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1、 工程材料管理&精裝修管理 制度修訂宣貫工程管理中心2020年1月1.修訂目的2.制度修訂清單3.工程材料管理制度4.精裝修工程管理制度5.精裝修土建移交驗收流程指引6.精裝修工程策劃指引CONTENTS1.修訂目的突出重點規范動作控制風險工程材料管理制度明確材料封樣執行標準精裝修工程管理制度規范全周期各階段管理標準動作精裝修土建移交明確移交驗收流程；規范管理行為工程材料管理重點梳理材料封樣、驗收流程及職責。精裝修管理制度突出精裝修全周期管控要點動作。“凡事預則立不預則廢”工程策劃作為精裝修工程管控的核心管控手段，突出前控的重要性突出重點精裝修土建移交驗收指引明確土建整改期限和處理規定，新項目2、總包合同內增加相關條款明確甲供材管理要求，材料數量、質量問題的處理方式和責任劃分加強風險管控2.制度修訂清單 工程材料管理制度1.材料設備采購及供應方式2.材料設備封樣管理3.材料驗收管理CONTENTS1.材料設備采購及供應方式材料設備采購方式：集團戰略采購、區域戰略采購、單項采購、聯合采購等招采中心負責戰略招標、簽訂戰略協議、引進戰略單位項目公司簽訂供貨合同、跟進供貨、驗收、結算戰區公司招采管理部負責招標、簽訂戰略協議項目公司簽訂供貨合同、跟進供貨、驗收、結算戰區公司招采管理部負責招標；項目公司簽訂供貨合同、跟進供貨、驗收、結算必須要有對應合約規劃和招標規劃合同金額50W邀請招標合同金額53、0W可詢價采購多個戰區公司招采管理部聯合負責招標，簽訂區域聯合采購協議項目公司簽訂供貨合同、跟進供貨、驗收、結算集團戰略采購戰區戰略采購單項采購聯合采購1.材料設備采購及供應方式材料設備供應方式：甲供、乙供、甲定乙供、認質認價1.發包人：采購，簽訂合同與付款；2.供應商：送貨；3.施工單位：卸貨、搬運、堆碼、保管和安裝；1.承包人：采購及安裝2.主要的乙供材料必須明確三個以上的同檔次品牌供投標人選擇3.乙供材料編入合同，作為項目乙供材料檢查依據4.工程、設計、成本、招采共同確定品牌，并在招標策劃會審批后作為招標文件附件）1.發包人確定材料品牌（生產廠家）、規格、價格、供應商2.承包人與發包人指4、定的供應商簽訂采購合同，支付貨款、卸貨、送檢；1.發包人：推薦供應商，確認價格、品牌、規格等條件2.承包人：和供應商簽訂采購合同，支付貨款，組織材料設備供應到工地的供應方式甲供乙供甲定乙供認質認價2.甲供材（甲分包）管理甲供材（甲分包）計劃管理甲供材訂單管理甲供材進場驗收管理甲供材到貨入賬、月度付款甲供材資金計劃管理甲供材結算管理項目全周期甲供材需求計劃項目全周期甲供材需求計劃：項目招采經辦人應在示范區開放后1個月內完成本項目全周期甲供材需求計劃。月度實際供貨計劃：施工單位根據項目進度需求，編制月度甲供材材料計劃報給項目工程部項目工程：審核施工單位提報的甲供材材料計劃，并在物資系統（或采購平臺5、）配置需求信息，提報甲供材供貨需求計劃清單項目成本：對工程提報的供貨需求計劃清單進行會簽，審核施工單位甲供材計劃需求數量及規格型號的合理性，避免超領項目招采：對工程提報的供貨需求計劃清單進行會簽，對采購計劃、供貨期、技術參數、工程量進行審核。項目總：對甲供材供貨需求計劃清單進行審批。各項目每月26-30日集中申報一次、嚴禁漏報或少報導致的零星申報，項目確實有特殊情況需要增加零星申報的，需報區域公司的工程管理部與招采管理部審批2.