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1、案例一：D2地塊項目投資決策匯報案例一：D2地塊項目投資決策匯報土地獲取類型：村居留用地掛牌轉讓土地獲取類型：村居留用地掛牌轉讓201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、項目各項指標及成就共享概覽（D2地塊）獲取方式（及說明）勾地（村留用地）跟進團隊FZ區域開發團隊：FZ區域本期地價4.42億本期面積111.9畝每畝地價394.8萬/畝容積率2.96樓面地價2000元/方土地摘牌過戶時間2016年2月5日土地款支付節奏2016年2月5日，502、%，2.21億元2016年5月1日，50%，2.21億元規劃容積率2.96 折合樓面價2000元/方項目貨量20.8億元29.1萬首年預售貨量及占比6.2億元8.3萬31.5%首期首年認購金額及占比5.6億元7.5萬90%成就共享4669萬土地獲利倍數0.60凈利率13.09%后續可獲取面積0畝凈利潤額2.73億首次開工時間2016年2月5日首次預售時間2016年10月1日首次竣工交樓時間2018年8月1日12個月投入自有資金4.82億元凈回籠集團資金0.65億元首次竣工交樓金額3.88億元成就共享實現日期2017年2月4日成就共享計提比例20%首期成就共享獎勵金額960萬元2017050923、017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、項目各項指標概覽（D2地塊）產品類型售價（元）單方土地成本（元）單方建造成本（元）單方其他（元）單方凈利（元）畝產利潤（萬元）高層(精裝修)7,500 1,861 3,613 1,221 806 176 底商18,000 6,113 3,209 4,800 3,878 258 地下車位4,450 2,612 997 841 總體情況7,150 2,000 3,346 868 936 244 201705092017054、0920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509三、項目基本情況區位及交通條件交通節點距離（km）時間（分鐘）路況街道辦25良好A鎮商業中心12良好B鎮城區57良好市場定位：目標市場為A A鎮及B B街道。項目類型為剛需及改善型。A鎮鎮商業中心商業中心B街道街道老城區老城區在建區在建區人民醫院人民醫院街道辦D2地塊地塊20170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509205、17050920170509三、項目基本情況地塊基本信息（D2地塊）占地：總面積111.9畝地塊一：103.1畝地塊二：8.8畝容積率：綜合2.96地塊一：3.0地塊二：2.5地價：394.8萬元/畝總價：4.42億元樓面地價：2000元/付款時間:2016.2.5 付50%2.21億元2016.5.1 付50%2.21億元建筑密度：30%建筑限高：地塊一100米地塊二30米公建配套：地塊二需設置用地面積不少于2000平方米且對外開放的社會公共停車場車位配比：1.0個車位/100是否符合土規：符合是否符合城規：符合是否具備開工條件：具備地塊一地塊一地塊二地塊二201705092017050926、0170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509四、開發條件土地利用總體規劃、城市總體規劃林業規劃、報批、征地、補償情況開發條件具體情況重要情況說明市政配套滿足情況周邊雨污排水，臨水臨電、永久水鋪設至地塊周邊，永久電需從距地塊6公里世龍站接駁，總費用約850萬元是否符合土地利用總體規劃符合是否符合林業規劃不涉及是否符合水利等其他專項規劃不涉及地塊現狀規劃用途商住報批情況已完成報批征地情況已完成征地補償情況摘牌前完成清表工作201705092017050920170509201705097、20170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705091、土地市場情況五、城市經濟與房地產發展：D2地塊地塊在建區在建區人民醫院人民醫院B鎮街道辦城南B1-1號地塊摘牌單位：個人成交日期：2014-2 地塊面積：41.06畝容 積 率：不高于4.0成交價：2.2億元，535.8萬/畝樓面地價：2009元/立交5號地塊（需配建酒店）摘牌單位：保利置業成交日期：2013-1 地塊面積：257.6畝容 積 率：不高于2.8成交價：6.97億元，270.6萬/畝樓面地價：1450元/西邊地塊摘牌單位：新潤建房產有限公司成交日期：8、2011-12 地塊面積：18畝容 積 率：不高于3.0成交價：0.67億元，372.2萬/畝樓面地價：1850元/城北地塊摘牌單位：萬科成交日期：2010-1 地塊面積：120.9畝容 積 率：不高于3.0成交價：2.4億元，198.5萬/畝樓面地價：993元/2017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092、住宅市場情況五、城市經濟與房地產發展：在建區在建區人民醫院人民醫院倫教街道辦保利占地257.6畝，容積率2.8，總建面48萬，開盤時間2019、4年10月，主力面積80140，至今共推出1496套單位，銷售約1050套單位，去化7成，毛坯均價6700元/。