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1、 融創成本那“堆”事兒融創成本那“堆”事兒 目錄 1 房地產成本概念 房地產成本概念與范圍 概念：概念：地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象，以正常生地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象，以正常生產經營活動為前提，根據房地產開發建設過程中實際消耗量產經營活動為前提，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。和實際價格計算的實際應用成本。項目開發成本 土地成本 工程成本 營銷成本 管理成本 財務成本 控制科目：成本科目是用來反映企業成本歸集和計算過程的賬戶。成本控制其實就是對合同進行控制，需要 按照“合同分類”思想構建控制科目。其科目級數建得較粗，一般保持在232、 級;核算科目：核算科目是根據工程造價思想進行構建，由于測算與核算的需要，其科目建立得比較細，一 般在5 級以上。目標成本：目標成本的制定是為了保證項目利潤目標的實現，基于項目產品定位，針對項目開發過程中的不同階段，對項目成本進行的測算、概算與預算，作為對成本日常工作指導和管控的要求與目標。動態成本：項目在實施過程中的即時成本。動態成本=合同簽約金額+已確認合同變更金額+已簽合同的預估變更金額+待發生合約規劃金額。目標追加：在項目開發的過程中，當該科目下簽訂了合同，而合同發生了較大變更的情況下，可能 會造成目標成本余額不足的情況，直接導致在該科目下無法新簽合同，此時需要對目標成本進行追加。目標3、結轉：某個科目的合約規劃已全部簽訂了合同，并且能確定后續不再有合同或合同變更發生，如果 科目還存在正數規劃余量，即節省了費用，可以通過“目標結轉”將此科目多余的費用劃撥 到其它科目上，以實現科目之間借調功能。調整成本：沒有預計到的變更、材料價格的變化，都可能導致最初預算的余額的不足。此時需要通過調 整成本對余額進行調整(增加或減少)。調整時應當不只考慮到對已發生合同的影響，還需 考慮這些變化對之后需簽訂合同的影響。合約規劃：合約規劃指對項目全生命周期內所發生的所有合同和金額的預估。(預估需要簽訂的合同大 類或合同)合約規劃支持層級分解。中間科目：中間科目是為了處理合同金額不明確，無法明確分攤科4、目的合同，進入中間科目的合同有“材料采購”、“跨項目”合同。規劃余量：在前期做合約規劃時，有部分費用不明確，引入規劃余量的概念，來標明暫時不能明確的 科目，將規劃余量理解為科目的緩沖池，隨著實際簽訂合同變化而變化。規劃余量的總額 反應了目標成本控制的松緊度。預估變更：由合同經辦人提前該合同預測將要發生的變更，當實際變更發生時，需要確認變更是否 在預估范圍內，如果是，直接扣減相應預估變更金額，并產生修訂記錄。從而使動態成本預 測更加準確。核算成本：通過對項目最終竣工結算的成本進行核算，能夠沉淀項目成本指標，同時通過分產品進行 核算，能夠得到各種產品類型的成本發生情況，也為多項目間對比分析提供數據5、。目錄 2 成本管理職能 全過程目標成本管理 投資估算 設計概算 概算修正 施工圖預算 合同價 中間結算+變更+簽證 竣工結算價 項目可研 方案設計 初步設計 施工圖設計 合同訂立 合同實施 竣工驗收 形成目標成本形成目標成本 執行目標成本執行目標成本 目標成本目標成本是指，項目的土地成本、建造成本、資金成本、開發間接費以及間接成本中的稅費等全部成本。目標成本的制定是為了保證項目利潤目標的實現，基于項目產品定位，針對項目開發過程中的不同階段，對項目成本進行的測算、概算與預算，作為對成本日常工作指導和管控的要求與目標。根據項目的不同階段，目標成本分為啟動版、方案版、施工圖版和預結版。