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1、內部資料 嚴禁外傳 1裝修工程造價成本管理內部資料 嚴禁外傳 2一、裝修工程簡介二、裝修工程造價體系簡介三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹四、裝修工程其他成控措施簡介目錄內部資料 嚴禁外傳 3一、裝修工程簡介1.2裝修工程的造價組成1.3裝修工程常見的分部工程1.1裝修工程的特點內部資料 嚴禁外傳 4一、裝修工程內容簡介1.1裝修工程的特點裝修工程作為面子工程，絕大多數時候裝修工程是一個建筑體的最后一道工作，承載著人們對該建筑體的感觀印象的作用。隨著人們對生活質量不斷改善的需求，裝修工程的重要性日益增加。人們對裝修的要求越來越高，具體體現在設計風格、工程質量、人性化使用等等方面。相對其他專2、業，裝修工程具有工期短、施工工藝多、材料品種繁多、材料價差大、新工藝新材料更新速度較快等特點。內部資料 嚴禁外傳 5A、材料費B、人工費C、機具費E、合理利潤D、管理費F、措施費G、規費I、稅金H、風險等等1.2裝修工程的造價組成一、造價組成一、裝修工程內容簡介內部資料 嚴禁外傳 6一、裝修工程內容簡介二、裝修工程造價敏感因素材料費人工費其他費用材料費：比重占整個工程造價的60%左右，是成控的重點。其他費用：比重相對低一些，而且部分費用是比較固定人工費：比重占整個工程造價的15%左右，是成控的次重點。其他費用25%材料費60%人工費15%1.2裝修工程的造價組成內部資料 嚴禁外傳 71.3裝修3、工程常見的分部工程一、裝修工程內容簡介A、常見的樓地面工程：塊料樓地面、石材樓地面、木地板樓地面、膠地板樓地面、地毯樓地面。石材混鋪塊料鋪貼內部資料 嚴禁外傳 81.3裝修工程常見的分部工程B、常見的天棚工程（原頂乳膠漆【肌理漆、墻紙等】天棚、輕鋼龍骨硅鈣板【石膏板、埃特板等】天棚、鋁扣板天棚、裝飾面層【不銹鋼、木飾面、鋁單板、鋁塑板、玻璃鏡子、軟硬包等】天棚、格柵【木格柵、鋁格柵、其他金屬格柵等】天棚）圓型跌級天花木飾面+乳膠漆造型天花一、裝修工程內容簡介內部資料 嚴禁外傳 91.3裝修工程常見的分部工程C、常見的墻柱面工程（乳膠漆墻面、墻紙墻面、塊料墻面、石材墻面、飾面板【不銹鋼、鋁塑板、4、木飾面、玻璃鏡子、軟硬包等】墻面、隔斷【藝術玻璃隔斷、輕鋼龍骨硅鈣板隔斷、藝術屏風隔斷等】）床背軟包+木飾面造型灰鏡、硬包、梳妝鏡一、裝修工程內容簡介內部資料 嚴禁外傳 101.3裝修工程常見的分部工程D、常見的其他工程（固定家私工程【衣柜、書柜、服務臺、浴室柜、櫥柜等】門窗工程【玻璃平開門、玻璃地彈門、木飾面入戶門、木飾面室內門等】）櫥柜浴室柜一、裝修工程內容簡介內部資料 嚴禁外傳 11二、裝修工程造價體系簡介2.2市場價組價模式2.3定額組價模式2.1招標定價及結算模式2.4裝修工程現有兩種標準清單的簡單介紹2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示內部資料 嚴禁外傳 12二、裝修工程造價體系簡5、介2.1招標定價及結算模式1、屬于類工程的酒店裝修工程，采用的是全費用綜合單價合同我司提供有工程量無單價的招標清單（如圖示），投標單位自主報價。（不可以修改工程量清單）根據合同單價重新計算工程量并對數至雙方同意。定價方式結算方式內部資料 嚴禁外傳 132、屬于類工程的貨量精裝修工程，采用的是總價包干合同&全費用綜合單價合同兩種模式。總價包干二、裝修工程造價體系簡介2.1招標定價及結算模式我司提供帶參考工程量但無單價的招標清單（如圖示），由投標單位自主算量和報價，最后通過雙方協商洽談確定合同范圍內的總價包干。合同總價加上簽證結算價。定價方式結算方式內部資料 嚴禁外傳 142、屬于類工程的貨量精裝6、修工程，采用的是總價包干合同&全費用綜合單價合同兩種模式。