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1、土地投資法律基礎投資管理中心風險控制部2015年11月主要內容：一土地物權制度二土地規劃三征地、農轉用審批四征地補償五土地供應1、使土地符合土地利用總體規劃和城鄉規劃；2、辦理土地的征地、農轉用審批手續；3、對權利人進行征地、拆遷安置補償；4、供地（出讓土地）。1、通過合法途徑買到法律手續土地齊備的土地，是項目后續開發的順利進行的基礎與前提。2、目前公司大力拓展三四線城市“勞斯萊斯”項目，這些土地中有一尚不具備開發條件，有一些還是農村集體土地。按照我國法律規定，獲取這些土地通常要經過如下的過程：引言:1、土地物權土地法規紛繁復雜，但對于我們購買土地來說，最重要的是清楚公司對所購得的土地在法律上2、具有一種什么樣的權利。指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。物權 權利人對土地所享有的所有權、用益物權和擔保物權。土地物權一、土地物權制度土地物權土地所有權全民所有（國家）勞動群眾集體所有土地使用權農地承包經營權國有建設用地使用權集體建設用地使用權土地擔保物權土地抵押權地役權2、土地物權分類一、土地物權制度3、土地所有權 1、城市的土地、法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地；2、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等（法律規定屬于集體所有的除外）。國家所有的土地 1、農村和城市郊區的土地，除由法律規定明確屬于國家所有的以外；2、宅基地、自留地、自留山也屬3、于農民集體所有。集體所有的土地占有：權利主體對土地的實際掌握和控制。使用：權利主體按照自己的意志對土地加以利用。收益：權利主體可以藉土地的使用或處分而獲得經濟利益。處分：權利主體按照自己的意志對土地的各項權能變化作出決定。一、土地物權制度4、土地使用權土地使用權是從土地所有權中派生出來的一項獨立的物權形式，是指權利主體對所占有的土地的利用和取得收益的權利。土地使用權具有獨立性，可以與所有權相分離，土地使用權人在一定條件下可轉讓其土地使用權。國有建設用地使用權集體建設用地使用權農地承包經營權土地使用權一、土地物權制度國有建設用地使用權國有建設用地使用權含義占有、使用、收益；建造建筑物、構筑物及其4、附屬設施分層設立與限制地表、地上、地下；不得損害已經設立的用益物權設立方式出讓或者劃撥登記出讓合同、出讓金、登記設立、建設用地使用權證書一、土地物權制度5、土地擔保物權擔保物權是指在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形時，債權人依法享有就擔保財產優先受償的權利。與土地相關的通常是抵押權。土地使用權人可以在其土地上設置抵押權以進行融資。在通過股權收購、國有建設用地使用權轉讓獲取土地時要特別注意土地上是否設定有抵押權。擔保物權抵押權質押權留置權優先受償效力擔保物權的從屬性一、土地物權制度抵押期間抵押物的轉讓抵押權人同意提前清償提存未經抵押權人同意不得轉讓；代為清償除外債務人不5、履行到期債務或發生約定實現抵押權的情形抵押權人與抵押人協議以抵押財產折價或以拍賣變賣所得優先受償未達成協議，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產一、土地物權制度抵押期間抵押物的轉讓：抵押權實現的方式：一、土地物權制度案例：湛江幸福新天地項目建信公司項目公司項目土地130畝土地使用權轉讓銀行同意貸款展期抵押貸款2.3億元6、土地物權登記制度(1)土地物權登記的基本原則一、土地物權制度 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力，但法律另有規定除外。登記生效主義為主 申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，跨6、縣級行政區域使用的土地，應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。屬地登記原則初始登記劃撥批準用地文件、劃撥決定書出讓付清出讓價款、出讓合同、出讓價款繳納憑證出資或者入股原土地證、出資或者入股批準文件變更登記土地使用權轉讓買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產處分抵押財產一、土地物權制度土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。一、土地物權制度(2)土地登記簿和土地權利證書土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據，是土地登記主管部門（一般是縣級政府國土部門）按照街道縣（區7、）、鄉鎮（街道）、路街（村），以宗地為單位填寫登記薄。土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明，我們通常說的國土證（國有土地使用證）即是國有建設用地的土地權利證書，此外，土地權利證書還包括集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權利證明書等。