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1、市場條線定位能力提升產品力成果控制產品定位三大核心戶型總平示范區一切產品問題都來自“成本與效果的矛盾！”效益追求！什么樣的戶型是好戶型？如何系統全面評估戶型產品力？如何直觀明朗的表達戶型產品力？戶型產品力設計10要素戶型產品力設計10要素房型功能面積實用率公共空間感套房配置布局組織收納系統戶型人性化入戶方式戶型資源戶型力設計一級要素戶型力市場評價維度面積控制力品質表現力資源配置力空間擴展力戶型產品力市場評價維度戶型產品力市場評價維度競爭觸點需求戶型力評估模型：戶型力評估房型功能面積實用率公共空間套房布局組織收納人性化入戶方式戶型資源戶型-客戶-競爭出發：戶型力評估元素分解戶型內容元素一級要素 2、二級要素面積控制力功能面積面積附贈面積附贈率利用率浪費面積得房率戶型內容元素一級要素二級要素資源配置力資源朝陽面通透度位置（外部資源）建筑資源梯戶數建筑類型戶型內容元素一級要素二級要素品質表現力公共空間獨立玄關雙廳中西廚中西餐分離公衛套房套房數量帶小衛帶大衛帶小衣帽帶大衣帽帶書房帶休閑廳其他陽臺位置布局組織復式十字對稱交通廳南北廳橫廳入戶獨立入戶附贈電梯廳戶型內容元素一級要素二級要素生長空間展示力人性化成長空間讀書空間嬰兒床、兒童家務空間靈活空間收納系統獨立收納收納量收納人性化方案方案1-170平平米米方方案案2-170平平米米170平米戶型備選的兩個方案，項目定位城市豪宅，戶型西側有稀缺景觀3、資源，請說明戶型存在哪些問題，每個戶型最少寫2條？選擇一個戶型進行優化，文字說明，并在戶型圖上意向調整方向？案例1案例11251053.3m3.4m2.5m案例2105案例2125案例21251053.3m3.4m2.5m案例2案例3案例3案例3案例3案例3179戶型3 3動線玄關動線玄關4 4房房2 2廳廳3 3衛衛超級三級收納超級三級收納入戶雙洄游動線入戶雙洄游動線超大西廚超大西廚案例3雙洄游動線雙洄游動線系統系統3+13+1房房2 2廳廳2 2衛衛超級三級收納系統超級三級收納系統干濕分離衛浴系統干濕分離衛浴系統案例3產品定位三大核心戶型總平示范區規劃力規劃類型物業組合建筑系數規劃布局交通4、組織資源分配天際線設計的規劃力元素：設計規劃力元素總平規劃市場評價體系即是規劃力評價規劃力市場評價角度是什么？規劃力市場評價點是什么？問題1從市場營銷角度規劃力營銷的觀點表象貨值最大化價值最大化從市場營銷角度規劃力物業形態價值規劃形態價值營銷的規劃力價值營銷規劃力價值評價點價值判斷價值評價原點物業形態價值最大化整體定位一致性項目整體價值實現的重點表象貨值最大化物業溢價力的判斷規劃形態價值最優化資源價值匹配資源溢價力的判斷市場合理性空間市場競爭力判斷形象價值最大化形象力的客戶偏好隱形成本最小化最大化減少潛在成本規劃力評價模型：“營銷規劃力設計規劃力”的統一性營銷規劃力設計規劃價值判斷價值評價原點5、規劃力評價項物業形態價值最大化整體定位一致性項目整體價值實現的重點規劃類型社區定位（自中心型、住區型、商業型）表象貨值最大化物業溢價力的判斷物業組合物業配比戶型配比規劃形態價值最優化資源價值匹配資源溢價力的判斷資源面外部資源利用和規避戶型落位與資源匹配市場合理性空間市場競爭力判斷建筑系數建筑層高日照系數（園林空間、私密性）形象價值最大化形象力的客戶偏好規劃結構（交通組織規劃布局天際線）內部形式感片區融合度（入口、車人行、規劃空間利用、建筑立面、材料、天際線）隱形成本最小化最大化減少潛在成本經濟指標（容積率、可售比、車庫）物業類型種類、戶型種類案例1 