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1、投資拓展之法律及合同風險要點解析投資策劃中心201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、應關注的主要法律風險二、合同條款中的常見問題三、合作項目的管理要求201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、應關注的主要法律風險（一）土地手續的合法性常見問題：1、城規與土規不符、城規與控規不符2、未辦理林2、地征用、轉用手續規劃手續是否完善違法出讓法律后果：開發報建受阻常見問題：1、未辦理土地征收及農轉用手續2、經營性用地協議出讓3、越權審批法律后果：1、出讓行為無效2、收回土地、注銷國土證201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、應關注的主要法律風險（二）土地權利瑕疵抵押查封土地閑置租賃用途不符土地無法轉讓可能被債權人處置逾期開工一年繳交閑置費逾期開工二年被政府收回逾期竣工違約金買賣不破租賃能否分割銷售、辦證:城鎮住宅用地商服用地工礦倉儲用地23、01705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、應關注的主要法律風險（三）股權瑕疵股權質押股權查封常見問題一隱名股東代持常見問題二已向第三方處分股權及股東權益常見問題三股權無法過戶、增資可能被債權人處置無權處分糾紛隱患無權處分權益人可主張權利201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、應關注的主要法律4、風險（四）債務風險自身債務股東借款、工程款、地價款、銀行及第三方借貸擔保債務為股東、第三方提供土地抵押擔保為股東、第三方提供保證、股權質押違約事件欠付工程款、商品房買賣合同糾紛違反土地出讓合同及掛牌文件約定欠付稅費契稅、土地使用稅、土地增值稅、所得稅等法人獨立人格目標公司債務在股權轉讓后繼續存在，不因股權結構變動而改變“有限責任”對于一個要正常經營下去的公司，“有限責任”沒有實際意義目標公司債務也是收購后無法回避的問題!主要債務類型20170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509205、17050920170509一、應關注的主要法律風險（五）資金安全風險:合同價款支付要與合同履行節點掛鉤股權與土地物權均需完成相應的登記才可獲得完整的法律保障力12345合同簽訂規劃獲批無閑置及抵押工商變更土地交付施工許可證預售許可證資金共管或托管分期支付資金支付應登記法律手續完成為前提以一般的股權收購項目為例：201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、應關注的主要法律風險二、合同條款中的常見問題三、合作項目的管理要求2017050920176、050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、合同條款中的常見問題理解合同評審思路典型問題1：價款定性錯誤，變相增加土地成本案例：X項目定案條件：地價6000萬元，借合作方1.4億元處理債務合同安排：我司向目標公司投入2億元，并由目標公司用于償還合作方承擔的債務，目標公司取得銷售回款后再將2億元歸還我司存在的問題：以目標公司銷售回款償還2億元，變相使1.4億元借款由目標公司承擔，“投入”“借款”，一詞之差，土地成本增加至2億元，違背定案條件定案基本商務條件的確定：地價、7、付款節奏、土地發票金額等合同將定案確定的基本商務條件轉化為對交易（合作）雙方具有法律約束力的條款合同細節影響定案條件的落實，一切魔鬼都在合同條款里！（一）合同中的財務處理與地價條件脫節201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、合同條款中的常見問題（一）合同中的財務處理與地價條件脫節典型問題2：債務處理不當，導致增加交易對價案例：X項目，項目公司為一級開發方，現已取得200畝存地，另有800畝后續土地待出讓，一級整理投入11億元以1.8億元注冊8、資本及9.2億元債務體現定案條件：合作開發200畝存地，作價5.7億元，后續地待取得后再合作存在的問題：后續地溢價已以債務形式存在，我司進入目標公司后需承擔相應的債務風險若債權人要求償還將影響定案目標實現，使地價由5.7億元上升至11億元處理方案：將全部債權歸集至合作方劣后處理201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、合同條款中的常見問題典型問題3：不設置具體債務處理方案，影響后續履行案例：X1項目，爛尾項目，項目負債總額11億元，由合作方負9、責將債務總額降到6億元；X2項目，爛尾項目，項目負債總額7億元，由合作方負責將債務總額降低至4.4億元。