一、土地物權制度 案例：曾某訴周某占用土地案案例：曾某訴周某占用土地案曾某土地使用證面積189平方米縣國土局登記薄面積136平方米周某建房占用自己土地53平米，要求返還，以土地使用證為證據。土地證與登記簿不一致，以登記薄為準，訴爭土地使用權不屬原告，駁回上訴。周某：法院：二、土地規劃土地利用分類GB/T 21010-200712個一級類商服用地：批發零售8、用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。工礦倉儲用地：工業用地、采礦用地、倉儲用地。住宅用地：城鎮住宅用地、農村宅基地。公共管理與公共服務用地：機關團體用地、新聞出版用地、科教用地、醫衛慈善用地、文體娛樂用地、公共設施用地、公園與綠地、風景名勝設施用地。56個二級類1、土地利用現狀分類2、土地利用總體規劃1、土地利用總體規劃分為國、省、市、縣和鄉（鎮）五級，根據需要可編制跨行政區域的土地利用總體規劃。2、下級服從上級，規劃期限一般為15年。土地利用總體規劃內容編制程序修改調整報批程序審批權限編制機構二、土地規劃 土地利用總體規劃圖樣本允許建設區基本農田基本農田保護區保護區有條件有條件建9、設區建設區土地利用總體規劃編制程序1 12 23 34對現行規劃的實施情況進行評估，開展基礎調查、重大問題研究等前期工作；在前期工作基礎上,以土地調查基礎數據為依據，組織編制土地利用總體規劃大綱，包括：規劃背景，指導思想和原則，土地利用戰略定位和目標，土地利用規模、結構與布局總體安排，規劃實施措施等；依據大綱，編制土地利用總體規劃，組織專家進行研究和論證，聽取有關部門及社會公眾意見，對直接涉及公民、法人和其他組織合法利益的規劃內容，應舉行聽證會；組織專家對土地利用總體規劃進行論證，論證意見及采納情況應作為報送審查材料一并上報。二、土地規劃審批權限-分級審批全國土地利用總體規劃國務院省土地利用總10、體規劃省人民政府所在地的市人口在一百萬以上的城市國務院指定的城市鄉（鎮）土地利用總體規劃國務院省自治區直轄市人民政府省政府授權設區的市、自治州人民政府其他城市土地利用總體規劃逐級報上級人民政府審查同意后，報省人民政府批準二、土地規劃修改條件 國務院、省政府批準的能源、交通、水利等單獨選址項目用地，確需修改土規的；因安全、環保等原因對選址有特殊要求的重大建設項目以及軍事、礦山建設項目，確需在城鎮建設用地范圍外單獨選址的；因行政區劃調整需要城鎮遷址而對土規布局調修改程序 由原編制機關根據國務院或省、自治區、直轄市人民政府的批準文件修改，修改后的土地利用總體規劃應報經原批準機關批準。上一級土規修改后11、，涉及修改下一級土規的，由上一級人民政府通知下一級人民政府修改并報原批準機關備案。土地利用總體規劃的局部修改調整二、土地規劃3、城鄉規劃（1）城鄉規劃的主要類型城鄉規劃城鎮體系規劃城市規劃詳細規劃控制性詳細規劃修建性詳細規劃鎮規劃總體規劃鄉規劃村莊規劃二、土地規劃二、土地規劃城鄉用地建設用地（H）城鄉居民點建設用地城市建設用地區域交通設施用地區域公用設施指標特殊用地采礦用地非建設用地(E)城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011）二、土地規劃城市建設用地居住用地（R）一類居住用地(R1)二類居住用地(R2)住宅用地服務設施用地三類居住用地(R3)公共管理與公共服務用地（A）商業12、服務業設施用地（B）城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011）1、征地、農轉用審批的一般規定農用地轉用，是指將現狀的農用地按照土地利用總體規劃和國家規定的審批權限轉為建設用地的行為。而土地征收，是指國家為了公共利益的需要，強制取得土地所有權人（或土地使用權人）的土地，并依法給予補償的行為。農用地轉用土地征收實踐中，這兩個程序往往是在一起進行的，這里介紹的建設用地審查報批核心即是土地征收和農用地轉用審批手續。報批又包含單獨選址建設項目報批和城市分批次建設用地報批兩種類型，每個城市每年度分批次建設用地一般不超過3個批次。三、征地、農轉用審批 征地批文樣本2、審批權限實行國務院、省級13、兩級審批制國務院審批的事項國務院批準的建設項目國務院有關部門和國家計劃單列企業批準的道路、管線工程和大型基礎設施項目省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目直轄市、計劃單列市和省、自治區人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設用地規模范圍內，為實施該規劃按土地利用年度計劃分批次用地農地轉用批準權限在省級人民政府的單獨選址項目和城市分批次建設用地，涉及基本農田，或一般耕地超過35公頃，或征收一般耕地和非耕地總面積超過70公頃的，征收權限歸國務院國家重點建設項目、軍事設施、跨省、自治區、直轄市行政區域的建設項目、國務院規定的其他建設項目需占用土地利用總體規劃確14、定為國有未利用地作為建設用地的，需要報國務院批準。其中涉及國有建設用地的，一同報批。