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1、案例分析：ZC項目（一二級聯動）投資分析匯報【開發615.15畝】【R2.8】【總貨值154.3億】【全成本1024萬/畝】【總價63億】【可售樓面5607元/平】【凈利8.5%】【一二線城市市區項目】201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509城市分析第一部分目 錄市場分析第二部分財務數據第四部分資料補充第五部分項目定位第三部分2017050920170509201705092017050920170509201705092017050920172、050920170509201705092017050920170509項目所在板塊分析-板塊配套XX萬達廣場元通輕紡城XX市一中錦藝城購物中心奧體中心XX區政府化工路鄭上路XX萬達（規劃）錦藝國際輕紡城XX金馬凱旋家居國際中心西四環繞城高速科學大道西三環XX公園XX西路大XX國際汽車城XX區第二中學中國中部品牌中心XX新城XX新區XX新區地塊文博藝術中心市民活動中心市民活動中心XX市政府（選址）名稱XX西站XX市政府（新址）XX區政府錦藝國際輕坊城大XX國際汽車城XX區第二中學XX市一中XX萬達XX萬達XX植物園XX公園直線距離8KM6.7KM11KM5KM4KM5KM7KM3KM10KM93、KM8KM201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509項目所在板塊分析-地價目標地塊目標地塊5421恒大翡翠華庭地塊1宗（9.61億）：2015年1月。住宅1宗132畝，容積率1.0-3.0，728.28萬/畝，樓面價3641.40元/。（需配建3.08萬的保障房，占地約合46.2畝）總結：項目地塊板塊多為城中村改造項目，前期涉及土地一級整理，如拆遷安置，高壓線遷移，道路、學校、醫院等建設，土地綜合成本較高，屬XX高校區，萬科、恒大、錦藝等大開發商4、的進駐，地價隨房價穩步提升。保利永威西溪花園地塊1宗（2.92億）：2014年2月。住宅1宗103畝，容積率1.0-3.5，283.17萬/畝，樓面價1213.56元/。錦藝公園道壹號地塊1宗（5.33億）：2016年2月25日。住宅1宗174.74畝，容積率1.0-3.5，305.01萬/畝，樓面價1307.20元/。5建業富力五龍口地塊4宗（約12億）：2015年2月4宗共計141.24畝（有1宗道路用地），容積率1.0-4.7，折合城中村改造成本約850萬/畝，樓面價元約2713元/。20170509201705092017050920170509201705092017050920175、05092017050920170509201705092017050920170509項目所在板塊分析-住宅市場恒大城15000元/（精裝）公園道一號15000元/萬科城（精裝）13000元/大正鯤府待定華瑞紫韻城12500元/永威西郡待定匯泉西悅城11000元/五建新街坊14000元/東潤璽城二期待定金地格林小鎮11000元/龍城8400元/金科城二期待定祝福紅城12000元/目標地塊售價高層（精裝）120006+1（精裝）15850底商20000車位15.5萬/個2017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170506、920170509201705092017050920170509城市分析第一部分目 錄市場分析第二部分財務數據第四部分資料補充第五部分項目定位第三部分201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509地塊基本信息安置地塊小學小學初中高中遺址公園白松路開發地塊本項目為城中村改造項目，ZX整理涉及2280畝。其中整理完報批控規包含約2032畝，其中安置263.66畝，開發615.15畝地。其他為綠地、學校、遺址公園等。開發占地：總615.15畝，其中住宅67、03.07畝，商業12.08畝建面：住宅113萬，商業1.6萬綜合容積率：2.8限高：100m（遺址公園附近一類控制錢限高30m）我司進行一級開發整理 測算總整理成本約63億元 折合到開發用地上約1024萬/畝成本價格（元/）5607（可售）測算地價（萬/畝）1024總價（億元）63樓面價（元/）5607摘地時間預計2018年4月提前售規劃變更戶型調整幼兒園否是是是（3個）土規林規城規開工條件否是否否201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509安置8、地塊小學小學初中高中遺址公園白松路開發地塊地塊基本信息XX泰祥電廠11212化工路（雙向八車道帶輔道）紅松路（雙向四車道）3地塊內路網在規劃，未動工建設。201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509地塊基本信息村莊入口處鐵路村莊內部未拆遷隴海鐵路南水北調工程已經蓄水，沿河公園正在施工東趙遺址情況1南水北調渠化工路地塊內部村莊未拆遷，南側南水北調工程已經蓄水201705092017050920170509201705092017050920170509、9201705092017050920170509201705092017050920170509控規已啟動編制，但尚未報批。