目標成本編制6、 在項目啟動會時，根據項目定位，進行的項目成本的初步測算 啟動版 根據項目方案復函，對啟動版成本進行修正后的成本概算 方案版 以施工圖為基準編制的成本預算，作為在成本控制目標下施工圖執行情況的成本反饋 施工圖版 是項目竣工前，對結算成本梳理后，項目結算工作的成本控制目標 預結版 動態成本管理 動態成本動態成本是指，項目在實施過程中的即時成本。在項目開發過程中，通過對合同實施的過程管控、成本數據的整理與統計、與目標成本的比對與差異分析，及時發現成本問題，規避成本風險，保證項目目標成本可控。項目成本結算總結 項目入住后半年內，對項目成本進行總結形成項目全成本總結報告，對超目標項進行分析，對優化項進7、行總結，以指導后續項目的成本控制工作。項目全成本總結報告完成后需報集團備案。分析項目技術經濟指標和成本管理經驗，積累工程造分析項目技術經濟指標和成本管理經驗，積累工程造價資料，指導后期項目開發。價資料，指導后期項目開發。成本管理日常工作 成本管理日常工作 合約簽訂 招標 比價 直委 集采/區采 變更簽證 工程簽證 設計變更 付款管理 合同結算 目錄 3 項目成本構成 按成本科目劃分 一一級級科目科目 二二級級科目科目 三三級級科目科目 直接成本 土地及大配套費 前期費用 三通一平 勘察放線費 設計費 行政及經營性收費 建安工程費 地基與基礎工程 土建、安裝工程費 營銷設施建造 工程相關費 市政8、基礎設施費 供電 供水 消防管網、泵房設備及安裝費 燃氣 排水工程費 供熱 中水 配套監理費 通訊線路安裝費 電視 智能化系統 環境工程 其他市政基礎設施費 公用配套設施 區內配套公建及設施 其他公用配套費 金融機構資金成本 開發間接費 按專業劃分 建造成本 土建 精裝 電氣 水暖 市政 景觀 土建土建 安裝安裝 景觀景觀 目錄 4 成本限額 類別 區域 具體定義 標桿類 城市絕對核心區域 客戶定位為頂級消費人群，功能配置及環境、室內外裝修標準等配置明顯高于A類。各項性能指標及售價達到城市豪宅水平 A類 城市核心區域 客戶定位為高端消費人群，功能配置完善，較高舒適度環境，高檔室內外裝修標準，高9、標準設備設施配置，交通方便，與城市交通干道有密切的聯系，各項性能指標及售價超出同類市場高端產品水平。B類 城市次核心區域 客戶定位為中高端消費人群，產品配置標準略高于C類產品，各項性能指標及售價達到同類市場中高端產品水平。C類 近郊、區縣 客戶定位為中端消費人群，功能配置較為全面，具備舒適度，中檔室內外裝修標準，較高標準設備設施環境，各項性能指標及售價達到同類市場中端產品水平。備注：除智能化限額標準外，一線城市標桿項目可根據項目定位需要設定設計指標。限額指標適用等級分類 序號 項目名稱 上報集團 時間節點 所有區域高層及多層 備注 A類 B/C類 1 標準層層高(米)180m2及以上 啟動會 10、匯報 3.3 3.15 層高根據項目定位需要設定，如遇本限額標準不符，須在啟動會匯報說明。180m2以下 3.15 3 2 車位配置比例(1:x)以滿足土地出讓條件及政府相關規定為原則，高層A類項目及多層項目可根據項目定位適當調整，其他項目不得隨意提高。3 地庫層高 方案 匯報 單層車庫及多層車庫頂層：地面或樓面到頂板結構上皮之間的距離；多層車庫非頂層：兩層車庫地面或樓面到上層樓面之間的距離；3.1 有梁樓蓋非人防地庫層高(米)3.8（3.9）3.7 1.A類產品，凈高不得小于2.4米。2.B類產品，凈高不得小于2.2米。3.括號中數值僅適用于北京區域覆土3米時地下一層非人防車庫層高。3.2 11、無梁樓蓋非人防地庫層高(米)3.5（3.6）3.4 3.3 有梁樓蓋人防地庫層高(米)3.9 3.8 3.4 無梁樓蓋人防地庫層高(米)3.6 3.5 標準層層高、車位配置比例、車庫層高 序號 項目名稱 上報集團 時間節點 北京區域 計算規則 備注 A類 B/C類 4 窗地比 高層 方案 匯報 0.24 0.21 窗地比=外檐門窗洞口面積地上建筑面積 1.不包括玻璃幕墻。2.A類產品窗地比可根據項目定位需要設定，如與本參考指引不符，可在方案匯報說明。3.外墻干掛石材項目不控制。4.有挑空的躍層，根據項目實際情況適度調整。