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1、2015.11.122015.11.12從設計角度看產品選擇項 目 總外人眼中的項目總霸氣土豪外人眼中的項目總千杯不倒外人眼中的項目總應酬不斷外人眼中的項目總苦干工程外人眼中的項目總成功人士項目總心聲：當年，讓我干工程的時候，作為一名剛畢業的小鮮肉，其實我是拒絕的。然并卵，為了公司利益，為了實現自身價值，我放棄了只想安靜地當一個美男子的心愿，去了工地。從此，我終日風里來、雨里去、背井離鄉、四海為家，在經歷了一個又一個項目的鍛煉后，我終于成為了一名“外人眼中的項目總”。但我發現外界其實對我們有太多的誤解。那么，問題來了：“怎么才能成為一名合格的項目總？”項目總工作重點土地拓展產品策劃開發建設銷售2、回款成功的項目總=優秀的資源整合者個人能力極其強，熟知投資拓展、策劃、設計、工程、銷售、財務、成本，等全方位知識，并且“特別能吃苦”、“特別能戰斗”、“特別能奉獻”的一群高端人才及成功人士。成功的項目有兩個主要的因素土地、產品產品策劃要點產品策劃要點？（分組討論）規劃單體裝修園林成本容積率展示區土方豎向開發分期停車、路網戶型合理、實用立面大氣、耐看配套滿足規范地庫經濟充分挖掘商業價值新技術應用風格適應市場重軟裝、輕硬裝菜單式、模塊化材料選擇（發掘痛點）疊山理水景觀功能化展示區重點打造和市政管線銜接“點、線、面”系統景觀總成本單項成本動態成本階段性成本全周期成本三角關系客戶政府開發商客 戶賣一塊3、地、夠花一年政績、形象、升遷地價永遠漲、漲、漲免費拿地、高價賣樓上午拿地、下午賣樓房價永遠漲、漲、漲100%純住宅買兩房、得三房買廁所、送客廳零首付結合部的價格CBD的配套項目策劃的關鍵因素一成 功的 項 目最大化利用周邊有利因素最大化挖掘溢價空間最大化排除不利因素=+-項目策劃的關鍵因素二產品策劃的關鍵是要在把握政府、客戶心理的基礎上，因地制宜，充分發揮用地價值，追求公司的最大利益，實現多方共贏。實 戰 模 擬（分組討論）案例一：貴陽貴安新區項目案例二：杭州蕭山項目規則1、項目多方案介紹2、分組討論（6分鐘）3、分組上臺介紹選擇的方案及理由（2分鐘）4、導師公布答案并釋疑實戰模擬貴陽貴安新區4、項目貴安新區區位一：貴安新區位于貴陽市與安順市交界的位置，屬于國家級高新區，主要通過滬昆高鐵以及滬昆高速與貴陽市、安順市形成交通聯系。貴陽老城區百百馬馬路路天天鵝鵝潭潭大大 道道馬馬北北路路中中心心大大 道道貴安新區滬昆高鐵貴安高鐵站貴安高鐵站SITESITE斗斗湖湖路路金金項目基地位于貴安新區范圍內靠貴陽一側，近鄰滬昆高鐵，西側約1KM處規劃有貴安高鐵站；安 順 市道道SITESITE百百馬馬路路天天鵝鵝潭潭大大道道馬馬金金路路中中心心大大道道大大安安貴貴興興安安大大道道星月湖公園星月湖公園車田河公園車田河公園規劃地鐵線規劃地鐵線滬滬昆昆高高鐵鐵貴安高鐵站貴安高鐵站項目總用地面積約910畝。5、項目基地臨近滬昆高鐵，西側約1KM處規劃有貴安高鐵站；項目周邊的百馬大道（道路紅線寬度100M）、金馬大道（道路紅線寬度70M）、中心大道（道路紅線寬度80M）等城市主干道已經修好并通車，且有規劃地鐵線貫穿規劃區，交通條件優越。項目片區目前有總體規劃，但暫未編制控制性詳細規劃，地塊具體指標未確定。基地西側和北側分別為規劃的車田河公園和星月湖公園，目前為水系和生態綠地，生態基底條件較為理想。