尚湖灣占地55畝，容積率3.8，總建面13萬，開盤時間2011年2月，主力面積80120，至今共推出1288套單位，基本售罄，今年5月將推出最后一棟單位，毛坯均價6600元/，已售罄。萬科占地120.9畝，容積率3.0，總建面24萬，開盤時間2011年，主力面積80120，至2288套單位，基本售罄，精裝均價6800元/。D2地塊地塊201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201710、05092017050920170509六、項目定位-市場、客戶、產品及價格定位項目定位：剛需型項目定位：剛需型/改善型改善型街道辦D2地塊地塊第一目標市場：A街道客戶；第二目標市場：B街道客戶。第一目標市場A街道19.5萬人區域房價毛坯6500元/第二目標市場B街道40.4萬人區域房價毛坯9000元/201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509七、重要事情補充地塊屬村居留用地，需經公開市場掛牌出讓。合作單位新地塊屬村居留用地，需經公開市場掛牌出讓11、。合作單位新AB集團參與前期土地一級整理，享有土地款返還。AB集團參與前期土地一級整理，享有土地款返還。現AB集團提出以不低于2000元/樓面地價出讓地塊。現AB集團提出以不低于2000元/樓面地價出讓地塊。若掛牌成交價格低于2000元/，需由我司補齊差價,AB集團提若掛牌成交價格低于2000元/，需由我司補齊差價,AB集團提供差價發票（建筑發票），若掛牌成交價格高于2000元/，則供差價發票（建筑發票），若掛牌成交價格高于2000元/，則溢價部分50%返還我司溢價部分50%返還我司.微信公眾號：房地產干貨資料.微信公眾號：房地產干貨資料。20170509201705092017050920112、705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509案例一 D2 地塊合作協議 甲方：AB 投資有限公司 乙方：地產有限公司鑒于：根據甲方AB投資有限公司與A鎮街XX股份合作經濟社簽訂的XX股份合作經濟社征地留用地處置合作協議約定，甲方取得 A 鎮街 D2 地塊（以下簡稱“目標地塊”）的合作開發權并已完成 D2 地塊的前期開發工作，可以推出市場公開交易。甲乙雙方現就目標地塊的進一步開發進行合作的相關事宜達成本協議，供雙方共同信守：一、目標地塊概括 總面積：74604.98；地址：位于 A 鎮 XXXX 以南；13、宗地號：2015-001；規劃條件編號：X 規條件（2015）001 號。二、合作方式：（一）甲乙雙方同意在目標地塊樓面地價為 2000 元/，容積率 2.96，總價為 4.416615億元的基礎條件上開展合作。（二）乙方同意上述協議價，并承諾于目標地塊推出市場進行公開交易時以乙方的名義參與競投，交易過程中，若乙方成功競得該地塊，乙方除承擔公開交易土地出讓金外，還承擔稅費包括土地轉讓契稅、合同印花稅、土地轉讓服務費；甲方承擔掛牌文件上要求的代村支付的其他交易稅費（包括且不限于營業稅、土增稅、企業所得稅、堤圍費、印花稅等，稅費為成交價的 13.72%，下稱“代繳稅費”）。具體競投的要求如下：1、14、當現場除乙方以外的競投者所舉的最高競拍價低于 2000 元/時，乙方必須（繼續）參與競投（舉牌），直至乙方競投成功；2、若現場除乙方以外的競投者所舉的最高競拍價高于2000元/時，乙方可根據自身實際情況決定是否繼續參與競投（舉牌）。（三）若乙方中標目標地塊，且其成交價低于 2000 元/時，乙方同意補足 2000 元/201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509和成交價之間差額的 80%（“差價款”）給甲方，甲方無須提供發票，按協議第二條第（二）點15、約定，甲方須承擔掛牌文件要求競得人代村支付的代繳稅費，乙方在甲方完成繳納代繳稅費后，向甲方支付差價款，如甲方不能按乙方要求支付代繳稅費，影響到乙方項目報建時，乙方可在支付甲方的差價款中扣除，用于支付代繳稅費，如代繳稅費金額高于差價款時，甲方須在乙方完成代繳稅費繳納后 3 日內，向乙方支付代繳稅費扣除差價款后的費用，無論任何原因如有逾期，則每逾期一天甲方按應付款金額的 0.1賠償乙方；如差價款金額高于代繳稅費時，乙方在甲方完成代繳稅費繳納后 3 日內支付甲方差價款，無論任何原因如有逾期，則每逾期一天乙方按應付款金額的 0.1賠償甲方。