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1、建筑物區分所有人對地基的權利 （一）案情 秦某曾于1986年建造一棟三層樓房，面積約210平方米，1990年秦某將一層轉讓給本鎮居民鄭某，鄭某在一層開了一家餐館，雙方在辦理房屋產權變更登記時，在登記簿和產權證書上都注明該房屋為雙方共有，但在登記薄的"附記欄"中注明一層為鄭某所有，二三層為秦某所有。1994年，當地遭遇罕見的洪災，該樓一層遭水淹，水退后房屋嚴重受損，秦某與鄭某遂協商決定：將該房屋拆除后，由秦某出資15萬元，鄭某出資10萬元，翻蓋一棟三層樓房，鄭某占有一層，秦某占有二三層。協議訂立的第二天，雙方遂將舊房屋拆除。十天以后，有一家公司找到秦某，提出因該塊地段位置較好2、，愿出高價購買該塊地基。秦某也考慮到自己難以籌措15萬元的蓋房資金，遂決定轉讓地基。雙方協商，以8萬元的價格轉讓該塊地基。價款交付秦某以后，秦某告知了鄭某，鄭某并未表示異議。但提出，因該房屬于雙方共有，且其所有原房屋的一層，對地基享有全部的使用權。因此，賣地基的價款應當由雙方均分。秦某認為自己應分得價金的三分之二，鄭某只能分得三分之一的價金。雙方因不能達成協議，鄭某遂向法院提起訴訟，請求分得4萬元價款。 （二）對本案的不同觀點 本案在處理過程中，法院內部形成了幾種不同觀點。 第一種觀點認為：該地基既然為雙方共有，秦某無權將該塊地基轉讓給他人，秦某的轉讓行為構成了無權處分，該轉讓合同是無效的。 3、第二種觀點認為：秦某的轉讓行為是有效的。因為秦某占有原房屋的三分之二，因此有權單方面決定該地基使用權的轉讓，而且由于秦某占有原房屋的三分之二，對地基當然也享有三分之二的使用權，并應當分得出售價金的三分之二。 第三種觀點認為：秦某的轉讓行為是有效的，但就該塊地基使用權的歸屬而言，既不能確定是按份共有，也不能確定是共同共有。在此情況下，根據有關規定，應推定該地基使用權為雙方共同共有，雙方各享有一半的權利。 （三）作者的觀點 我們首先需要確定原房屋的產權形態。原房屋最早為秦某單獨所有，1990年秦某將原房屋一層轉讓給鄭某以后，盡管雙方在該房屋產權登記薄上注明房屋系雙方共有，但實際上該房屋卻并非共有，4、而是區分所有。其原因在于：所謂共有，指數人對某一項財產共同享有所有權，而不是指數人對一物分別享有所有權?？梢?，共有乃是一個所有權，即使在按份共有關系中，各個共有人應按照各自的份額享有權利并承擔義務，各個共有人的權利都可及于共有物，但任何一個共有人都不得對共有財產主張單獨所有權。共有是指財產所有權主體為數人，但其本身卻并非一種特殊的所有權形式。而建筑物區分所有，是指將一棟建筑物采用某種方式進行分割，而區分為專有部分和共有部分，各區分所有人對其專有部分享有完全的所有權，對共有部分享有共有權。就專有部分而言，它是單獨的所有權，與一般所有權無異，在產權登記時也應分別進行登記，因此，在區分所有情況下，一5、棟建筑物實際上已為多人單獨享有，這樣，所有權已不是一個而是數個。由于區分所有人對其專有部分享有所有權，因此他可以獨立使用收益并處分該財產，他人不得干涉。由于區分所有是由單獨所有和共同所有所組成的，因此，它是一種特殊的所有權形態。在本案中，秦某將一層房屋轉讓給鄭某以后，鄭某只是對一層享有所有權，而二三層所有權仍為秦某所有，在登記薄的"附記欄"中對此也作了明確記載?？梢姡撊龑訕欠恳呀浲ㄟ^橫向的分割方法，而分割為兩個部分并屬于不同所有人所有，從而形成了兩個不同的所有權。但雙方對大門、樓梯、墻壁等仍享有共有權?？梢?，該房屋產權形態實際上是區分所有，而非共有。 