序號編號平方占地畝占地容積率建筑面積性質是否安置1A01-01 112222.00 168.333336666住宅安置2A02-0121723.00 32.580.817378.4小學3A02-0221555.00 32.33364665住宅安置4A03-0141998.00 63.003125994住宅安置5B01-0185257.00 127.893255771住宅6B02-0179837.00 119.763239511住宅7B02-0217308.00 25.910、60.813846.4小學8B03-0179300.00 118.953237900住宅9B04-0138728.00 58.090.830982.4小學36班10B04-021761.00 2.64公園綠地11B05-0146617.00 69.933139851住宅12B06-0125946.00 38.92377838住宅13B06-026218.00 9.33318654娛樂14B06-038660.00 12.99325980停車場15B07-0134934.00 52.403104802住宅16B08-01 105267.00 157.900.994740.3初中60班/高中36班11、17B09-011712.00 2.57公園綠地18B09-021181.00 1.77公園綠地19B09-031790.00 2.68公園綠地20B09-04 424712.00 637.07遺址21B09-0510692.00 16.042娛樂康體22B09-068462.00 12.69體育用地23B09-0769730.00 104.59公園綠地24C01-012570.00 3.85公園綠地25C01-0228209.00 42.31防護綠地26C01-0319093.00 28.64遺址27C01-0450156.00 75.231.575234住宅28C01-051370.00 12、2.05公園綠地29C02-018055.00 12.08216110商業合計1355063.00 2032.593所有改造區域安置住宅面積 175775.00 263.663527325占地面積安開比1:2.33，建筑面積安開比1:1.9開發住宅面積 402047.00 603.07 2.81 1130907.00 商業8055.00 12.08216110合計410102.00 615.152.801147017.00安開總計住宅577822.00 866.73 2.87 1658232.00 商業8055.00 12.08 2.00 16110.00 合計585877.00 878.8213、 2.86 1674342.00 地塊基本信息（控規）201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509改造范圍涉及基本農田407畝，其中占用開發用地147畝，基本農田需調整，預計需要半年時間。地塊基本信息（土規現狀）201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509地塊基本信息（文物規劃現狀）根據文物規劃，改造范14、圍內用地大部分為文物古跡用地、其他為公園綠地、廣場用地、文化設施用地及教育科研用地，有少部分一類居住用地。微信公眾號：房地產干貨資料201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一二級全成本初 步 預 估 總 整 理 成 本 約63.04億元，為一級整理全周期成本。微信公眾號：房地產干貨資料掛地前需支出的款項：拆遷補償及過渡安置費用，總共約14億元（預計拆遷完畢支出約10億元）。集體用地及農田占用費用，約3.93億元，按50%預估支出，約1.96億元15、（可從14億元內支出）。安置房建設費用，參照XX項目目前安置支出（1.5億元），預估約1億元。（可從14億元內支出）遷移費及垃圾清運費用，約2.984億元，按50%預估，約1.49億元（可從14億元內支出部分）預估掛地前整理支出總約：14.45億元成本項目名稱數量單價總價（萬元）備注畝元/萬/畝成本120米以下路網1020015.30550561.00 通達路20m寬長度511米成本2安置房費用202500.002001安置房屋建設600000900.002500150000.002002安置房契稅600000603600.002003安置房辦證費用600000653900.002003車庫建16、設費用180000250045000.00成本3集體建設用地收儲費用428933.30643.40772.08數量為村莊面積3002社會保障費428933.30643.4018772.08按村莊面積3003新增建設用地使用費0.00643004征地管理費0.00總征地費用的2.80%成本4農田占用1071780.71607.6738584.114001農用地收儲費用4002區片綜合地價4003社會保障費181929.214004農用地指標轉讓費13514469.044005耕地占用稅384072.774006青苗補償費10511253.704007新增建設用地使用費646859.40成本5公園17、建設17714.815001遺址公園建設463333.565695.0031014363.345002公園綠地1081123103351.47成本6過渡安置費0.00140000.00成本7基礎設施及文化設施0.0052645.117001小學77759116.64280017418.02R=0.87002初中105267157.90300028422.09R=0.97003高中0.00R=0.97004文化設施及娛樂康體1691030005073.007005停車場866020001732.00成本7土地出讓金額（不返還部分）585877878.827500500136216.40土地出讓金18、按500萬/畝，不返還部分為31%。