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1、交付交付品質提升工作指引品質提升工作指引 編號：編號：BZBZ-EMEM-JHJH-00006 6 世茂集團世茂集團交付品質提升工作指引交付品質提升工作指引 (1.0(1.0 版版)編制人編制人 部門負責人部門負責人審批審批 實行日期實行日期 20162016 年年 8 8 月月 世世 茂茂 集集 團團 工工 程程 管管 理理 中中 心心 （內部資料，注意保密）（內部資料，注意保密）交付交付品質提升工作指引品質提升工作指引 目 錄 一、目的.1 二、適用范圍.1 三、管理職責.1 四、交付品質排查與整改提升流程.2 4.1 工作流程圖.2 4.2 成立風險排查小組和綜合整改小組.2 4.3 編2、制風險排查計劃.2 4.4 現場風險排查.3 4.5 編制綜合整改計劃.4 4.6 落實整改.4 4.7 一戶一驗資料歸檔.5 4.8 一戶一驗資料移交.5 五、交付品質排查與整改提升工作考核辦法.5 交付品質風險排查與整改提升工作考核打分表.7 公共部位/外墻檢查記錄表.9 交付風險排查記錄表.10 交付交付品質提升工作指引品質提升工作指引 第 1 頁共 11 頁 一一、目的目的 旨在使區域、項目嚴格執行世茂集團工程交付管理制度中的風險排查、綜合整改的相關規定。根據風險排查和綜合整改的結果以及第三方交付驗收的檢查結果及時進行管理聯動，從質量管理上形成風險排查、系統分析、整改提升的良性循環，從3、規范管理上推動質量的穩步提升。二二、適用范圍適用范圍 適用于世茂房地產（813）所有在建住宅類項目，包括全資項目以及非全資但世茂房地產負責經營管理的項目。三三、管理職責管理職責 區域和項目的職責分配如下：關鍵管控點 標 段 工程師 項 目 工程經理 項目總 區 域 工程總 區域總 風險排查 A B C 整改提升 A B C 備注：編制與執行、審批 A、評審 B、備案 C。1、由區域工程管理部和項目工程部牽頭抽調相關人員組成風險排查小組和綜合整改小組。2、項目風險排查小組編制風險排查計劃，并按計劃開展一戶一驗。風險排查結果記錄轉交給項目綜合整改小組，并對項目整改情況進行抽查。3、項目綜合整改小組4、根據風險排查結果編制綜合整改計劃，并按計劃落實整改。每周將整改情況匯總報給項目風險排查小組。4、區域工程管理部對各交付項目的風險排查和整改工作進行督促核查。5、房屋交付后，項目風險排查小組將一戶一驗資料歸檔，并將此資料移交給項目維保中心，維保期滿后再由項目維保中心移交給物業。交付交付品質提升工作指引品質提升工作指引 第 2 頁共 10 頁 四四、交付品質排查與整改提升交付品質排查與整改提升流程流程 4.1 工作工作流程圖流程圖 4.2 成立風險排查小組和綜合整改小組成立風險排查小組和綜合整改小組 1）風險排查小組 由一名區域工程部編制的經理級（或以上）人員擔任組長。組員優先選擇項目工程師（可項5、目間調配），項目工程師數量不能滿足要求時，可考慮監理專業工程師；當人數仍不滿足要求時，增加物業前期部工程師等人員。按照項目交付規模，交付小組成員總數控制在 37 人（特殊情況可增加）。2）項目綜合整改小組 由工程經理任小組長，成員由項目工程師、監理工程師、總分包現場負責人等構成。其中標段主管工程師必須參加項目風險排查小組的排查工作，掌握風險排查第一手資料。4.3 編制風險排查計劃編制風險排查計劃 1）編制計劃 由風險排查小組組長組織編制項目風險排查計劃。計劃應考慮項目施工實際進展，擬定分階段排查的主要內容及時間節點。一戶一驗風險排查分為三個階段，流程圖如下：成立風險排查小組和綜合整改小組 編制6、風險排查計劃 現場風險排查 編制綜合整改計劃 落實整改 整改復驗 一戶一驗資料歸檔 一戶一驗資料移交 交付交付品質提升工作指引品質提升工作指引 第 3 頁共 10 頁 說明：B 類問題、C 類問題的詳細分類詳見世茂集團工程交付品質排查管理制度。表格中三個階段的對應時間為建議時間，進度較快的項目可提前進行。