甲供材（甲分包）管理甲供材（甲分包）計劃管理甲供材訂單管理甲供材進場驗收管理甲供材到貨入賬、月度付款甲供材資金計劃管理甲供材結算管理下單與接單：項目工程在采購系統提報甲6、供材供貨需求計劃清單，審批后，自動轉為訂貨單，線上直接發給供應商；供應商從物資管理系統自行接收訂單，供應商點擊確認接收后訂單正式生效。甲供材跟單管理：項目工程根據合同供貨期和現場進度負責在下單以后跟進供應商生產進度和發貨時間，避免造成供應延誤。甲供材維修備品備件：項目部針對存在色差的材料，如墻地磚、墻紙、地板等同批次訂貨量需要預留維修用量，保證維修質量。2.甲供材（甲分包）管理甲供材（甲分包）計劃管理甲供材訂單管理甲供材進場驗收管理甲供材到貨入賬、月度付款甲供材結算管理甲供材卸貨管理：材料設備到達現場24h前，項目招采PM或供應商通知工程部做好接貨準備，材料設備到施工現場后，項目工程組織施工單7、位必須在30min內開始卸貨，4h內將材料設備卸完甲供材驗收：按驗收標準和封樣樣板驗收，合格的由驗收人員在到貨驗收單共同簽名確認，注明驗收結果，施工單位和監理單位需加蓋項目章，不合格甲供材不得接收到貨驗收單一式五聯：施工單位、供貨單位、財務部、成本部、工程部各一份甲供材送檢：由施工單位負責、監理見證送樣至國家認可第三方機構進行送檢，檢測合格，費用由送檢方承擔，如檢測不合格，費用由供應商承擔，招采管理部安排退貨供貨與需求不匹配：如施工單位原因需求，由施工單負全責；如供貨單位原因，退換貨或者降級使用，降級使用要求項目出報告并報戰區職能與總經理審批后實施甲供材驗收后發現簽收數量與實際數量不相符的，由8、施工單位承擔全部責任2.甲供材（甲分包）管理甲供材（甲分包）計劃管理甲供材訂單管理甲供材進場驗收管理甲供材到貨入賬、月度付款甲供材結算管理到貨入賬：項目工程：將簽字蓋章的到貨驗收單原件拍照，驗收后錄入系統，并將到貨驗收單單據財務聯移交項目招采、成本聯移交項目成本；月度付款：甲供材付款時，供貨單位提交甲供材付款申請，連同發票、甲供材對賬單、收貨驗收單（原件）一起提交給招采經辦人，由招標經辦人移交，進行月度付款。項目工程PM在系統流程中對月度付款、材料數量核實審批；除電梯等預付款外，采購經辦人在支付貨款前必須先由供應商提供發票。2.甲供材管理甲供材（甲分包）計劃管理甲供材訂單管理甲供材進場驗收管理9、甲供材到貨入賬、月度付款甲供材結算管理甲供材結算流程：供貨完成后，項目招采根據月度供貨對賬單及甲供材供貨臺賬，與供貨單位進行核對，確認該合同的最終供貨總數量和總金額，核對完成后要求供貨單位上報結算書(結算資料應包含：材料設備供應合同結算確認書、全項目甲供材對賬單、甲供材訂貨單、甲供材供貨單、二次核價審批記錄表等）項目招采復核施工單位的結算報告，形成正式結算書，報招采中心負責人簽字審批，原件在招采中心存檔，并在成本系統中發起合同結算審批流程，上傳材料設備結算資料掃描件施工單位對賬與結算：施工單位支付工程進度款時須提供甲供材領用數據明細，項目成本PM根據甲供材領用臺賬核對審批若施工單位未提供臺賬，10、暫停當月度工程款的支付，順延到甲供材領用對賬清楚后支付工程竣工對賬及結算：施工單位上報竣工結算資料時，須提供竣工后的甲供材領用明細臺賬。項目成本牽頭，聯合項目財務、招采、工程與施工單位就甲供材領用進行全面對賬。項目成本就結算資料中的甲供材用量進行審核，并在結算報告中對超領部分的金額按合同規定進行扣減（按成本管理制度執行）3.