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1、內(nèi)部資料 嚴禁外傳 1內(nèi)部資料 嚴禁外傳分享集團評價土地的兩大核心工具內(nèi)部資料 嚴禁外傳 2土地獲取的兩大核心評判標(biāo)準(zhǔn)土地獲利倍數(shù)利潤率同行房企成就共享IRRVS.內(nèi)部資料 嚴禁外傳 3第一部分實現(xiàn)成就共享是獲取土地的前提內(nèi)部資料 嚴禁外傳 4快速周轉(zhuǎn)開發(fā)思路背后的經(jīng)營哲學(xué)短周期的產(chǎn)品長周期的產(chǎn)品快速周轉(zhuǎn)的本質(zhì)：可預(yù)知的市場不可預(yù)測的市場讓資金飛起來降低市場風(fēng)險內(nèi)部資料 嚴禁外傳 5實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的核心工具1年內(nèi)實現(xiàn)集團自有資金投入全部回籠成就共享內(nèi)涵集團實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的指揮棒是？成就共享！項目累計回籠資金(自有資金投入+自有資金按年折算后的金額30%）暗含快速周轉(zhuǎn)要求成就共享不僅是一個評判標(biāo)準(zhǔn)，2、更是一套綜合管理工具。提供激勵考核導(dǎo)向內(nèi)部資料 嚴禁外傳 6高周轉(zhuǎn)在投資上如何落地集團評判一個項目是否做到高周轉(zhuǎn)，關(guān)鍵要從三個指標(biāo)進行落實。三個關(guān)鍵指標(biāo)現(xiàn)金流回正時間預(yù)售節(jié)點管控產(chǎn)品銷售速度高周轉(zhuǎn)實質(zhì)是追求資金的高周轉(zhuǎn)，核心是如何最大程度減少自有資金的占用，使其收益最大化。實施567制度。要求項目拿地后立即進場施工，5個月開盤，6個月現(xiàn)金回籠，7個月達到資金平衡；實施789制度，首期要推出80%的貨量，一周內(nèi)去化達到70%，一個月內(nèi)去化90%。當(dāng)然更鼓勵日光盤。內(nèi)部資料 嚴禁外傳 7現(xiàn)金流一年累計回正時間是神馬？現(xiàn)金流一年累計回正=銷售收入-投入-支出0現(xiàn)金流一年累計回正=銷售收入+合作方投入3、+銀行貸款+施工方墊款+-自有投入-支出0內(nèi)部資料 嚴禁外傳 8縮短現(xiàn)金流回正時間在投資階段的落實措施三個落實措施少投入晚投入早回收1.合作方出地，雙方按比例出建安費或我司出建安費；2.一級開發(fā)，由合作方代墊前期開發(fā)費。如荊州海子湖；3.與同行合作，更要與上下游合作。施工方、信托基金；4.避免合作方不對等支出或占用我司資金的行為。1.競買保證金盡量少付，付款期盡量拉開；2.公開市場合理利用游戲規(guī)則，保留拆遷物，合理延期付款；3.二手地收購，在爭取付款時點與地價的合理平衡；4.減免優(yōu)惠政策的落實。1.確保溢價款返還有保障、方式要合法及合理；2.爭取能以協(xié)議或合同明確約定，確保溢價款及時返還，不拖4、欠。內(nèi)部資料 嚴禁外傳 9縮短現(xiàn)金流回正時間在投資階段的項目案例案例：山東臨朐項目少投入項目總占地360畝，首期掛牌195畝，地價140萬每畝，總地價2.74億元。模式：招拍掛，新設(shè)公司合作拿地支付方案：1、對于首期出讓的土地，除了2000萬元由我司負責(zé)投入，剩余的地價款均由合作方投入，雙方投入款均視為雙方對合資公司的股東借款；2、事實上：對于合資公司我司出資人民幣510萬元，占51%股權(quán)，乙方出資人民幣490萬元，占49%股權(quán)。且股權(quán)、章程均支持我方對項目的控制，可將項目的銷售業(yè)績并入上市公司。不足之處，后期實施中略有變動內(nèi)部資料 嚴禁外傳 10縮短現(xiàn)金流回正時間在投資階段的項目案例案例：福5、建永春項目晚投入永春項目在二期地購買前與政府簽訂協(xié)議，若未凈地交付延付土地款。交地時35KV高壓線未遷移，部分房屋尚未拆遷完畢，我司延遲交付土地款項。