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1、版權所有 集團 嚴禁外傳版權所有 集團 嚴禁外傳投資必備投資必備投資策劃中心2015年11月12日房地產開發成本與支付版權所有 集團 嚴禁外傳目錄房地產項目成本構成集團標準成本水平房地產項目成本估算思路工程款支付模式一二三四版權所有 集團 嚴禁外傳一、房地產項目成本構成開發成本銷管費稅費房地產總成本土地成本行政事業性收費與前期工程費用主體建筑安裝工程費景觀環境工程社區管網工程公共配套設施工程建設其他費用開發成本扣除土地成本后統稱建造成本Tips開發間接費財務費版權所有 集團 嚴禁外傳土地成本行政事業性收費與前期工程費用主體建筑安裝工程費景觀環境工程社區管網工程公共配套設施工程建設其他費用開發間2、接費財務費一、房地產項目成本構成1土地出讓金拆遷補償費及其他契稅231行政事業性收費前期工程費2三通工程費場地平整臨時設施勘測丈量費規劃設計費獨立樣板房和獨立售樓部（含建造和裝修）1主體建筑工程費室內精裝修工程2主體安裝工程2小區道路工程小區橋梁涵洞擋土墻護坡圍墻分戶圍欄1小市政工程園建工程2綠化工程3建筑小品4其他景觀工程5紅線外景觀工程6排水排污工程1小市政管網工程大市政管網工程2小區智能化工程3供水系統供配電系統供暖系統燃氣工程電視工程通訊工程網絡工程環保工程小市政安裝工程園建安裝工程1公建配套幼兒園和學校2物業配套4樣板房與售樓部裝修5其他公共配套設施61工程監理服務工程造價咨詢2工程3、保險4創優1005物業維修費6趕工費7開荒清潔費8物業前期介入費9版權所有 集團 嚴禁外傳二、集團標準成本水平廣東3258元/山東3904元/1.成本占比版權所有 集團 嚴禁外傳廣東4193元/山東4896元/1.成本占比二、集團標準成本水平版權所有 集團 嚴禁外傳2.標準成本二、集團標準成本水平版權所有 集團 嚴禁外傳2.標準成本二、集團標準成本水平版權所有 集團 嚴禁外傳2.標準成本二、集團標準成本水平版權所有 集團 嚴禁外傳3.成本差異原因1 各地區的工程定額水平不一樣2 各地區人工、材料價格不一樣3 各地區節能要求不一樣（北方需保溫及供暖，南方不需要）4 各地區的報建費不一樣，并且差異4、較大5 各地區地質、抗震設防烈度、地形地貌等不一樣6 北方地區氣溫較低，存在冬歇期，開發周期長，運營成本高目前已發布了26個省份的標準水平，經過后評估驗證，具有參考價值，但還需結合項目實際情況，逐一對比分析后進行調整。二、集團標準成本水平版權所有 集團 嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路成本測算流程收集資料收集資料分析資料分析資料套用對應套用對應地區地區標準標準成本或成本或舊舊項目成本項目成本分項科目分項科目計算（逐計算（逐一調整）一調整）計算結果計算結果檢查檢查特別提醒：套用標準成本特別提醒：套用標準成本并非生搬硬套并非生搬硬套版權所有 集團 嚴禁外傳單元估單元估算法算法 指以基本建設單元的5、綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數估算一座醫院的總投資等。單位指單位指標估算標估算法法 指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米)指標計算，室外道路按道路面積(平方米)指標計算等。量價分離量價分離法法 工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。概算指概算指標估算標估算法法 概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體6、積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費每平方米造價指標建筑面積，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指標建筑面積。其他其他方法方法 類似工程經驗：一般使用的方法；外概預算定額法三、房地產項目成本估算思路項目成本的估算方法項目成本的估算方法版權所有 集團 嚴禁外傳基本原理：量價分離三、房地產項目成本估算思路工程量單價成本如何調整各項成本？版權所有 集團 嚴禁外傳（一）行政事業性收費（1）基礎設施建設配套費執行當地政府收費標準，各地區均有差異（2）人防易地建設費執行當地政府收費標準，各地區均有差異（3）其他行政規費執行當地政府收費標準，各地區均有差異三、房地產項目成本估算思路7、2.行政事業性收費與前期工程費用版權所有 集團 嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路（二）前期工程序號科目造價指標項目特征1臨時道路5070元/m2鋪碎石250厚2臨水3040萬/kmDN1503臨水6075萬/kmDN2004臨電100120萬/km10kv(1)三通工程版權所有 集團 嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路（3）臨時設施：實際情況計算，一般約250元/m2,按建筑面積均攤（4）勘測設計費：勘測費:參考當地勘察公司的收費標準設計費:42元/m2或外判設計院收費標準其他勘測設計費:一般610元/m2（2）場地平整：根據場地原始標高與規劃標高的實際情況計算土石方工程量；土方挖填單價158、50元/m3,石方爆破單價45100元/m3版權所有 集團 嚴禁外傳高層14802050雙拼17802500地下室18002700超豪27903490三、房地產項目成本估算思路3.