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1、 工程交付管理制度工程交付管理制度 編號：編號：BZBZ-EMEM-JHJH-004004 世茂集團世茂集團工程工程交付管理制度交付管理制度 （2 2.0.0 版）版）編制 日期 審核 日期 批準 日期 世世 茂茂 集集 團團 工工 程程 管管 理理 中中 心心（內部資料，注意保密）（內部資料，注意保密）二一二一七七年年一一月月 工程交付管理制度工程交付管理制度 目目 錄錄 1.目的.1 2.適用范圍.1 3.總體流程.1 3.1 交付六大階段.1 3.2 交付六大階段說明表.1 4 交付驗收總體規定.3 4.1 評分模型.3 4.2 交付驗收時間表.3 4.3 交付驗收時間提前、滯后分數獎罰2、規定.4 4.4 交付樣板加減分規定.5 4.5 交付證照規定.5 4.6 五方查驗的規定.6 4.7 同一個批次包含多個標段，且標段驗收時間不同時的規定.6 4.8 對于毛坯交付后增加室內精裝修的交付驗收的規定.6 4.9 對于毛坯竣工備案之后存在補板施工再交付的交付驗收的規定.7 4.10 交付驗收后的缺陷整改要求.7 5 考核與獎罰.7 5.1 考核細則.7 5.2 免責制度.7 工程交付管理制度工程交付管理制度 第 1 頁共 8 頁 1.1.目的目的 世茂集團工程交付管理制度 旨在指導、幫助項目順利完成交付，規范項目的交付管理流程，提高業主滿意度，提升世茂的品牌形象。2.2.適用范圍適3、用范圍 本管理制度適用于世茂房地產所有在建項目，包括全資項目以及非全資但世茂房地產負責經營管理的項目。本交付管理制度包含如下兩個子制度和一個工作指引：世茂集團工程交付品質排查管理制度，對應指導集團、區域、項目、第三方品質排查工作。世茂集團工程交付評估管理制度，對應指導集團、區域、項目、第三方交付評估工作。世茂集團工程交付一戶一驗工作指引，對應指導區域、項目一戶一驗工作。3.3.總體流程總體流程 3.1 3.1 交付交付六大六大階段階段 3.23.2 交付六大交付六大階段階段說明表說明表 工作階段工作階段 時間節點時間節點 （權責要求）（權責要求）第一第一 階段階段 啟動會前啟動會前交付風交付風4、險險綜合綜合排查排查 交付啟動會召開前完成（建議在交付啟動會 1 周前完成）.1、風險綜合排查的實施：由項目總組織風險排查小組、綜合整改小組組長（小組定義詳世茂集團工程交付品質排查管理制度）、區域（或項目）客服、相關物業、開發、設計人員等，共同集中組織一次針對“進度、質量、配套、取證、重大交付風險、客戶投訴隱患、設計等交付風險”的一次綜合檢查。工程交付管理制度工程交付管理制度 第 2 頁共 8 頁 2、交付啟動會文件：由項目總組織編制，將各項風險匯總，并在其中制定具體風險應對措施。第二第二 階段階段 交付啟動會交付啟動會 交付前 48 個月（重點風險項目、超高層 8 個月，別墅 4 個月，其他5、均為 6 個月，不包含冬歇期）1、項目總負責組織召開交付啟動會。2、會議時間：項目需在“項目交付工程策劃”報備集團的文件中明確說明交付啟動會召開的時間。詳見世茂集團工程策劃評審制度。3、會議成果報備：交付啟動會后，由項目負責人對“交付啟動會”文件修訂完善，報備區域，區域審定后，在交付啟動會完成一周內匯報至集團計劃管理部備案。4、重點交付項目：列入“集團重點”的交付項目，集團工程管理中心會同客戶管理中心、集團物業參加交付啟動會（或參加交付啟動會工程風險溝通會）。