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1、1附件2：立項報告模板.pptx城市城市項目立項報告項目立項報告2015年月項目單位：2附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx此處注明1.項目在發展戰略和投資布局中的地位（機會/重點/戰略）；2.地塊所在的圈層和稀缺性，項目面向的客群、定位、主打產品；3.是否合作項目，是否涉及持有物業，擬上投委會時間。項目標簽項目標簽核心商圈已有項目已有項目目標宗地目標宗地獲取方式：容積率1.22占地面積（萬）8.2建筑面積（萬）9.95起始總價(億元)：樓面單價(元/)：住宅面積：XX商業面積：XX關鍵指標按起拍價測算：毛利率：XX%凈利率：XX%IRR：XX%銷售物業毛利率：44.9%凈利率：22、4.6%IRR：50.6%留存物業(若無忽略)收益率：-7%IRR整體：22.0%第三年Y-COST：21.4%付款計劃競買時間：2015.3.242015.3 競買保證金 XX億元2015.4 首筆土地款 XX億元2015.9 尾款 XX億元31.1.投資規劃投資規劃2.2.項目概況項目概況3.3.市場、客戶分析及項目定位市場、客戶分析及項目定位4.4.項目初步方案項目初步方案5.5.項目投資決策項目投資決策4附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx1.1 1.1 項目單位運營盤點項目單位運營盤點本月2015年底2016年底2017年底5.55.13.11.3項目單位存貨比情況注：數3、據截止XX年XX月XX日銷售額回款額2015計劃額（億元）105992015年截止本月計劃額（億元）2015年截止本月完成額（億元）53.78512015年計劃完成率(%)（截止本月完成額/本年度計劃額）51.2%51.5%當年銷售及回款情況2014剩余貨值20152016201777504441734220銷售資源缺口（億元）目標銷售額期內累計工程進度達到預售條件的貨值-4-24-841-4=7837-8=2929-24=5本月2015年底2016年底2017年底1901117414土地儲備面積（萬）注：1.存貨比=截止統計日尚未完成簽約銷售的銷售型物業的全部貨值/統計日之前12個月的銷售額4、(或規劃銷售額)；2.土地儲備面積指已獲取但未取得竣工備案證部分的面積，其中取得規劃許可證部分按規劃許可證面積計算，未取得規劃許可證部分按土地出讓合同的計容面積計算；3.目標銷售額以報集團的三年財務預算為準；期內累計工程進度達到預售條件的貨值需包含截止本月已取得預售許可證但尚未銷售簽約的貨值；若在年初，當年銷售及回款情況可用去年12月情況代替。5附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx1.2 1.2 項目單位投資規劃布局項目單位投資規劃布局一句話概括說明項目單位的投資規劃布局插入城市板塊地圖標明以下信息：1.意向項目位置、已有項目位置2.擬投資的重點區域春江紫宸春江紫宸目標宗地目標宗地5、拓展思路板塊重點拓展 江心洲、河西南片、百家湖、九龍湖次重點拓展河西北片、城東、南京南站、濱江商務區、仙林西片、城南南片、板橋、城北東片、泰山高新、浦珠路沿線、珠江鎮、科學園、麒麟科創園、城北中片燕子磯新城機會進入城中、鐵心橋-西善橋、城南北片、城南東片、城北西片、城北中片、東山鎮、仙東仙林湖、祿口新城、秣陵、仙林東片青龍山、橋北、湯山麒麟鎮、濱江新城、淳化暫緩進入 地緣客：泛橋林、湖熟、谷里、橫溪6附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx項目位于西湖區，屬于主城核心區，板塊劃分上為市中心板塊繞城高速蕭山城區下沙城西湖區杭電大地塊主城核心區主城核心區主城拓展帶主城拓展帶春江酈城春江彼岸6、滟瀾山名景臺一句話概括說明項目的位置、所在圈層請插入城市或區域地圖標明以下信息：1.項目所在城市圈層（核心區、拓展區、近郊區、郊區）2.項目與城市核心或區域核心的位置關系3.地區公司現有項目分布(新城市省略此項)注意：圈層劃分不是行政區劃和板塊劃分2.1 2.1 項目宏觀區位項目宏觀區位7附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx插入街道范圍地圖，對以下信息進行說明(3公里范圍內)：本項目周邊主要交通資源：城市主干道、軌道交通、公交站點等（以上信息包括現有資源和未來三年內規劃確定可落實的資源）。錢江新城錢江新城江南大道金城路市心路 慶春隧道機場高速風情大道-三橋興議地塊奧體博覽城奧體博覽7、城濱江區政府濱江區政府蕭山區政府蕭山區政府春江彼岸春江酈城1.3km3km西湖吳山西湖吳山M規劃地鐵7號線規劃青年路隧道規劃地鐵7號線，吳山廣場到機場一句話概括說明項目的交通配套情況2.2 2.2 項目交通配套情況項目交通配套情況8附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx插入街道范圍地圖，對以下信息進行說明(3公里范圍內)：本項目周邊主要配套資源：學校、醫院、商圈等（以上信息包括現有資源和未來三年內規劃確定可落實的資源）。