特征指數。3）、建設標準。4）、經濟指標、5）、技術指標。1 25、1）、工程概況主要包括：）、工程概況主要包括：工程名稱、建筑面積、結構形式、高度、層高等。2 2）、特征指標主要包括：）、特征指標主要包括：窗墻比：外墻門窗/外墻面積（標準層外墻周長總高）窗地比：外墻的窗面積/建筑面積 體型系數：外表面積（標準層周長高度+標準層面積）/建筑面積（標準層建筑面積、高度）面積系數：=規劃建筑面積/造價計算建筑面積 （規劃面積/建筑面積）造價面積與規劃面積由于計算規則不一樣，存在一定誤差，經濟指標和技術指標是以造價建筑面積分析計算的經濟指標和技術指標是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與規劃面積的系數作為調整系數 經濟指標和技術指標與面積系數的關系（系數大于1成本指標乘以系數，系數小于1成本指標除以系數）3 3）、建筑標準：分別按單位工程）、建筑標準：分別按單位工程 基礎；結構及粗裝修；主體設備安裝工程；公共部位精裝修；戶內精裝修；等的主要材料做法進行描述。4 4）、經濟指標包括：）、經濟指標包括：單位工程人費和單位面積人工費指標 各分部工程造價和單位面積造價指標 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標 找到相類似的歷史成本數據后，要結合當前市場情況對主要材料、人工費、規費按市場價格進行調整。謝謝聆聽歡迎指正