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1、DECEMBER 2011綠地西安大明宮 方案設計1234地塊總體分析方案一方案二投資估算一、方案造型二、總平面圖三、指標四、日照分析五、地塊分析六、金角銀邊七、持有商業業態八、出售商業業態九、店鋪面積分析十、人行流線十一、車行流線十二、消防分析十三、室外停車意向十四、賣場分析十五、功能分析十六、商業平面圖十七、公寓平面圖一、方案造型二、總平面圖三、指標四、地塊分析五、中心廣場業態交融六、持有商業業態七、出售商業業態八、人行流線九、車行流線十、消防分析十一、室外停車意向十二、功能分析十三、商業平面圖十四、公寓平面圖一、區位與周邊環境二、周邊交通與商業業態三、地塊面積四、通達性與可視性分析五、商2、業、公寓適建度六、地塊量化分析七、繽紛城 or 新都會一、方案一投資估算二、方案二投資估算地塊分析District Analysis區位分析本案地鐵2號線繞城高速北二環東二環4KM7KM大明宮遺址市中心區位分析 本案位于西安東北部二環之外，東臨東二環延伸段北辰路。距市中心直線距離約 7KM，距地鐵 2 號線約 4KM。周邊規劃用地 基地周邊用地現狀以農田及倉庫用地為主。西安城市規劃中基地周邊主要為住宅用地，在周圍 2KM 范圍內有集中的商業用地。工業用地公共綠地居住用地商業用地基地主要交通流向、周邊商業業態分布本案本案地鐵2號線北辰路北二環環園中路鳳城四路主要交通流向 從本案相對市中心的地理位3、置而言，主要交通流向其一為沿北辰路由南向北而來，其二為從地鐵 2 號線沿環園中路和鳳城四路而來。商業業態分析 本案周邊 1km、2km、3km 范圍內均有集中的商業區域分布，其中東側有專業性賣場麥德龍，而西南側是萬達百萬平方米的一站式購物中心。本案定位于區域型中型商業中心，以主力店與精品零售店組成的購物中心和休閑、餐飲、零售、娛樂業態的風尚休閑商業街區是對本區位商業的有力補充。1KM2KM3KM地塊面積分析用地面積：16689.549 建筑面積：58940.0 容積率：3.53用地面積：3988.829 建筑面積：2500.0 容積率：0.63用地面積：22271.638 建筑面積：862284、 容積率：3.87用地面積：33156.400 用地面積：30474.921 用地面積：74895.048 建筑面積：318958.4 容積率：4.26注：所有地塊用地性質均為 住宅用地用地面積：151820.602 建筑面積：329341.0 容積率：2.17本案用地面積：44461 地上建筑面積：224900 地下建筑面積：80600 容積率：5.06用地面積：17046.875 地塊通達性與可視性分析地塊通達性分析 在本案中，南側面臨城市次干道鳳城四路并與北辰路相連，具有最佳的可達性，西側毗鄰城市支路，可達性次之，東北側為城市綠地，相對難以進入。地塊可視性分析 本案南側與西側均為臨街面，5、具有較好的可視性，其中東南角為最佳。東南側毗鄰城市公園，可視性較差，私密性較強。最佳可達性次佳可達性最佳可視性次佳可視性一般可達性一般可視性較差可達性較差可視性商業適建度、公寓適建度商業適建度分析 商鋪的商業價值隨著遠離主要人流道路而逐漸遞減，在本案中，南側因面臨城市次干道鳳城四路而獲得最大的商業價值，西側毗鄰城市支路，商業價值次之，東北側為城市綠地，商業價值最低。公寓適建度分析 本案西側與南側均為住宅用地，且西側、南側均為臨街面，而東北側為城市綠地，越是靠近基地東北側，就越能獲得良好的采光和景觀，并減少道路上車輛噪音的影響。地塊量化分析地塊建筑密度 本地塊用地面積為 44461 平方米，根據6、建筑密度 45%計算，得出建筑占地面積應為 20007 平方米。商業出售、持有分割 為盡量將商業面積最大化，所有公寓都將在商業之上，僅在一層保留入口大堂。根據綠地西北事業部商管部建議，銷售商業面積 40000 平方米；持有商業面積 35000平方米，其中 12000 平方米為地下賣場，地上部分 23000 平方米。