（四）若乙方中標目標地塊但成交價高于 2000 元/的，成交價16、高出 2000 元/的部分扣除相應比例的政府規費（包括且不限于由轉讓人承擔的補交土地出讓金及契稅、營業稅、土增稅、企業所得稅、堤圍費、印花稅等）)后的款項稱為“溢價款”，此溢價款在分配給土地原權屬方（XX 股份合作經濟社）20%后，剩余的款項由甲乙雙方按 50%分配，乙方分成的 50%溢價須在土地競拍完成后 40 天內由甲方支付給乙方，無論任何原因如有逾期，則每逾期一天甲方按乙方應分配“溢價款”金額的 0.1賠償乙方。（五）若乙方因現場競投者所舉的最高競拍價高于 2000 元/而退出競投（舉牌），最終由其他競投者中標時，成交價高出 2000 元/的部分扣除相應比例的政府規費（由轉讓人承擔的補交17、土地出讓金及契稅、印花稅）)后的款項稱為“溢價款”，此溢價款在分配給土地原權屬方（XX股份合作經濟社）20%后，剩余的款項由甲乙雙方按 50%分配，乙方分成的 50%溢價款，須在土地競拍完成后 40 天內由甲方支付給乙方，無論任何原因如有逾期，則每逾期一天甲方按“溢價款”金額的 0.1賠償乙方。(六)甲方負責督促村居在掛牌過程中完成土地清表平整工作，在土地成交日起 5 天內將乙方劃定的首期開發區域（詳見附件 2）以凈地形式交付土地給乙方，地塊其他區域在土地成交日起 15 天內以凈地形式交付給乙方。無論任何原因、無論哪個區域土地的交付若有逾期，則每逾期一天甲方按土地成交總價 0.1的金額賠償乙方18、。三、履約保證金（一）為保證本協議順利履行，以 A 鎮街道 XX 股份合作經濟社（土地轉讓人）名義開設三方共管賬戶，由乙方支付 2500 萬元作為履約保證金，該履約保證金由甲方、乙方、A 鎮街道 XX 股份合作經濟社（土地轉讓人）三方共管，由乙方管理支付 KEY，共管期限一個月，共管期間利息歸乙方所有（若因土地轉讓人原因導致乙方未能收回相關利息，則由甲方按照中國人民銀行同期貸款基準利率支付乙方）。（二）若乙方違約不參與競投或乙方外的競投者所舉的最高競拍價低于 2000 元/時乙2017050920170509201705092017050920170509201705092017050920119、7050920170509201705092017050920170509方不繼續參與競投（舉牌）的，甲方有權單方解除本協議并沒收乙方支付的全部履約保證金。（三）若乙方因現場競投者所舉的最高競拍價高于 2000 元/而退出競投（舉牌），最終由其他競投者中標時，甲方同意在拍賣結束后 5 個工作日內解除三方共管賬號，履約保證金本金及利息全額退還乙方。若因土地轉讓人與甲方，雙方或者任一方不配合完成共管解除手續導致履約保證金本金及利息逾期退還的，每逾期一天，甲方需按保證金總額的千分之一向乙方支付滯納金；若逾期超過 60 天的，甲方除退還乙方保證金及利息外，還需向乙方支付1000萬元的違約金。（四）甲方20、與乙方簽訂本協議后，不得再與第三方就進一步合作開發目標地塊的事宜進行洽談或簽訂有關協議。四、違約責任 未經另一方同意，一方不得擅自終止本協議，由于一方違約，致使本協議不能履行或不能完全履行時，另一方有權解除本協議。在守約方解除本協議的情況下，違約方除應賠償守約方的損失外，還應向守約方支付違約金 5000 萬元。五、保密義務 甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本意向書過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料予以保密。未經該資料和文件的提供方同意，另一方不得向任何人泄 露或用于本協議以外的任何目的，但法律法規另有規定或雙方另有約定的除外。否則，違約方需賠償守約方因此而造成的一切直接損失和間接損失（包括律師費、訴訟費等相關費用）。六、本協議未盡事宜，由雙方協商解決，協商不成的，任何一方均有權向目標地塊所在地法院起訴解決。七、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，自雙方簽字蓋章之日起生效，并具有同等法律效力，至雙方履行完各自的權利義務之日終止。任何經雙方確定并簽署的補充協議與本協議具有同等法律效力。甲方：乙方：代表：代表：日期：日期：201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509