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1、一、前言1.融創華北區域精裝現狀簡析融創中國華北區域公司目前除天津本部外，已相繼進駐西安、鄭州、沈陽、大連、大慶、哈爾濱等城市。隨著公司區域聚焦和高端精品發展戰略的進一步延伸，成品房項目將會逐漸增多，精裝部分在成本中的占比也會進一步的提升，這就對成本人員在精裝專業方面的成本控制提出了更高的要求。精裝專業目前在融創華北區域公司主要涉及的領域為住宅類工程，包括高層、洋房、別墅、公寓等不同業態。公司一直追求品質至上，對工程質量和體驗感受有著嚴格的要求，但并等于公司放松對成本的管控，而是要求全員都應該具有成本的概念以及成本控制的意識，而在這其中，作為管控成本的主體，成本人員更應發揮核心的作用，對成本的2、控制要有“前置性”、“主動性”、“持續性”。融創中國華北區域公司融創中國華北區域公司 寫在前邊：成品房精裝修全過程管控主要涉及到精裝方案設計階段、成品房樣板間階段、成品房大區招標施工階段階段階段精裝修設計精裝修設計方案方案精裝成本條線項目成本城市平臺精裝條線區域平臺精裝條線一、操作階段：精裝修設計方案階段 精裝修設計方案階段是在項目啟動后，研發在成本范圍內，做出戶內精裝方案設計圖，并給出部品配置。成本人員應高度重視此階段，方案階段成本控制是否得力，將會極大影響后續工作開展的難易程度。把好源頭，才能更好的控制局面，方案階段絕不是研發的獨角戲，成本在其中也應扮演重要的“指導性”角色。二、成本管理動3、作：1.項目成本人員：項目成本應對研發給出的精裝設計方案做初版的測算，測算的價格依據為華北區域精裝企業定額以及集采/區采成果庫。項目成本應對研發給出的部品清單進行核對，驗證部品是否與項目檔次匹配，是否滿足集采/區采成果使用要求。若測算結果超限或部品配置不滿足集采要求：反饋研發部門，進行方案調整。若測算結果不超限且部品配置滿足集采要求：報送城市平臺精裝成本條線審批。2.城市平臺精裝成本條線：指導、審核項目報送的方案測算，同時與成本采購部門就部品清單進行核對。融創中國華北區域公司融創中國華北區域公司階段階段樣板間施工樣板間施工前測算前測算精裝成本條線項目成本城市平臺精裝條線區域平臺精裝條線一、操作4、階段：樣板間施工前測算 樣板間施工前的測算應為精準測算（在圖紙、部品配置等都應已具備）。二、成本管理動作：1.項目成本人員：項目成本應根據研發給出的樣板間施工圖、二次深化圖紙、部品清單等，進行樣板間成本測算，指導樣板間勞務定標、材料定標工作以及預估大區定標水平。樣板間成本測算應分為兩版：（1）按照示范區戰略費率格進行測算，指導樣板間勞務定標工作。（2）按照大區戰略費率測算，指導后續大區定標工作。若測算結果有異議：反饋研發部門，進行部品或者方案微調。若測算結果無異議：報送城市平臺精裝成本條線審核融創中國華北區域公司融創中國華北區域公司階段階段成品房大區成品房大區招標招標精裝成本條線項目成本城市平5、臺精裝條線區域平臺精裝條線一、操作階段：成品房大區招標成品房大區招標 成品房大區招標應該嚴格按照集團和華北區域公司的招采制度要求進行。二、成本管理動作：1.項目成本人員：制定可行的招采計劃，并嚴格按照計劃執行整個招采工作。依據華北區域線上招采相關的管理辦法完成招標工作。2.城市平臺精裝成本條線：指導項目完成大區精裝招標工作，對招標文件、清單、標底等重點環節重點把控，對回標分析、談標議標工作要直接參與。3.區域平臺精裝成本條線：實時跟進成品房裝修招標進程，了解情況，對于談判難點給予指導融創中國華北區域公司融創中國華北區域公司階段階段成品房大區成品房大區招標招標精裝成本條線項目成本城市平臺精裝條線6、區域平臺精裝條線注意事項、控制要點：1.招標立項前需做出項目標底，并根據標底水平進行一定浮動進行立項，確保立項金額的準確性。2.大區招標成本控制的關鍵點很大程度上在于投標隊伍的數量與質量，所以在大區招標時，項目成本應該對工程隊伍的選擇上給予一定意見。同時區域平臺也會定期對報價虛高的投標單位亮紅燈，來保證投標隊伍的競爭性。3.做好定標工作后、施工進場前的項目交底工作，不要讓問題遺留到施工階段 三、成果文件：1.招標全過程文件 填寫要求：/融創中國華北區域公司融創中國華北區域公司融創中國華北區域集團精裝修工程清單編制培訓精裝修工程清單編制培訓平臺內外檐條線平臺內外檐條線 2018.9.14融創中國7、華北區域集團 圖紙問題圖紙問題 承包范圍承包范圍 計算規則計算規則 清單編制清單編制融創中國華北區域集團一、圖紙問題一、圖紙問題 圖紙不明確的地方在編制清單過程中一定要以答疑的形式提出，包括具體做法不詳或者圖紙不全等等。