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1、市場條線定位能力提升產(chǎn)品力成果控制產(chǎn)品定位三大核心戶型總平示范區(qū)一切產(chǎn)品問題都來自“成本與效果的矛盾！”效益追求！什么樣的戶型是好戶型？如何系統(tǒng)全面評估戶型產(chǎn)品力？如何直觀明朗的表達(dá)戶型產(chǎn)品力？戶型產(chǎn)品力設(shè)計(jì)10要素戶型產(chǎn)品力設(shè)計(jì)10要素房型功能面積實(shí)用率公共空間感套房配置布局組織收納系統(tǒng)戶型人性化入戶方式戶型資源戶型力設(shè)計(jì)一級要素戶型力市場評價(jià)維度面積控制力品質(zhì)表現(xiàn)力資源配置力空間擴(kuò)展力戶型產(chǎn)品力市場評價(jià)維度戶型產(chǎn)品力市場評價(jià)維度競爭觸點(diǎn)需求戶型力評估模型：戶型力評估房型功能面積實(shí)用率公共空間套房布局組織收納人性化入戶方式戶型資源戶型-客戶-競爭出發(fā)：戶型力評估元素分解戶型內(nèi)容元素一級要素 2、二級要素面積控制力功能面積面積附贈(zèng)面積附贈(zèng)率利用率浪費(fèi)面積得房率戶型內(nèi)容元素一級要素二級要素資源配置力資源朝陽面通透度位置（外部資源）建筑資源梯戶數(shù)建筑類型戶型內(nèi)容元素一級要素二級要素品質(zhì)表現(xiàn)力公共空間獨(dú)立玄關(guān)雙廳中西廚中西餐分離公衛(wèi)套房套房數(shù)量帶小衛(wèi)帶大衛(wèi)帶小衣帽帶大衣帽帶書房帶休閑廳其他陽臺(tái)位置布局組織復(fù)式十字對稱交通廳南北廳橫廳入戶獨(dú)立入戶附贈(zèng)電梯廳戶型內(nèi)容元素一級要素二級要素生長空間展示力人性化成長空間讀書空間嬰兒床、兒童家務(wù)空間靈活空間收納系統(tǒng)獨(dú)立收納收納量收納人性化方案方案1-170平平米米方方案案2-170平平米米170平米戶型備選的兩個(gè)方案，項(xiàng)目定位城市豪宅，戶型西側(cè)有稀缺景觀3、資源，請說明戶型存在哪些問題，每個(gè)戶型最少寫2條？選擇一個(gè)戶型進(jìn)行優(yōu)化，文字說明，并在戶型圖上意向調(diào)整方向？案例1案例11251053.3m3.4m2.5m案例2105案例2125案例21251053.3m3.4m2.5m案例2案例3案例3案例3案例3案例3179戶型3 3動(dòng)線玄關(guān)動(dòng)線玄關(guān)4 4房房2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)超級三級收納超級三級收納入戶雙洄游動(dòng)線入戶雙洄游動(dòng)線超大西廚超大西廚案例3雙洄游動(dòng)線雙洄游動(dòng)線系統(tǒng)系統(tǒng)3+13+1房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)超級三級收納系統(tǒng)超級三級收納系統(tǒng)干濕分離衛(wèi)浴系統(tǒng)干濕分離衛(wèi)浴系統(tǒng)案例3產(chǎn)品定位三大核心戶型總平示范區(qū)規(guī)劃力規(guī)劃類型物業(yè)組合建筑系數(shù)規(guī)劃布局交通4、組織資源分配天際線設(shè)計(jì)的規(guī)劃力元素：設(shè)計(jì)規(guī)劃力元素總平規(guī)劃市場評價(jià)體系即是規(guī)劃力評價(jià)規(guī)劃力市場評價(jià)角度是什么？規(guī)劃力市場評價(jià)點(diǎn)是什么？