目前地塊內有少量拆遷戶便于快速開工建設；地質情況屬喀斯特地貌；項目周邊配套尚未完善。百百路路天天鵝鵝潭潭大大道道馬馬金金中中心心道道興興安安大大道道車田河公園車田河公園車田河公園車田河公園馬馬貴安高鐵站貴安高6、鐵站SITESITE大大往南往南5Km接貴安大道接貴安大道往北往北10Km接滬昆高速接滬昆高速路路規劃地鐵換乘站規劃地鐵換乘站星月湖公園星月湖公園方案一1、商業集中在西南角臨公園，以街鋪及公寓為主，便于銷售；2、商業以現代風格為主；3、酒店臨公園布置，景觀環境優越，符合公司一貫做法；4、住宅為高層和小高層，且成組團布置，組團內考慮水系引入；5、學校區位居中，服務半徑好；6、首開區無住宅用地指標；總體指標總用地：6 0.7 公 頃總建筑面積：103萬住宅：62萬商業：20.3萬酒店：3萬辦公：8萬公寓：6.7萬配套：3萬容積率：1.7方案二1、商業集中在西南角臨公園，以商業綜合體帶動街鋪和公寓的7、銷售；2、酒店及商業綜合體臨十字交叉口布置，有利城市形象展示，沿公園設置風情商業街；3、規劃創客中心及總部經濟，提升片區綜合性，創造就業；4、住宅為高層和小高層，且成組團布置，組團內考慮水系引入；5、首開區無住宅用地指標；總體指標總用地：6 0.7 公 頃總建筑面積：103萬住宅：62萬商業：20.3萬酒店：3萬辦公：8萬公寓：6.7萬配套：3萬容積率：1.7方案三1、商業以TOD概念布置在軌道交通換乘站上蓋，最大化發掘商業價值；2、商業以街鋪及次主力店為主，便于銷售；3、軌道交通換乘站南北商業通過立體交通和公園綠化銜接，打造購物公園的先進理念；4、住宅以Art-deco風格為主，大氣、耐看；8、5、首開區用地全改為住宅用地，住宅占據最好的景觀資源；總體指標總用地：60.7公頃總建筑面積：103萬住宅：68.2萬商業：20.3萬酒店：3萬辦公：3.2萬公寓：5.3萬配套：3萬容積率：1.7方案四1、商業分兩個區塊分別布置在南側主干道旁和軌道交通換乘站上蓋；2、酒店及商業綜合體臨十字交叉口布置；3、規劃“一河三軸”的景觀軸線，將濱河景觀引入各個地塊；4、首期用地規劃了一線臨河住宅地塊，爭取公司利益；5、洋房住宅組團設計了體現貴州當地民族風格的屋頂形式；6、學校移到南側臨路布置；7、臨河為低、多層住宅，容積率降低；8、首開區爭取了部分住宅用地；總體指標總用地：60.7公頃總建筑面積：85萬9、住宅：56.3萬商業：20.3萬酒店：3萬公寓：3.4萬配套：2萬容積率：1.4方案二方案一方案三方案四總體指標總用地：60.7公頃總建筑面積：103萬住宅：62萬商業：20.3萬酒店：3萬辦公：8萬公寓：6.7萬配套：3萬容積率：1.7總體指標總用地：60.7公頃總建筑面積：103萬住宅：62萬商業：20.3萬酒店：3萬辦公：8萬公寓：6.7萬配套：3萬容積率：1.7總體指標總用地：60.7公頃總建筑面積：103萬住宅：68.2萬商業：20.3萬酒店：3萬辦公：3.2萬公寓：5.3萬配套：3萬容積率：1.7總體指標總用地：60.7公頃總建筑面積：85萬住宅：56.3萬商業：20.3萬酒店：310、萬公寓：3.4萬配套：2萬容積率：1.4你會選哪個方案（分組討論）政府滿意理由政府滿意理由公司滿意理由公司滿意理由1、首期用地規劃了酒店、商業綜合體及風情商業街，并且臨用地南側中心大道十字交叉口，有利于塑造城市形象；2、一河三軸的景觀系統讓整個片區和周邊景觀環境融為一個整體；3、多、高層住宅外立面設計引入了當地民族特色的元素，體現地方風情；4、從公園往用地內側建筑高度逐漸升高，形成優美、有層次的城市天際線。