第三第三 階段階段 實施階段實施階段 從交付啟動會開始-銷項完畢后結束 1、計劃落實的核心：應以交付啟動會文件為核心，組織實施。對交付啟6、動會與實際交付階段工程管理脫節的項目，集團工程管理中心會聯合審計部門在聯合檢查進行檢查，并作出相應的評定及考核。2、計劃落實的主體：項目是計劃落實的主體，區域是計劃落實的監督者、支持者，集團為區域的計劃落實提供考核和支持,也包括直接對項目的支援。第四第四 階段階段 交付交付 驗收驗收 品質品質 排查排查 交付前 3 個月 由集團工程管理中心組織第三方進行品質排查（具體要求詳見世茂集團工程交付品質排查管理制度）。交付交付 評估評估 最遲應在交付前20 天開始。集團委托第三方進行，（具體要求詳見世茂集團工程交付評估管理制度）。第五第五 階段階段 交付于業主交付于業主 交付進行時 項目負責組織交付前7、各項準備及快修。第六第六 階段階段 磨合期維保階段磨合期維保階段 交付后 8 個月 項目負責組織磨合期維保管理。備注 上述六個階段的具體操作流程，詳見：1、世茂集團工程交付品質排查管理制度 2、世茂集團工程交付評估管理制度 工程交付管理制度工程交付管理制度 第 3 頁共 8 頁 3、世茂集團工程交付一戶一驗工作指引 4 4 交付驗收總體規定交付驗收總體規定 4.4.1 1 評分模型評分模型 住宅和類住宅交付項目采用第三方交付驗收。交付驗收分為“交付品質排查”與“交付評估”兩部分，交付驗收及交付評估兩項成績均達到底線標準項目才能交付（具體合格標準見世茂集團交付評估管理制度）。交付驗收綜合成績=品8、質排查成績*50%+交付評估*50%交付驗收綜合成績作為區域、項目獎罰、考評的重要依據之一。4.24.2 交付驗收時間交付驗收時間表表 序號序號 交付驗收類別交付驗收類別 檢查時間（以檢查時間（以 6 6 月月 3 30 0 日交付項目為例說明）：日交付項目為例說明）：1 1 附加品質排查 1、實施附加品質排查的標段：附加品質排查最遲實施時間，為交付前 90 天開始。例如 6.30 交付項目，附加品質排查最遲在 330 開始。交付前 3 個月最后一次在建評估排名在后 10%的批次納入附加品質排查。工程交付管理制度工程交付管理制度 第 4 頁共 8 頁 2、附加品質排查成績不納入交付驗收綜合成績9、。3、附加品質排查成績，納入對項目人員考核，具體詳見世茂集團工程管理考核細則。2 2 品質排查 1、“建議開始時間”為交付前 80 天，“最遲開始時間”為交付前 50 天。2、當品質排查得分低于 75 分時，于品質排查后 10-15 天增加一次品質排查，抽測數量為 15 套（其中 5 套為復查，10 套為新增排查）。3、品質排查與交付評估至少間隔 30 天。4、以上時間，進度快的項目均可提前。3 3 交付評估 1、“建議開始時間”為交付前 50 天，最遲開始時間為交付前 20 天。2、以上時間，進度快的項目均可提前。4 4 交付證照 按照計劃管理制度執行。5 5 說明：1、交付驗收成績、交付評10、估成績均合格（80 分）或五方查驗綜合分3.2 分是項目寄送收房通知的必要條件。違規寄送收房通知的，將對責任人給與考核降檔處罰。2、低于 80 分的標段，必須經過集團工程管理中心、客戶管理中心、物業聯合驗收通過后才能交付。3、交付驗收時間由集團工程管理中心根據各項目交付啟動會 PPT 中的驗收計劃和交付風險情況進行調整安排，并郵件通知各交付項目和區域工程部。