滲漏類問題排查根據項目實際進度情況以及整改推進情況，應從第一階段開始，貫穿始終，排查動作前緊后松。三個階段風險排查的主要內容：a）第一階段風險排查主要內容：本階段主要排查滲漏類問題、C 類問題及設計缺陷類問題，門窗淋水試驗，廚衛間、陽臺蓄水試驗，管道壓力測試、通水通球實驗、開間進深、凈高測量等7、工作均在此階段開展。b）第二階段風險排查主要內容：本階段主要排查 B、C 類問題、滲漏問題及工程、客服、物業重點關注的問題，督促整改并持續跟進第一階段問題整改。c）第三階段風險排查主要內容：本階段主要排查 A、B、C 類問題及工程、客服、物業關注的其它問題，督促整改并持續跟進第一、二階段問題整改，同時進行集團一戶一驗一檔資料建立工作。具體細節詳見附件：世茂集團工程交付品質排查制度。2）計劃審批和備案 風險排查計劃由項目總（項目負責人）負責審批。審批通過后報區域工程管理部備案。區域工程管理部據此監督項目風險排查工作的開展情況。4.4 現場現場風險排查風險排查 由項目風險排查小組按計劃組織實施。風8、險排查小組對每個待交付房間進行一戶一驗，對公共區第一階段排查主要工作第一階段排查主要工作（超高層：交付前（超高層：交付前 8-6 個月）個月）（高層小高層：交付前（高層小高層：交付前 6-5 個個月）月）（別墅：交付前（別墅：交付前 4-3.5 個月）個月）1.風險排查 C 類問題排查，及設計缺陷類問題。2.督促整改。3.“交付風險排查記錄表”填寫、銷項階段。第二階段排查主要工作第二階段排查主要工作（超高層：交付前（超高層：交付前 6-5 個月）個月）（高層小高層：交付前（高層小高層：交付前 5-4個月）個月）（別墅：交付前（別墅：交付前 3.5-3 個月）個月）1.風險排查 B、C 類及工程9、客服、物業重點關注的問題。2.督促整改并持續跟進第一階段問題整改。3.“交付風險排查記錄表”填寫、銷項階段。第三階段排查主要工作第三階段排查主要工作（超高層：交付前（超高層：交付前 5 個月個月-前前 10天）天）（高層小高層：交付前（高層小高層：交付前 4 個月個月-前前 10 天）天）（別墅：交付前（別墅：交付前 3 個月個月-前前 10 天）天）1.風險排查 A、B、C 類及工程、客服、物業關注的其它問題。2.督促整改并持續跟進第一、二階段問題整改。3.集團安排第三方進行品質排查 4.一戶一驗一檔資料建立。交付交付品質提升工作指引品質提升工作指引 第 4 頁共 10 頁 域、外立面等部10、位均進行查驗。風險排查小組填寫“交付風險排查記錄表”（參考格式詳見附件，格式可調整），并及時將填寫完畢的記錄表移交給綜合整改小組。風險排查小組在項目陸續完成第二遍膩子打磨時，開展實測實量工作（其中門窗部分實測在門窗安裝完畢后即可進行），并填寫一戶一驗表格中實測實量部分。一戶一驗表格中的其余部分在交付前一個月填寫完畢，并作為維修銷項的書面資料，作為移交給物業的資料之一。每個項目每雙周填寫一篇“風險排查、整改專篇”，包含在項目雙周報中。項目雙周報中風險排查整改專篇從交付啟動會后開始填報，到項目交付之日起停止填報。區域工程管理部每周按照交付啟動會確定的計劃及目標對存在交付風險的項目進行跟蹤。將風險項11、目的跟蹤狀況按集團制度定期報送集團工程管理中心計劃管理部；如有無法推動問題，需及時提交集團層面，通過集團供應鏈會給予推進解決；視現場推進狀況，集團工程管理中心將隨時指定專人進行現場督辦與支援。4.5 編制綜合整改計劃編制綜合整改計劃 1）計劃編制 綜合整改計劃由項目綜合整改小組負責編制。綜合整改小組收到交付風險記錄表后，對項目交付風險情況進行整理、分析，根據梳理出的風險數據編制綜合整改計劃。綜合整改計劃需針對各項交付風險確定整改的責任單位、整改完成時間。2）計劃審批 綜合整改計劃由項目總（項目負責人）負責審批。審批通過后報區域工程管理部備案。區域工程管理部據此監督項目風險整改工作的落實進展情況12、。3）整改措施或方案 對于滲漏、空鼓開裂或其他系統性質量缺陷，需制定整改措施或方案。