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1、當企業租賃的違法建筑廠房遭遇征收拆遷作者：吳少博律師在企業的經營過程中，一個很重要的生產要素就是要有一個固定的場地來進行生產。不論是租賃廠房用以生產，還是租賃庫房用以存儲生產資料和產品，都離不開房屋的租賃。城市周圍由政府規劃建設的工業園區、開發區等，地價高昂，多數企業無法承受，這些企業希望可以找到價格更加低廉的廠房進行生產。正是這種需求促使了我們現在許多的農村地區以及城鄉結合地區的村民、集體組織等不斷的違規建造廠房，這些廠房既沒有取得用地審批，又沒有獲得規劃許可，所以時刻面臨著國土、規劃、城市管理等眾多部門的查處壓力。現實中出現了大量的企業沒能很好的調查了解房屋狀況，在在房屋內生產經營了一段時2、間之后，突然被有關部門告知企業所租賃的廠房是違法建筑，需要限期拆除，這會對企業的生產經營造成巨大的影響，甚至就此導致企業的死亡。以下述案例為例：2007年，A企業為擴大生產經營，與某村村委會簽訂廠房租賃合同，約定A企業租賃該村B地廠房一座，面積900余平方米，并約定了租賃期限、付款方式等條款。在企業經營兩年之后，2009年，該村所在地市國土局突然向該村下發了土地行政處罰決定書，告知該村村委會于B地所建廠房未經過土地審批，屬于違法建筑，并責令限期拆除。該決定書下發后石沉大海，不論是企業、村委會還是發文機關國土局都對此不聞不問。直到2015/16年左右，該村突然傳出動遷消息，國土局也終于想起來了曾3、經發過的處罰決定書。這種企業廠房即將拆遷卻被先行強制拆除的情況十分普遍。本文希望可以就此種情況進行簡單的分析。一、新的經濟發展階段下政府與村集體達成的妥協處理方式。在我國一直都存在城鄉二元發展的模式，城市與鄉村適用不同的經濟體制、發展方式，也由此具有了不同的經濟發展水平。特別是在改革開放之后，城市的經濟增長速度越來越快，已經將農村遠遠甩到了身后，城鄉收入差距越來越大導致了城鄉矛盾的激化。村集認為村里的集體土地每年只能按照土地用途耕種或者養殖，效益不高，又有那么多的企業希望可以在村里建廠，那我們村里為什么一定要死守著種地不放，將到嘴的肥肉推出去？所以村里或者私自出租土地，或者干脆自己建造廠房出租4、，以獲得經濟效益。但是對于市縣級政府及其政府部門來說，土地的利用必須嚴格依照土地性質以及土地規劃來執行，村集體的行為如果嚴格依法按章辦事，那么這些違法建筑必須全部強制拆除。但是如果真的全部拆除，勢必會引起村集體的強烈反彈，不利于社會的穩定，所以政府就想到了一個折中的辦法，那就是對于這些違法建筑，政府部門依然下達處罰決定，在確認這些建筑違法的同時，還會寫上幾條具體的處罰，因為如果政府什么都不做，就存在行政不作為的嫌疑，同時也喪失了存在感，降低了政府的權威。處罰決定是有了，村集體如果不執行，政府也不會強制執行，這就是雙方的一種默契。二、企業為了降低經營成本，往往會忽視廠房租賃風險。一些企業在租賃上5、述類型廠房過程中，由于自身對法律的不了解，以為只要合同簽了就完事大吉，或者明知租賃廠房的違法建筑性質，但基于一些考慮沒有充分的重視這種風險。那么風險點在以下幾個方面：1、根據最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第二條：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”。企業農村集體經濟組織私自簽訂的土地出讓合同、房屋租賃合同租賃過來的廠房或者自建的廠房，九成都不能夠取得建設工程規劃許可證，也就是說簽訂的廠房租賃合6、同是無效的，一份無效的合同就意味著如果村集體不想讓你繼續租賃了，那么隨時可以讓企業離開，企業經營的穩定性面臨巨大挑戰。2、如上例所示，政府為了撇清自身責任，不論違法房屋是自建還是村集體建造，一些政府部門會盡快下發行政處罰，盡管暫時不用理會，但是從法律上講，企業的廠房時刻都在面臨強制拆除危險，政府部門隨時都可以請求法院強制執行或者自行強制執行。3、如上所述，房屋租賃合同是無效的，那么就不存在違約的問題，對于一個遵紀守法的企業來講，面對可以違約而不必承擔責任的交易相對人想必不是一件愉快的事情。例如以租賃合同都會約定的修繕義務來講，承租房屋受損，應當有出租人修繕，出租人不履行此義務的，承租人可以自行7、修繕，所需費用由出租人承擔，但是如果合同無效，那這一條就形同虛設了，也就是說村集體經濟組織可以不承擔任何義務，而取得房屋的租金，因為即使是無效租賃合同，租金還是要付的，只不過改了另外一個名字。三、當租賃的違法建筑廠房遇到征地拆遷，這就是本世紀中國最大的難題。自從拆遷主體從開發商變成了政府之后，違法建筑拆除就成為了政府降低動遷成本的主要手段。因為在我國法律體系中，拆除違法建筑原則上是不給予任何補償的。如果企業租賃的是合法建筑，政府拆遷的時候，土地的征收費、房屋的補償費都是給房屋產權人的，與企業沒有關系，但是承租人怎么樣也會獲得一些搬遷安置補償費用、固定設備的補償費用等等，至少可以維持企業到另一個地方繼續經營。但是如果政府以拆違促拆遷，將企業的廠房以違法建筑的性質拆除，那么一分錢都不會補償給企業。另外之前說過，租賃合同是無效的，所以企業不能追究出租人的違約責任，而在中國還規定了一個締約過失責任，但是締約過失責任賠償的是在締約過程中造成的實際損失，不包括經營損失，賠償金額太低，只能作為爭口氣來使用。所以說這種情況在當前已經是一種無解的境地。