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1、投資業務流程簡介 內部資料 嚴禁外傳 2 目 錄 第一部分 投資系統組織架構 第二部分 投資系統工作流程 第三部分 看地需關注的八個方面要素 內部資料 嚴禁外傳 3 投資系統組織架構 第一部分 一、投資系統組織架構 決策決策 支持、引導支持、引導 服務服務 拓展拓展 土地投資決策委員會土地投資決策委員會 投資策劃中心投資策劃中心 區域投資團隊區域投資團隊 （投資（投資部、項目部部、項目部）組長：楊國強組長：楊國強 董事局主席董事局主席 成員：楊惠妍成員：楊惠妍 董事局副主席董事局副主席 莫斌莫斌 集團總裁集團總裁 程光煜程光煜 副總裁副總裁 王少軍王少軍 副總裁副總裁 一、投資系統組織架構 土2、地決策委員會土地決策委員會 行使有關土地投資事務的最高決策權行使有關土地投資事務的最高決策權 一、投資系統組織架構 中心副總經理李富強中心副總經理李富強 中心副總經理李莎中心副總經理李莎 投投 資資 策策 劃劃 部部 原原 評評 審審 部部 發發 展展 研研 究究 部部 財財 稅稅 部部 風風 險險 控控 制制 部部 直直 屬屬 拓拓 展展 部部 投資策劃中心投資策劃中心 十三大職能中心之一，統籌集團投資工作十三大職能中心之一，統籌集團投資工作 集團副總裁王少軍集團副總裁王少軍 佛肇區域負責人：廖國榮 電話：13902838064 對接人：王庾锜 電話：15018739603 投資系統工作流程3、 第二部分 二、投資系統工作流程 二、投資系統工作流程 獲取信息 土地信息收集 現場勘查初判 報備投資負責人 投資信息系統（GIS)備案 項目立項 區域相關部門 調研地塊 召開區域預審會 區域總同意立項 報備投資策劃中心 定案決策 區域投資團隊 提出定案申請 評審組現場考察 出具評審意見 土地投資決策委員會 獲取項目 落實相關問題 區域項目預審會區域項目預審會 參與部門：投資拓展部、項目部（如有）、營銷管理部、設計管理部參與部門：投資拓展部、項目部（如有）、營銷管理部、設計管理部 財務資金部（如需）、商管部（如需）、成本管理部（如需）財務資金部（如需）、商管部（如需）、成本管理部（如需）資料資4、料準備準備：1、預審會預審會匯報匯報PPT 2、投資測算表、投資測算表 3、城市地圖城市地圖 4、其他關于項目情況的報告或資料、其他關于項目情況的報告或資料 會議輸出：項目立項意見（報備投資策劃中心）會議輸出：項目立項意見（報備投資策劃中心）二、投資系統工作流程項目立項 二、投資系統工作流程項目定案 三報告（三報告（3）投資分析投資分析PPT 各專業部門報告（營銷、前期、市政、法務等）各專業部門報告（營銷、前期、市政、法務等）項目合作交易路徑和資金安排項目合作交易路徑和資金安排 城市地圖城市地圖 地塊信息和景觀資源圖、視頻（航拍視頻和交通視頻）地塊信息和景觀資源圖、視頻（航拍視頻和交通視頻）富5、人居住現狀圖富人居住現狀圖 規劃圖規劃圖、戶型圖戶型圖（按要求上色）（按要求上色）項目定案匯報前所需資料項目定案匯報前所需資料（除直接招拍掛項目）（除直接招拍掛項目）：三表、四圖、三報告：三表、四圖、三報告 發起發起BIP定案流程時應嚴格按照要求上傳全部定案資料（視頻除外）定案流程時應嚴格按照要求上傳全部定案資料（視頻除外）三表（三表（3）簡要報告及決策意見表（簡要報告及決策意見表（GISGIS系統導出系統導出簽字）簽字）投資測算表投資測算表 