問題1從市場營銷角度規(guī)劃力營銷的觀點(diǎn)表象貨值最大化價(jià)值最大化從市場營銷角度規(guī)劃力物業(yè)形態(tài)價(jià)值規(guī)劃形態(tài)價(jià)值營銷的規(guī)劃力價(jià)值營銷規(guī)劃力價(jià)值評價(jià)點(diǎn)價(jià)值判斷價(jià)值評價(jià)原點(diǎn)物業(yè)形態(tài)價(jià)值最大化整體定位一致性項(xiàng)目整體價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重點(diǎn)表象貨值最大化物業(yè)溢價(jià)力的判斷規(guī)劃形態(tài)價(jià)值最優(yōu)化資源價(jià)值匹配資源溢價(jià)力的判斷市場合理性空間市場競爭力判斷形象價(jià)值最大化形象力的客戶偏好隱形成本最小化最大化減少潛在成本規(guī)劃力評價(jià)模型：“營銷規(guī)劃力設(shè)計(jì)規(guī)劃力”的統(tǒng)一性營銷規(guī)劃力設(shè)計(jì)規(guī)劃價(jià)值判斷價(jià)值評價(jià)原點(diǎn)5、規(guī)劃力評價(jià)項(xiàng)物業(yè)形態(tài)價(jià)值最大化整體定位一致性項(xiàng)目整體價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重點(diǎn)規(guī)劃類型社區(qū)定位（自中心型、住區(qū)型、商業(yè)型）表象貨值最大化物業(yè)溢價(jià)力的判斷物業(yè)組合物業(yè)配比戶型配比規(guī)劃形態(tài)價(jià)值最優(yōu)化資源價(jià)值匹配資源溢價(jià)力的判斷資源面外部資源利用和規(guī)避戶型落位與資源匹配市場合理性空間市場競爭力判斷建筑系數(shù)建筑層高日照系數(shù)（園林空間、私密性）形象價(jià)值最大化形象力的客戶偏好規(guī)劃結(jié)構(gòu)（交通組織規(guī)劃布局天際線）內(nèi)部形式感片區(qū)融合度（入口、車人行、規(guī)劃空間利用、建筑立面、材料、天際線）隱形成本最小化最大化減少潛在成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（容積率、可售比、車庫）物業(yè)類型種類、戶型種類案例1 1案例13.33.13.13.33.13.16、案例1秦淮分枝高層高層別墅用地案例2案例2別墅案例2案例3案例4產(chǎn)品定位三大核心戶型總平示范區(qū)如何做好示范區(qū)構(gòu)圖結(jié)構(gòu)空間尺度色彩搭配？關(guān)鍵到底在哪里？目的旭輝需求客戶需求漲錢值錢溢價(jià)！項(xiàng)目形象提升訴求？圍繞客戶需求解決目標(biāo)問題核心問題、難點(diǎn)問題？解決關(guān)鍵問題思考1后期使用和交付問題？展示修正交付缺陷思考2思考3問題導(dǎo)向一個(gè)背負(fù)目標(biāo)的作品優(yōu)秀案例1：優(yōu)勢：中心的中心劣勢：嘈雜，車流密集，三高影響極為明顯，前場小難點(diǎn)：品質(zhì)住區(qū)和協(xié)風(fēng)格尚品新外灘1號(hào)芝蘭新城惠和家園金海嘉園萬達(dá)廣場戰(zhàn)規(guī)會(huì)：城市方向最終：住區(qū)方向高架高架戰(zhàn)規(guī)會(huì)：城市方向最終：住區(qū)方向VS123458671、外圍綠化樹陣2、偏位大門，側(cè)7、入3、石材高墻4、廊道頂蓋5、小水流6、樹陣7、竹林小路8、高架下高大擋板成功營造中心住區(qū)外嘈內(nèi)靜的氛圍小空間下，大幅降低噪音及視線影響A環(huán)境優(yōu)化后退3米，砂石過渡，道旗、簡單綠化及樹陣美化圍墻1外圍綠