驗收計劃公布后，各項目需按照計劃時間進行現場施工管理，不可隨意申請檢查時間變更。如需變更交付驗收時間的，每次給予對應的品質排查、交付評估 0.5%分處罰，且必須提前 7 天提出調整申請。4.4.3 3 交付驗收時間提前、滯后分數獎罰交付驗收11、時間提前、滯后分數獎罰規定規定 序號序號 第三方檢查第三方檢查 交付驗收提前、交付驗收提前、SAP 交付提前的分數獎勵規定交付提前的分數獎勵規定 1 交付驗收提前的獎分規定（sap未提前）1、交付評估每提前 1 天，給予 0.1%分的“交付驗收”分數獎勵（加分上限為 3%）。在上述基礎上，交付評估每延后 1 天，給予 0.1%分的“交付驗收”分數扣減。2、交付評估成績83 分的標段，才能獲得不同上限的提前加分。交付評估成績85 分的標段，加分上限為 3 分。交付評估成績84 分的標段，加分上限為 2 分。交付評估成績83 分的標段，加分上限為 1 分。工程交付管理制度工程交付管理制度 第 5 12、頁共 8 頁 3、交付評估 7 個單項成績，如有任何一個單項成績小于 75 分，則不能獲得提前加分。4、品質排查成績低于 80 分的，則不能獲得提前加分。5、五方查驗交付項目加分條件按照上述內容。五方查驗匯總原始分數轉換成百分制成績后對照上述第 2 條獲得不同的加分上限。2 SAP 交付提前的獎分規定（項目全部標段均提前情況）sap 交付時間提前的，參照第 1 條規定實施加分獎勵。SAP 交付提前的獎分規定（項目部分標段提前情況）1、sap 提前交付的標段獎勵分：不再計算提前評估獎勵分。2、sap 提前交付的標段的單獨計分規定：例如某項目，1230 交付批次包含 ABC3 個標段，其中標段 A13、 提前到 11.30 交付，在滿足下列條件時，標段 A 分數納入 11 月的交付驗收分數。當不滿足下述任何一個條件時，分數仍計入 12 月分數。sap 交付時間提前須至少一個月；體量要求：別墅類 100 套以上或非別墅類 200 套以上或混合業態 150 套以上。4.44.4 交付樣板加減分規定交付樣板加減分規定 對于交付樣板管理，集團安排第三方評估人員在品質排查時進行檢查，并打分。對應的加減分規定如下：當評分表打分70 分時，對應的品質排查-2%分。當評分表打分75 分時，對應的品質排查-1%分。當評分表打分90 分時，對應的品質排查+2%分。當評分表打分85 分時，對應的品質排查+1%分。14、4.54.5 交付證照交付證照規定規定 未取得交付證照（按照當地規定的必要證照）不得交付，直至取得交付證照后方可交付。未取得上述證照影響按期交付的，交付評估考核分按照 0 分計。工程交付管理制度工程交付管理制度 第 6 頁共 8 頁 4.64.6 五方查驗五方查驗的規定的規定 住宅、類住宅采用第三方進行交付驗收。辦公、獨立商業等采用集團五方查驗的方式進行驗收。標段交付五方查驗得分采用 5 分制打分。標段交付五方查驗得分=50%工程中心打分+25%集團客服部打分+25%集團物業公司打分。標段交付五方查驗得分換算成百分制的公式：按獎罰分對應原則，3.2 分相當于 80 分，3.5 分相當于 86 15、分，則：標段五方查驗百分制得分=（20*五分制得分+16）%對于五方查驗成績不足 3.2 分的，不允許交付。需整改后再次復查，考核時取首次五方查驗成績。對于同批次交付項目存在兩個及以上標段時，如各標段質量差距較明顯，則可對各標段分開打分。各標段五方查驗得分（三方匯總分）按套數加權平均值納入項目交付批次驗收成績。