同心共享表（簽字版）同心共享表（簽字版）四圖（四圖（4）項目定案匯報前所需資料項目定案匯報前所需資料（直接招拍掛項目）（直接招拍掛項目）：發起發起BIP6、定案流程時應嚴格按照要求上傳全部定案資料（視頻除外）定案流程時應嚴格按照要求上傳全部定案資料（視頻除外）三表（三表（3）簡要報告及決策意見表（簡要報告及決策意見表（GISGIS系統導出系統導出簽字）簽字）投資測算表投資測算表 同心共享表（簽字版）同心共享表（簽字版）三圖（三圖（3）二、投資系統工作流程項目定案 掛牌文件解讀掛牌文件解讀（1）城市地圖城市地圖 地塊信息和景觀資源圖、視頻（航拍視頻和交通視頻）地塊信息和景觀資源圖、視頻（航拍視頻和交通視頻）規劃圖（戶型圖規劃圖（戶型圖）主要關注：地塊規劃條件、交地時間、土地款主要關注：地塊規劃條件、交地時間、土地款支付節奏、配建要求、競買條件等支付7、節奏、配建要求、競買條件等 示示 例例 須由區域總裁及營銷、成 本、財務、運營、投資負責 人簽名簽名 匯報前需打印提交 【三表】簡要報告及投資決策意見表【三表】簡要報告及投資決策意見表 目的目的 本表為集團領導簽批項 目的主體文件，涵蓋項 目基本信息、城市排查、產品及效益、開發條件 等內容 要求要求 二、投資系統工作流程定案資料 說明：可于投資GIS系統錄入項目信息后直接導出該表 二、投資系統工作流程定案資料 示示 例例 本表為項目成本、產 品、營銷及經濟效益 測算的重要支撐文件 要求要求 由投資部牽頭，營銷、成本、財務、項目配合填 寫并確認，相關部門負 責人確認后于決策意見 表簽名 匯報前需8、打印總表提交 【三表】投資測算表【三表】投資測算表 目的目的 二、投資系統工作流程定案資料 示示 例例 本表為同心共享投入意向 明細，為項目獲取后區域 同心共享投入金額依據 要求要求 須由區域總裁、項目總、營銷、財務、投資負責 人及項目跟進人簽名簽名 匯報前需打印提交 【三表】同心共享表【三表】同心共享表 目的目的 二、投資系統工作流程定案資料 示示 例例 底圖以紙質版區域地圖為佳，可參照模板添加各要素自行貼制；若無區域地圖，可自行下載衛星圖（地貌圖，分辨率需足夠高），編輯電子版地圖；頁面設置為A3或A2，使用標準化圖例（詳見附件），需包含八要素：1.本案位置 2.主要市場位置 3.交通路線 9、4.競品位置及信息 5.土地市場信息 6.城市發展方向 7.利好條件 8.富人居住區（勞斯萊 斯項目）【四圖】城市地圖【四圖】城市地圖 要求要求 二、投資系統工作流程定案資料 背景用地貌圖（分辨率需足夠 高），打印頁面為A3，附上紅 線內外基本狀況圖（需添加照 片，請保證照片的清晰度）2 2、航拍視頻：、航拍視頻：對地塊四至及周邊情況進行標示；城市面貌，對主要競品、配套、商業中心等所在位置進行標示；3 3、交通視頻：、交通視頻：從地塊到市政府、主要商圈、配 套學校及其他重要節點進行拍攝。示示 例例 XX項目無人機拍攝效果項目無人機拍攝效果 【四圖】地塊信息和景觀資源圖、視頻【四圖】地塊信息和景10、觀資源圖、視頻 要求要求 1 1、地塊信息和景觀資源圖：、地塊信息和景觀資源圖：二、投資系統工作流程定案資料【四圖】富人居住現狀【四圖】富人居住現狀/意向居住項目情況圖意向居住項目情況圖 1 1、區位圖：、區位圖：重點標示主要房地產板塊；各板塊房價；目標地塊；市 政府；富人區或意向購買項目（1-3個）；商圈（目標 地塊所在板塊商圈、城市中心商圈、老城區商圈）、學 校（城市最好的小學、板塊內最好的小學、地塊劃片小 學）；交通節點（地塊到市政府、商圈、劃片小學及爭 