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1、融創(chuàng)集團(tuán)新區(qū)域融創(chuàng)集團(tuán)新區(qū)域拓展思路拓展思路融創(chuàng)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部融創(chuàng)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部 q三年戰(zhàn)略目標(biāo)三年戰(zhàn)略目標(biāo)q全國(guó)化戰(zhàn)略進(jìn)展現(xiàn)狀全國(guó)化戰(zhàn)略進(jìn)展現(xiàn)狀q全國(guó)化戰(zhàn)略現(xiàn)狀的差距及措施全國(guó)化戰(zhàn)略現(xiàn)狀的差距及措施q下一階段全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施重點(diǎn)下一階段全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施重點(diǎn)q融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃融創(chuàng)集團(tuán)三年戰(zhàn)略目標(biāo)融創(chuàng)集團(tuán)三年戰(zhàn)略目標(biāo)融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略進(jìn)展現(xiàn)狀融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略進(jìn)展現(xiàn)狀q融創(chuàng)集團(tuán)今年戰(zhàn)略目標(biāo)融創(chuàng)集團(tuán)今年戰(zhàn)略目標(biāo)4141億，目前進(jìn)經(jīng)營(yíng)預(yù)算項(xiàng)目?jī)|，目前進(jìn)經(jīng)營(yíng)預(yù)算項(xiàng)目共計(jì)共計(jì)31.0731.07億（其中置地億（其中置地9.949.94億，奧城億，奧城11.711.7億，長(zhǎng)春億2、，長(zhǎng)春上城上城4.234.23億，德陽(yáng)淺水灣億，德陽(yáng)淺水灣2 2億，重慶項(xiàng)目?jī)|，重慶項(xiàng)目3.23.2億），億），戰(zhàn)略缺口戰(zhàn)略缺口9.939.93億。億。q融創(chuàng)集團(tuán)計(jì)劃今年下半年至明年一季度獲取的土地融創(chuàng)集團(tuán)計(jì)劃今年下半年至明年一季度獲取的土地總面積為總面積為630630萬(wàn)平米，可貢獻(xiàn)銷售額萬(wàn)平米，可貢獻(xiàn)銷售額356356億元，在完億元，在完成今年目標(biāo)的基礎(chǔ)上，為成今年目標(biāo)的基礎(chǔ)上，為20112011年貢獻(xiàn)銷售額年貢獻(xiàn)銷售額7878億，億，利潤(rùn)利潤(rùn)2222億元，加上今年結(jié)轉(zhuǎn)億元，加上今年結(jié)轉(zhuǎn)3737億元，共億元，共115115億，接近億，接近20112011年年120120億的戰(zhàn)略目標(biāo)。億的戰(zhàn)略3、目標(biāo)。戰(zhàn)略目標(biāo)完成情況戰(zhàn)略目標(biāo)完成情況q奧城住宅部分奧城住宅部分4 4月如期開(kāi)盤，項(xiàng)目銷售良好，商業(yè)預(yù)期月如期開(kāi)盤，項(xiàng)目銷售良好，商業(yè)預(yù)期8 8月開(kāi)盤。月開(kāi)盤。q置地海逸住宅置地海逸住宅7 7月開(kāi)盤，前期積累大量客戶，商業(yè)準(zhǔn)備月開(kāi)盤，前期積累大量客戶，商業(yè)準(zhǔn)備8 8月開(kāi)盤。月開(kāi)盤。q長(zhǎng)春上城長(zhǎng)春上城6 6月月1212日開(kāi)盤，開(kāi)盤當(dāng)日合同額超過(guò)一億元。日開(kāi)盤，開(kāi)盤當(dāng)日合同額超過(guò)一億元。q德陽(yáng)淺水灣德陽(yáng)淺水灣7 7月開(kāi)盤，現(xiàn)在項(xiàng)目進(jìn)展順利。月開(kāi)盤，現(xiàn)在項(xiàng)目進(jìn)展順利。q重慶已獲取大幅土地，預(yù)期今年重慶已獲取大幅土地，預(yù)期今年1010月份開(kāi)盤。月份開(kāi)盤。融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略進(jìn)展現(xiàn)狀融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略進(jìn)展4、現(xiàn)狀已經(jīng)進(jìn)經(jīng)營(yíng)預(yù)算項(xiàng)目城市及現(xiàn)狀已經(jīng)進(jìn)經(jīng)營(yíng)預(yù)算項(xiàng)目城市及現(xiàn)狀（項(xiàng)目現(xiàn)狀及公司現(xiàn)狀）（項(xiàng)目現(xiàn)狀及公司現(xiàn)狀）q東北區(qū)域除長(zhǎng)春成立公司外，沈陽(yáng)、大連、哈爾濱已東北區(qū)域除長(zhǎng)春成立公司外，沈陽(yáng)、大連、哈爾濱已派駐團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期進(jìn)駐，區(qū)域布局初步形成。