1案例13.33.13.13.33.13.16、案例1秦淮分枝高層高層別墅用地案例2案例2別墅案例2案例3案例4產品定位三大核心戶型總平示范區如何做好示范區構圖結構空間尺度色彩搭配？關鍵到底在哪里？目的旭輝需求客戶需求漲錢值錢溢價！項目形象提升訴求？圍繞客戶需求解決目標問題核心問題、難點問題？解決關鍵問題思考1后期使用和交付問題？展示修正交付缺陷思考2思考3問題導向一個背負目標的作品優秀案例1：優勢：中心的中心劣勢：嘈雜，車流密集，三高影響極為明顯，前場小難點：品質住區和協風格尚品新外灘1號芝蘭新城惠和家園金海嘉園萬達廣場戰規會：城市方向最終：住區方向高架高架戰規會：城市方向最終：住區方向VS123458671、外圍綠化樹陣2、偏位大門，側7、入3、石材高墻4、廊道頂蓋5、小水流6、樹陣7、竹林小路8、高架下高大擋板成功營造中心住區外嘈內靜的氛圍小空間下，大幅降低噪音及視線影響A環境優化后退3米，砂石過渡，道旗、簡單綠化及樹陣美化圍墻1外圍綠化樹陣+圍墻A環境優化偏位大門，拉大空間深度，大門后移，側入2示范區大門A環境優化石材高墻+廊道頂蓋，半封閉半通透空間，有效改善3石材高墻+廊道頂蓋A環境優化靜水，小水流聲進一步弱化外部噪音5小水流+靜水+水幕墻A環境優化樹陣較為清幽，但室外洽談區利用率偏低6樹陣A環境優化竹林營造疏密有致，售場與實景展示場過渡順暢7竹林小徑A環境優化擋板展示項目，結合綠化退線，遮擋高架橋體及部分噪音8高架下高達8、擋板B前場小曲折豐富10米內，動線曲折，增加節點體驗門廊過廊寧靜景院喬木花景停車場優秀案例2：優勢：城郊邊緣，生活氣息濃劣勢：城市界面差，鐵路、卡車公路嘈雜形象問題：城區中高端住宅鐵路公路高墻大院樹形象，多層退，多層綠弱干擾1243546第一層停車入口弱化1、入口增加曲折，見口不見內2、增加入口的景觀深度3、簡化停車場減少成本第二層人行景觀弱化4、增加景觀厚度5、人行設置于景觀內部第三層大門弱化6、高墻大院大門第四層圍墻界面弱化7、圍墻公益化包裝8、界面品質提升7第一層入口弱化1、入口增加曲折，見口不見內2、增加入口的景觀深度3、簡化停車場減少成本A、弱化老城影響入口弱化:8米上下的景觀入口A9、弱化老城影響5米左右寬度的人行景觀第二層人行景觀弱化4、增加景觀厚度5、人行設置于景觀內部A、弱化老城影響高墻，大院，門廳第三層大門弱化6、高墻大院大門A、弱化老城影響圍墻界面弱化1：道路-硬質-軟質自然過渡第四層圍墻界面弱化7、圍墻公益化包裝8、界面品質提升A、弱化老城影響圍墻界面弱化2第四層圍墻界面弱化7、圍墻公益化包裝8、界面品質提升項目形象提升訴求？圍繞客戶需求解決目標問題核心問題、難點問題？解決關鍵問題思考1后期使用和交付問題？展示修正交付缺陷思考2思考3問題導向示范區位置示范區位于兩地塊間，售樓處做在轉角商鋪內，前場空間借用了規劃道路，擴大了展示面；別墅樣板區位于南地塊的別墅區內10、，臨南地塊內部道路。