材料設備封樣管理 材料樣板類別：設計封樣、投標送樣、施工封樣、甲供材封樣 材料設備封樣手續及樣板存放完成封樣手續并拍照上傳系統后存放到封樣間中南定制類物資（包括室內墻地磚、地板、櫥柜收納、室內門）由集團另統一制作展板存放到各區域可以實物或實物小樣形式封樣的戰略物資在項目公司11、確定具體供應商時落實封樣集團戰采材料設備：區域戰采材料設備&非戰采材料設備：在定標后完成封樣手續、拍照上傳系統，并將封樣物資移交項目存放到項目公司封樣間甲供材封樣封樣表單：招采組織項目設計PM、工程PM、招采PM共同簽字確認，供應商/施工單位蓋章確認樣板形式：實物、實物小樣、圖片資料樣板存放：項目公司設立獨立的封樣間，項目總須解決獨立封樣間及必要硬件設施3.材料設備封樣管理職責及流程工程管理部辦理封樣手續、將樣品照片在系統中上傳后移交工程部負責建立甲供材封樣臺賬，臺賬需注明封樣材料名稱、規格型號、具體參數、使用地塊/樓幢、供貨單位名稱、封樣日期提供設計樣板，投標送樣評審（最終招標封樣合格率低于12、70%的應廢標）封樣材料設備顏色、規格型號、技術參數等的審核確認設計管理部封樣材料設備顏色、規格型號、技術參數等的審核確認工作建立項目甲、乙供材封樣臺賬負責封樣間管理工作招采管理部提供封樣樣板并蓋章確認供應商/施工單位項目總解決封樣間場地及硬件設施3.材料設備封樣管理職責及流程3.材料設備封樣管理 職責及流程3.材料設備封樣管理 職責及流程3.材料設備封樣管理 職責及流程4.材料設備進場驗收管理 流程及職責 甲供材進場驗收 首次進場驗收：項目設計PM、招采PM、工程PM參加；后續驗收由項目精裝工程師負責組織。材料復檢：根據批次及地方規范要求抽檢；材料進場驗收流程 精裝修工程管理制度1.精裝修工13、程管理階段2.各階段的關鍵管理動作CONTENTS1.精裝修工程管理階段工程管理施工策劃設計交底、圖紙會審首次開工交底會圖紙深化設計材料封樣、下單施工方案、精裝修理細則審核精裝修土建界面驗收移交樣板房實施：工藝樣板、交付樣板、成品保護樣板、材料樣板精裝修單位定標土建移交完成，樣板點評完成大面積施工完成，初保潔完成2.精裝修工程管理關鍵管控動作精裝修工程啟動會裝修圖紙、設計樣板土建精裝界面劃分精裝修招標施工單位進場前期階段合理工序安排和工序驗收材料質量控制成品保護進度管理精裝修室內環境污染控制大面積施工階段工程管理施工策劃設計交底、圖紙會審首次開工交底會圖紙深化設計材料封樣、下單施工方案、精裝修14、監理細則審核精裝修土建界面驗收移交樣板房實施：工藝樣板、交付樣板、成品保護樣板、材料樣板施工準備階段交付啟動會一戶一驗（模擬驗收）工地開放日室內環境檢測內控交付集中維保驗收交付階段2.精裝修工程管理關鍵管控動作前期階段2.精裝修工程管理關鍵管控動作施工準備階段2.精裝修工程管理關鍵管控動作施工準備階段（續）2.精裝修工程管理關鍵管控動作大面積施工階段至少完工7天后對室內環境污染物濃度進行檢測，檢測時間不得遲于房屋交付前1個月；抽樣以戶為單位。抽檢樣本應覆蓋每個建筑單體不同戶型、不同菜單式裝修方案，且抽檢數量不少于單體總戶數的5%，并不得少于 3 套。樣本的檢測點應覆蓋戶內每個房間。2.精裝修工15、程管理關鍵管控動作驗收移交階段 大面積施工階段工程施工流程全裝修方案審定外墻淋水試驗內外墻面粉刷土建檢查、偏差整改、場地移交廚房、衛生間防水施工前盛水試驗裝修水/電管道施工、試壓室內豎向木結構基層廚房、衛生間、陽臺防水施工前結構閉水試驗、墻磚鑲貼廚、衛、走廊等部位吊頂分戶門框安裝302.