派駐團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期進(jìn)駐，區(qū)域布局初步形成。q西南區(qū)域除成都、重慶已成立公司外，昆明已派駐團(tuán)西南區(qū)域除成都、重慶已成立公司外，昆明已派駐團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期進(jìn)駐。隊(duì)長(zhǎng)期進(jìn)駐。q以廣東的二線城市和南寧為主的兩廣區(qū)域中心已經(jīng)成以廣東的二線城市和南寧為主的兩廣區(qū)域中心已經(jīng)成立，工作團(tuán)隊(duì)已經(jīng)長(zhǎng)期進(jìn)駐當(dāng)?shù)兀瑫r(shí)時(shí)刻關(guān)注廣州、立，工作團(tuán)隊(duì)已經(jīng)長(zhǎng)期進(jìn)駐當(dāng)?shù)兀瑫r(shí)時(shí)刻關(guān)注廣州、深圳兩地，為深圳兩地，5、為1111年做好戰(zhàn)略儲(chǔ)備。年做好戰(zhàn)略儲(chǔ)備。融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略進(jìn)展現(xiàn)狀融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略進(jìn)展現(xiàn)狀已經(jīng)進(jìn)入的拓展城市及現(xiàn)狀已經(jīng)進(jìn)入的拓展城市及現(xiàn)狀（土地線索現(xiàn)狀及拓展人員現(xiàn)狀）（土地線索現(xiàn)狀及拓展人員現(xiàn)狀）融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措施措施 項(xiàng)目項(xiàng)目 土地獲取時(shí)間土地獲取時(shí)間 開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間q時(shí)代奧城時(shí)代奧城 030308 1008 101010q奉賢奉賢 030309 1009 100707q石家莊藍(lán)郡石家莊藍(lán)郡 030309 1009 100909q青浦青浦 030310 1010 100606q蘇州天城蘇州天城 030310 1010 100606q南京奧城南京奧6、城 030311 1011 100606q山西榆次山西榆次 030312 1012 100505q領(lǐng)海領(lǐng)海 030312 1012 100606q荊州荊州 101001 1001 100606q長(zhǎng)春長(zhǎng)春 101001 1001 100606q蘇州鳳凰城蘇州鳳凰城 101001 1001 100909q德陽(yáng)德陽(yáng) 101002 1002 100606q無(wú)錫無(wú)錫 101003 1003 100808q洛陽(yáng)洛陽(yáng) 101010 1010 100808q北京三路居北京三路居 101010 1010 100808q鄭東新區(qū)鄭東新區(qū) 101010 1010 101010q國(guó)際城國(guó)際城 101010 1010 7、101010q山東高唐山東高唐 101010 1010 100808q金銀湖金銀湖 101006 1006 100707 融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措施施融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措施施差距差距 自自0303年年8 8月份至月份至1010年年5 5月份，在集團(tuán)獲取的近月份，在集團(tuán)獲取的近2020塊塊土地中，融創(chuàng)只占其中的三塊土地中，融創(chuàng)只占其中的三塊工作改進(jìn)措施工作改進(jìn)措施1 1、尚未形成成熟的氛圍、尚未形成成熟的氛圍-氛圍支持行動(dòng)效率。氛圍支持行動(dòng)效率。把高目標(biāo)變成企業(yè)、團(tuán)隊(duì)、個(gè)人自覺(jué)的行動(dòng)方式；把高目標(biāo)變成企業(yè)、團(tuán)隊(duì)、個(gè)人自覺(jué)的行動(dòng)方8、式；變成無(wú)須論證的信念；貫穿于變成無(wú)須論證的信念；貫穿于1010年每人每天的工作；把年每人每天的工作；把高目標(biāo)體現(xiàn)在戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果中，融高目標(biāo)體現(xiàn)在戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果中，融入公司的聚焦戰(zhàn)略管理體系和考核體系的所有行動(dòng)中，入公司的聚焦戰(zhàn)略管理體系和考核體系的所有行動(dòng)中，同時(shí)讓我們的發(fā)展團(tuán)隊(duì)快速成長(zhǎng)，更加聚焦高目標(biāo)。同時(shí)讓我們的發(fā)展團(tuán)隊(duì)快速成長(zhǎng)，更加聚焦高目標(biāo)。融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措施施2 2、深度思考，把準(zhǔn)方向、深度思考，把準(zhǔn)方向-方向主導(dǎo)行動(dòng)效率。