取配套小學的距離）等信息 2 2、富人居住現狀、富人居住現狀/意向購買項目主力意向購買項目主力/競爭戶型：競爭戶型：原則：原則：能體現11、當地富人居住/意向居住的真實狀態，選 取主力戶型或對我司項目有競爭力的產品 要求：要求：清晰、有比例數據、戶型的信息完整（見列表）3 3、富人居住、富人居住/意向居住情況照片：意向居住情況照片：原則：原則：能體現當地富人居住現狀/意向購買項目的真實 狀態 要求：要求：具體圍繞園林景觀、小區入戶大堂/大門、建筑 立面、規劃圖、物業管理及配套（學校/商業）等進行 展示 要求要求 二、投資系統工作流程定案資料 要求要求 規劃圖要按照主席要求對各各類產品、不同建筑層數的樓類產品、不同建筑層數的樓棟棟上色；戶型圖要標注每戶的建筑面每戶的建筑面積、贈送面積等積、贈送面積等關鍵指標，將“贈送面積空間”用不同12、將“贈送面積空間”用不同顏色標示清楚顏色標示清楚，例如全贈送（飄窗）、半贈送（陽臺）、地下室、半地下室等；列明戶型配比及各面積段的比例。【四圖】規劃圖【四圖】規劃圖、戶型圖戶型圖 二、投資系統工作流程定案資料 示示 例例 務部門配合制作并確認，相關部門負責人確認后于 決策意見表簽名 匯報前需打印本報告提交 【三報告】投資分析會【三報告】投資分析會PPTPPT 目的目的 該材料為主要輔助性材料，是項目定位、規劃、定價 及經濟效益分析的主要論 據及支撐。要求要求 須由區域營銷、成本、財 二、投資系統工作流程定案資料 示示 例例 須由投策中心初步確認 需各專業口負責人簽字 從各專業口角度研判項目 可13、行性，是區域召開五位 一體分析會的具體依據及 結論，是項目研判的重要 支撐 要求要求 【三報告】各專業部門報告【三報告】各專業部門報告（營銷、前期、市政、法務等）（營銷、前期、市政、法務等）目的目的 二、投資系統工作流程定案資料 示示 例例 合作方案是二手或合作項 目可行性研判的重點之一，交易路徑和步驟說明需簡 明扼要展現項目合作方案。要求要求 須以圖示及文字說明項目 合作模式、步驟、資金投 入/回籠及其他合作要點 須由投策中心確認 匯報前需打印提交 【三報告】項目合作交易路徑及資金安排【三報告】項目合作交易路徑及資金安排 目的目的 二、投資系統工作流程定案流程 定案成功 項目地塊 投策中心評14、審組考察項目 投策中心定案預審會 投策中心對接人匯報項目 王少軍總簽字同意定案 主席莫總簽字同意定案 投策中心區域向主席莫總匯報項目 二、投資系統工作流程招拍掛項目 確定競拍價格 區域五位一體定位策劃會 由項目部主導，投資、營銷、設計、成本分別匯報 深化設計方案 由區域總裁確定競買方案 重新測算，土地敏感性分析 投資策劃中心 向投資決策小組匯報 參與競拍 重新定案 成功獲取地塊 二、投資系統工作流程招拍掛項目 二、投資系統工作流程招拍掛項目 二、投資系統工作流程招拍掛項目 二、投資系統工作流程招拍掛項目 二、投資系統工作流程勾地項目 與政府部門簽訂勾地協議 簽訂勾地協議，鎖定地塊起拍價格，設置15、有利我司獲取地塊的條件 催促政府完善掛牌手續 確定競拍價格 區域五位一體定位策劃會 由項目部主導，投資、營銷、設計、成本分別匯報 深化設計方案 由區域總裁確定競買方案 重新測算，土地敏感性分析 投資策劃中心 向投資決策小組匯報 二、投資系統工作流程合作收購項目 簽訂合同 與合作方簽訂合作框架協議 支付共管保證金 財務、法務及第三方盡調（在建工程：成本、工程技術部、客關等）出具盡調報告/審計報告 草擬合同 合同審批 李富強總、張進銳總、趙善偉總 表達我司合作意向 鎖定合作對價、合作模式、排除第三方介入 確定交易路徑 必要條款 看地需關注的八個方面要素 第三部分 楊主席說：買對了地，項目成功了7016、%三、看地需關注的八個方面要素 三、看地需關注的八個方面要素 核心：成就共享！