對于個別標段中，部分單體既有公寓又有辦公、商業區域的情況，則按公寓實施第三方交付驗收、辦公和商業實施集團五方查驗的形式分開驗收。驗收的界面按項目實際情況由集團工程管理中心進行確定，原則上兩種形式的驗收內容和范圍不應重疊，機電系統共用的情況除外。特殊情況由集團工程管理中心做特殊界定。4.716、4.7 同一個批次包含多個標段同一個批次包含多個標段，且標段驗收時間不同時的規定，且標段驗收時間不同時的規定 同一個交付批次包含多個標段時，標段提前加分分數可能有所不同，故應先計算各標段的交付驗收分，再按照套數進行加權，得出此批次交付驗收分。4.4.8 8 對于對于毛坯交付后增加室內精裝修的交付驗收的規定毛坯交付后增加室內精裝修的交付驗收的規定 （1）品質排查：A、品質排查范圍：新增裝修的房號抽查，從入戶門框（包括收口打膠）開始至室內，陽臺欄桿邊及外窗（包括收口打膠）范圍內的，作為驗收室內 BC 問題和實測實量范圍。B、滲漏驗收范圍：外窗淋水、外墻淋水、屋面、地下室的滲漏率和通水通球數據按原毛17、坯驗收時的對應的品質排查的數據。對于廚衛間和陽露臺能夠做蓄水的盡量現場蓄水，不能蓄水檢驗的，按照原毛坯驗收時的數據取值。C、公區 B 類問題戶均數量，按原毛坯交付驗收時的品質排查的數據取值。（2）交付評估：工程交付管理制度工程交付管理制度 第 7 頁共 8 頁 A、交付評估范圍：新增裝修的房號抽查，從入戶門框（包括收口打膠）開始至室內，陽臺欄桿邊及外窗（包括收口打膠）范圍內的，作為驗收室內問題范圍。B、公區、外立面、園林、機電得分按原毛坯驗收時的交付評估成績取值。4.4.9 9 對于毛坯竣工備案之后存在補板施工再交付的交付驗收的規定對于毛坯竣工備案之后存在補板施工再交付的交付驗收的規定 （1）18、竣工備案 50 天之前進行一次附加品質排查，施工進度需符合附加品質排查檢查標準的要求。此次品質排查的結果，不納入項目和區域考核成績，僅作為后續施工的參考，并作為相關負責人考核的依據。（2）毛坯竣工備案后存在補板施工，毛坯或精裝交付的。竣工備案后 1 個月至交付前 3 個月（品質排查開始之前），對存在變更的標段進行在建評估，在建評估結果納入在建評估考核。交付前 3 個月開始，達到退出在建評估條件后，再安排進行品質排查和交付評估。4.104.10 交付交付驗收驗收后的缺陷整改要求后的缺陷整改要求 各交付項目在交付驗收之后，需將驗收報告中所提出問題的類似情況予以排查整改。具體要求如下：（1）第三方品19、質排查完畢后，項目組織整改，并報告區域整改情況。區域工程部需對項目現場整改情況進行復核，并統計銷項完成率。在交付評估前區域需完成“整改復核報告”，并于交付評估前 5 個日歷天報集團交付管理組備案。第三方交付評估將現場核實“整改復核報告”。當實際整改完成率達不到 90%時，該標段交付評估成績扣 1 分。（2）第三方交付評估完成后，項目組織整改，在交付前 5 個日歷天，區域需完成“整改復核報告”報集團備案。集團交付管理組及對接人在收到交付評估“整改復核報告”后將對區域“整改復核報告”進行現場現場抽查。如抽查發現現場與“整改復核報告”存在明顯差異時，該標段交付評估成績扣 1 分。5 5 考核與獎罰考核與獎罰 5.15.1考核考核細則細則 按照世茂集團工程管理考核細則進行考核與獎罰。5.5.2 2 免責制度免責制度 因人員更迭，距離交付節點不足 6 個月接收項目的工程經理、項目負責人和區域工程負責人根據實際情況可以免責。