方向主導(dǎo)行動(dòng)效率。我們需要持續(xù)思考，并迅速推動(dòng)異地團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)略我們需要持續(xù)思考，并迅速推9、動(dòng)異地團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)略思考，把握、調(diào)整戰(zhàn)略方向；明晰戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略措思考，把握、調(diào)整戰(zhàn)略方向；明晰戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略措施；把不斷的變革聚焦在不斷調(diào)整變化的戰(zhàn)略上。深施；把不斷的變革聚焦在不斷調(diào)整變化的戰(zhàn)略上。深入研究新區(qū)域，新領(lǐng)域，新的發(fā)展方向，找準(zhǔn)切入點(diǎn)。入研究新區(qū)域，新領(lǐng)域，新的發(fā)展方向，找準(zhǔn)切入點(diǎn)。工作改進(jìn)措施工作改進(jìn)措施融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措施施3 3、需要搭建明晰的架構(gòu)、需要搭建明晰的架構(gòu)-架構(gòu)提升行動(dòng)效率。架構(gòu)提升行動(dòng)效率。戰(zhàn)略決定架構(gòu)，架構(gòu)分配責(zé)任、權(quán)利和工作。我們戰(zhàn)略決定架構(gòu)，架構(gòu)分配責(zé)任、權(quán)利和工作。我們必須用考核指標(biāo)體系整合所有行動(dòng)；用現(xiàn)金流整合所有10、必須用考核指標(biāo)體系整合所有行動(dòng)；用現(xiàn)金流整合所有行動(dòng)；用創(chuàng)新解決方案整合所有行動(dòng)；用整合創(chuàng)造合力行動(dòng)；用創(chuàng)新解決方案整合所有行動(dòng)；用整合創(chuàng)造合力創(chuàng)造價(jià)值。在規(guī)范的架構(gòu)下不斷完善發(fā)展流程，迅速反創(chuàng)造價(jià)值。在規(guī)范的架構(gòu)下不斷完善發(fā)展流程，迅速反應(yīng)，有力支持。應(yīng)，有力支持。工作改進(jìn)措施工作改進(jìn)措施融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措施施4 4、需要更加注重整體性、需要更加注重整體性-整體性創(chuàng)造行動(dòng)效率。整體性創(chuàng)造行動(dòng)效率。集團(tuán)發(fā)展以及異地發(fā)展要求我們必須更加注重集團(tuán)發(fā)展以及異地發(fā)展要求我們必須更加注重整體性，加大資源整合的力度，保障財(cái)物資源和人整體性，加大資源整合的力度，保障財(cái)物11、資源和人力資源的無(wú)障礙流動(dòng)，提高資源的釋放和放大效率，力資源的無(wú)障礙流動(dòng)，提高資源的釋放和放大效率，使異地發(fā)展與集團(tuán)戰(zhàn)略達(dá)到高度統(tǒng)一。使異地發(fā)展與集團(tuán)戰(zhàn)略達(dá)到高度統(tǒng)一。工作改進(jìn)措施工作改進(jìn)措施融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措施施5 5、具體措施方式：、具體措施方式：土地獲取方式多樣化土地獲取方式多樣化加強(qiáng)合作、并購(gòu)公司加強(qiáng)合作、并購(gòu)公司更加注重并堅(jiān)持我們的商業(yè)模式更加注重并堅(jiān)持我們的商業(yè)模式對(duì)已進(jìn)入城市的充分挖掘?qū)σ堰M(jìn)入城市的充分挖掘注重長(zhǎng)期發(fā)展，為明后年貢獻(xiàn)銷售額注重長(zhǎng)期發(fā)展，為明后年貢獻(xiàn)銷售額融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措施施工作改進(jìn)措施工12、作改進(jìn)措施 在當(dāng)前的土地供應(yīng)政策和現(xiàn)有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策在當(dāng)前的土地供應(yīng)政策和現(xiàn)有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策背景之下，直接的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓或背景之下，直接的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓具有交易成本高、交易限制條件多等房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓具有交易成本高、交易限制條件多等缺點(diǎn)。而通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)公司股權(quán)來(lái)間接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)缺點(diǎn)。