1、首開區爭取了住宅用地，有利于開發滾動；2、商業分片布置，既有利于分期控制開發量，又充分利用了軌道交通優勢；3、開發量適中，商業總面積減少，容積率雖然減少，但對應的土地評估出讓價格同樣降低11、。最終選擇方案四西北視角整體鳥瞰圖沿河商業綜合體鳥瞰圖公寓及英倫風情街鳥瞰圖五星級酒店酒店入口透視圖濱水英倫風情街濱水英倫風情街英倫風情商業街英倫風情商業MALL沿街透視圖軌道商業中心鳥瞰圖生態居住區組團政府意圖對項目拿地的成敗和開發過程中順利與否具有關鍵影響，作為項目總一定要能很好的理解政府意圖（臺面的、臺下的），擔當政府、集團、設計院之間的溝通橋梁，確保項目順利推進，并尋求政府、公司、客戶三方的共贏。項 目 啟 示實戰模擬杭州蕭山項目本案本案錢江世紀城板塊錢江世紀城板塊1650017500奧體板塊2250023500蕭山開發區板塊1400020000錢江新城板塊錢江新城板塊項目區位得天獨厚12、，屬于錢江世紀城板塊，臨奧體、濱江、蕭山開發區三個板塊。項目距離奧體中心僅有2公里車程，臨高眺望，可臨高眺望，可觀奧體中心全貌，與前觀奧體中心全貌，與前期熱炒的奧體板塊距離期熱炒的奧體板塊距離最近。最近。目前奧體板塊樓盤僅有三個，已趨近尾盤，項目可以打造與包打造與包裝奧體板塊概念。裝奧體板塊概念。奧體中心奧體中心濱江板塊濱江板塊項目周邊情況：項目位于錢江世紀城板塊，為居住用地。北靠機場高速，東側臨城市主干道博奧擼，南側為城市主干道文明路和現狀河道，沿河道未來規劃為景觀綠化帶，沿文明路控規規定不準開出入口，西側為安置小區錢江世紀城南區。方案一總用地面積：6.66萬總建筑面積：17.18萬容積率：13、1.8總停車位:1065總戶數：845戶別墅戶數：56戶115（高層）：252戶125（高層）：144戶140（高層）：393戶兩庭、六院、兩軸線別墅、洋房東西布局入口朝南下沉會所內外雙泳池立體庭院陽光車庫局部采用精工洋房總平面圖方案二總用地面積：6.66萬總建筑面積：17.22萬容積率：1.8總停車位:1382輛總戶數：856戶別墅戶數：60戶115（高層）：400戶140（高層）：396戶別墅、洋房南北布局豪華T形中心庭院入口朝西別墅采光好，但洋房有一定壓迫感首開展示范圍小方案三總用地面積：6.66萬總建筑面積：15.92萬容積率：1.8總停車位:1119輛總戶數：866戶別墅戶數：60戶14、115（高層）：398戶130（高層）：204戶140（高層）：204戶銷售中心前后超大景觀入口商業U街入口朝西售樓部分為前后兩段，便于交樓后的分區管理別墅L形布局入口朝西如果你是項目總，會選擇哪個方案兩庭、六院、兩軸線別墅、洋房東西布局局部采用精工洋房入口朝南下沉會所內外雙泳池立體庭院陽光車庫別墅、洋房南北布局豪華T形中心庭院入口朝西別墅采光好，但洋房對其有一定壓迫感首開展示范圍小銷售中心前后超大景觀入口商業U街入口朝西售樓部分為前后兩段，便于交樓后的分區管理別墅L形布局入口朝西最終中標方案一主入口大氣，彰顯儀式感和尊貴品質；利用南面水系景觀，避開西側安置小區主入口；部分采用了精工洋房產品；15、別墅相對獨立，有利于其品質提升。杭州首創下沉會所、內外雙泳池，打造完美開盤效果。