擬引入萬達廣場擬引入萬達廣場一句話概括說明項目的教育、醫療、商業等配套情況2.3 2.3 項目生活配套情況項目生活配套情況9附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.p8、ptx請對以下信息進行說明：1.地塊四至及現場照片；2.現狀地貌：是否平整，如有較大高差，用平面及場地典型標高加以表示；3.交地條件：是否凈地，市政條件，拆遷程度；一句話概括說明項目的四至情況和地塊現狀清水亭東路地塊內部現狀地塊東側現狀地塊北側的牛首山河地塊西側的雙龍大道萬科金萬科金域藍灣域藍灣規劃道路2.4 2.4 項目四至及地塊現狀項目四至及地塊現狀10附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx請對以下信息進行說明(3公里范圍內)：本項目周邊不利因素：高壓線、加油站、墓地、工廠、藥廠、垃圾站、高速路、高架立交、文物保護區、生態保護線等（以上信息包括現有因素、未來三年內規劃確定會發生的9、因素、過去已發生的各類污染因素等）。不利因素項對 策可能造成的成本影響地塊北側高壓線110KV已于政府達成協議，下地處理增加1000萬遷移費用地塊西側高架立交已與市政達成安裝隔音板意向增加1000萬隔音板費用不利因素項3XXXXXXXX不利因素項4XXXXXXXX2.5 2.5 項目不利因素分析項目不利因素分析若項目無不利因素本頁可略11附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx規劃指標及交易節點總占地213450公告時間2014年09月容積率2.0保證金支付截止時間2014年10月29日16:30計容建面（）42690報名申請截止時間2014年10月29日16:30用地性質商住競價時間10、2014年10月30日15:00建筑限高100米起始總價250000萬元建筑密度35%起始樓面地價17031元/綠地率30%競買保證金7300萬元配建情況付款進度付款時間付款類別支付金額（萬元）第一筆2014.10報名保證金7300第二筆2014.11土地款第一期30287第三筆2015.03土地款第二期39904插入控規圖或紅線圖,標明地塊位置目標 地塊2.6 2.6 項目公告信息項目公告信息12附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx萊蒙水榭春天2013年5月43.1畝/4/13505綠地旭輝城2013年5月88.2畝/4.5/13476金色江南2013年6月58.1畝/2.5/911、501萬科金辰之光2013年11月101.1畝/2.8/8000陽光城上府2013年11月97.2畝/2.8/11395中鐵建榮星地塊2014年3月152.7畝/2.8/8000鐵建青秀城2012年12月77.46畝/2.2/7475萊茵傳奇2013年9月67.62畝/2.2/9826綠城明月江南2009年12月146畝/2.5/15352保利霞飛郡2010年2月100.5畝/2.0/10674順發恒園2012年12月67.73畝/2.5/87262.7 2.7 項目周邊土地歷史成交情況項目周邊土地歷史成交情況一句話說明項目周邊土地市場熱度、價格趨勢等信息插入圖表，展示周邊土地成交信息：成交時12、間、地塊指標、競得企業等13附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx優 勢（包含內外部有利于本項目優于競爭對手的各種條件）1.2.3.土地性質總結的結論優 勢（包含內外部有利于本項目優于競爭對手的各種條件）1.2.3.2.8 2.8 土地屬性總結土地屬性總結14附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx分析土地自身條件、周邊配套及運營目標，初步確定產品選擇方向，可以淘汰顯然不適合的產品；土地屬性土地條件及可選業態交通教育商業醫療景觀發展前景運營目標本項目要點首置首改再改TOP3.1 3.1 產品線初選結論產品線初選結論15附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx表1：主城13、區商品房/住宅市場供需分析一句話總結項目所在城市商品房或住宅市場供銷存表現2012201320142015020406080100120020004000600080001000069444983592255978122510191757788供應面積（萬）成交面積（萬）成交均價（元/）表2：主城區商品房/住宅市場庫存分析20112012201320140204060800510152025554273531123157現階段未售存量（萬）現階段去化周期（月）3.2 3.2 