而通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)公司股權(quán)來(lái)間接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，則具有合同條件靈活、手續(xù)簡(jiǎn)單，節(jié)省費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓，則具有合同條件靈活、手續(xù)簡(jiǎn)單，節(jié)省費(fèi)用，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度快的特點(diǎn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度快的特點(diǎn)。融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措施施擴(kuò)大土地線索的來(lái)源，收購(gòu)公司獲取13、優(yōu)擴(kuò)大土地線索的來(lái)源，收購(gòu)公司獲取優(yōu)質(zhì)低價(jià)土地。質(zhì)低價(jià)土地。持續(xù)思考總結(jié)可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)模式，爭(zhēng)取下半年持續(xù)思考總結(jié)可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)模式，爭(zhēng)取下半年異地商業(yè)地塊的獲取，為集團(tuán)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍提供土地異地商業(yè)地塊的獲取，為集團(tuán)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍提供土地儲(chǔ)備。儲(chǔ)備。融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措施施 加大土地線索收集甄選最符合商業(yè)模式的加大土地線索收集甄選最符合商業(yè)模式的地塊地塊 天津作為大本營(yíng)，為我們樹(shù)立了榜樣，我們對(duì)異天津作為大本營(yíng)，為我們樹(shù)立了榜樣，我們對(duì)異地城市的理解與工作要以天津這座城市取得成績(jī)作為地城市的理解與工作要以天津這座城市取得成績(jī)作為目標(biāo)。目標(biāo)。融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)14、化戰(zhàn)略的差距及措融創(chuàng)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的差距及措施施對(duì)已進(jìn)入城市的土地利用現(xiàn)有渠道進(jìn)行對(duì)已進(jìn)入城市的土地利用現(xiàn)有渠道進(jìn)行深度挖掘深度挖掘下一階段全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施重點(diǎn)下一階段全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施重點(diǎn) 在總結(jié)了多個(gè)城市拓展工作的基礎(chǔ)上，我們提煉在總結(jié)了多個(gè)城市拓展工作的基礎(chǔ)上，我們提煉出一套獲取土地的工作流程，這種可復(fù)制的工作方式出一套獲取土地的工作流程，這種可復(fù)制的工作方式保證了異地團(tuán)隊(duì)工作方向的明確性與工作的高效性。保證了異地團(tuán)隊(duì)工作方向的明確性與工作的高效性。加強(qiáng)對(duì)土地獲取工作流程的熟悉加強(qiáng)對(duì)土地獲取工作流程的熟悉下一階段全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施重點(diǎn)下一階段全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施重點(diǎn) 對(duì)城市地塊的準(zhǔn)確理解是項(xiàng)目成15、功的基礎(chǔ)，每對(duì)城市地塊的準(zhǔn)確理解是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)，每一個(gè)項(xiàng)目的成功是集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)完成的保證。一個(gè)項(xiàng)目的成功是集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)完成的保證。強(qiáng)化對(duì)區(qū)域城市地塊的理解強(qiáng)化對(duì)區(qū)域城市地塊的理解下一階段全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施重點(diǎn)下一階段全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施重點(diǎn) 發(fā)展部是異地團(tuán)隊(duì)與集團(tuán)之間的銜接的紐帶，它發(fā)展部是異地團(tuán)隊(duì)與集團(tuán)之間的銜接的紐帶，它既要向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)反映異地團(tuán)隊(duì)的工作生活情況，又要既要向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)反映異地團(tuán)隊(duì)的工作生活情況，又要給異地團(tuán)隊(duì)提供后方強(qiáng)大的資源，推動(dòng)強(qiáng)方的工作。