有人認為，本案中雙方6、登記時注明"產權共有"，考慮到一層為鄭某所實際使用，二三層為秦某所實際使用，因此這只是一種按份共有。我認為：這一觀點是不妥當的。因為一方面，在按份共有的情況下，各共有人享有的權利應該及于整個共有財產，只是應對整個共有財產所享有的權利和承擔的義務應按份額來確定。而在本案中，鄭某只能對一層享有所有權，秦某只能對二三層享有所有權。他們都只能對房屋的一部分享有權利。尤其是就各部分的房屋來說，他們并非是按照份額來享有權利，而是對房屋分別享有所有權。另一方面，在按份共有情況下，各共有人不管是對整個共有財產，還是對共有財產的某一部分都不享有完全處分權，各共有人所能處分的，僅限于其份額。某7、一共有人在處分其份額時，其他人在同等條件下，享有優先購買權。而在本案中，鄭某對其一層的房屋，秦某對其二三層的房屋都享有完全的處分權，且無論是秦某還是鄭某，在處分其樓層時，他人均無權干涉，也不得主張享有優先購買權?？梢?，該房屋不屬于按份共有。當前，由于我國立法并未明確確立建筑物區分所有制度，所以在實踐中，常常將區分所有登記為共有，這顯然是不恰當的。 盡管原房屋屬于區分所有形態，但是秦某和鄭某對地基使用權究竟享有何種權利？從我國現行立法規定來看，將土地使用權與房屋所有權視為不可分割的整體。在這方面，存在著兩個重要原則：一是所謂"地隨房走"原則；二是所謂"房隨地走&qu8、ot;原則。而1994年城市房地產管使用權同時轉讓、抵押。"據此，一幢建筑物即使被區分為不同所有者所有之后，建筑物所有權與土地使用權仍然是不可分割地聯系在一起的，這意味著建筑物的區分所有人應當基于其對建筑物的區分所有而享有對地基的使用權?？梢姡诒景钢?，秦某和鄭某對地基都享有權利。然而，由于基地本身不可能像房屋那樣進行實際分割，而將某部分確定為某人單獨所有，只能確認為雙方共有。 在本案中，鄭某提出：其對原房屋的一層享有所有權，而一層與地基直接相連，因此，其應享有對地基使用權的全部權利。我認為，鄭某的這一主張是不能成立的。因為盡管各區分所有人不能對整個建筑物享有共有權，但是對于地基的使9、用權而言，應當承認各區分所有人對其享有共有權，而不能僅僅承認第一層的所有者享有對地基的使用權。其原因在于：一方面，從物質形態來看，一幢建筑物是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，從此意義上它們都與地基不可分離；另一方面，我國法律所確認的建筑物與土地權利不可分離的原則是就整個建筑物與土地的關系而言的，也就是說，對整個建筑物的所有權與地基使用權是不可分離的，只要建筑物存在，建筑物的所有權是明確的，該建筑物所有人必然對地基享有使用權，既然整個建筑物的所有權與地基使用權不可分離，那么建筑物被區分為各個所有者區分所有以后，各個所有者根據其對建筑物某一部分所享有的所有權當然應對地基使10、用權享有部分權利。如果僅承認第一層所有者享有對地基的權利，而否認二層以上的所有者對地基的權利，這與我國法律所確認的上述原則是相悖的。尤其應當看到，從實踐來看，區分所有者在購買樓房時，一般都會認為其通過購買而享有的對各個樓層的權利都與地基使用權有不可分割的聯系，而不僅僅是第一層所有者享有對地基的權利甚至享有對作為建筑物附屬物的庭院以及草坪等的權利，否則第一層房屋的售價應大大高出二層以上各層的售價，這顯然與實際情況不符。 從法律上講，各區分所有者都應當對地基使用權享有權利，任何一個區分所有者通過購買等方式取得對建筑物某一部分的專有權，那么就應自然享有對地基使用權的部分權利，而區分所有者轉讓其專有部11、分，其對地基使用權的部分權利也自然發生轉移，任何區分所有人不得在轉讓其專有部分時保留對地基使用權的部分權利，也不得僅僅轉讓部分的地基使用權而保留其對該建筑物的區分所有權。