品牌策略新都會 or 繽紛城新都會 區域位置：城市副中心、區域商務核心區;業態特征：以街區式主題商業街為主要業態特征，集時尚零售、品牌餐飲、休閑娛樂為一體。本地塊商業規模符合綠地八方系列的品牌定位，在八方系列中，包含新都會與繽紛城兩個品牌。通過比較我們發現，本地塊并不處于交通樞紐位置7、，新都會品牌比較符合本地塊作為區域商務核心區的定位。繽紛城 區域位置：高鐵站前廣場、軌道交通樞紐中心;業態特征：以大中型主題百貨、購物中心為主要業態特征，輔以主題商業街。方案一Plan I方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一外表皮燈光效果展示總平面指標序號項目單位指標規劃條件 一總用地面積44461二總建筑面積307173(一)地上建筑面積（含保溫）224900其 中 公寓161000商業街38200商場25700（二）地下建筑面積82273其 中 大賣場8、12000車庫70273三總占地面積20023四容積率萬/ha5.06五建筑密度%45%六綠地率%40%七總車位數輛2250其中地上停車位輛160地下停車位輛2090單位指標比例規劃條件 191002商業7010337%公寓12089963%82103其 中4219351%2791034%1200015%16309280%（包含商場沿街商鋪、商業街、公寓）3991020%（商場、地下賣場）19100216309285%（包含商場沿街商鋪、商業街、公寓）2791015%商場其 中地上總建筑面積出售商場持有地上總建筑面積持有出售項目商業總建筑面積商業街賣場日照分析1、兩節點 節點 1 位于鳳城四路9、和城市支路的交界處，四周住宅區圍繞，主要承擔來自住宅區的人流壓力，宜設置主要商業廣場節點，吸引周邊居住人流。節點 2 位于北辰大道與鳳城四路的交界處，展示面較佳，宜作為地塊商業的一個重要展示節點。2、三展示面 a 面位于鳳城四路一側，鳳城四路作為城市主干道，道路兩側擁有住宅區底商，整體商業氛圍強烈，所以 a 面的商業價值是最高的。b 面位于鳳城四路北側城市支路一側，商業價值明顯低于 a 面。c 面緊鄰綠化用地，商業價值明顯弱于 a 面和 b 面，但景觀環境價值較高。鳳 城 四 路城 市 主 干 道北辰大道城市支路住宅區底商住宅區底商綠化用地住宅區底商住宅區底商bc地塊分析12a持有出售出售主要10、人流主力店廣場黃金后街黃金后街黃金后街 多個大小有致、層層漸進的廣場逐級的將人流吸引至后側商業街的每個角落，打造一條高人氣的“黃金后街”。“金角”“銀邊”金角銀邊金角銀邊 曲折變化的形體帶來更多的商業展示面，得到更多的“金角旺鋪”，同時提升了邊鋪的商業價值，使地塊商業價值更加均衡并達到最大化。持有商業業態分析餐飲影城KTV國美電器國美電器賣場餐飲零售零售4F3F2F1F-1F零售餐飲國美電器賣場影城KTV垂直交通出售商鋪業態分析傳統的商業每一層均為獨立的一戶，以二三層側廊連接，不利于商業人流的到達，二三層的商業價值明顯較低。本案的商業模式采用更靈活的空間組織方式，通過一層帶二層的商鋪、一層獨立11、商鋪、一層帶門廳的三四層商鋪，使每個商鋪均可由一層直接進行人流導入，提高每一個商鋪綜合價值。商業外廊一層帶門廳的 3 層商鋪業態建議：目標性消費為主，如網吧、KTV、健身會所等一層帶二層的獨立商鋪業態建議：餐飲，精品店等一層獨立商鋪業態建議：餐便利店等小型商業一層帶二層的獨立商鋪業態建議：餐飲，精品店，便利店等出售商業業態分析人行流線分析室外人行流線室內人行流線商業入口公寓入口廣場場地車行流線分析貨運流線班車流線私家車流線地下車庫入口自行車庫入口班車停車點賣場卸貨區城市道路消防分析消防流線登高撲面城市道路室外停車意向圖店鋪面積分析240m2 80m21F2F3F 店鋪面積大小從西南到東北逐漸遞12、減，同時并在廣場、端頭等商業價值較高的位置布置主力店或者大鋪。