整改措施或方案需得到項目工程經理和項目總（項目負責人）審批，審批通過后報區域工程管理部備案。4.6 落實整改落實整改 由項目綜合整改小組按整改計劃組織實施。要求針對風險排查小組提交的風險排查記錄進行逐項整改并銷項。各整改責任單位需根據整改計劃，及時組織整改勞動力、材料等資源，并按項目工程部交付交付品質提升工作指引品質提升工作指引 第 5 頁共 10 頁 認可的整改方案進行整改。4.7 一戶一驗一戶一驗資料歸檔資料歸檔 1）項目風險排查小組進行一戶一驗，風險排查后填寫“交付風險排查記錄表”。綜合整改小組針對“交付13、風險排查記錄表”所列問題進行整改并銷項所做的記錄，形成一戶一驗資料。2）一戶一驗資料需覆蓋所有待交付房間、及公共區域和外立面等部位。3）一戶一驗資料需按樓棟樓層房號順序整理收集，并有專人妥善保管，并設專用文件柜予以存放，標識清楚，查找方便。4.8 一戶一驗一戶一驗資料移交資料移交 1）房屋移交業主后，項目風險排查小組應隨即將一戶一驗資料移交項目維保中心，由項目維保中心予以保管。2）房屋維保期滿后，項目維保中心將房屋維保事務移交給物業公司管理，同時需將一戶一驗資料移交給物業公司。五五、交付品質排查與整改提升工作交付品質排查與整改提升工作考核辦法考核辦法 由各區域工程管理部負責對本區域各項目的交付14、品質排查與整改提升工作進行考核，在交付啟動會后一個月開始，每月進行考核。由區域工程總或其指派人員為組長，組織編制考核計劃，并組織人員參加對各項目的交付品質排查與整改提升工作的考核，參加人員原則上不少于 2 人。按照考核打分表逐項打分，打分由 2 人共同討論確定。1、交付品質組織管理項考核：檢查是否按規定成立項目風險排查小組和綜合整改小組，小組成員是否符合本文件 4.2 的規定。與要求不符合，則打 0 分。2、項目風險排查計劃項考核：檢查是否按規定編制項目風險排查計劃，計劃是否經過項目總審批。與要求不符合，則打 0 分。3、項目風險整改計劃項考核：檢查是否按規定編制項目風險整改計劃，計劃是否經過15、項目總審批。與要求不符合，則打 0 分。4、計劃實施項考核：交付交付品質提升工作指引品質提升工作指引 第 6 頁共 10 頁 （1）是否按項目風險排查計劃實施風險排查，是否有風險排查成果記錄。是否按照計劃實施；是否對計劃進行動態管理。是，10 分；否，0 分。（2）現場存在的主要質量缺陷是否已被檢查出來，是否形成檢查成果記錄。抽查現場 10 項質量缺陷，對照風險排查成果記錄一一核對。查看排查成果記錄是否包括現場的質量缺陷。如無風險排查成果記錄，則打 0 分。如排查成果內容與現場不符合，按每個不符合項扣 1分。因檢查時段造成記錄與現場的差異，需能夠提出合理解釋。（3）風險排查成果是否移交項目綜合16、整改小組/簽字手續是否齊全。抽查排查成果記錄移交記錄 5 份。如無風險排查成果移交記錄，則打 0 分。如排查成果內容未全部移交，按每個不符合項扣 1 分。（4）主要質量缺陷是否有針對性整改方案。查看整改方案是否覆蓋現場主要質量缺陷。如無整改方案或未經審批的，則打 0 分。如整改方案未覆蓋現場主要質量缺陷，方案審批簽字手續不齊全，按每個不符合項扣 1 分。（5）現場整改是否按照整改方案實施。抽查現場整改 10 處，查看是否按照整改方案實施。如無整改方案，則打 0 分。如未按照整改方案實施的，按每個不符合項扣 1 分。（6）項目風險整改情況記錄是否與現場實際情況相符。抽查現場整改 5 處，查看是否17、有整改情況記錄。另外抽查 5 份整改情況記錄，查看現場是否已經整改。如有現場未整改，而整改記錄顯示已經整改完成的，則打 0 分。如現場已整改，未做整改情況記錄的，按每個不符合項扣 2 分。（7）項目風險排查小組排查出的問題是否已被消除。抽按計劃應該整改完畢的 10 項缺陷，現場復核。按整改比率打分，出現 1 項未整改完畢，扣 1分。（8）項目風險整改小組是否將整改銷項情況通報風險排查小組/簽字手續是否齊全。抽查整改銷項情況移交記錄 10 份，查看是否簽字確認記錄。