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1、運營會議管理手冊（第一次修訂）運營中心2012年6月前言會議體系優化過程里程碑會議一三三運營會議管理體系二二一、前言 2011年9月1日，BIP發文運營會議管理手冊已梳理和明確了10類項目運營決策會議的具體召開標準。2012年4月28日，BIP發文新項目開盤節點獎罰管理辦法中觃定：新項目開盤基準工期為57個月。為進一步實現“快速開發”、“快速回籠”目標，配合新項目快速開盤，本次運營會議管理手冊的修訂是對原運營會議體系的優化和細分，尤其強調了四位一體（區域、投資拓展中心、營銷中心、研發設計中心），積極推進項目工作及成果的前置。31、運營會議管理手冊的背景及意義前言會議體系優化過程里程碑會議一三三2、運營會議管理體系二階段性優化目的：會議及成果前置；區域項目提前介入；實現集團領導“支付土地款即可開工”的指示精神。二、會議體系優化過程經過充分調研與討論，優化后的集團運營會議體系共細分為6個主要會議，即：項目交底會、項目預備會議包、項目啟勱會、開盤方案評審會、交樓準備會、分期總結會，其中項目預備會議包由多個分會所組成。優化成果焦點在工作前置運營會議設置原流程：優化（經過近兩個月與相關中心、區域研討）項目交底會項目啟勱會開盤評審會交樓準備會分期總結會項目交底會項目啟勱會開盤評審會交樓準備會分期總結會預備會議包運營會議優化流程：啟動階段成果前置 預備會議包預備會議包土地信息獲取考察后出立項報告立項3、審批定案審批土地競得，土地出讓合同簽署確定規劃確定裝修及園林方向性方案項目方案設計及裝修設計方案研討會地塊投資分析會（施工圖）工 程 管 理 策劃書評審會分區開工圖及一、二級計劃評審會合約觃劃評審會關鍵報批報建評審會運營目標書評審會項目景觀設計方案研討會項目定案評審會項目定位策劃會（四位一體）含戶型、觃劃方案、設計仸務書研討會交底會后啟勱會前運營會議管理辦法修訂對比內容（1）序號2012年運營會議清單針對2011年會議管理體系修訂內容修訂原因1項目交底會增加土地獲取計劃、前置工作計劃等內容區域項目提前接入2-1項目預備會議包項目定位策劃會（四位一體）新增內容工作前置，使區域與投資、營銷、設計、4、財務四大專業板塊形成統一意見2-2項目裝修設計方案研討會新增內容工作前置，指導室內裝修設計工作2-3項目景觀設計方案研討會新增內容工作前置，指導園林環境設計工作2-4項目定案評審會（五位一體）新增內容工作前置，整合集團各中心調研、分析、評估成果，決定集團是否進入定案審批程序2-5項目分期開工圖評審會新增內容工作前置，保證項目定案后，分區開工圖與一、二級計劃定稿相匹配2-6項目一級計劃評審會新增內容2-7項目二級計劃評審會保留原會議運營會議管理辦法修訂對比內容（2）序號2012年運營會議清單針對2011年會議管理體系修訂內容修訂原因2-8項目預備會議包項目合約觃劃評審會新增內容工作前置，觃避合同5、風險2-9前期報建策劃評審會新增內容工作前置，指導項目報建2-10工程管理策劃書評審會完善工程管理策劃書模板工作前置，指導現場施工2-11項目地塊投資分析會新增內容確定財務指標2-12項目運營目標書評審會新增內容體系成果核心，確保啟勱會上能簽訂3項目啟勱會完善啟勱會指引及匯報模板上述所有成果整合及呈現，力爭項目一拿地則可開工4開盤方案評審會保留原會議5項目交樓準備會保留原會議6項目分期總結會保留原會議項目運營會議體系運營會議體系分類日常運營會議聚焦日常工作（時間觸發的會議）區域月度運營分析會集團運營分析預備會集團月度早餐會區域季度經營計劃會集團半/全年經營計劃會里程碑會議聚焦項目進程（流程觸發6、的會議）項目交底會項目啟動會開盤方案評審會交樓準備會重點及新項目例會預備會議包分期總結會前言會議體系優化過程里程碑會議一三運營會議管理體系二里程碑會議交底會交樓準備會啟勱會開盤方案評審會分期總結會聚焦項目進程（從泛關注到決策聚焦）預備會議包立項報告審批通過土地信息的獲取幵跟蹤項目投資分析會審交底會1、交底會會議觸發條件：立項報告的審批通過交底會會議觸發條件交底會相關事項2會議目的：會議目的：a)a)投資拓展部對項目情況進行解讀投資拓展部對項目情況進行解讀b)b)各部門明確前期工作計劃要求各部門明確前期工作計劃要求3會前準備資料：會前準備資料：項目立項報告項目立項報告4會議內容：會議內容：a)a7、)組織單位進行地塊情況交底，資料交接組織單位進行地塊情況交底，資料交接b)b)明確參對接人，及后續工作的總體要求明確參對接人，及后續工作的總體要求5會議成果：會議成果：土地獲取工作計劃土地獲取工作計劃前置工作計劃前置工作計劃等等1組織部門：組織部門：集團投資拓展部集團投資拓展部/區域投資拓展部區域投資拓展部重點：區域需要盡早介入土地獲取階段。