1、什么樣的“地”才是對的“地”？2、作為投資人員，需要從哪些方面去評判項目？三、看地需關注的八個方面要素 項目基本信息 區位交通 城市經濟情況 房地產市場及競品考察 規劃要求 用地手續 開發條件 三、看地需關注的八個方面要素 內容：項目總面積、首期用地面積，地價，容積率，樓面地價、獲取方式。*如二手項目，需重點關注：是否已取得國土證（面積、用地性質、發證日期、規劃要點）、當時土地成本（發票）、土地現狀建設情況、交易方式等 1、項目基本信息 三、看地需關注的八個方面要素 交通節點 距離(km)時間(分鐘)路況及路徑 17、收費情況 是否存在空白帶 商業中心 市/區政府 地鐵站點/高速入口 2、區位交通 三、看地需關注的八個方面要素 3、城市經濟情況 三、看地需關注的八個方面要素 4、房地產市場市場基本供需情況 土地成交面積（畝）成交均價（萬/畝）可開發建面（萬方）年度施工面積（萬方）年度銷售面積（萬方）年度成交均價（元/方）地銷比施銷比存銷比人均銷售面積2015年101976121018194031.160.851.622014年3777267365213692940.544.791.121.222013年103585423460712795581.854.791.132012年539470146458116918、0071.253.941.04房地產市場發展趨勢佛山市整體房地產市場以及項目所在板塊市場近期及可預見未來發展穩定、量價齊升市場情況(禪城區)市場情況(禪城區)年份近三年住宅用地住宅用地成交情況近三年商品房（住宅）商品房（住宅）成交情況比值比值未來供應量 市場容量 存貨去化情況 綜合反映當地房地綜合反映當地房地產市場健康情況產市場健康情況 三、看地需關注的八個方面要素 4、房地產市場競品考察 項目名稱 占地（畝）容積率 在售產品及戶型 售價 銷售及去化情況 面積贈送情況 高層（面積段）雙拼（面積段）聯排（面積段）商鋪（面積段）高層 雙拼 聯排 商鋪 車位 開盤時間：推貨量：（貨值、套數）去化速度19、：年均去化套數、開盤至今多少時間內去化多少套數、去年銷售貨值 客戶來源：針對樓盤：距離項目最近、攔截競品、賣得最好、品質最高。三、看地需關注的八個方面要素 5、用地手續 是否符合土地利用總體規劃；是否符合城市總體規劃；是否符合林業規劃；用地及林地手續是否完善；征地是否完成。三、看地需關注的八個方面要素 6、規劃設計要求 容積率要求；商業比例要求；車位配比要求；限高、建筑密度、綠化率要求；退讓要求；公建配套要求；三、看地需關注的八個方面要素 7、開發條件 地塊是否已清表完成；地上/地下是否存在管線影響開發；周邊建筑物情況、可否夜間施工 是否需要土方回填/外運，如需要，地塊現狀與周邊道路標高高差情況；是否存在水源保護、防洪要求及其他影響施工的因素；三、看地需關注的八個方面要素 8、市政配套 是否滿足開工需要：施工道路、臨水、臨電、排污；永久用電：接口與地塊紅線邊距離、連接變電站的規模及富余量；永久用水：接口與地塊紅線邊距離、連接自來水廠的日供水量及富余量；排污：接口與地塊紅線邊距離、當地有無排污管網，是否需要自建污水處理設施；燃氣：接口與地塊紅線邊距離、當地有無燃氣管網，是否需要自建瓶組站；謝謝聆聽謝謝聆聽