多層 0.23 0.21 窗地比 序號 項目名稱 上報集團 時間節點 北京12、區域 A類 B/C類 5 單車位平均占車庫面積（計算規則：地庫建筑面積停車位總數）5.1 單位車位平均占車庫面積（平米/車位）無人防車庫 高層 施工 圖版 目標 成本 37 32 多層 38 35 5.2 單位車位平均占車庫面積（平米/車位）1/4地庫總建筑面積人防區建筑面積1/3地庫總建筑面積 高層 39 34 多層 40 37 5.3 單位車位平均占車庫面積（平米/車位）1/3地庫總建筑面積人防區建筑面積1/2地庫總建筑面積 高層 43 38 多層 44 41 單車位平均占車庫面積 序號 項目名稱 北京區域 計算規則 6 地上工程砼含量（立方米/地上建筑面積）：高層80-100米（26-313、3層）/高層60-80米（20-25層）/高層60米及以下（19層以下）/多層 0.42/0.4/0.38/0.38 地上工程砼總量地上建筑面積 7 地下車庫砼含量（立方米/地庫建筑面積）7.1 單層非人防地下車庫工程砼含量 1.4 地下車庫工程砼總量地下車庫建筑面積 7.2 雙層非人防地下車庫工程砼含量 1.1 7.3 單層人防地下車庫工程砼含量 1.6 7.4 雙層人防地下車庫工程砼含量 1.3 砼含量 序號 項目名稱 北京區域 計算規則 8 地上工程鋼筋含量（公斤/地上建筑面積）：高層80-100米（26-33層）/高層60-80米（20-25層）/高層60米及以下（19層以下）/多層 14、59/54/50/49 地上工程鋼筋總量地上建筑面積 9 地下車庫鋼筋含量（立方米/地庫建筑面積）9.1 單層非人防地下車庫工程鋼筋含量 170 地下車庫工程鋼筋總量地下車庫建筑面積 9.2 雙層非人防地下車庫工程鋼筋含量 130 9.3 單層人防地下車庫工程鋼筋含量 210 9.4 雙層人防地下車庫工程鋼筋含量 160 鋼筋含量 口徑 硬裝標準 軟裝標準 硬、軟裝標準合計 高層/多層 聯排別墅 及類別墅 高層/多層 聯排別墅 及類別墅 高層/多層 聯排別墅 及類別墅 A類 B類 C類 A類 B類 C類 A類 B類 C類 裝修面積單方 6500 5500 5000 6500 6000 450015、 4000 3800 12500 10000 9000 10300 銷售面積單方 5000 4500 4000 6000 4500 3500 3200 3500 9500 8000 7200 9500 樣板間成本限額標準 硬裝涵蓋內容包括瓷磚墻地面、石材墻地面、地板、涂料、壁紙、飾面板、吊頂、燈具、控制面板、成品門（含五金件）、衛浴、櫥柜、廚房電器、衛生間電器、五金、固定家具、智能家居、空調等；軟裝涵蓋內容包括可移動家電、活動家具、裝飾物品等。如可移動家電：除廚房衛生間外的電視、吸塵器、空氣凈化器等；家具類物品：茶幾、床、沙發、床頭柜、餐桌椅、書桌等；裝飾物品：壁畫、掛毯、服裝、餐具、相框、花16、瓶、床品、擺件等；售樓處成本限額標準 單位：元/建筑面積 公司 硬裝標準 軟裝標準 硬裝、軟裝合計 A類 B/C類 A類 B/C類 A類 B/C類 北京區域 5000 4500 3000 2500 8000 7000 表中標準適用于售樓處沙盤區和洽談區，不包括銷售辦公區；銷售辦公區域硬裝標準不得超過1200元/m2（含空調）；原則上不允許建設臨時售樓處，如不能實現，臨時售樓處要控制 在1000m2以內（含銷售辦公區）；硬裝、軟裝標準口徑與成品房精裝修單方標準一致；硬裝成本不含改造費用；公司 A類 B/C類 北京區域 1300 1100 原則上不允許建設臨時示范區，如須建設，須控制在7000m217、內；示范區結合項目展示要求及進度條件等進行具體的范圍劃定，示范區面積原則上不允許大于10000m2，且占區內景觀總面積比例不得超出10%；如示范區成本超出上述限額標準，則需按照“住宅景觀成本限額標準（2015年試行版）”限額指標，在大區景觀成本內平衡。