主體建筑安裝工程費（一）主體建筑工程費(含樁基礎）版權所有 集團 嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路（二）精裝工程洋房600700元/m2別墅8001000版權所有 集團 嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路（三）主體安裝工程：別墅：120320元/（不含電梯）洋房：210370元/(含電梯）地下車位：250350元/其中電梯：小高層-約10萬/臺高層（18層）約28萬/臺高層（30層）約35萬/臺其中智能化：35409、元/版權所有 集團 嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路4.景觀環境工程（1）道路工程：450500元/m2（3）圍墻：400600元/m2（4）園建工程別墅區500元/m2其他：450元/m2游泳池：700元/m2（2）擋墻、護坡毛石擋土墻:250300元/m3片石護坡:140200/m2版權所有 集團 嚴禁外傳（5）人工湖：120150元/m2三、房地產項目成本估算思路（7）其他室外市政工程：按實際情況考慮版權所有 集團 嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路（6）綠化工程：示范區貨量區施工區域施工區域施工面積施工面積（m2)檔次檔次單方成本單方成本（元（元/m2)備注備注示范區2萬5萬A65010、B550C4502萬以下A850B700C600施工區域施工面積（m2)檔次單方成本（元/m2)備注貨量區超豪貨量區A450B350別墅貨量區A350B280C220洋房貨量區A300B250C180版權所有 集團 嚴禁外傳5.社區管網工程三、房地產項目成本估算思路（1）供水工程（2）供電工程（3）供暖工程（4）燃氣工程一般有兩種方法參考政府收費文件工程預算計價方式版權所有 集團 嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路6.公共配套設施會所：35004500元/m2學校：2500元/m2物業、社區、經營用房：2300元/m2售樓部：35004000元/m2人防地下室:26003000元/m2配電房：11、2500元/m2版權所有 集團 嚴禁外傳三、房地產項目成本估算思路7.工程建設其他費用（1）工程監理服務（2）工程造價咨詢（3）創優100（4）趕工費國晟監理20元/m2，外判監理約10元/m2可參考建安成本0.8（包括招投標、預結算），具體以實際發生為準高層為80元/，多層為100元/，低層為120元/酒店及各類公建為80元/原則上與地區、工期長短等因素相關，根據實際情況而定根據以往項目，一般情況按照建安造價上浮515%版權所有 集團 嚴禁外傳6.貸款利息7.開發間接費一般占開發成本4，最終以實際貸款總額、周期、利率計算得出的利息為準三、房地產項目成本估算思路暫按建造成本的34考慮，最終以實12、際為準利息（年）=貸款總額年利率貸款周期版權所有 集團 嚴禁外傳四、工程款支付模式序號產品類型基準工期(月）備注1別墅天然基礎、無地下室11基準工期未包括：1.南方地區一個月春節假期2.北方地區25個月冬歇期2一層地下室123一層地下室、豪裝144超豪、一層地下室、干掛石材165多層洋房裝修126一層地下室、裝修13711層小高層裝修138一層地下室、裝修14918層高層裝修1510一層地下室、裝修1611二層地下室、裝修171230層高層裝修2013一層地下室、裝修2114二層地下室、裝修221.工期與節點版權所有 集團 嚴禁外傳開工0.00完成完成預售結構封頂拆除外排架竣工收樓關鍵節點工期13、四、工程款支付模式版權所有 集團 嚴禁外傳四、工程款支付模式2.支付參考比例工程款付款原則當期進度款應按當期實物量完成量的80進行支付工程款付款方式按每個月進度支付進度款但投資階段，按每個季度支付進度款版權所有 集團 嚴禁外傳建安工程款付款參考比例（）0.00完成完成預售(2/3進度）結構封頂拆除外排架工程完成工程竣工結算初審結算定案保質期5年12%30%39%75%80%85%90%95%5%(分3次）四、工程款支付模式1.各個項目的付款比例并非千遍一律，需跟進項目實際情況進行調整。2.需重點關注0.00以下工程，有些項目地質情況比較復雜，如出現溶洞、軟土、樁基較深等情況，那么0.00以下工14、程成本就比常規高，付款比例有些達20%，甚至更高。3.如有地下車位，那么在0.00完成的基礎增加地下車位的建安成本80%即可。4.裝修工程款付款時間一般在結構封頂、墻柱面、防水、門窗等工程完成后支付。2.支付參考比例Tips版權所有 集團 嚴禁外傳四、工程款支付模式那么付款比例會相應發生變化3.支付注意要點提前預售即系不打樁預售保證金或其他需在付款表其他項目考慮支付楊主席：每一個新項目都要去爭取提前預售。版權所有 集團 嚴禁外傳楊主席：C25水泥混凝土路面 厚度20cm每平方成本是多少？思考：答案：A.1000元B.520元C.350元D.120元版權所有 集團 嚴禁外傳24小時on call：