給異地團(tuán)隊(duì)提供后方強(qiáng)大的資源，推動(dòng)強(qiáng)方的工作。充分發(fā)揮支持作用，及時(shí)提供資源配置充分發(fā)揮支持作用，及時(shí)提供資源配置下一階段全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施重16、點(diǎn)下一階段全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施重點(diǎn) 實(shí)現(xiàn)公司今年的戰(zhàn)略目標(biāo)，必須在八月前獲取土地實(shí)現(xiàn)公司今年的戰(zhàn)略目標(biāo)，必須在八月前獲取土地能快速實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目；綜合考慮目前的現(xiàn)金流，因而能快速實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目；綜合考慮目前的現(xiàn)金流，因而本階段以獲取能快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流并防大的項(xiàng)目。本階段以獲取能快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流并防大的項(xiàng)目。加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)城市重點(diǎn)地塊的推動(dòng)與資源傾斜加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)城市重點(diǎn)地塊的推動(dòng)與資源傾斜下一階段全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施重點(diǎn)下一階段全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施重點(diǎn) 隨著天津地區(qū)對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)貢獻(xiàn)比例的不斷減小，異隨著天津地區(qū)對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)貢獻(xiàn)比例的不斷減小，異地各區(qū)域的重要性日益凸現(xiàn)，因此，前期異地拓展的工地各區(qū)域的重要性日益凸現(xiàn)，因此17、，前期異地拓展的工作至關(guān)重要，下半年我們要在質(zhì)量與數(shù)量上加大力度。作至關(guān)重要，下半年我們要在質(zhì)量與數(shù)量上加大力度。質(zhì)量體現(xiàn)在對(duì)區(qū)域，城市，地塊的精準(zhǔn)把握；數(shù)量質(zhì)量體現(xiàn)在對(duì)區(qū)域，城市，地塊的精準(zhǔn)把握；數(shù)量體現(xiàn)為要在做好已進(jìn)入城市工作的基礎(chǔ)上，快速?gòu)?qiáng)勢(shì)進(jìn)體現(xiàn)為要在做好已進(jìn)入城市工作的基礎(chǔ)上，快速?gòu)?qiáng)勢(shì)進(jìn)入更多的二線城市，把戰(zhàn)略布局做的更扎實(shí)。入更多的二線城市，把戰(zhàn)略布局做的更扎實(shí)。加強(qiáng)各區(qū)域的工作力度加強(qiáng)各區(qū)域的工作力度6-76-7月份現(xiàn)金流情況決定基本無(wú)法獲取大宗土地，月份現(xiàn)金流情況決定基本無(wú)法獲取大宗土地，直接影響原計(jì)劃全年直接影響原計(jì)劃全年4444億指標(biāo)的完成，調(diào)整后今年戰(zhàn)億指標(biāo)的完成，調(diào)整后18、今年戰(zhàn)略目標(biāo)為略目標(biāo)為4141億元。億元。下半年土地獲取原則：下半年土地獲取原則：q以目前經(jīng)營(yíng)預(yù)算為依據(jù)以目前經(jīng)營(yíng)預(yù)算為依據(jù)q綜合考慮現(xiàn)金流、利潤(rùn)率、布局、區(qū)綜合考慮現(xiàn)金流、利潤(rùn)率、布局、區(qū)域市場(chǎng)特征域市場(chǎng)特征q布局服從現(xiàn)金流布局服從現(xiàn)金流融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃地塊名稱地塊名稱土地面積土地面積土地價(jià)格土地價(jià)格容積率容積率建筑面積建筑面積m1m11010600600元元/平米平米1.51.51515m2m2101015001500元元/平米平米1.81.81818m3m3202015001500元元/平米平米1.81.83636m4m4404012001200元元/平米平米19、1.51.56060q 測(cè)算說(shuō)明測(cè)算說(shuō)明為了便于安排計(jì)劃，根據(jù)為了便于安排計(jì)劃，根據(jù) 實(shí)際情況假設(shè)四類土地模型實(shí)際情況假設(shè)四類土地模型融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃m1m1：該該類類地地塊塊屬屬于于三三線線城城市市擬擬獲獲取取土土地地，可可以以快快速速實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡并放大。