示范區景觀限額不含合院內景觀，如有合院產品景觀需單獨匯報 住宅景觀成本限額標準 業態 單方（元/m2）高層景觀限額指標 A類 B類 C類 高層、洋房類（含庭院）景觀單方 1000 800 600 參考售價 80000 40000-80000 40000 別墅類 公區+精裝庭院 景觀單方 1300/參考售價 100000/公區+簡裝庭院 景觀單方/18、1000/參考售價/60000-100000/沿街商業 景觀單方 800 600 400 參考售價/紅線外景觀(市政退綠)景觀單方 500 300 300 參考售價/目錄 37.92%43.36%18.27%0.45%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%土地及大 配套費 建造費用 資金成本 開發間 接費 55.22%31.17%13.14%0.47%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%土地及大 配套費 建造費用 資金成本 開發間 接費 B01地塊 B01小高19、層 1.54%87.98%8.49%1.99%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%前期費用 建安工程 費 市政基礎 設施費 公用配套 設施 成本項目 合計（萬元）單方造價（元）限價房 小高層 法排 疊拼 地庫 合計（萬元）單方造價（元）合計（萬元）單方造價（元）合計（萬元）單方造價（元）合計（萬元）單方造價（元）合計（萬元）單方造價（元）建筑面積（m2)總建筑面積（m2)236501 建筑面積（m2)89029 建筑面積（m2)23963 建筑面積（m2)33125 建筑面積（m2)42564 建筑20、面積（m2)47819 建筑工程 35879 1517 9825 1104 2609 1089 5647 1705 6143 1443 11655 2437 地基與基礎工程 1587 67 -227 68 274 64 1087 227 結構工程 19928 843 5225 587 1579 659 3029 914 3230 759 6865 1436 砌體工程 1158 49 385 43 122 51 225 68 301 71 125 26 粗裝修工程 3153 133 1232 138 150 62 524 158 543 128 704 147 防水工程 2738 116 20321、 23 91 38 532 161 471 111 1441 301 措施費及其他 4781 202 1785 201 470 196 716 216 880 207 931 195 門窗、欄桿工程 822 35 247 28 22 9 29 9 35 8 490 102 外檐工程 1712 72 748 84 174 73 367 111 411 97 12 3 安裝工程 7635 323 3168 356 776 324 1171 354 1320 310 1200 251 室內給排水工程 2221 94 642 72 239 100 470 142 522 123 347 73 室內電氣22、工程 4010 170 1754 197 391 163 454 137 649 152 762 159 室內采暖工程 1392 59 817 92 120 50 204 62 179 42 71 15 通風工程 36 2 27 3 3 1 -7 1 其他(24)(1)(72)(8)23 10 43 13 (31)(7)12 3 規費及稅金 3229 137 1047 118 249 104 497 150 543 128 893 187 合計 46743 1976 14039 1577 3634 1517 7316 2209 8006 1881 13748 2875 精裝成本分析：成本匯總 23、精裝成本分析：硬裝成本 玄關6%客廳26%餐廳及洗衣房15%走廊3%廚房4%主衛7%次衛4%客衛4%主臥及衣帽間16%書房4%客臥5%次臥6%精裝成本分析：配裝成本 