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1、建筑剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限不一致時的處理一、住宅房地產1、建筑物剩余經濟壽命大于土地使用權剩余年限，根據物權法149條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理?！币虼吮敬卧u估按建筑物剩余經濟壽命確定收益年限。2、建筑物剩余經濟壽命小于土地使用權剩余年限，參照非住宅房地產同類情形確定。二、非住宅房地產1、建筑物剩余經濟壽命大于土地使用權剩余年限土地出讓合同約定無償收回建筑根據房地產估價規范中采用收益法測算相關規定“建筑2、物剩余經濟壽命超過土地使用權剩余期限，且出讓合同等約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物的非住宅房地產，收益價值應為按收益期計算的價值”。經查閱估價對象所在宗地國有建設用地使用權出讓合同，合同中約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物。因此，本次評估按照土地使用剩余年限確定收益期限。土地出讓合同未約定無償收回建筑根據房地產估價規范中采用收益法測算相關規定“建筑物剩余經濟壽命超過土地使用權剩余期限，且出讓合同等未約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物的非住宅房地產，收益價值應為按收益期計算的價值，加建筑物在收益期結束時的價值折現到價值時點的價值”。經3、查閱估價對象所在宗地國有建設用地使用權出讓合同,合同中約定“由出讓人收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償”。因此本次評估收益期限為土地使用剩余年限，收益價值應為按收益期計算的價值，加建筑物在收益期結束時的價值折現到價值時點的價值。收益期結束時建筑物剩余價值計算公式為：建筑物在收益期結束時的價值=價值時點建筑完全重置價（1+建筑物價指數）收益期年限建筑成新率/（1+建筑報酬率）收益期年限其中：建筑成新率1-（1-R）t/N100%R=建筑殘值率；t=收益期結束時實際已使用年限；N=建筑經濟壽命（設定商業用房，在價值時點建4、筑經濟壽命50年，已使用8年，剩余42年；土地使用年限40年，已使用10年，剩余30年）=3500（1+2.0%）30（1-38/50）/（1+7.5%）30=35001.81140.24/8.7550=173.79元/平方米估價對象建筑為鋼混一等結構，根據蘇州市住房城鄉建設局關于確定2015年度蘇州市房屋基本重置價格的通知（蘇住建房20156號），基本重置價為2300元/平方米，殘值率為0?？紤]基礎設施費、配套設施費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤等，經測算，本次評估建筑物完全重置價取3500元/平方米。建筑物價指數根據近年來同類CPI指數，確定環比增長率為2.0%。建筑5、報酬率采取安全利率加風險調整值法確定。安全利率是指無風險投資的收益率，選取中國人民銀行2015年10月24日公布的五年期定期存款年利率2.75%作為安全利率。目前在當地房地產投資存在一定風險，綜合分析該市社會經濟發展和房地產市場狀況對房地產投資的影響程度，以及投資該對象的風險性、流動性、管理的困難性出發，考慮到通貨膨脹等因素，確定風險調整值為4-5%，由此求得資本化率為6.75%-7.75%，本次評估確定建筑報酬率為7.5%。不能提供土地出讓合同且無法查證相關資料由于估價委托人未能提供土地出讓合同，且估價人員在現有條件下無法查證土地出讓資料中關于土地出讓期屆滿后的相關約定。根據房地產估價規范中6、抵押評估謹慎原則，考慮估價對象未來的不確定性，本次評估取土地剩余使用年限為收益年限，不考慮建筑物在收益期結束時的價值折現到價值時點的價值。2、建筑物剩余經濟壽命小于土地使用權剩余年限根據房地產估價規范中采用收益法測算相關規定“對土地使用權剩余期限超過建筑物剩余經濟壽命的房地產，收益價值應為按收益期計算的價值，加自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值”。因此，本次評估收益期為建筑物剩余經濟壽命，收益價值為按收益期計算的價值，加自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值。計算公式為：收益期結束時土地使用權剩余價值=土地價值（1-土地年限修正系數）其中土地年限修正系數7、=式中：m評估收益期；n價值時點時估價對象土地使用權剩余年限；r-土地還原利率（設定在價值時點建筑經濟壽命40年，已使用18年，剩余22年；土地使用年限40年，已使用10年，剩余30年；房地產單價15000元/平米）=1500040%1-1/1.0622/ 1-1/1.0630=6000(1-0.7275/0.8259)=60000.1191=714.86元/平方米根據估價對象特點及估價人員對該區域同類物業相關統計分析，土地價值占房地產價值的比例約為40%（或根據該區域基準地價樓面單價確定；或單獨評估土地價格），本次評估以此計算確定估價對象價值中的土地價值。土地還原利率采取安全利率加風險調整值法確定。安全利率是指無風險的資本投資收益率。選取中國人民銀行2015年10月24日公布的五年期定期存款利率2.75%作為安全利率。由于土地投資存在一定的風險，綜合分析該區域土地市場狀況對土地投資的影響，確定風險調整值為3-4%，由此得出的土地還原利率為5.75-6.75%，本次評估取土地還原利率6.0%。附：房地產估價規范相關要求土地估價規程相關要求資產評估準則相關要求 5