如果整個建筑物發生毀損需要重建或者被拆除，應當確認各區分所有者都對地基的使用權享有權利，就是說，一方面各區分所有者都對地基使用權享有共有權，另一方面，任何區分所有者以外的人都不應對地基享有權利。即使對建筑物原所有者或開發商來說，其在轉移建筑物所有權給各區分所有者時，可以在合同中明確規定保留其對室外庭院、草坪、房頂平臺及建筑物其他附屬物等的權利，但不能在合同中規定其轉讓建筑物的所有權而仍保留對地基的使用權，也不得規定建筑物一旦需12、重建，只有他才享有對地基的權利。作出這種規定不僅違背法律的上述原則，而且極易造成對區分所有者的損害，所以，對建筑物原所有者或開發商來說，如其已將建筑物各個部分出售給他人，而自己又非區分所有者，那么在房屋重建時，不能對地基主張任何權利。 我們說各區分所有者對地基使用權享有共有權，即是說應將地基使用權作為一項財產而由主體區分所有者享有共有權，那么，在本案中，秦某和鄭某對地基共同享有權利，因此在原房屋因遭水淹而受損并被拆除以后，雙方不再對房屋享有權利，而對地基享有共有權。然而，秦某和鄭某對地基所享有的共有權究竟是按份共有還是共同共有？我認為，這種共有在性質上應為按份共有。各個區分所有人所擁有的專有部13、分的面積在整個建筑物中所占比例，即構成其對地基權利享有的份額。在此基礎上構成按份共有不僅符合區分所有的現實情況，而且最有利于確認和保護各區分所有人的權利和利益，防止各種糾紛的發生。因為一方面，各區分所有人所擁有的專有部分的面積是各不相同的，有人可能購買一個樓層的面積，有人則可能只購買一套房間，假如在房屋拆毀后地基需要出售給他人，地基根據市價計算出價格，出售地基所得收入應歸屬原區分所有人，而原區分所有人享有原專有面積越多，其應分享的數額越大，原區分所有人所享有的專有面積越少，其應分享的數額越小。假如不考慮他們原來所享有的面積多少而簡單地認為應均分出售地基所得收入，這對原擁有較多份額的人是極不公平14、的；另一方面，由于要根據區分所有人所擁有的專有部分的面積在整個建筑物中所占的比例來決定各區分所有人對地基所享有的權利份額，這樣，區分所有人將專有部分出售給他人的面積越大，其所轉讓出去的對地基權利的比例也越大，而買受人所獲得的對地基的權利的比例也越大，反之亦然。只有這樣才能確定新的區分所有人對地基享有的權利。還要看到，假如認為區分所有人對地基享有的權利都是平等的，則某人僅買到很少的面積卻與購買很大面積的人享有平等的權利，這樣將來在房屋拆毀以后需要對地基作出處分時，該區分所有人也仍然享有與其他具有很大面積的人平等的處分權利，這顯然極不妥當。因此，我認為各區分所有人對地基使用權所享有的權利應為按份共15、有。具體到本案來說，原房屋的所有狀況是秦某占有三分之二所有權，鄭某占有三分之一部分的所有權，因此，對地基的份額，也應當按照這個比例來確定。這樣，秦某享有三分之二的權利，鄭某享有三分之一的權利。轉讓地基使用權所獲得的價款也應按這個比例來分享。如果將地基推定為共同共有，雙方各享有一半的權利，這不僅否認了地基的權利與房屋所有權的關系，否認了原房屋區分所有存在的事實，而且對秦某來說，也是不公平的。 最后，需要討論的是，秦某轉讓地基使用權的行為是否有效？誠然，秦某在轉讓地基使用權的當時，并未征得鄭某同意。而依據我國法律規定，共有人轉讓共有財產，應當征得全體共有人的同意。即使秦某對該地基占有三分之二的份額，但在轉讓時事先應征得鄭某的同意。不過，由于秦某在轉讓地基以后，立即告知鄭某，鄭某對此并未表示異議，而只是提出應當分得價款的一半，可見鄭某已在事后同意了該轉讓行為，因此本案中秦某轉讓地基的行為是有效的。