主城區范圍內商品房或住宅市場供銷存分析主城區范圍內商品房或住宅市場供銷存分析16附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.14、pptx項目定位結論：描述清楚項目市場占位及核心能力，同時對主力產品線進行進一步選擇，需要填寫附件；產品1定位：描述分產品定位市場主流及機會：根據附件填寫分產市場結論，描述市場主力及機會點產品2定位：市場主流及機會：產品3定位：市場主流及機會：注：附件為每條產品線市場供銷存分析，均需按照模板填寫；3.3 3.3 項目初步定位及分產品定位項目初步定位及分產品定位17“B”跟隨型客戶核心客戶補充客戶重要客戶浦口珠江鎮地緣性客戶職業：珠江鎮上個體工商戶、私營業主、企事業單位中層管理者及白領階層、來源：鎮江鎮區域性地緣客戶河西、鼓樓區域導入型客戶目的：改善型置業職業：政府、事業單位領導、金融、商貿行業15、的管理層、私營業主等來源：在河西區域工作及居住的客戶為主其他區域客戶職業：企業白領、個體來源：市區及浦口高新區客戶浦口珠江鎮地緣性客戶職業：珠江鎮上個體工商戶、私營業主、企事業單位中層管理者及白領階層、來源：鎮江鎮區域性地緣客戶河西、鼓樓區域導入型客戶目的：改善型置業職業：政府、事業單位領導、金融、商貿行業的管理層、私營業主等來源：在河西區域工作及居住的客戶為主其他區域客戶職業：企業白領、個體來源：市區及浦口高新區客戶客戶來源結論：描述清楚已選擇產品線客戶來源、背景及置業目的別墅客戶高層客戶3.4 3.4 客戶來源及構成客戶來源及構成18附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptxXX產品16、線細分市場市場概況項目選擇XX以下競爭大、不占優p價格受到限制、地塊交通條件不占優p面臨大量遠郊低價物業競爭XX-XX供銷兩旺、小3房打主力p80平以下產品以2房為主，85-90平小3房產品供銷兩旺p面臨大量遠郊低價物業競爭90-110110-130供應少、去化穩定、存空白p12、13年的去化比較穩定，14年因為供應端的大幅降低導致成交萎縮130-150溢價低、走量慢p去化速度明顯下降，溢價不明顯不建議適配85-90主力配置適配、控比例150以上市場容量有限、走量慢p市場容量及其有限，去化速度明顯下降不建議3.5 3.5 產品深化分析產品深化分析19附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pp17、tx業態套內面積建筑面積（不含贈送）建面單價元/單套總價（萬）月均銷售套數（套）月均銷售金額（萬）核心競品單套總價（萬）月均銷售套數（套）高層48平米2房1衛54平米2.5房1衛64平米3房2衛596678480028萬32萬37萬120-1504000-5000金科廊橋水鄉2房套內60-70平米：34萬(建面：4160元/)2.5房套內80-90平米：45萬(建面：4300元/)153別墅大面寬：176小面寬：1618500-9000（不含地下室）大面寬：166萬小面寬：140萬10-20套1500-3000金科廊橋水鄉聯排套內120-140平米：130萬疊拼套內120-140平米：101萬18、16商業30-80平米30-8013000-1500020-30套2000-3000金科廊橋水鄉建面：70-80平總價：110萬29公寓20平米266000-6200帶精裝修16-18萬20-30套300-600卓越美麗時光21萬29本項目風險提示：超過競爭對手的溢價和大幅度提速部分請特別說明：3.6 3.6 產品量價及排期產品量價及排期20附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx若項目涉及持有商業，請提前與集團商業研發、財務聯系，商定匯報方案，內容不得超過5頁PPT；若項目不涉及合作，該部分可忽略。3.7 3.7 持有物業市場及客戶分析持有物業市場及客戶分析21附件附件2：立項報告模19、板：立項報告模板.pptx投發提供的規條和項目信息重點展示：1.對項目有重大影響的地區規范、管理條例等；2.項目車位配比要求、地上地下停車配比，公共設施配套要求；公共綠化要求等項目初步方案設計相關信息；3.項目代建要求，退紅線要求及建筑物限高等；4.項目周邊現狀（含已批未建）遮擋、被遮擋、道路市政條件及其建設周期等研發對規條等信息的解讀、價值挖掘、風險提示、公關建議：1.4.1 4.1 規劃要求及限制規劃要求及限制22附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx各項成本構成情況的依據土地成本（底價、最高溢價、代建成本、合作項目需預估土增稅及各項合作成本）建安成本及構成精裝房擬選的精裝標準（20、A/B/C標）及微調景觀、外立面等成本項的選擇依據其他成本等集團新項目需選擇可用來估算方案成本的對比項目，或各項成本指標的依據。