三、征地、農轉用審批現狀為農用地、未利用地轉變為國有建設用地的過程：國務院、省兩級審批：建設項目用地預審建設項目審查報批申請審查報批申請逐級上報會審及批準省級政府擬定建設用地請示國務院轉國土部研究辦理國土部集體會審，報國務院審批國務院批準，國土部辦理批復文件3、幾項重要的報批收費耕地開墾費耕地占用稅新增建設用地有償使用費土地管理法第三十一條第二款規定，國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開15、墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。耕地占用稅暫行條例第三條規定，占用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照本條例規定繳納耕地占用稅。但學校、幼兒園、醫院可以免交。國土資源部、財政部新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法規定，新增建設用地土地有償使用費（以下簡稱土地有償使用費）是指國務院或省級人民政府在批準農用地轉用、征收土地時，向取得出讓等有有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。三、征地、農轉用審批4、林地使用申請申請 向縣級林業主管部門提出占用或征用林地申請。國務院確定的16、國家所有重點林區、林地，向國務院林業主管部門或其委托的單位提出申請?，F場查驗現場查驗 進行用地現場查驗，并填寫使用林地現場查驗表。上報上報 制定植樹造林措施，逐級在使用林地申請表上簽署意見后，呈報上一級人民政府林業主管部門審核或審批。批準批準 按照規定預收森林植被恢復費，并向用地單位發放使用林地審核同意書，憑使用林地審核同意書依法辦理建設用地審批手續。三、征地、農轉用審批 申請將生態林調整為一般林地 使用林地審核同意書樣本5、城鄉建設用地增減掛鉤拆舊地塊建新地塊建新拆舊項目區增減掛鉤周轉指標建新地塊規模拆舊地塊復墾耕地面積三、征地、農轉用審批1、土地征收補償的法律特征土地征收補償是指國家或政府17、為了公共目的強制取得土地所有權人（含土地使用權人）的土地，并給予補償的行為。土地征收應以公共利益為目的行使征地權的主體只能是國家征地的標的是集體土地征地行為具有強制性土地征收補償的法律特征四、征地補償2、征地補償程序市、縣人民政府應當自收到征地方案批準文件之日起10個工作日內，在被征收土地所在地的鄉、鎮范圍內公告。被征收土地的所有權人、使用權人應在公告期限內到公告指定的土地行政主管部門辦理征地補償登記。土地行政主管部門根據土地征收方案，會同有關部門擬定征地補償、安置方案并在鄉鎮、村公告，聽取村集體經濟組織及農民的意見。征地補償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門將方案報市、縣人民政18、府審批。土地行政主管部門組織實施，向農村集體集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費，并落實需要安置農業人口的安置途徑，并款項的支付進行監督。1、征地公告2、征地補償登記3、擬定征地補償安置方案并公告4、批準5、組織實施四、征地補償1、土地供應方式土地在符合土地利用總體規劃、城鎮總體規劃，辦妥了征地、農轉用手續并進行了征地補償后的，政府才能進行供地。任何單位或個人通過政府的供地行為取得了國有建設用地使用權后，才能進行開發建設。土地出讓土地出讓方的特定性出讓標的的特定性土地出讓的期限性出讓方式協議出讓招拍掛出讓土地出讓的特征土地出讓的方式五、土地供應招拍掛工業、商業、旅游、娛樂和19、商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上的意向用地者。協議出讓在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者。土地劃撥劃撥用地目錄各種土地供應方式適用的范圍：五、土地供應2、招拍掛出讓（1）招標招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據評標結果確定國有建設用地使用權人的行為。（2）拍賣拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。中標者未必是報價最高者投標人只有一次投標人只有一次投20、標（報價）機投標（報價）機會會投標價格投標價格和方案的和方案的非公開性非公開性價高者得價高者得競買可多次報價競買可多次報價拍賣過程的透明度高五、土地供應掛牌出讓掛牌顯示加公告掛牌出讓的特點公開出價、更新掛牌價格有一定的掛牌期限可轉為現場競價（現場拍賣）1.1.2.2.3.3.4.4.掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。（3 3）掛牌五、土地供應（4）招拍掛的其他規定公告競買人人數競買條件地價款支付.招21、拍掛的其他規定出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日發出公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。出讓公告應當由市、縣國土資源管理部門發布。招標出讓的，如投標人少于三人的，出讓人應當終止招標活動。