二、裝修工程造價體系簡介2.1招標定價及結算模式全費用綜合單價我司提供帶參考單價但無工程量的招標清單清單（如圖示），由投標單位自主填報統一報價系數，最后通過雙方協商洽談確定全費用綜合單價合同。根據合同單價并計算工程量（根據施工圖加上簽證資料）得到最終結算價。定價方式結算方式內部資料 嚴禁外傳 15二、裝修工程造價體系簡介2.1招標定價及結算模式3.屬于類工程的是除了、類工程以外的工程，根據授權執行。內部資料 嚴禁外傳 16二、裝修工程造價體系簡介2.1招標定價及結算模式4.屬于類工程的示范區裝修工程，采用的是全費用綜合單價合同我司提供帶7、參考單價但無工程量的招標清單清單（如圖示），由投標單位自主填報統一報價系數，最后通過雙方協商洽談確定全費用綜合單價合同。根據合同單價并計算工程量（根據施工圖加上簽證資料）得到最終結算價。定價方式結算方式內部資料 嚴禁外傳 17二、裝修工程造價體系簡介2.1招標定價及結算模式酒店裝修工程雙方根據市場價協商定價（協商可以參考當地消耗量定額和信息價計算）貨量精裝修工程根據合同簽訂時約定的未列項目計價表（如圖示）計價程序定價；示范區裝修工程雙方根據市場價協商定價（協商可以參考當地消耗量定額和信息價計算）5.未列項結算方式：內部資料 嚴禁外傳 18二、裝修工程造價體系簡介2.2市場價組價模式根據收集的市8、場價格水平來進行組價，包含市場上勞務價格、市場上的材料價格、合理利潤率、管理成本等等；目前裝修工程計價模式中，酒店裝修工程與示范區裝修工程的計價均采用的是市場價組價模式；標準清單的單價組成內部資料 嚴禁外傳 19借助軟件套價二、裝修工程造價體系簡介2.3定額組價模式根據當地造價站發布的相關消耗量定額及信息價，根據消耗量定額約定的計價方法進行計價；目前裝修工程計價模式中，貨量精裝修工程采用的是定額計價模式；內部資料 嚴禁外傳 20二、裝修工程造價體系簡介2.4裝修工程現有兩種標準清單的簡單介紹貨量精裝修工程標準清單【2016標準版】室內貨量標準裝修工程全費用綜合包干單價表(營改增版-適用于一般納9、稅）【2016標準版】室內貨量標準裝修工程全費用綜合包干單價表-材料含稅示范區裝修工程標準清單2015年示范區裝修工程全費用綜合單價第一版內部資料 嚴禁外傳 21二、裝修工程造價體系簡介2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示招標階段預算階段結算階段總價合同包干招標文件會簽提供相應省份的定額計價模塊00補充完整合同結算方式確定合同的施工范圍提供完整的戶型數內部資料 嚴禁外傳 22招標階段預算階段結算階段總價合同包干招標清單會簽二、裝修工程造價體系簡介2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示提供貨量招標清單文件包提供貨量招標清單標底文件包帶工程量清單，見本課件第13頁帶工程量帶全費用綜合單價清單內部資料10、 嚴禁外傳 23招標階段預算階段結算階段全費用綜合單價包干招標文件會簽二、裝修工程造價體系簡介2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示提供相應省份的定額計價模塊補充完整合同結算方式內部資料 嚴禁外傳 24招標階段預算階段結算階段全費用綜合單價包干招標清單會簽二、裝修工程造價體系簡介2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示提供貨量招標清單文件包（不帶公式）此部分表格內容詳見本課件第20頁內部資料 嚴禁外傳 25招標階段預算階段結算階段二、裝修工程造價體系簡介2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示全費用綜合單價合同：定標后，由施工單位跟據施工圖紙以及簽證的全費用綜合單價，編制預算清單，區域初審，集團二審，并11、簽定補充協議?？