畝/圖中黃色面積成本8遷移費用0.00850.008001高壓線遷移25002400600.002400元/米8002地下管網遷移08003墳頭遷移5005000250.005000/座成本9垃圾清運費用643399.99542.52734.45成本10管理費782517.5151173.78成本11圍擋費25000190475.00成本12不可預見費及咨詢服務費17826.80按以上費用的3%預估成本13財務費用18361.60603按成本的50%考慮貸款，年率6%，貸款2年總計630415.1420170509201705092017050920170519、092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509城市分析第一部分目 錄市場分析第二部分財務數據第四部分資料補充第五部分項目定位第三部分201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509財務數據：總表整理總價：63億元本期面積：615.15畝每畝地價:1024萬/畝容積率：2.8樓面地價：5607元/總收入：154.29億總投入：141.15億凈利潤總額:13.15億元土地20、獲利倍數：0.21凈利率:8.5%我方凈利潤：10.52億項目投入自有資金：26億元我司投入自有資金20.8億元自有資金回報率：50%資金投入峰值（億）（峰值包含保證金25億元及開發資金1億元，棚戶區改造貸款約17年12月批復，首批貸款17.5億元，可置換前期投入）回正需時（月）我方棚改貸合作方我方棚戶區合作方20.817.55.218月24月18月同心共享（萬）成就共享（萬）土地獎勵（萬）206771201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509財21、務數據：成本及利潤利潤表利潤表項項目目總金額（萬元）總金額（萬元）不含自持物業，車位虧損分攤到地上受益產品不含自持物業，車位虧損分攤到地上受益產品整個項目金額（萬整個項目金額（萬元）元）住宅住宅商業商業車位車位多層洋房高層洋房底商商業街綜合樓非人防地下室占地面積398,001 137,351 245,515 6,080 7,555 1,500-建筑面積1,410,340 206,026 897,113 4,864 13,999 1,500 224,211 可售面積1,347,713 206,026 897,113 4,864 13,999 1,500 224,211 計容面積1,123,50222、 206,026 897,113 4,864 13,999 1,500-一、項目總收入一、項目總收入1,390,018 294,190 969,852 8,764 22,701 2,432 92,078 1銷售收入銷售收入1,390,018 294,190 969,852 8,764 22,701 2,432 92,078 不含稅銷售單價(元/m2)10,314 14,279 10,811 18,018 16,216 16,216 4,107 2稅收返還稅收返還-二、各項支出總額二、各項支出總額1,214,743 315,655 793,284 11,967 18,723 3,166 71,923、48 土地成本土地成本593,661 204,873 366,212 9,069 11,269 2,237-行政事業性收費與前期工程費用行政事業性收費與前期工程費用47,439 9,137 31,100 286 577 79 6,261 建造成本建造成本408,558 68,471 284,271 1,447 3,812 521 50,036 主體建筑安裝工程費312,249 47,377 212,632 787 2,484 339 48,629 景觀環境工程22,826 7,877 14,081 349 433 86-社區管網工程40,034 7,341 31,967 173 499 53-24、公共配套設施24,992 4,582 19,961 107 308 33-工程建設其他費用8,458 1,293 5,630 31 88 9 1,407 開發間接費用開發間接費用13,591 2,078 9,047 49 141 15 2,261 營銷費用營銷費用46,288 9,797 32,296 292 756 81 3,066 財務費用財務費用42,000 8,889 29,304 265 686 73 2,782 管理費用管理費用30,858 4,717 20,541 111 321 34 5,134 稅金稅金32,347 7,693 20,512 448 1,161 124 2,425、08 三、銷售部分利潤總額三、銷售部分利潤總額175,275-21,465 176,567-3,203 3,978-733 20,131 四、銷售部分所得稅四、銷售部分所得稅43,819-5,366 44,142-801 994-183 5,033 五、銷售部分凈利潤五、銷售部分凈利潤131,456-16,099 132,426-2,402 2,983-550 15,098 