內門26%木作20%櫥柜20%廚房電 器6%廚房水 槽2%主衛潔具 14%次衛潔具7%客衛潔具7%答題環節-Part1 序號 分類 問題 1 工作內容 成本在房地產開發過程中的作用 2 成本日常工作流程及主要內容 3 成本主要工作內容的框架邏輯 4 成本工作的分塊，都有哪些方向，具體做什么 5 工作內容循環周期 6 各部門間溝通配合 成本對接主要部門及對接內容 7 如何與各方溝通達到控制成本的目的 8 需要工程配和成本完成哪些現場24、及流程工作 9 成本部與各工程系統部門間的配合關系 10 成本與工程之間的“交流”，技術標在成本眼中的地位等 11 成本部對工程部最頭疼及難解決的問題 12 成本工作中與研發的對接問題 13 有哪些地方和營銷掛鉤，需要營銷了解到的 14 一項工作對自己而言很重要而對別人來說卻無關緊要，但必須有他的配合才能完成好時是如何處理這種關系的？序號 分類 問題 15 談判 如何與各承建單位對成本價格進行協商 16 與各結算單位討價還價時，心里的原則底價是怎樣確定的 17 想學習一下“講價”的能力。有時候在面對一下大牌設計單位或者總價包干的設計單位，如何跟他們“講價”，控制成本。18 在價格、品質上，如何25、與供貨商進行“協商”？19 管理 成本拆分是怎么拆分的 20 成本管理崗是成本控制的把關者，一些設計費用、工程費用等，成本是如何把控成本，同時實現設計需求。21 融創成本管控跟中海、萬科這些所謂成本管控比較好的公司有差距嗎，差距在哪里 22 目標成本是怎么確定的 23 合約規劃與目標成本、動態成本關系如何？24 經營計劃是什么 25 每個月的資金計劃也需要成本把控，想了解一下做資金計劃的一些學問。26 站在一個項目成本負責人的立場上關注的要點依次是什么（把住哪幾點就算做好了這個項目的成本管控）？答題環節-Part2 序號 分類 問題 27 招標結算 招回標流程 28 招標如果以低價中標為基準線26、，在工程實施過程中成本部門是否有自己的方式控制工程質量？29 現在農展在進行大區施工招標，牽扯到大范圍的算量工作，站在成本崗，對圖紙的算量中，什么是對成本、招標影響最大的。30 精裝相關的成本知識簡介，投標時施工單位如何報價 31 最近接觸到很多設計類的結算，比如軟裝家具的結算，成本在審批結算資料時，哪些方面是成本著重審核的。32 面對各結算單位時，是怎樣做到用清晰的頭腦見招拆招每一個問題的 33 具體問題 所有需要做造價確認的情況（包括線上線下）？34 當一種需求碰上好幾家集采供貨單位時如何選擇？35 去施工現場時一般關注些什么？36 特別想了解一下當遇見設計成本超出預算后，你們的心情，尤其27、是設計這邊談不下來費用的時候。37 營銷成本的組成 38 現場簽證實際發生的價格遠超預算時如何處理？39 做結算時發現有一筆扣款，而剩余未支付的進度款已經不足以扣除，這種情況如何處理？40 成本崗位需要熟練掌握的辦公軟件有哪些 41 成本工作常用工具 42 成本在項目現場會遇到什么“情況”？答題環節-Part3 序號 分類 問題 43 感受 成本專業中的工作難點及處理方式 44 目前工作中的難點 45 來融創這幾年來的心路歷程 46 自己在職場都經歷了哪些階段，談談經歷 47 來到融創工作最大的收獲是什么 48 結合自己的成長對三代的成長提一些建議或意見 49 在工作中遇到過的最大的困難或者坎坷，是怎么面對和解決的 50 個人工作過程中最難忘的一件事及原因 51 最初接觸成本的時候和現階段的工作狀態相比有什么差異 52 工作期間對于成本的感悟 53 工作方法 成本崗是一個需要強烈邏輯思維能力，宏觀把控能力，同時又很精細、繁瑣，想了解一下在初次接觸這些工作的時候，是如何快速進入狀態的。54 成本部會議多，工作壓力大，怎么調節心態及學習時間 55 自我工作計劃的安排 56 自己時間的安排 57 如何提高工作效率 58 對成本專業的學習方法 59 如何在日常工作中學習專業知識 60 有什么受用的工作方法 61 與乙方更好的配合溝通，師姐是如何做的?答題環節-Part4 謝謝！謝謝！