現(xiàn)金流平衡并放大。m2m2：該該類類地地塊塊屬屬于于典典型型的的主主要要城城市市中中高高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目，規(guī)規(guī)模模較較適中可一期開(kāi)發(fā)完畢。適中可一期開(kāi)發(fā)完畢。m3m3：該該類類地地塊塊屬屬于于目目標(biāo)標(biāo)城城市市中中等等地地塊塊，三三十十六六萬(wàn)萬(wàn)平平米米分分兩期開(kāi)發(fā)。兩期開(kāi)發(fā)。m4m4：該該類類地地塊塊屬屬于于目目20、標(biāo)標(biāo)城城市市大大型型地地塊塊，可可以以支支持持集集團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)長(zhǎng)期期戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)，通通過(guò)過(guò)該該類類項(xiàng)項(xiàng)目目操操作作成成為為進(jìn)進(jìn)入入?yún)^(qū)區(qū)域域的的市市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。領(lǐng)導(dǎo)者。融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃q 四種土地地款支付說(shuō)明：四種土地地款支付說(shuō)明：地地塊塊定定金金首付款首付款二次付款二次付款三次付款三次付款尾款尾款m120兩個(gè)月后兩個(gè)月后30八個(gè)月后八個(gè)月后50m215兩個(gè)月后兩個(gè)月后25六個(gè)月后六個(gè)月后30九個(gè)月后九個(gè)月后30m315兩個(gè)月后兩個(gè)月后20八個(gè)月后八個(gè)月后25十二個(gè)月后十二個(gè)月后20十六個(gè)月后十六個(gè)月后20m415兩個(gè)月后兩個(gè)月后20八個(gè)月后八個(gè)月后25十二個(gè)月后十二個(gè)21、月后20十八個(gè)月后十八個(gè)月后20融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃q 模擬地塊現(xiàn)金流測(cè)算方式：模擬地塊現(xiàn)金流測(cè)算方式：（1 1）成本測(cè)算說(shuō)明：）成本測(cè)算說(shuō)明：各地塊的成本估算以市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)值為主。各地塊的成本估算以市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)值為主。（2 2）開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排說(shuō)明：）開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排說(shuō)明：m1m1：兩個(gè)月后開(kāi)工，四個(gè)月后開(kāi)盤；：兩個(gè)月后開(kāi)工，四個(gè)月后開(kāi)盤；m2m2、3 3、4 4：三個(gè)月后開(kāi)工，五個(gè)月后開(kāi)盤。：三個(gè)月后開(kāi)工，五個(gè)月后開(kāi)盤。（3 3）貸款測(cè)算說(shuō)明：）貸款測(cè)算說(shuō)明：所有地塊都在開(kāi)盤前一個(gè)月進(jìn)行土地抵押貸款，所有地塊都在開(kāi)盤前一個(gè)月進(jìn)行土地抵押貸款，開(kāi)盤后兩個(gè)月內(nèi)進(jìn)行在建工程抵押貸款。開(kāi)盤22、后兩個(gè)月內(nèi)進(jìn)行在建工程抵押貸款。融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃q2010年年6-12月及月及2011年年1-3月份戰(zhàn)略拓展測(cè)算月份戰(zhàn)略拓展測(cè)算q戰(zhàn)略拓展目標(biāo)戰(zhàn)略拓展目標(biāo)融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策動(dòng)向，快速應(yīng)變密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策動(dòng)向，快速應(yīng)變加大土地儲(chǔ)備工作力度，不放過(guò)任何土地線索，加強(qiáng)加大土地儲(chǔ)備工作力度，不放過(guò)任何土地線索，加強(qiáng)計(jì)劃性，讓土地等錢，不能讓錢等土地。計(jì)劃性，讓土地等錢，不能讓錢等土地。6、7、8三個(gè)月是實(shí)現(xiàn)全年戰(zhàn)略的關(guān)鍵，這三個(gè)月工三個(gè)月是實(shí)現(xiàn)全年戰(zhàn)略的關(guān)鍵，這三個(gè)月工作成效基本決定了今年經(jīng)營(yíng)預(yù)算落實(shí)情況及戰(zhàn)略預(yù)23、算作成效基本決定了今年經(jīng)營(yíng)預(yù)算落實(shí)情況及戰(zhàn)略預(yù)算差距落實(shí)情況。