重新招標或改用其他公開出讓的形式。掛牌方式則無競買人人數的限制，拍賣出讓是有些地方政府會在拍賣文件中要求競買人不能少于三人。法律規定，出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。但實踐中，各種條件設置五花八門。甚至在一些省會城市也很多設置條件的個案。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比22、例分割發放國有建設用地使用權證書。五、土地供應（5）招拍掛宗地出讓面積匯限制（住宅項目）小城市和建制鎮7公頃中等城市14公頃大城市20公頃五、土地供應 如何進行土地分宗分證與分期付款土地分宗、捆綁掛牌分期支付土地款競買保證金起始總價20%首期：簽出讓合同后6個月內付清，或6個月內付至50%，剩余50%一年內付清。貨量：簽出讓合同后一年內付清，辦理預售時可提前付清。分期付款不支付利息、適當利用延期付款因素。單宗及捆綁出讓的宗地面積不得突破住宅用地宗地出讓面積限制。掛牌前完成，掛牌文件中確定。規劃指標綜合平衡（政府書面同意）。（6）招拍掛程序中的幾個價格起始價底價基準地價起始價是掛牌、拍賣出讓土地23、時，在出讓公告中要求競買人報價的起步價。該價格同樣是由市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策確定。在招拍掛程序中，底價可以設定，也可不設。如設定底價的，該底價由市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定。底價在出讓結束前應保密，最終的競買人報價只有等于或高于底價才能成交?；鶞实貎r是政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格，是各用途土地的使用權區域平均價格，由政府組織或委托評估，評估結果須經政府認可。各地的24、基準地價最終由政府公布（多為地級市）。五、土地供應五、土地供應劃撥適用的條件國家機關用地和軍事用地國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地法律、行政法規規定的其他用地城市基礎設施用地和公益事業用地3、國有土地劃撥（1）劃撥適用的條件五、土地供應（2）劃撥土地使用權轉讓劃撥土地轉讓報有批準權政府審批辦理出讓手續，交納出讓金由受讓方辦理可以不辦理出讓手續，轉讓方收益上繳國家或者作其他處理五、土地供應 案例：珠海唐家灣項目（劃撥土地）集體留用地通過劃撥方式取得，不能轉讓，也不能進行經營性開發建設。需要轉讓或進行經營性開發建設的，需先補辦協議出讓手續，補繳土地出讓金。土地出讓收入范圍土地出讓的總成交價25、款（不含契稅）轉讓劃撥土地的補繳地價款抵押劃撥土地的補繳地價款轉讓房改房經適房的補繳地價款變更出讓合同補繳的地價款國有土地租賃收入出租劃撥土地上繳的土地收益劃撥土地收取的征地補償費用可由市縣財政部門征收，也可由土地管理部門征收上述收入全部納入地方政府基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”管理。在地方國庫中設立專項（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。4、土地出讓收入的管理五、土地供應土地出讓收入的支出征地和拆遷補償支出包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。土地開發支出含因出讓土地涉及的需要進26、行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎設施建設支出，以及相關需要支付的銀行貸款本息等支出。支農支出包括用于保持被征地農民原有生活水平補貼支出、補助被征地農民社會保障支出、農業土地開發支出以及農村基礎設施建設支出。城市建設支出含完善國有土地使用功能的配套設施建設以及城市基礎設施建設支出。具體包括：城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設施等基礎設施建設支出。其它支出包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮廉租住房保障支出以及支付破產或改制國有企業職工安置費用等。5 5、土地出讓支出的管理、土地出讓支出的管理五、土地供應2007年7月，27、天津新碧與益陽管委會簽訂一級開發合同，約定超過出讓起始價（28.41萬元/畝）的部分作為天津新碧收益全額支持給天津新碧作為地塊內基礎設施的建設費用。2007年7月天津新碧與管委會簽訂補充協議，約定成交價超過45.91萬元/畝的部分，剔除稅費后，支付給競得者作為項目內公共配套設施及基礎設施的建設費用。2011年10月我司以102萬的價格公開得193畝土地，高新區管委會通過下屬公司將溢價款9600萬元支付給我司項目公司。2011年11月國家審計署裁決：高新區政府通過下屬公司向費返還土地出讓金，違反國務院關于規范土地使用權出讓收支管理的通知。要求清理取消。2013年7月1、政府未以城市基礎設施建設費用的名義返還土地溢價；2、政府返還溢價時未經過預算-發包-審核-撥款的程序。案例：湖南某項目感謝聆聽！感謝聆聽！