賣場分析沃爾瑪位置賣場賣場自營貨運通道貨運通道顧客流線顧客流線貨運流線貨運流線賣場入口賣場入口倉儲賣場辦公安全出口1F-1F賣場剖面示意-1F總平面-1F5.5M3.6M自營通道收銀賣場1F-2F倉儲功能分析持有店鋪出售店鋪公寓功能分析持有店鋪出售店鋪公寓功能分析持有店鋪出售店鋪公寓一層平面圖持有店鋪交通出售店鋪公寓持有店鋪面積：6850 出售店鋪面積：11900 二層平面圖持有店鋪交通出售店鋪持有店鋪面積：5500 出售店鋪面積：13000 三層平面圖持有店鋪交通辦公持有店鋪面積：6600 出售店鋪面積：13300 出售店鋪四層平13、面圖持有店鋪交通公寓持有店鋪面積：6750 地下一層平面圖交通持有店鋪持有店鋪面積：12000 地下二層平面圖交通公寓平面圖躍層二層躍層一層A 戶型：82.14m2 B 戶型：83.18m2 C 戶型：43.74m2 D 戶型：45.07m2 E 戶型：42.05m2 F 戶型：82.19m2 G 戶型：72.37m2 公寓平面圖躍層一層A 戶型：82.14m2 B 戶型：83.18m2 C 戶型：43.74m2 D 戶型：45.07m2 E 戶型：42.05m2 F 戶型：82.19m2 G 戶型：72.37m2 H 戶型：56.52m2公寓平面圖躍層二層方案二Plan II方案造型方案二方14、案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二總平面方案二指標序號項目單位指標規劃條件 一總用地面積44461二總建筑面積273275(一)地上建筑面積（含保溫）191002公寓120899商業街40184商場29919（二）地下建筑面積82273其 中 大賣場12000車庫70273三總占地面積19985四容積率萬/ha4.30五建筑密度%45%六綠地率%40%七總車位數輛2032地上停車位輛124地下停車位輛1908其 中其中單位指標比例規劃條件 191002商業7010337%公寓12089963%82103其 中4219351%279115、034%1200015%16309280%（包含商場沿街商鋪、商業街、公寓）3991020%（商場、地下賣場）19100216309285%（包含商場沿街商鋪、商業街、公寓）2791015%商場其 中地上總建筑面積出售商場持有地上總建筑面積持有出售項目商業總建筑面積商業街賣場鳳城四路最佳展示面鳳城四路作為最佳展示面，在方案二中得到了最佳體現。方案二舍去大 mall 兩端的開口，最大化地延長了鳳城四路的沿街展示面，強調了大 mall 的中心地位。節點 1 不是重要的展示節點，但其對外打開，能較好的提升商業街后部的商業價值，故考慮將其打開。鳳 城 四 路城 市 主 干 道北辰大道城市支路住宅區底商16、住宅區底商綠化用地住宅區底商住宅區底商bc地塊分析1a持有出售出售中心廣場主力店主力店主力店主力店主力店主力店廣場引入人流人流來向中心廣場中心廣場交融業態中心廣場交融業態通過單個的中心廣場將從不同入口進入的人流匯聚起來，并將其引入商業后街，帶動了整個商業街的商業氣氛，也提升了商業街后部的商業價值。影城餐飲國美電器零售賣場KTV餐飲零售零售垂直交通持有商業業態分析零售餐飲國美電器賣場影城KTV垂直交通出售商鋪業態分析傳統的商業每一層均為獨立的一戶，以二三層側廊連接，不利于商業人流的到達，二三層的商業價值明顯較低。本案的商業模式采用更靈活的空間組織方式，通過一層帶二層的商鋪、一層獨立商鋪、一層帶門17、廳的三四層商鋪，使每個商鋪均可由一層直接進行人流導入，提高每一個商鋪綜合價值。商業外廊一層帶門廳的 3 層商鋪業態建議：目標性消費為主，如網吧、KTV、健身會所等一層帶二層的獨立商鋪業態建議：餐飲，精品店等一層獨立商鋪業態建議：餐便利店等小型商業一層帶二層的獨立商鋪業態建議：餐飲，精品店，便利店等出售商業業態分析人行流線分析室外人行流線室內人行流線主要人流來向城市道路商業入口公寓入口場地車行流線分析貨運流線班車流線私家車流線地下車庫入口自行車庫入口班車停車點賣場卸貨區城市道路消防分析消防流線登高撲面城市道路室外停車意向圖功能分析功能分析一層平面圖持有店鋪交通出售店鋪公寓持有店鋪面積：7656 18、出售店鋪面積：11079 二層平面圖持有店鋪交通出售店鋪持有店鋪面積：7073 