化樹陣+圍墻A環(huán)境優(yōu)化偏位大門，拉大空間深度，大門后移，側(cè)入2示范區(qū)大門A環(huán)境優(yōu)化石材高墻+廊道頂蓋，半封閉半通透空間，有效改善3石材高墻+廊道頂蓋A環(huán)境優(yōu)化靜水，小水流聲進(jìn)一步弱化外部噪音5小水流+靜水+水幕墻A環(huán)境優(yōu)化樹陣較為清幽，但室外洽談區(qū)利用率偏低6樹陣A環(huán)境優(yōu)化竹林營造疏密有致，售場與實(shí)景展示場過渡順暢7竹林小徑A環(huán)境優(yōu)化擋板展示項(xiàng)目，結(jié)合綠化退線，遮擋高架橋體及部分噪音8高架下高達(dá)8、擋板B前場小曲折豐富10米內(nèi)，動(dòng)線曲折，增加節(jié)點(diǎn)體驗(yàn)門廊過廊寧靜景院喬木花景停車場優(yōu)秀案例2：優(yōu)勢：城郊邊緣，生活氣息濃劣勢：城市界面差，鐵路、卡車公路嘈雜形象問題：城區(qū)中高端住宅鐵路公路高墻大院樹形象，多層退，多層綠弱干擾1243546第一層停車入口弱化1、入口增加曲折，見口不見內(nèi)2、增加入口的景觀深度3、簡化停車場減少成本第二層人行景觀弱化4、增加景觀厚度5、人行設(shè)置于景觀內(nèi)部第三層大門弱化6、高墻大院大門第四層圍墻界面弱化7、圍墻公益化包裝8、界面品質(zhì)提升7第一層入口弱化1、入口增加曲折，見口不見內(nèi)2、增加入口的景觀深度3、簡化停車場減少成本A、弱化老城影響入口弱化:8米上下的景觀入口A9、弱化老城影響5米左右寬度的人行景觀第二層人行景觀弱化4、增加景觀厚度5、人行設(shè)置于景觀內(nèi)部A、弱化老城影響高墻，大院，門廳第三層大門弱化6、高墻大院大門A、弱化老城影響圍墻界面弱化1：道路-硬質(zhì)-軟質(zhì)自然過渡第四層圍墻界面弱化7、圍墻公益化包裝8、界面品質(zhì)提升A、弱化老城影響圍墻界面弱化2第四層圍墻界面弱化7、圍墻公益化包裝8、界面品質(zhì)提升項(xiàng)目形象提升訴求？圍繞客戶需求解決目標(biāo)問題核心問題、難點(diǎn)問題？解決關(guān)鍵問題思考1后期使用和交付問題？展示修正交付缺陷思考2思考3問題導(dǎo)向示范區(qū)位置示范區(qū)位于兩地塊間，售樓處做在轉(zhuǎn)角商鋪內(nèi)，前場空間借用了規(guī)劃道路，擴(kuò)大了展示面；別墅樣板區(qū)位于南地塊的別墅區(qū)內(nèi)10、，臨南地塊內(nèi)部道路。示范區(qū)別墅樣板區(qū)南地塊北地塊示范區(qū)別墅樣板區(qū)大區(qū)位小區(qū)位示范區(qū)整體動(dòng)線停車場洋房樣板房（毛坯交付）高層樣板房（毛坯交付）高層樣板房（精裝交付）售樓處車行人行洋房樣板房高層樣板房售樓處動(dòng)線：公寓和別墅洽談區(qū)分開二樓為辦公區(qū)和90邊戶臨時(shí)樣板間一套沙盤別墅洽談區(qū)公寓洽談區(qū)接待臺(tái)去樣板房示范區(qū)展示丨外場大尺度的外場展示，昭示性好示范區(qū)展示丨停車場人行車行分開，設(shè)置風(fēng)雨連廊直通售樓處門口售樓處丨前場售樓處丨內(nèi)場-接待區(qū)售樓處丨內(nèi)場-沙盤區(qū)虛擬看房系統(tǒng)虛擬看房體統(tǒng)以第一視角讓客戶看到每套房的景觀售樓處丨內(nèi)場-公寓洽談區(qū)水吧售樓處丨內(nèi)場-別墅洽談區(qū)售樓處丨后場后場設(shè)置了室外洽談區(qū)、陽光11、草坪；風(fēng)雨連廊連接售樓處和各樣板房項(xiàng)目形象提升訴求？圍繞客戶需求解決目標(biāo)問題核心問題、難點(diǎn)問題？解決關(guān)鍵問題思考1后期使用和交付問題？