精裝修工程管理關鍵管控動作 大面積施工階段工程施工流程浴缸安裝廚/衛地磚鑲貼安裝地龍骨或地坪基層處理電管穿線櫥柜、淋浴房測量尺寸成品保護、階段性停工一周電梯門框安裝室內墻面/頂棚刮膩子、刷第一度涂料 毛地板安裝/支架定位安裝陽臺欄桿、扶手安裝樓梯間（公用部位）墻/頂面刮膩子、刷第一度涂料豎向木結構封板、分戶門、16、戶內門扇安裝空調及擋板安裝櫥柜、淋浴房安裝樓梯間（公用部位）地磚/大理石鑲貼衛生潔具、五金安裝樓梯間欄桿安裝312.精裝修工程管理關鍵管控動作 大面積施工階段工程施工流程322.精裝修工程管理關鍵管控動作分戶驗收、整改大堂涂料、大理石、單元門樓梯間（公用部位）刷第二度涂料單元門框安裝室內環境檢測、竣工驗收、移交物業室內不銹鋼欄桿安裝墻紙粘貼木地板、踢腳線安裝晾衣竿安裝室內墻/頂面刷第二度涂料開關/插座面板、風口、燈具安裝衣帽間、儲藏柜安裝室內墻/頂面刷第三度涂料室內鋁合金門窗硅膠完成樓梯扶手安裝公共部位電箱門安裝 施工準備階段管控重點（樣板管理）332.精裝修工程管理關鍵管控動作 大面積施工階17、段管控重點（材料驗收）342.精裝修工程管理關鍵管控動作 大面積施工階段管控重點（工序驗收）352.精裝修工程管理關鍵管控動作 大面積施工階段管控重點（成品保護）362.精裝修工程管理關鍵管控動作 交付驗收階段管控重點（一戶一驗）372.精裝修工程管理關鍵管控動作項目交付前140天，項目工程部檢查界面移交是否具備查驗條件。分戶驗收，對各單位濕作業、成品安裝、收尾階段施工內容安排三輪查驗；由項目工程部組織物業工程部、監理公司、裝修公司根據交付量組成若干一戶一驗查驗小組；包含精裝修分包人員參加的驗收團隊；準備A3平面圖紙進行驗收問題標注；同時填寫驗收問題匯總表進行銷項維修準備醒目貼條貼在問題處；每18、個查驗小組準備盒尺、卡尺、2米靠尺、測距儀、塞尺、紅外線水平儀。空鼓捶、數碼相機等全套驗收工具。每組每天驗收四-八套；消項維修在驗收的第二天進行，3-5天維修完成前一天的問題；交付驗收階段管控重點（室內環境檢測）382.精裝修工程管理關鍵管控動作 交付驗收階段管控重點（工地開放日）392.精裝修工程管理關鍵管控動作2.精裝修工程管理關鍵管控動作交付驗收階段管控重點（集中返修準備集中返修準備會會）2.精裝修工程管理關鍵管控動作交付驗收階段管控重點（維修返修）精裝修與土建交接驗收流程指引1.編制目的2.適用范圍與原則3.組織架構及職責4.移交時限及業務流程5.整改期限及逾期處理辦法6.相關表單及標19、準CONTENTS編制目的 頂板極差不達標 規范和明確中南置地精裝修項目土建總包將毛坯房屋中間交付給裝修總包的驗收移交流程，加強過程監控、明確質量責任、減少中間移交糾紛，從而提升最終工程質量。房間方正度不達標外窗滲漏墻面粉刷空鼓 管線不通后接駁不規范布管 移交過程中典型質量問題適用范圍、原則組織架構及職責移交工作組移交工作組架構架構：組織架構及職責項目工程項目工程PM（1）對工作面驗收移交質量、進度、安全總體負責，并組織工程各項驗收工作。（2）對工作面驗收、移交過程中存在的問題進行落實整改。（3）負責驗收移交過程中重大事項的處理。（4）參加項目首批次精裝修土建界面現場驗收移交并辦理移交手續。（20、精裝修土建移交驗收開始節點達成標志）戰區精裝負責人戰區精裝負責人負責匯總、審核各項目裝修工作面移交計劃；按計劃對工作面驗收移交質量進行核查、監督、考核，并跟蹤整改情況。