示范區別墅樣板區南地塊北地塊示范區別墅樣板區大區位小區位示范區整體動線停車場洋房樣板房（毛坯交付）高層樣板房（毛坯交付）高層樣板房（精裝交付）售樓處車行人行洋房樣板房高層樣板房售樓處動線：公寓和別墅洽談區分開二樓為辦公區和90邊戶臨時樣板間一套沙盤別墅洽談區公寓洽談區接待臺去樣板房示范區展示丨外場大尺度的外場展示，昭示性好示范區展示丨停車場人行車行分開，設置風雨連廊直通售樓處門口售樓處丨前場售樓處丨內場-接待區售樓處丨內場-沙盤區虛擬看房系統虛擬看房體統以第一視角讓客戶看到每套房的景觀售樓處丨內場-公寓洽談區水吧售樓處丨內場-別墅洽談區售樓處丨后場后場設置了室外洽談區、陽光11、草坪；風雨連廊連接售樓處和各樣板房項目形象提升訴求？圍繞客戶需求解決目標問題核心問題、難點問題？解決關鍵問題思考1后期使用和交付問題？展示修正交付缺陷思考2思考3問題導向解決銷售問題：現房（示范區圖片）墻體未對齊解決銷售問題：現房（示范區圖片）臥室內的突出墻體解決銷售問題：現房（示范區圖片）此處為廚房推拉門，將擋住插座 三套樣板房廚房的冰箱插座位置都不合理，冰箱放置后將被遮擋而難以使用 廚房推拉門關閉的時候，將擋住插座，且冰箱空間不足 廚房地下不平整，冰箱無法放置此處為門頭石，導致不平整解決銷售問題：現房（示范區圖片）櫥柜尺寸出現較大偏差解決銷售問題：現房（示范區圖片）淋浴房尺寸不對，臺盆邊角12、突出水龍頭與鏡柜之間的位置處理不當解決銷售問題：現房（示范區圖片）空調口位置偏差管道未包、洗衣機位偏小解決銷售問題：現房（示范區圖片）開窗方式影響室內空間室外兒童游樂區問題露天，功能缺，品質低，非開放，利用率極低優享項目尊享項目核心是交圈營銷設計策劃市場銷售設計院明確責任營銷主動把控市場積極參與事業部營銷深度交圈示范區概念方案交底會約定或主動追蹤方案概念評審、施工圖評審、交付清單評審平臺市場主導督促事業部營銷總監配合推進項目營銷總監提需求平臺市場主導跟蹤，項目營銷總監配合項目營銷總監簽字確認重點在提升把控能力跨部門跨專業跨周期刻意練習，快速入門：一個方法Step 1Step 2Step 3St13、ep 4Step 5客戶分析內容選擇方向選擇示范區選址景觀示范售樓處樣板房方案反向檢查檔次定位打造重點示范區內容是否選取高中中低紅線外環境綠化外圍綠化為主道路改造停車場停車服務售樓處建筑室內接待區樣板房生活概念景觀樣板觀賞型，非功能型商業街建筑實體招商店裝樓體樣板會所明確重點：檔次、投入重點三個工具：1內容選擇工具項目檔次級配思考1：難點和重點思考2：定位訴求思考3：精神需求打造主題方向城市板塊文化關鍵詞客戶精神關鍵詞中低檔樂 重點難點突出優勢突出產品突出規模融合前衛時尚先進飛躍國際文化故事韻味沉淀痕跡傳統根儒、道、佛、教工業、教育、湖居、老鎮年輕、個性、張揚、活力、前衛、小資中檔優小資、溫馨、理性、舒適、時尚、文藝中高檔尊品味、穩重、成熟、考究、文化高檔奢顯富、顯貴、奢華、材質、工藝隱豪、低調、莊重、文化、獨特、品牌包裝方向選擇工具三個工具：2方向選擇工具三個工具：3示范區選址思考工具示范區選址基本原則施工周期項目定位賣點方向可選展點昭示性、導入便捷、可截流，禁被截流施工動線、開挖工期、交房交付溢價型、流量型地段型、環境型、價格型、產品型、概念型內部展點、外部展點、其他中心展點思考維度及主要思考點案例1案例1案例1案例1案例2“四進院落”案例2案例3案例4