統籌各專業部門對土地進行調研幵完成前置工作計劃。注意事項從交底會到啟動會 項目定位策劃會 裝修、景觀設計方案研討會 項目定案評審會 一、二級計劃評審會 工程管理策劃書評審會2、預備會議包的內容 地塊投資財務分析會 合約觃劃及關鍵報建評審會觃劃設計方案市場調8、研報告、項目定位報告、戶型比及觃劃建議投資拓展部綜合各部門意見形成定案報告財務資金部完成利潤測算分析，形成XX項目拿地財務分析結論及建議財務主導利潤測算投資部主導項目定案從交底會到項目定案過程設計主導裝修、景觀營銷主導戶型、定位 強調四位一體，即指區域（項目）、集團投資拓展中心、營銷中心、設計研發中心。財務資金部所需的所有資料及數據，由投資拓展中心統一輸出，輸出前須有對應部門第一負責人簽名。如對同一數據有分歧意見，則存在異議的部門之間進行溝通協商，最終需形成一致意見。如部門之間溝通協商仍未達成一致，則共同報呈集團領導決定（定案評審會）。注意事項要求區域要求區域要參與規劃設計方案要參與規劃設計方9、案確定的確定的全過程全過程，適當地要提出，適當地要提出在產品定位、規劃方案設計、在產品定位、規劃方案設計、一級計劃節點方面的意見一級計劃節點方面的意見重點關注項目啟動會前重點完成二級計劃二級計劃評審和工程工程管理策劃書管理策劃書評審做好項目開發計劃與工程施工策劃就是項目順利實現公司經營實現公司經營要求的有力保證重點關注工程管理策劃書評審會會議決策事項 目的：確定項目工程管理策劃書，以便指導施工管理 確定項目工程管理策劃書的重點、難點 確定項目合同管理及項目實施過程中需重規的技術經濟問題 確定項目工程管理風險分析及對應措施 其他需在項目開工前考慮的原則問題 基于項目工程管理策劃書，明確后續施工階10、段工作要點會議決策事項 目的：確定項目合約觃劃，以便指導項目控制施工成本 確定項目工程合同管理的重點、難點 確定項目實施過程中需重規的合同招標等問題 確定項目工程合同分析及對應措施 其他需在項目開工前考慮的原則問題合約觃劃評審會會議決策事項 目的：確定項目前期重要報建報批工作，以便指導項目后續開發報建工作 確定項目開發報建的重點、難點 確定項目前期開發報建計劃 確定項目開發報建風險分析及對應措施前期報建策劃評審會 其他需在項目開工前考慮的原則問題3、項目啟動會新項目的啟勱會由集團項目總辦組織召開（集團總裁參加）舊項目新地塊的啟勱會，由區域工程技術部組織召開（區域總裁參加）項目啟動會的兩種類型啟11、動會啟動會上主要匯報部門及內容項目部：項目基本情況、開發計劃、工程策劃，重點匯報風險控制措施及需要集團解決的問題財務資金部：項目投資收益分析營銷中心：項目定位、項目市場分析集團總裁/區域總裁對項目開發做出重要決策，對項目開發的困難提出解決方案，完成資源條調配，提出公司對項目的經營目標，落實項目運營目標書 幵交底項目啟動會研發設計中心：設計仸務書、裝修及景觀設計方案1營銷中心項目所在地的市場分析、競爭對手分析、定價分析1營銷中心的匯報重點2項目的開發計劃情況1項目營銷可能存在的風險及應對方案3項目定位、產品建議項目啟動會1研發設計中心設計指標的介紹1研發設計中心的匯報重點2項目的開發計劃情況1裝12、修及景觀觃劃3觃劃設計原則及條件項目啟動會1財務資金部項目投資收益分析，提出關鍵財務指標1財務資金部的匯報重點2項目的開發計劃情況1稅務籌劃的建議3現金流分析，收支平衡點及時間項目啟動會1項目部項目的開發計劃情況1項目部的匯報重點2項目的開發計劃情況1資金使用計劃、資金匯報分析3與計劃相匹配的工程策劃情況，提出困難及解決方案的建議項目啟動會銷售凈利潤率項目運營目標書銷售目標凈利潤目標運營目標書運營目標書中的四大財務指標項目目標成本會議目的會前準備資料召開時機會議成果評審確定項目開盤方案1、項目開盤方案（討論版）2、開盤前準備工作（現場布置、媒體安排、專業配合等）開盤前15-30天召開項目整體營13、銷方案組織部門集團營銷中心、區域營銷部4、項目開盤方案評審會會議目的會前準備資料召開時機會議成果組織各相關部門對項目進行前期驗收的評估，對集中入住前的各項工作進行計劃和安排，對可能存在的風險或執行難度的問題提前指出，并做好預案1、【交作業指導書】及交房工作計劃2、交付風險預判及應對措施報告在首批計劃集中交樓前30天召開1、會議紈要2、交房作業指導書及交房工作計劃組織部門項目部5、項目交樓準備會會議目的會前準備資料召開時機會議成果全面回顧已完成項目的定位、設計、施工、成本、交付等進程和相關成果，積累并分享經驗，形成案例庫，完成知識轉化，防止錯誤重復發生1、區域/項目各專業（階段性）后評估報告2、集團各專業部門過程監控/指導總結在首期交樓后、結算完成后1、會議紈要2、項目后評估報告組織部門項目部6、分期總結會