內(nèi)部資料 嚴禁外傳 11縮短現(xiàn)金流回正時間在投資階段的落實措施（溢價款）周口、文登、南充項目早回收溢價款用于項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（周口項目）溢價款用于公建配套建設(shè)費用（文登項目）財政獎勵：南充項目規(guī)費減免：儀征項目1234內(nèi)部資料 嚴禁外傳 12縮短現(xiàn)金流回正時間在開發(fā)階段的落實措施三個關(guān)注點縮短審批時間確保順利收地爭取政策便利成立政府專門工作小組，蘭州新城項目；開通報批報建的綠色通道。盡量凈地出讓；掛牌文件明確約定交地時間，或二手地地價款支付要與關(guān)6、鍵節(jié)點相對應(yīng)；明界限，顯風(fēng)險，把圍墻圍起來；切割辦證，提前落實開發(fā)貸現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)（蓬萊項目）不出證，但出復(fù)印件，讓我們提前辦理報批手續(xù)。內(nèi)部資料 嚴禁外傳 13縮短現(xiàn)金流回正時間在銷售階段的落實措施莫總提前預(yù)售的思路及落實提前預(yù)售提“早”預(yù)售提前開盤賣多少，建多少，不積存適銷對路，調(diào)整規(guī)劃降低預(yù)售門檻資金提早回籠科學(xué)組織，縮短工期加快資金周轉(zhuǎn)落實方式會議紀要補充協(xié)議備忘錄內(nèi)部資料 嚴禁外傳 14第二部分土地獲利倍數(shù)大起底內(nèi)部資料 嚴禁外傳 15破解土地獲利倍數(shù)的真面目什么是土地獲利倍數(shù)？土地獲利倍數(shù)的本質(zhì)是靜態(tài)利潤率。土地獲利倍數(shù)=利潤/土地資金投入利潤率=利潤/項目總收入VS.內(nèi)部資料 嚴禁外7、傳 16為什么我們關(guān)心土地獲利倍數(shù)自有資金土地資金投入：前期自有資金+施工方墊款+預(yù)售回款+其它投入：中后期強調(diào)土地獲利倍數(shù)，實質(zhì)上是反映公司的經(jīng)營理念：把自有資金的效用發(fā)揮到極致，用最少的自有資金，撬動最大的生意，博取最大的利潤。內(nèi)部資料 嚴禁外傳 17土地獲利倍數(shù)應(yīng)該怎么算土地獲利倍數(shù)=利潤/地價土地獲利倍數(shù)=利潤/地價中自有投入考慮：地價中自有投入=地價-借入，會得到必須強調(diào)自有資金！內(nèi)部資料 嚴禁外傳 18新公式：舊有觀念的顛覆土地獲利倍數(shù)=利潤/(地價-借入)顛覆舊有評價觀念解決高價地不敢拿的問題內(nèi)部資料 嚴禁外傳 19那么高價地是如何獲取？提高土地獲利倍數(shù)是跨越投資門檻必經(jīng)之路例：8、400萬每畝的高價地，若項目畝產(chǎn)利潤100萬元，能不能拿？土地獲利倍數(shù)=100/400=0.25假設(shè)其中300萬是借來的，那么土地獲利倍數(shù)=100/（400-300）=1目前要求：勾地等非公開渠道項目土地獲利倍數(shù)不低于0.5；公開招拍掛的項目土地獲利倍數(shù)不低于0.4無法通過通過要求注：暫不考慮利息問題。內(nèi)部資料 嚴禁外傳 20投資實務(wù)中，高價拿地解決兩種思路我司最佳方案是建安費用由合作公司對外融資;其次是我司出建安費用；但前提是市場容量大，去化也快。合作方出地借信托基金的錢買地，即名為股權(quán)實為債權(quán)的合作關(guān)系，前提是市場容量大，去化快，資金成本也便宜。案例：云南昆明舊改項目。借錢買地內(nèi)部資料 嚴禁外傳 21我們需要什么樣的資金借款償還必須要在項目現(xiàn)金流回正之后，用項目凈現(xiàn)金流償還還款時限要求債務(wù)資金利率必須低于項目息稅前收益率資金利率低內(nèi)部資料 嚴禁外傳 22結(jié)論只要是地價款可以借到，高地價的項目是可以做！畏高是可以，但我們不應(yīng)恐高，只要是合適的資金安排，今年高地價的項目將不再是我們的心病。只要措施得當(dāng)，我們照樣可以創(chuàng)造出高地價，高土地獲利倍數(shù)，高周轉(zhuǎn)的“三高”新的投資經(jīng)營模式！內(nèi)部資料 嚴禁外傳 23方法得當(dāng)，舞臺更大！內(nèi)部資料 嚴禁外傳 24感謝聆聽！