們r包干合同：不存在預算工作。內部資料 嚴禁外傳 26招標階段預算階段結算階段二、裝修工程造價體系簡介2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示全費用綜合單價合同：根據補充協議+施工圖+簽證資料得到最終結算價?？們r包干合同：合同總價加上簽證結算價。內部資料 嚴禁外傳 27三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹3.2結算資料審核3.3簽證資料審核3.4其他審核3.1進度款審核內部資料 嚴禁外傳 28案例：句容鳳凰城一期公共梯間裝修工程由中建南方承建項目結算時我司陷入被動。超付主要是由于借款和未及時扣回甲指三方材料款造成的。3.1進度款審核三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹A超付風險內12、部資料 嚴禁外傳 29B案例：惠東一期6#樓三、四區精裝修工程由深圳安星承建項目，過程中設計變更將近2萬平方的石材變更為了塊料，合同造價未及時修正，所幸進度款未超比例支付（付至合同價款的80%），也未發生借款、三方款也及時扣回，未造成不利的影響。設計變更中簡化設計節約成本的情況需要及時調整合同價3.1進度款審核三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹內部資料 嚴禁外傳 30酒店穹頂拱型天花的鋼結構底架，經現場核對竣工圖紙紅色圓圈內的鋼結構底架并沒有施工，實際采用的是木結構底架。案例1：隱蔽工程是否按圖施工A、施工圖或竣工圖與現場差異3.2結算資料審核三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹內部資料13、 嚴禁外傳 31案例2：竣工圖紙與現場不符A、施工圖或竣工圖與現場差異3.2結算資料審核三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹某酒店階梯會議室：竣工圖紙標高6.7米。現場標高為5.7米，高差1米。內部資料 嚴禁外傳 32B、結算范圍是否準確3.2結算資料審核三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹竣工圖中（如圖）戶型陽臺天花為裝修單位施工。但實際是由總包單位施工。案例1：竣工圖的內容，但不是全部由施工單位承接內部資料 嚴禁外傳 33案例2：戶型套數沒有扣減樣板房數量B、結算范圍是否準確3.2結算資料審核三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹我部在審核結算過程中發現，貨量區結算容易漏扣相關的樣板房14、內容，造成某些戶型重復計算，且情況普遍存在：1、禪城城市花園（北地塊）貨量在結算時，施工單位按原合同套數（279套）上報。經查實，實際施工套數為271套，其中有8套為樣板房。核減金額約50萬元。2、句容一期貨量裝修工程結算時，幾家承包單位在上報結算時，都有重復上報樣板房的戶型造價的情況，總金額約100萬元。內部資料 嚴禁外傳 34案例3：電梯門應由電梯公司負責，施工單位按自己施工報結算B、結算范圍是否準確3.2結算資料審核三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹在審核裝修結算過程中，發現電梯門套裝修工程的內容與分包工程的電梯安裝工程有交接的內容（圖一），裝修單位認定電梯不銹鋼門套是他們做的，項目15、部口頭回復也是由裝修單位施工，我們讓項目部提供電梯安裝分包合同，發現這部份已含在電梯安裝合同內（圖二），并及時從裝修結算總價扣回這部分費用，杜絕重復計取此費用，為公司節約成本。裝修竣工圖電梯安裝分包合同內部資料 嚴禁外傳 35案例1：因設計變更原因，原設計的電視背景墻改為了乳膠漆，但竣工圖及結算報價清單仍然按原設計上報。