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1、1投資的工匠精神第二季從評審角度看投資的四個維度之第三集：效益維度201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518四個維度土地市場效益風險201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益維度靜態回報盈利水平凈利率一二線：8%三四線：10%動態流向綜合指標年化自有資金回報率成就共享門檻30%集團平均水平62、7%關注點：售價合理性（市場維度）成本合理性（參照對比）大宗資產（車位、自持）溢價算法（票據、溢價）關注點：資金流入+流出？凈利率 X 地貨比 X 資金杠桿 X 占用時間行政事業性收費紅線外市政投入樁基工程公建配套要求財務費用核心訴求：首年資金回正，持續回正，后續溢價，提高靜態回報。201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益維度土地招拍掛二手缺票項目VS不做預期+凈利率滿足要求足票含稅價已超越土拍市場微信公眾號：房地產干貨資料2017053、182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益維度思考：經過過去一年房價的快速上漲，某市房價由7000元已經漲到了13000元，雖然調控聲音不斷，但招拍掛市場依然火爆，在對于此市場，是拼了命去舉牌，還是去拿一塊缺票的二手土地？（開發成本按5000計算）假設：【A方案】以7000元/平舉牌獲取，【B方案】談了一塊二手地4000元（但只有1000的票據）。微信公眾號：房地產干貨資料分析：售價15000的情況下：A方案凈利潤8.52%，B方案6.83%-A方案4、勝出，拿直接招拍掛去B方案悲催了，才支付了4000元，怎么就比不過人家7000元的呢？而且同樣的售價，利潤還沒A方案高，究竟B方案是什么？問題出在哪？其實B方案都交土增稅和增值稅去了，售價1.5萬/平時，他的盈利能力等同于招拍掛拿了一塊7400元/平的土地。-此謂“XX價格下的【足票含稅價】”疑問：4000元的地在這個市場上，因為缺票就被判死刑嗎？就沒有投資價值嗎？才4000元？比在市場上的招拍掛要便宜很多！就是算賬難！假設：市場再也上漲不去了，上不了15000元/平，只能賣12000元/平。分析：A方案，樓面7000元/平，虧本-4%。B方案凈利率0.36%，盈虧平衡-B方案勝出，能保本。點5、評：B地塊因缺票問題，需要它有高額利潤，難！除非做稅籌！但要它做虧，也難！此類項目，利潤不高，但抗風險能力強！201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益維度土地招拍掛二手缺票項目VS不做預期+凈利率滿足要求足票含稅價已超越土拍市場不做預期，拿不到地做了預期，地拿了，運營壓力大誰在拿地？有錢、缺地，走在斷貨路上的高利潤難，但最起碼可保本微利形成安全的貨量儲備.微信公眾號：房地產干貨資料提高年化自有資金回報率-建議繼續關注招拍掛，重心放在二手6、收并購201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益維度年化自有資金回報率=凈利潤年化自有資金年化自有資金回報率=凈利潤地價收入收入X自有資金地價X自有資金X占用時間自有資金X年化自有資金回報率=XX占用月數12X凈利率地貨比自有資金杠桿綜合性指標201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效7、益維度年化自有資金回報率=XX占用月數12X凈利率地貨比自有資金杠桿10%8XXX12.5200%=核心重點1、深耕，挖掘勞斯萊斯，尋找好地塊2、勇敢，敢于定價，敢于拿好地項目名稱年化自有資金回報率凈利率地貨比自有資金杠桿資金占用（12月/占用月數）永州項目1183%13.62%10.783.222.5（12/4.8）常德300%13.96%5.601.512.5（12/4.7）十里江灣231%8.80%9.841.082.5（12/4.9）懷化946%10.52%11.5717.8（12/1.5）2017051820170518201705182017051820170518201705188、201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益維度年化自有資金回報率=XX占用月數12X凈利率地貨比自有資金杠桿10%8XXX12.5200%=凈利率=核心重點1、深耕，挖掘勞斯萊斯，尋找好地塊2、勇敢，敢于定價，敢于拿好地3、控制，控制大宗資產的利潤占比4、數量，受規模體量限制，需多個勞斯萊斯項目：集團的重點投資方向，需要“深耕”、“勇敢”、“控制”、“數量”微信公眾號：房地產干貨資料收入-成本收入=收入(已售)-成本（已售）收入+收入(未售)-成本（未售）收入10%=10億-9億10億=9億(已售)8億（已售）10億+1億(未售車位9、)1億（未售車位）10億110+“0”利潤？10-1=0=侵蝕利潤201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益維度年化自有資金回報率=XX占用月數12X凈利率地貨比自有資金杠桿20%3XXX100.3180%=一二級聯動項目：注意利用資金組合，形成高杠桿，彌補占用時間微信公眾號：房地產干貨資料以深圳某項目為例：熟化時間長，自有資金占用長：40個月資金杠桿高：10倍，以5億自有資金撬動50億土地一長一短：有效彌補具體貸款類型貸款利息年利率貸款10、期限并購貸4.9%3年委托貸款4.76.5%3年私募債6.5%1.5年盲投基金6.5%5年城鎮化貸款5.2%5年信用債6.57.3%6個月1年201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益維度年化自有資金回報率=XX占用月數12X凈利率地貨比自有資金杠桿5%2XXX3390%=如上，10%X4 降低至 5%X2，降低4倍，必須從后面提升，最終年化自有資金匯報率穩定在90%如上，用1/3的自有資金撬動地價，并用4個月時間實現資金回籠；類似項目可11、能出現在收并購項目，利潤率雖然低，但可通過上述途徑彌補；如成功項目周邊的土地，可借用原有項目的資金優勢及展示區貨量組織優勢實現，進一步提高回報率利潤低的項目：必須運用資金組合方案，在定價上必須做到客觀合理，確保資金快速回籠微信公眾號：房地產干貨資料201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益維度年化自有資金回報率=XX占用月數12X凈利率地貨比自有資金杠桿10%4XXX1280%=如何判斷地價的合理性？售價 X 75%土地+開發成本例：9012、00 X 75%3000 +3750凈利率10%8%要求，則調為80%快速反推可承受地價當機立斷轉換談判思路如何判斷溢價的合理性？基本無利潤可圖除非做稅籌溢價 售價 X 27%例：3600 13000 X 27%201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益維度年化自有資金回報率=XX占用月數12X凈利率地貨比自有資金杠桿10%4XXX1280%=如何提高？自有資金杠桿=自有資金地價1、一方出地、一方出建設資金2、地價（溢價）通過銷售回款支付13、（利潤傾斜分配、優先分配）4、使用資金組合減少自有資金投入微信公眾號：房地產干貨資料3、部分地價折算成物業，后期以物業相抵201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益維度年化自有資金回報率=XX占用月數12X凈利率地貨比自有資金杠桿10%4XXX1280%=如何提高？1、提前售、優化工期，早開盤2、前置資金組合方案，快放款3、預售資金不受監管，促回款4、能分期付款則分期，緩支付若6個月為正常水平“2”，則提前2個月，系數為“3”對應增加4014、%，滯后2個月為“1.5”對應降低20%-提前一天與滯后一天，并非等比關系，是一條曲線，越往前，提升倍數越高。-也是集團追求高周轉的核心訴求，充分理解主席所說的【每提前一天增加的費用與產生效益】0.05.010.015.0051015占用月數12201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518感謝聆聽！微信公眾號：房地產干貨資料201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518