存在的問題：未披露具體債務信息及債務處理方案，后續合作開展存在困難；合同約定債務未能降低的，由合作方承擔，實際無法執行。微信公眾號：房地產干貨資料（一）合同中的財務處理與地價條件脫節201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、合同條款中的常見問題典型問題4：將全部交易對價約定為股權轉讓款案例：X項目，我司收購目標公司全部股權，作價13億元對價10、全部作為股權轉讓款支付且我司承擔稅費，合作方負責清理債務存在的問題：目標公司債務若未得到清理，將增加收購費用支出目標公司債務由合作方承擔，將額外產生稅費把償債資金作為股權轉讓款支付，增加交易稅費應將交易價款作合理的劃分：股權轉讓款+股東借款（一）合同中的財務處理與地價條件脫節201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、合同條款中的常見問題（二）隨意處理溢價典型問題1：由合作方開票，全部合同價款以包干費名義處理案例：X項目，首期已取得地塊118畝11、（成本190萬/畝，2.27億），后續待拆遷、掛牌地塊1450畝合作價格：首期地塊1000萬/畝合作（合計11.8億），后續地塊950萬/畝合作（合計137億）項目疑難：高額溢價、后續地塊能取得多少票據不確定，不區分溢價，以包干費全額開票存在的問題：不區分有多少合理成本，盲目約定開票營改增背景下，開票操作困難，且需承擔違法犯罪的風險即使開了票，后續稅務部門未必認可列入土地增值稅稅前抵扣微信公眾號：房地產干貨資料20170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017012、509二、合同條款中的常見問題（二）隨意處理溢價典型問題2：抽走資金按壞賬處理案例：X項目，我司應付的對價款4.3億元以增資款注入目標公司；其中的3.6億元由目標公司代合作方償還債務，后續目標公司再免除合作方債務，作壞賬處理存在的問題：3.6億元實際為溢價款，稅局可能追繳稅費作壞賬處理的合理性及合法性存疑201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、合同條款中的常見問題（二）隨意處理溢價典型問題3：陰陽合同降低土地對價案例：X項目，土地整體作價213、.1億元作價轉讓至新公司，合作方要求簽訂陰陽合同陽合同約定轉讓價款1.3億元，再簽訂補充協議約定總對價2.1億元，剩余8千萬開其他發票支付典型問題4：虛構債務案例：X項目，土地成本2.3億元，按照5.7億元作價進行股權轉讓合作方虛構3.4億元債務用于收取溢價微信公眾號：房地產干貨資料201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509（三）濫用股權退出模式股權退出1、合作方保留部分物業自持。2、發票或其他方面存在問題，導致稅務清算時可能存風險。產生背景帶來14、的問題1、股權退出時，我方需承擔股權轉讓產生的所得稅。2、品牌如何退出？3、合作方不配合辦理股權退出帶來風險。不能把股權退出作為排除風險的靈丹妙藥二、合同條款中的常見問題201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509（四）正確理解擔保措施二、合同條款中的常見問題擔保措施的優先順序抵押質押保證取得擔保權利不等于取得股權、土地物權取得抵押權僅是取得拍賣抵（質）押物的優先受償權質押、抵押不等于股權、土地物權屬于債權人微信公眾號：房地產干貨資料201705015、92017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、應關注的主要法律風險二、合同條款中的常見問題三、合作項目的管理要求201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509三、合作項目的經營管理要求（一）并表要求股東會有控股權（超過50%）無控股權對項目公司擁有控制權董事會享有超過半數的席位，對董事會審議事項有控制權，且合作方不能16、有一票否決權總經理通常由我方委派微信公眾號：房地產干貨資料約定享有超過半數的表決權或我司對表決事項有一票否決權表決事項過半數即通過201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509三、合作項目的經營管理要求（二）資金管理要求231按比例提高融資擔保未投入的稀釋股權不接受墊資、計息同股同投回款預留后續投入后方可返還投入利潤預分配條件：現金流持續為正、預留3月經營資金合作方提供經認可的征信以70%利潤為限利潤分配按資金管理制度管理資金歸集至集團賬戶對方權益資金按活期存款利率計息資金歸集201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509感謝聆聽201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509