如無簽字確認移交記錄的，則打 0分。如有整改銷項記錄未移交的，按每個不符合項扣 1 分。區域工程管理部對項目品質排查和整改提升工作考18、核打分后，報區域工程總審批，區域總備案。每月對各交付項目的品質排查和整改提升工作考核打分情況進行排名并在區域內通報。本考核排名情況將作為對相關項目人員的績效考評的依據之一。交付交付品質提升工作指引品質提升工作指引 第 7 頁共 10 頁 交付品質風險排查與整改提升工作考核打分表交付品質風險排查與整改提升工作考核打分表 項目名稱 核查日期 交付地塊/標段 計劃交付日期 施工單位 監理單位 核查內容 核查標準 核查情況記錄 應得分 實得分 交付品質組織管理 是否成立項目風險排查小組 與要求不符合，則打 0分 5 是否成立項目綜合整改小組 與要求不符合，則打 0分。5 項目風險排查計劃 是否已編制 19、與要求不符合，則打 0分。5 是否經過審批（審批人員/日期）與要求不符合，則打 0分。5 項目風險整改計劃 是否已編制 與要求不符合，則打 0分。5 是否經過審批（審批人員/日期）與要求不符合，則打 0分。5 計劃實施 是否按項目風險排查計劃實施風險排查，是否有風險排查成果記錄 是否按照計劃實施；是否對計劃進行動態管理。是，10 分；否，0分。10 現場存在的主要質量缺陷是否已被檢查出來，是否形成檢查成果記錄 如無風險排查成果記錄，則打 0 分。如排查成果內容與現場明顯不符合，按每個不符合項扣 1 分。10 風險排查成果是否移交項目綜合整改小組/簽字手續是否齊全 如無風險排查成果移交記錄，則打20、 0 分。如排查成果內容未全部移交，按每個不符合項扣 1分。5 主要質量缺陷是否有針對性整改方案 如無整改方案或未經審批的，則打 0 分。如整改方案未覆蓋現場主要質量缺陷，方案審批簽 10 交付交付品質提升工作指引品質提升工作指引 第 8 頁共 10 頁 字手續不齊全，按每個不符合項扣 1 分。現場整改是否按照整改方案實施 如無整改方案，則打 0分。如未按照整改方案實施的，按每個不符合項扣 1 分。10 項目風險整改情況記錄是否與現場實際情況相符 如有現場未整改，而整改記錄顯示已經整改完成的，則打 0 分。如現場已整改，未做整改情況記錄的，按每個不符合項扣 2 分。10 項目風險排查小組排查出21、的問題是否已被消除 抽按計劃應該整改完畢的 10 項缺陷，現場復核。按整改比率打分，出現 1項未整改完畢，扣 1 分。10 項目風險整改小組是否將整改銷項情況通報風險排查小組/簽字手續是否齊全 抽查整改銷項情況移交記錄 10 份，查看是否簽字確認記錄。如無簽字確認移交記錄的，則打 0分。如有整改銷項記錄未移交的，按每個不符合項扣 1 分。5 核查結果綜述及最終得分 100 核查人員簽字 項目人員確認 附件：交付風險排查記錄表 交付交付品質提升工作指引品質提升工作指引 第 9 頁共 10 頁 公共部位公共部位/外墻檢查記錄表外墻檢查記錄表 樓棟號：單位工程名稱單位工程名稱 單元號單元號 序號序號22、 驗收部位驗收部位 問題記錄問題記錄 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 本表適用于記錄：大堂、電梯廳、走廊、樓梯間、屋面、外墻、地下室、地下車庫等部位。要求配公區平面圖，用編號標示問題位置。交付交付品質提升工作指引品質提升工作指引 第 10 頁共 10 頁 交付風險排查記錄表交付風險排查記錄表 戶號：1 棟 601 戶 序號序號 問題描述（描述部位及問題情況）問題描述（描述部位及問題情況）問題類別問題類別 責任單位責任單位 整改情況整改情況 1 1 外窗有滲漏 C 甲單位 已整改 2 2 墻面抹灰開裂 B 乙單位 已整改 3 3 墻面抹灰有污染 A 乙單位 未整改 4 4 門開啟不靈活 A 丙單位 已整改 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 （要求配平面圖，在平面圖具體問題部位標記該問題序號）