切勿邊猜邊編清單，將圖紙問題提前規避掉。如下圖：天花護角計算范圍請明確，是僅指引位置計算還是如下圖所示16等圖紙未指引位置均需計算？融創中國華北區域集團二、承包范圍及界面劃分二、承包范圍及界面劃分1、編制清單前項目需提供工程簽字版承包范圍與界面劃分，并與總包及其他分包確認好界面，避免重復（例如墻面抹灰）2、編制清單時清單項需與承包范圍嚴格保持一致3、與總包、甲分包、甲供材界面劃8、分清晰融創中國華北區域集團融創中國華北區域集團與總包界面劃分：與總包界面劃分：1、墻面抹灰或石膏找平2、天棚石膏找平及刮膩子3、陽臺地面防水4、開敞陽臺墻面抹灰5、衛生間、廚房地面及墻面防水6、陽臺、廚房、衛生間、衣帽間推拉門界面劃分7、洗衣機地漏、衛生間地漏界面劃分 項目需核查各個界面劃分情況，避免重復記取！融創中國華北區域集團融創中國華北區域集團與甲分包界面劃分：與甲分包界面劃分：1、木地板2、木地板與其他地面交界處金屬收邊條3、衛生間鏡箱、洗手盆柜4、廚房櫥柜、廚盆龍頭、戶內門等5、木踢腳 甲分包由分包單位施工，精裝單位只負責移交后的成品保護，在精裝單位定標清單中不應出現甲分包相關的清單9、項融創中國華北區域集團融創中國華北區域集團甲供材：甲供材：1、衛生潔具2、五金龍頭3、燈具、開關插座4、浴霸5、乳膠漆、飾面磚、壁紙、防水 甲供材，精裝單位需負責安裝施工，因此潔具五金等，在精裝單位定標清單中需計入安裝費用，不計取主材費用。融創中國華北區域集團融創中國華北區域集團三、計算規則三、計算規則原則：無項目特殊說明，均以企業定額編制說明為準計價記量原則：無項目特殊說明，均以企業定額編制說明為準計價記量1、門窗洞口，有門套窗套，不計遮擋部分面積；無門套窗套，需要計算，如壁紙，乳膠漆等。2、窗臺板：按m計算，計算伸出窗兩側的耳朵長度3、石材過門石：按可視面積計算，門套遮擋部分不計算；推拉門10、如有下導軌，導軌下石材不計算。若戶內毛坯，公區精裝，入戶門下的石材過門石一般不計算。4、瓷磚地面：清單描述中需描述供貨規格及鋪裝規格。2.1版定額中已將瓷磚切割費考慮在定額輔材中，套清單過程中只需選用相應的清單項即可。融創中國華北區域集團5、廚衛防水：廚衛地面采用環保型聚氨酯防水，防水層應從地面延伸到墻面，上返100mm，衛生間門處外翻500mm，兩側外翻200mm；廚房門處也外翻，與衛生間一致；墻面采用JS-III型防水，淋浴區防水高度2000mm，洗漱區防水高度1200mm，其他干區防水高度500mm，且高于該區域所有給水點位置水平面100mm，寬度為左右各延展300mm。地面聚氨酯防水僅11、計算地面面積，上返面積不單獨計算。融創中國華北區域集團6、墻面抹灰、石膏：基礎為砌體墻時，抹灰計算至板下口；基礎為剪力墻時，無吊頂時，抹灰計算至板下口，有吊頂時，抹灰計算至吊頂高線上翻100mm處；（毛坯驗收時需要戶內四面見白的項目，粉刷石膏的房間均應抹灰至板下口。）這里的抹灰，包括水泥砂漿和粉刷石膏。附墻式吊頂，石膏粉刷至平頂吊頂或跌級吊頂底面上翻100mm處 踢腳部分算到底，也需做基層處理（包括抹灰或者粉刷石膏）7、吊頂粉刷石膏：原頂吊頂，需粉刷石膏，再刷膩子刮乳膠漆；跌級吊頂，直接刷膩子刮乳膠漆 壁紙墻面及乳膠漆墻面，均做石膏找平。濕掛瓷磚的衛生間及廚房墻面，做墻面抹灰。干掛瓷磚或干掛石12、材墻面不做抹灰或石膏找平融創中國華北區域集團8、石材結晶：地面、墻面均需做石材結晶，踢腳不做；其余部位如浴缸基層石材面層、窗臺板等部位的石材結晶由設計根據效果要求確認需不需要做9、石材擋水條按m計算；擋水條下的止水坎按m計算。分別列項10、不銹鋼口套，按可視展開面積計算11、天花乳膠漆以展開面積計算，乳膠漆部位包含原頂乳膠漆、吊頂乳膠漆、窗簾盒、金屬收口條、石膏線、檢修口部位。融創中國華北區域集團四、清單易漏項四、清單易漏項1、廚房、衛生間不銹鋼推拉門及門五金（清單描述清楚推拉門玻璃厚度顏色及包邊材質）注意與門窗單位的界面劃分，避免重復計入2、衛浴五金件的安裝3、衛生間淋浴隔斷下止水坎及擋水條4、洋房主衛推拉門頂部加固5、石材結晶6、玄關石材地面正鋪、拼花、波導線分別列項7、衛生間壁龕、磚砌包管道融創中國華北區域集團清單易重復計入項清單易重復計入項1、木地板不銹鋼收邊條，需跟承包范圍保持一致，明確是由木地板分包單位還是精裝單位做2、廚盆及廚房龍頭融創中國華北區域集團謝謝 謝！謝！