組織架構及職責各參與方職責各參與方職責 項項目目精精裝裝工工程程師師：負責編制裝修工作面移交計劃；落實工作面驗收移交的各項工作；要求施工單位按計劃完成相應工程并及時對工程問題進行整改；協調各施工單位之間的交叉施工；在裝修工作面移交驗收完成后、裝修單位進場前及時辦理場地移交單。總總包包單單位位：會同驗收小組人員對裝修工作面移交驗收項目進行檢查，并對存在質量問題限期組織整改。裝裝修修單單位位：參與工作面移交驗收檢查檢查、評定等工作，21、對影響裝修施工的不合格項目進行記錄，簽署驗收意見。監監理理：組織總分包、精裝修單位、項目工程部參與驗收移交工作。全程監督驗收流程的規范性及真實性，負責督促相關責任單位限期整改，簽署移交驗收意見。驗收移交總包與精裝修單位辦理正式 移交手續移交時限 移交 完成 標志 精裝修面積5萬m2，界面移交時間不超過30天；流水段分批移交，每批次移交時間不超過10天，移交驗收期限40天內；移交時限移交時限業務流程業務流程土建總包單位與精裝總包單位工作界面交接驗收分為：土建精裝修移交驗收樣板土建精裝修移交驗收樣板、界面驗收移交、界面驗收移交兩個階段1.移移交交樣樣板板驗驗收收：精裝修進場7天內項目工程部組織總包22、及門窗等相關單位完成一套戶型及公區電梯廳驗收，明確移交標準。2.界界面面移移交交驗驗收收：裝修單位進場前一周，項目工程部編制專門的驗收交接的計劃報戰區工程管理部審批備案，同時抄送知會總包；項目工程部、監理單位負責組織土建總包向裝修總包辦理交接驗收移交，要求每戶全數進行，形成一戶一表土建與裝修移交驗收記錄表；裝修單位負責復印1份粘貼在該套房屋的客廳陽臺門玻璃上，作為以后復查整改的跟蹤記錄。同時形成以下移交驗收附件記錄：業務流程業務流程 裝修總包對照銷售一戶一圖和裝修設計圖紙，進行一戶一圖符合性驗收；裝修總包需和土建總包辦理裝修標高線確認移交記錄；裝修總包需和土建總包辦理門洞口尺寸移交確認記錄；廚23、衛及屋面、陽臺要求裝修總包和土建總包進行閉水移交試驗驗收記錄；露臺部位要求裝修總包進行排水倒坡驗收；給水及采暖管道要求裝修總包和土建總包進行試壓驗收；排水管道要求裝修總包和土建總包進行排水通球試驗；廚房煙道密閉性試驗；業務流程業務流程進出水口預留位置要求裝修總包和土建總包進行核查；電氣工程要求裝修總包和土建總包進行帶線移交工作；燈位和開關插座位置要求裝修總包和土建總包進行核查；外檐窗需進行淋水實驗并需裝修總包確認；3、整整改改移移交交：每批裝修工作面整改完成后，原驗收小組進行復驗。復驗合格后驗收小組及時完善土建與裝修移交驗收記錄表并報工程管理部備案，必須保證至少每五層一個批次辦理裝修工作面 場24、地移交單，必須保證精裝修有工作面進行流水作業。整改期限及逾期處理辦法整改期限及逾期處理辦法 每批次局部結構整改、強弱電、給排水及其他設施設備安裝等整改期限為5天，墻體改動等大規模整改期限為7天，特殊期限視現場情況由項目部、戰區工程管理部、土建及精裝總包協商確定。規定時間內整改完成移交裝修單位，否則項目部可以直接委托精裝修單位或第三方進行整改，由此產生費用由土建總分包責任單位承擔。正式移交驗收完成后，必須辦理移交簽字手續，移交并不免除總包對工程質量的保修和相關責任。正式移交接收后，裝修總包承擔總包管理責任，負責整個裝修工地現場的現場出入管理、安全文明施工、成品保護管理、裝修分包管理等總包管理職責；相關表單及標準相關表單及標準 精裝修工程策劃指引1.精裝修啟動會、精裝修工程施工策劃流程2.注意事項CONTENTS1.精裝修啟動會、精裝修工程施工策劃流程1.精裝修啟動會、精裝修工程施工策劃注意事項