六、銷售毛利率六、銷售毛利率12.61%-7.30%18.21%-36.54%17.52%-30.14%21.86%七、銷售凈利潤率七、銷售凈利潤率(銷售凈利潤銷售凈利潤/銷售收入銷售收入)9.46%-5.47%13.6526、%-27.41%13.14%-22.61%16.40%八、投資凈利率八、投資凈利率(銷售凈利潤銷售凈利潤/(各項支出總各項支出總額額+銷售部分所得稅銷售部分所得稅)5.47%-5.19%15.81%-21.51%15.13%-18.44%19.61%九、我司土地溢價款九、我司土地溢價款-十、我司權益比例十、我司權益比例100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%十一、我司權益部分后凈利潤十一、我司權益部分后凈利潤131,456-16,099 132,426-2,402 2,983-550 15,098 十二、我司權益部分凈利潤率十二、我司權27、益部分凈利潤率9.46%-5.47%13.65%-27.41%13.14%-22.61%16.40%十三、畝產利潤十三、畝產利潤213.70-78.14 359.59-263.38 263.26-244.42-201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509城市分析第一部分目 錄市場分析第二部分財務數據第四部分資料補充第五部分項目定位第三部分2017050920170509201705092017050920170509201705092017050928、2017050920170509201705092017050920170509招標節點安排發布招標公告2017.3.17提交報名資料2017.4.610資格確認：1、不低于15億元招商保證金2、二級以上（含）房地產開發資質或者資金實力雄厚且具有參與棚戶區改造豐富經驗的投資企業。微信公眾號：房地產干貨資料2017.4.11下午5點前招商保證金截止主體中標確認：招商保證金數額（需共管、用于一級整理）開始啟動一級整理事宜2017.4月1.拆遷完成2.控規批復2017.8月同時啟動：1、拆遷工作2、控規報批3、土規指標調整4、啟動土規指標調整2018.3月 招標流程 一級整理大節點預估土規調整指標批29、復需完成工作：1、與村民簽訂拆遷安置協議2、啟動拆遷3、需協調政府把ZX列入棚改名單2017.10月需完成工作：1、土規指標調整完畢2、啟動安置房建設3、啟動土地征收、收儲及準備掛地程序啟動首批招拍掛首批摘牌并動工2018.4月2018.12月首期開盤6個月6個月6個月提供投資資金最多的為中標人201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509合作模式招標招標招商保證金至少15億元BGYXHX新公司新公司高新區管委會高新區管委會20%80%簽訂協議簽訂協30、議作為合村并城主體進行一級整理進行一級整理參與二級用地開發參與二級用地開發雙方同股同權、同股同投摘到地塊，返還成本及區政府收益收益片區內平衡未摘牌到地塊與政府進行收益分成與政府進行收益分成返還成本及區政府收益返還成本及區政府收益土地收益分成：省土地收益分成：省提留約提留約30%（按摘牌價（按摘牌價），返還），返還一級整理成本（按掛牌價一級整理成本（按掛牌價65%）給一級開發主體，土地）給一級開發主體，土地成交總價款扣除上述提留成交總價款扣除上述提留及整理及整理成本后，成本后，區與區與市政府按市政府按7:3分配收益，區分配收益，區政府的全部政府的全部收益也可返還一級開發收益也可返還一級開發主體。31、主體。競拍規則：競拍規則：1、地塊掛牌起始價、地塊掛牌起始價500萬元萬元/畝；畝；2、地價達到起始價、地價達到起始價1.5倍時熔斷；倍時熔斷；3、達到熔斷價后，還有、達到熔斷價后，還有2家或家或2家以上的，進入一次性報價，一次性報價在熔斷價和最高限價（起始價的家以上的，進入一次性報價，一次性報價在熔斷價和最高限價（起始價的2倍）之間為有效報價。微信公眾號：房地產干貨資料倍）之間為有效報價。微信公眾號：房地產干貨資料20170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092032、170509資金組合計劃競得標的按招商保證金繳納至少15億元2017.4月2017.6月 棚改貸+開發貸2018.4月2018.10月啟動棚改貸最高投資總額的70%（按整理節奏放款）2018.2月控規批復規劃方案確定列入棚改最高可貸款總額度44.6億元首批發放17.5億元（假設我司投入保證金25億元，保守按照70%發放）1.列入棚改名單2.控規3.詳規4.與90%以上村民簽訂拆遷安置補償協議首期摘地啟動開發貸四證齊全投資總額的70%總投資額63.7億元簽訂安置補償協議控規報批確定安置補償方案201705092017050920170509201705092017050920170509201733、05092017050920170509201705092017050920170509其他補充：1、該項目為城中村改造（一二級聯動）項目，政府通過招標確定一級開發主體，招商保證金為15億元，提供投資資金最多的人為中標人。微信公眾號：房地產干貨資料2、該中標主體負責項目的一級土地整理，初步預估一二級聯動總成本約63.04億元（包括安置房建設費用、過渡費、土地征收補償費用、基礎設施建設費用以及扣除土地收益分成后實際支出的土地成本等）。土地“熟化”完畢后公開掛牌出讓，政府不能設置掛牌條件，該中標主體和其他開發商或個人均有權參與.微信公眾號：房地產干貨資料。3、土地出讓后，一級開發主體可取得土地收益分成：土地成交總價款省提留（成交價*30%）一級整理成本（掛牌價*65%）*70%+一級整理成本（掛牌價*65%）。201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509