差距落實(shí)情況。融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃融創(chuàng)集團(tuán)下半年拓展計(jì)劃金融形勢(shì)的變化要求我們更加重視用現(xiàn)金流整合金融形勢(shì)的變化要求我們更加重視用現(xiàn)金流整合所有行動(dòng)，確保銷售回款按計(jì)劃完成的同時(shí)，融資計(jì)所有行動(dòng)，確保銷售回款按計(jì)劃完成的同時(shí)，融資計(jì)劃更加嚴(yán)謹(jǐn)周密，把融資基礎(chǔ)工作做扎實(shí)，加強(qiáng)與金劃更加嚴(yán)謹(jǐn)周密，把融資基礎(chǔ)工作做扎實(shí)，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的密切溝通，挖掘現(xiàn)有合作方資源，積極尋求融機(jī)構(gòu)的密切溝通，挖掘現(xiàn)有合作方資源，積極尋求新的合作資源。新的合作資源。q融資安排融資安排2009.6-2009.7：實(shí)現(xiàn)公司今年的戰(zhàn)略目標(biāo)，必須在八月前獲取土實(shí)現(xiàn)24、公司今年的戰(zhàn)略目標(biāo)，必須在八月前獲取土地能快速實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目；綜合考慮目前的現(xiàn)金地能快速實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目；綜合考慮目前的現(xiàn)金流，因而本階段以獲取流，因而本階段以獲取m1類型地塊為主；類型地塊為主；由于東北的特定氣候，土地獲取方向主要在西南由于東北的特定氣候，土地獲取方向主要在西南和兩廣。和兩廣。q 戰(zhàn)略拓展安排戰(zhàn)略拓展安排 節(jié)奏安排節(jié)奏安排2009.82009.8月月2009.112009.11：本階段的主要是為明年作戰(zhàn)略儲(chǔ)備，可以考慮多種地本階段的主要是為明年作戰(zhàn)略儲(chǔ)備，可以考慮多種地塊；塊；但由于東北的氣候條件，必須在但由于東北的氣候條件，必須在4 4月月1 1日后才能動(dòng)工，日后才能動(dòng)工，因25、而本階段的土地獲取方向仍以西南、兩廣為主。因而本階段的土地獲取方向仍以西南、兩廣為主。2009.12-2010.32009.12-2010.3土地獲取工作將全面展開(kāi)，各區(qū)域的不同類型地塊都土地獲取工作將全面展開(kāi)，各區(qū)域的不同類型地塊都可以獲取。可以獲取。但在同等條件下，優(yōu)先考慮東北區(qū)域，滿足集團(tuán)戰(zhàn)略但在同等條件下，優(yōu)先考慮東北區(qū)域，滿足集團(tuán)戰(zhàn)略布局的需要。布局的需要。更關(guān)注商業(yè)模式更關(guān)注商業(yè)模式加強(qiáng)對(duì)所在地的金融政策和機(jī)構(gòu)的了解和關(guān)系建立，加強(qiáng)對(duì)所在地的金融政策和機(jī)構(gòu)的了解和關(guān)系建立，尤其是對(duì)銀行開(kāi)發(fā)貸款資格要求、貸款額度、按揭尤其是對(duì)銀行開(kāi)發(fā)貸款資格要求、貸款額度、按揭貸款等具體工作流程的了26、解。貸款等具體工作流程的了解。關(guān)注當(dāng)?shù)卣C發(fā)四證和銷售許可證的要求和流程，關(guān)注當(dāng)?shù)卣C發(fā)四證和銷售許可證的要求和流程，尤其關(guān)注銷售許可證的發(fā)放要求。尤其關(guān)注銷售許可證的發(fā)放要求。加強(qiáng)前期市場(chǎng)定位、規(guī)范、開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作，縮短從加強(qiáng)前期市場(chǎng)定位、規(guī)范、開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作，縮短從獲取土地到開(kāi)盤、貸款的時(shí)間。獲取土地到開(kāi)盤、貸款的時(shí)間。更加重視合作平臺(tái)的搭建與合作資源的挖掘。更加重視合作平臺(tái)的搭建與合作資源的挖掘。兩廣區(qū)域拓展安排兩廣區(qū)域拓展安排5月月85月月13日，日，18人的團(tuán)隊(duì)完成對(duì)的六個(gè)廣人的團(tuán)隊(duì)完成對(duì)的六個(gè)廣東二線城市和南寧的初步市場(chǎng)調(diào)查，并根據(jù)東二線城市和南寧的初步市場(chǎng)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查報(bào)告確定了佛山、東莞、中山和南寧為調(diào)查報(bào)告確定了佛山、東莞、中山和南寧為重點(diǎn)城市。重點(diǎn)城市。10年拓展工作主要以廣東的二線城市和南寧年拓展工作主要以廣東的二線城市和南寧為主，快速啟動(dòng)項(xiàng)目；同時(shí)關(guān)注廣州、珠海為主，快速啟動(dòng)項(xiàng)目；同時(shí)關(guān)注廣州、珠海和深圳，為和深圳，為11年做好戰(zhàn)略儲(chǔ)備。年做好戰(zhàn)略儲(chǔ)備。謝謝！謝謝！