立體庭院、陽光車庫，高效利用能源銷售中心正立面銷售中心背立面及下沉泳池小庭院景觀聯排別墅立面聯排別墅效果圖雙拼別墅效果圖洋房效果圖每個項目都有自身的特點，包括有利因素和不利因素，項目要想成功，產品策劃上就要求我們一定要揚長避短，找準客戶痛點，挖掘產品最大價值，只有這樣才能實現最大溢價，加快去化。項 目 啟 示總結項目策劃的產品選擇是一個非常重要、非常綜合的工作，它涉及到規劃、單體、裝修、園林、成本等多方面的知識，并且往往是項目成敗的決定因素之一，作為項目操盤手的項目總，必須要全程參與其中，協調溝通好政府、集團、客戶16、等各方利益，提出自己寶貴的意見，控制成本、深挖項目價值、加快去化，實現“成就雙享”。規劃策劃要點集團規劃方案評價標準所屬類別 編號內容分值指標控制1經濟技術指標表、重要數據表與成本測算表應完整、準確，并達到相關限額設計要求62各項規劃指標以及公建市政配套應達到規劃設計條件要求6總體布局3應結合前期策劃形成完整、均衡、有主題的規劃結構84產品布局、路網結構、單體建筑應充分結合地形設計，盡量減少土方工程量并內部分期填挖平衡65應運用不均衡使用容積率等手法最大化利用外部空間及景觀資源66建筑及市政設施布局應滿足“小步快跑”的要求67配套設施如：學校、物管用房等應在方便使用的前提下，盡量減少對住戶的干17、擾，市政設施設置應將對可售物業的不利影響降到最低6商業設計8商業業態及型態應合理布置，充分挖掘地塊商業價值，與住宅應盡量脫開，不能脫開時應盡量減少住宅柱網對商業的影響7展示區9展示區位置，規模，板房設置及參觀動線應符合集團開發模式要求7設計手法10戶型選型、建筑朝向等應滿足地域特點要求，在此前提下可適當扭轉以利于對景，同時減少住宅對視611建筑拼接方式，扭轉角度，建筑高度應成組布局并體現韻律感，建筑圍合空間應主次分明，變化有序6道路系統12小區主干道路系統應“通而不暢”，線型優美，低層區道路系統應注重私密性，高層區道路系統應注重“人車分流”613原則上停車方式應按地面停車、架空停車（停車樓）、18、半地下車庫、地下車庫的先后順序綜合各方面因素考慮選擇，地面停車率應盡量用足，地面停車應充分利用組團外圍空間且相對集中，應盡量減少道路及停車用地，留出更大綠化景觀空間614小區出入口個數應根據項目規模合理設置，原則上只設置兩個，其中一個為形象主出入口，且車行人行應合并以方便物業管理，出入口位置應考慮便于住戶使用公建配套和商業設施6綠地景觀系統15小區綠地景觀系統應與區外綠地景觀資源結合，打造小區慢行系統，提高產品溢價能力616小區綠地景觀應設置于小區及組團出入口處，不應被道路分割，但應考慮可達性以及周邊建筑界面的美觀6戶型策劃要點了解戶型、活用產品方正實用、得房率高動靜分區、干濕分離動線合理、流19、線便捷因地制宜、找準痛點南北通透、注重景觀體型系數小、節約成本裝修策劃要點重軟裝，輕硬裝競品對標，找準痛點新風系統智能家居軟裝標準化裝修模塊化控制成本景觀策劃要點多綠化，少硬鋪重點打造展示區師法自然 或 規整有序景觀功能化、創造賣點點線面結合，形成完整系統綠植本地化、方便后期維護植被高、中、低搭配，樞密有致主席對產品策劃的關注點容積率是否做足；是否有贈送面積；是否是“勞斯萊斯”產品；地下室能否平地建，或少下挖；頂層和底層的產品溢價空間是否充分挖掘。主席寄語祝賀大家來到首個項目總經理培訓班，這是件值得開心的事，這是我們大家創造偉大事業的重要一步。項目總培訓班開班會議祝大家成為一個快樂、成功的項目總