出售店鋪面積：11877 三層平面圖持有店鋪交通辦公持有店鋪面積：7224 出售店鋪面積：11494 出售店鋪四層平面圖持有店鋪交通公寓持有店鋪面積：7966 地下一層平面圖交通持有店鋪持有店鋪面積：11823 地下二層平面圖交通公寓平面圖-方案二躍層二層躍層一層A 戶型：82.14m2 B 戶型：83.18m2 C 戶型：43.74m2 D 戶型：45.07m2 E 戶型：42.50m2 F 戶型：82.19m2 G 戶型：72.37m2 公寓平面圖-方案二躍層二層躍層一層A 戶型：82.14m2 B 戶型：8319、.18m2 C 戶型：43.74m2 D 戶型：45.07m2 E 戶型：42.50m2 F 戶型：82.19m2 G 戶型：72.37m2 I 戶型：87.20m2 投資估算Investment Estimate建筑類別公寓（32F）商業合計單位數量單位造價（元/平方米）總價（萬元）備注可售面積（萬）16.103.8219.92一建安工程項目費用3071733467106504售價（元/)800020000103011 土建工程銷售額（億元）12.887.6420.521.1 地下建筑822734003291盈利（億元）7.851.2 地下結構82273195016043參考因素1.3 地上20、建筑22490050011245開盤預期1.4 地上結構2249001500337351.5 小計：3071732094643142 機電安裝工程2.1 給排水工程3071739529182.2 消防噴淋30717312438092.3 電氣307173500153592.4 火災報警30717315547612.5 空調送排風307173450138232.6 電梯部3840000015202.7 小計：307173137342190二其他費用1 前期工作準備費項3071730.0261432 建設單位管理費項1065040.0221303 設計費項1065040.0331954 勘測費項121、065040.0011075 監理費項1065040.01819176 工程審計費用項1065040.00454797 三通一平項4446150222小計：14194三不可預見費項1206980.056035四126733建設工程項目總費用一+二+三方案一成本估算方案一銷售預測香樹花城一期2012.6出售價格暫定2015年項目名稱書編號估算價值技術經濟指標方案一投資估算建筑類別公寓（32F）商業合計單位數量單位造價（元/平方米）總價（萬元）備注可售面積（萬）12.094.0216.11一建安工程項目費用273275349495476售價（元/)800020000109941 土建工程銷售額（億22、元）9.678.0417.711.1 地下建筑822734003291盈利（億元）6.351.2 地下結構82273195016043參考因素1.3 地上建筑1910025009550開盤預期1.4 地上結構1910021500286501.5 小計：2732752105575352 機電安裝工程2.1 給排水工程2732759525962.2 消防噴淋27327512433892.3 電氣273275500136642.4 火災報警27327515542362.5 空調送排風273275450122972.6 電梯部4440000017602.7 小計：273275138837942二其他費用1 前期工作準備費項2732750.0254662 建設單位管理費項954760.0219103 設計費項954760.0328644 勘測費項954760.001955 監理費項954760.01817196 工程審計費用項954760.00454308 三通一平項4446150222小計：12705三不可預見費項1081810.055409四113591建設工程項目總費用一+二+三方案二成本估算估算價值技術經濟指標書編號項目名稱香樹花城一期2012.6出售價格方案二銷售預測暫定2015年方案二投資估算