展示修正交付缺陷思考2思考3問題導(dǎo)向解決銷售問題：現(xiàn)房（示范區(qū)圖片）墻體未對齊解決銷售問題：現(xiàn)房（示范區(qū)圖片）臥室內(nèi)的突出墻體解決銷售問題：現(xiàn)房（示范區(qū)圖片）此處為廚房推拉門，將擋住插座 三套樣板房廚房的冰箱插座位置都不合理，冰箱放置后將被遮擋而難以使用 廚房推拉門關(guān)閉的時(shí)候，將擋住插座，且冰箱空間不足 廚房地下不平整，冰箱無法放置此處為門頭石，導(dǎo)致不平整解決銷售問題：現(xiàn)房（示范區(qū)圖片）櫥柜尺寸出現(xiàn)較大偏差解決銷售問題：現(xiàn)房（示范區(qū)圖片）淋浴房尺寸不對，臺(tái)盆邊角12、突出水龍頭與鏡柜之間的位置處理不當(dāng)解決銷售問題：現(xiàn)房（示范區(qū)圖片）空調(diào)口位置偏差管道未包、洗衣機(jī)位偏小解決銷售問題：現(xiàn)房（示范區(qū)圖片）開窗方式影響室內(nèi)空間室外兒童游樂區(qū)問題露天，功能缺，品質(zhì)低，非開放，利用率極低優(yōu)享項(xiàng)目尊享項(xiàng)目核心是交圈營銷設(shè)計(jì)策劃市場銷售設(shè)計(jì)院明確責(zé)任營銷主動(dòng)把控市場積極參與事業(yè)部營銷深度交圈示范區(qū)概念方案交底會(huì)約定或主動(dòng)追蹤方案概念評審、施工圖評審、交付清單評審平臺(tái)市場主導(dǎo)督促事業(yè)部營銷總監(jiān)配合推進(jìn)項(xiàng)目營銷總監(jiān)提需求平臺(tái)市場主導(dǎo)跟蹤，項(xiàng)目營銷總監(jiān)配合項(xiàng)目營銷總監(jiān)簽字確認(rèn)重點(diǎn)在提升把控能力跨部門跨專業(yè)跨周期刻意練習(xí)，快速入門：一個(gè)方法Step 1Step 2Step 3St13、ep 4Step 5客戶分析內(nèi)容選擇方向選擇示范區(qū)選址景觀示范售樓處樣板房方案反向檢查檔次定位打造重點(diǎn)示范區(qū)內(nèi)容是否選取高中中低紅線外環(huán)境綠化外圍綠化為主道路改造停車場停車服務(wù)售樓處建筑室內(nèi)接待區(qū)樣板房生活概念景觀樣板觀賞型，非功能型商業(yè)街建筑實(shí)體招商店裝樓體樣板會(huì)所明確重點(diǎn)：檔次、投入重點(diǎn)三個(gè)工具：1內(nèi)容選擇工具項(xiàng)目檔次級配思考1：難點(diǎn)和重點(diǎn)思考2：定位訴求思考3：精神需求打造主題方向城市板塊文化關(guān)鍵詞客戶精神關(guān)鍵詞中低檔樂 重點(diǎn)難點(diǎn)突出優(yōu)勢突出產(chǎn)品突出規(guī)模融合前衛(wèi)時(shí)尚先進(jìn)飛躍國際文化故事韻味沉淀痕跡傳統(tǒng)根儒、道、佛、教工業(yè)、教育、湖居、老鎮(zhèn)年輕、個(gè)性、張揚(yáng)、活力、前衛(wèi)、小資中檔優(yōu)小資、溫馨、理性、舒適、時(shí)尚、文藝中高檔尊品味、穩(wěn)重、成熟、考究、文化高檔奢顯富、顯貴、奢華、材質(zhì)、工藝隱豪、低調(diào)、莊重、文化、獨(dú)特、品牌包裝方向選擇工具三個(gè)工具：2方向選擇工具三個(gè)工具：3示范區(qū)選址思考工具示范區(qū)選址基本原則施工周期項(xiàng)目定位賣點(diǎn)方向可選展點(diǎn)昭示性、導(dǎo)入便捷、可截流，禁被截流施工動(dòng)線、開挖工期、交房交付溢價(jià)型、流量型地段型、環(huán)境型、價(jià)格型、產(chǎn)品型、概念型內(nèi)部展點(diǎn)、外部展點(diǎn)、其他中心展點(diǎn)思考維度及主要思考點(diǎn)案例1案例1案例1案例1案例2“四進(jìn)院落”案例2案例3案例4