C、施工單位選擇性提供資料（隱瞞不利事實）3.2結算資料審核三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹在經項目簽字蓋章的竣工圖上，戶型2、戶型3有文字備注電視背景墻取消改為涂料，但戶型1未標，易讓人誤解為戶型1未取消（見附圖）。施工單位所報結算書，戶型1、戶型2、戶型3均有上報電視16、背景墻的相關項目。經溝通，現場工程師證實所有戶型的電視背景墻均已取消改為涂料。此戶型未有文字說明戶型2、戶型3戶型1內部資料 嚴禁外傳 36案例2：項目部出具結算補充說明，但竣工圖及結算報價清單仍然按原設計上報。C、施工單位選擇性提供資料（隱瞞不利事實）3.2結算資料審核三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹由于竣圖紙沒有及時更改注明，施工單位在結算報審時，仍按原招標范圍報其結算資料。結算補充說明：二層標準層梯間立面除圓柱做白色拉毛漆外其余裝修未做（即干掛石材、面貼鐵管焗炭灰色啞光金屬漆及浮雕墻未做，現場對應部位由黑龍江省建工集團股份有限公司鋪貼外墻瓷片。）內部資料 嚴禁外傳 373.3簽證資17、料審核三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹A1、屬于施工方范圍的工作進行簽證案例：惠東一期6#樓精裝修工程項目，深圳安星裝飾設計工程有限公司提出石材加工費的不合理索賠。而石材加工費在招標時的石材綜合單價已含，此部份價格應由施工單位在投標報價時綜合考慮，不單獨計算。而且同一項目的其他四家施工單位也按此原則完成結算定案。責任認定內部資料 嚴禁外傳 383.3簽證資料審核三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹A2、不屬于施工方范圍但有責任方追責的簽證案例：禪城城市花園1#公寓式酒店及公共梯間裝修工程中，約14.5萬簽證費用需扣其他配合單位費用。責任認定內部資料 嚴禁外傳 393.3簽證資料審核三、18、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹B簽證內容不實該現場簽證單上寫明其簽證工程量，并且有項目工程師的確定。但在結算審核時，發現：1、客廳墻面封板拉平簽證單明確工程量為452.55平方，現場核實工程量只有230.48平方；2、書房與客廳隔斷的制安，在其結算清單已有體現。內部資料 嚴禁外傳 403.4其他審核三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹A、嚴格按照圖紙及合同要求施工案例1：沒按圖紙要求，擅自改變材料材質及尺寸。滁洲酒店大堂、西餐廳、售樓廳立面、柱面，竣工圖為木花角貼金箔240*170mm，但現場審查發現，現場為石膏花角，規格為220*170mm。內部資料 嚴禁外傳 41三、裝修工程成控審核19、需重點關注環節介紹案例2：沒按圖紙要求，擅自改用材料材質現場核對過程中，發現竣工圖所示的是實木雕花柱頭，而施工單位在過程中以施工工期緊迫及工藝過于復雜為由，將柱頭改為了石膏雕花柱頭，節省了成本。但未在結算中予以體現。A、嚴格按照圖紙及合同要求施工3.4其他審核內部資料 嚴禁外傳 42三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹案例3：沒按圖紙要求，擅自改變設計效果某酒店客房墻身，原合同內容及竣工圖一致，墻身應由兩種墻紙混合鋪貼，并有局部金箔飾面點綴。施工單位也按竣工圖報上結算。但現場實際情況是，施工單位把一整個墻身貼滿同類型墻紙，并且沒有金箔。