盡量估算，若實在無法確定本頁可略4.2 4.2 項目成本分析（由成本職能填寫）項目成本分析（由成本職能填寫）23附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx總建設用地：總建筑面積：其中地上：；地下：；住宅：其中地上：；地下：；商業：配套：停 車 位：個 住宅停車：個 商業停車：個 其中地上：個；地下：個；可建容積率：；實建容積率：；綠地率要求：；綠地率設計：；建筑密度要求：；建筑密度設計：；可售比=地上可銷售面積/項目總建筑面積（報規口徑）請按照以上公式對應填寫數21、字請插入規劃總圖及體塊鳥瞰圖4.3 4.3 項目方案總圖項目方案總圖24附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx業態1業態2業態3業態4配套底商車庫合計用地面積()-用地面積占比(%)-建筑面積()建筑面積占比(%)貨值(萬元)貨值占比(%)疊拼別墅疊拼別墅疊拼別墅疊拼別墅聯排別墅聯排別墅聯排別墅聯排別墅科研辦公科研辦公科研辦公科研辦公NNs請插入業態分布示意總平圖4.4 4.4 項目方案業態分布項目方案業態分布25附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx獲取土地方案設計場地平整基礎施工上部施工開始銷售主體封頂內裝設備安裝室外官網室外環境竣工驗收交房施工周期2015/0720122、5/082015/102015/112015/122016/032016/082016/112016/112017/052017/072017/082017/0925個月業態2015三季度2015四季度2016一季度2016二季度2016三季度2016四季度2017一季度2017二季度2017三季度2017四季度201820192020業態1：高層1（18層以上，100m）套數面積（萬）金額（萬元）業態2：6層洋房套數面積（萬）金額（萬元）業態3：銷售商業套數面積（萬）金額（萬元）業態4套數面積（萬）金額（萬元）5.1 5.1 開發計劃和銷售排期開發計劃和銷售排期26附件附件2：立項報告模板：23、立項報告模板.pptx累計凈現金流=凈利+資金占有利息項目累計凈現金流回正時間（具體到月）2016年5月，資金峰值時間（具體到月）2016年8月-30000-60000-10000-200050001200022000300005600080000850009200080000700005000050000累計凈現金流（萬元）2015三季度2015四季度2016一季度2016四月2016五月2016六月2016三季度2016四季度2017一季度2017二季度2017七月2017八月2017九月2017四季度20182019020000400006000080000100000-20000-4024、000-60000-80000累計凈現金流（萬元）,2015三季度,-30000累計凈現金流（萬元）,2015四季度,-60000累計凈現金流（萬元）,2016一季度,-10000累計凈現金流（萬元）,2016四月,-2000累計凈現金流（萬元）,2016五月,5000累計凈現金流（萬元）,2016六月,12000累計凈現金流（萬元）,2016三季度,22000累計凈現金流（萬元）,2016四季度,30000累計凈現金流（萬元）,2017一季度,56000累計凈現金流（萬元）,2017二季度,80000累計凈現金流（萬元）,2017七月,85000累計凈現金流（萬元）,2017八月,9200025、累計凈現金流（萬元）,2017九月,80000累計凈現金流（萬元）,2017四季度,70000累計凈現金流（萬元）,2018,50000累計凈現金流（萬元）,2019,50000累計凈現金流量圖（不考慮融資）資金峰值現金流回正5.2 5.2 現金流量圖現金流量圖27附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx各業態土地成本（車庫及人防面積計為不可售）各業態土地成本（車庫及人防面積計為不可售）高層1（18層，18層，100m）元/高層2（10-18層）元/商鋪元/銷售車庫元/5.3 5.3 成本測算表成本測算表28附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx項目總體投資評價指標項目總體投26、資評價指標項目總收入項目總投入項目毛利率項目總體收益率項目總體IRR經營性現金流平衡時間項目現金流平衡時間銷售物業投資評價指標銷售物業投資評價指標銷售物業收入銷售物業投入銷售物業凈利潤銷售物業毛利率銷售物業凈利率銷售物業IRR留存物業投資評價指標留存物業投資評價指標留存物業凈現值留存物業投入留存物業凈收益留存物業收益率留存物業IRR投資回收期（靜態）投資回收期（動態）第三年平均租金測算基準測算基準樓面地價（元/）公開項目按公告底價測算銷售單價（元/）5.4 5.4 經濟指標總表經濟指標總表29附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx若項目涉及合作，請提前與集團合投組聯系，商定匯報方案，內容不得超過5頁PPT；若項目不涉及合作，該部分可忽略。5.5 5.5 合作項目投資收益分析合作項目投資收益分析30附件附件2：立項報告模板：立項報告模板.pptx請對以下信息進行說明：1.項目決策緊迫性：是否需要簽訂框架協議，項目在何時可能會面臨重大變動2.主要潛在競爭對手3.資金來源及解決方案4.建議獲取的時機5.建議投資的土地價格6.建議投資操作策略對本項目的投資建議總述對本項目的投資建議總述5.6 5.6 投資建議投資建議