A、嚴格按照圖紙及合同要求施工3.4其他審核內部資料 嚴20、禁外傳 43三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹A、嚴格按照圖紙及合同要求施工案例4：不合理的簡化施工工藝施工干掛石材是否真正掛石，是否采用的用云石膠粘結代替。這個是某項目干掛石材采用的干掛件這個是干掛件正確的用法，注意干掛件是掛在石材側面切割形成的坑槽內，并用專用膠灌滿坑槽固定這個也是干掛件正確的用法3.4其他審核內部資料 嚴禁外傳 44三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹A、嚴格按照圖紙及合同要求施工案例4：不合理的簡化施工工藝施工干掛石材是否真正掛石，是否采用的用云石膠粘結代替。這個是干掛件錯誤的用法，僅僅是用專用膠將石材背面和干掛件進行了粘接固定，給施工質量帶來隱患這個也同樣采用了21、錯誤的施工工藝，雖提高了施工效率并節約了施工成本，但給交付使用帶來安全隱患3.4其他審核內部資料 嚴禁外傳 45三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹A、嚴格按照圖紙及合同要求施工案例4：不合理的簡化施工工藝施工干掛石材是否真正掛石，是否采用的用云石膠粘結代替。3.4其他審核內部資料 嚴禁外傳 46三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹B、嚴格按照圖紙、合同及設計師的要求使用材料比如：1.設計要求的0.8mm或1.0mm厚的鋁扣板是否足厚；2.設計要求的1.2mm厚的304#不銹鋼飾面板是否足厚，是否為304#不銹鋼；3.石材要求六面防污處理是否按要求進行過處理；4.阻燃夾板是否為合格產品等等22、3.4其他審核內部資料 嚴禁外傳 47四、裝修工程其他成控措施簡介4.2材料認價4.1優化設計內部資料 嚴禁外傳 48鋁合金門窗的成本做了一個分類占比四、裝修工程其他成控措施簡介4.1優化設計鋁合金門窗優化方案內部資料 嚴禁外傳 49各個項目的鋁合金門窗單方成本及當時對應鋁錠價格進行了統計四、裝修工程其他成控措施簡介鋁合金門窗優化方案4.1優化設計內部資料 嚴禁外傳 50各個項目的鋁合金門窗部分參數進行了統計四、裝修工程其他成控措施簡介鋁合金門窗優化方案4.1優化設計內部資料 嚴禁外傳 51鋁合金門窗成本與建安成本做了一個分析四、裝修工程其他成控措施簡介鋁合金門窗優化方案對優化設立了目標4.123、優化設計內部資料 嚴禁外傳 52參考、對比和分析了附近樓盤其他房企在鋁合金門窗方面的成本優化的動作四、裝修工程其他成控措施簡介鋁合金門窗優化方案4.1優化設計內部資料 嚴禁外傳 53得出優化方向的結論四、裝修工程其他成控措施簡介鋁合金門窗優化方案4.1優化設計內部資料 嚴禁外傳 54形成優化具體方案四、裝修工程其他成控措施簡介鋁合金門窗優化方案4.1優化設計內部資料 嚴禁外傳 55優化后成果對比四、裝修工程其他成控措施簡介鋁合金門窗優化方案4.1優化設計內部資料 嚴禁外傳 56優化后成果四、裝修工程其他成控措施簡介鋁合金門窗優化方案4.1優化設計內部資料 嚴禁外傳 57塊料規格設計不合理四、裝24、修工程其他成控措施簡介該淋浴房設計采用800*800磚，在現場實際施工中，其損耗率高達34.87%。4.1優化設計內部資料 嚴禁外傳 58四、裝修工程其他成控措施簡介4.1優化設計關于櫥柜增加背板不貼磚建議內部資料 嚴禁外傳 593、材料定價按照紅頭文件要求執行【集團字【2015】399號 關于重新劃分材料詢價職責的通知】，除集團采購中心負責定價的材料外，要求由區域采購部牽頭主導，項目部、區域工程技術部、區域成本管理部參與共同完成詢價，最終由區域總裁確認【2015】399號關于重新劃分材料詢價職責的通知.doc4.2材料認價四、裝修工程其他成控措施簡介1、甲指材料（三方）按三方合同單價確認2、甲指材料（非三方）按采購中心提供的年度材料價確認可調差材料的主材價確認工作內部資料 嚴禁外傳 60感謝聆聽！