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1、融資工作培訓目 錄一二基金型投資房地產融資環境房地產不同投資階段融資手段三城市公司總如何拓展融資業務2017年以來重要監管政策房地產融資環境監管政策頻出商業銀行：對房地產融資全面趨緊，禁止“配資 拿地”等地產夾層融資、新增開發貸趨緊、暫緩存量貸款置換房貸等交叉融資手段2017年1月滬深交易所：窗口指導暫停房地產業購房尾款為基礎資產的證券化業務備案2017年1月交易商協會：房企申請的中期票據和定向工具等債務融資工具基本不予審批2017年2月基金業協會：發布備案管理規范4號，強調投資于地價上漲過快城市住宅項目私募產品不予備案2017年2月2019年5月銀保監會：“23號文“不得向“四證”不全、資質2、不達標、資本金未足額到位地產開發項目直接提供融資，嚴格限制前融資規模。銀保監會：“64號文”去通道、控地產、優化結構、警示指導常態化銀保監會153號文：加強地方資產管理公司監管 對新設立地產AMC嚴格標準；專注主業，不能變相提供融資；2019年7月2019年8月6日2019年8月8日銀保監會：中國銀保監會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，“嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為”。信托地方資產管理公司信托資本市場基金銀行資本市場銀行監管政策密集推出各類金融工具均受到不同程度的監管未來監管常態化房地3、產融資環境不斷出臺的監管政策對主要融資渠道影響：銀行信托AMC其他嚴格按432實行房地產貸款政策，前融禁止。明股實債、資產受益權類業務受到嚴格監管。鼓勵做真股投資，凈值化管理。銀監會明確要求資產管理公司回歸本業，房地產類資產應以不良資產處置類為主，不得變相對項目或項目公司提供融資。評級較低的房企境內外發債受阻，且海外發債用途受限，信息披露要求嚴格；停止受理債權類房地產私募基金備案。導致銀行集中做大客戶，產品以開發貸為主，回歸表內，投向房地產類業務會額度收縮，融資成本上升。政策影響目 錄一二基金型投資房地產融資環境房地產不同投資階段融資手段三城市公司總如何拓展融資業務1、房地產項目不同階段融資手4、段取得目標地塊并購貸款并購貸款股權合作股權合作借殼借殼432項目項目AMC非金債非金債拆遷貸拆遷貸取得四證后開發貸開發貸應付款保理應付款保理供應鏈供應鏈ABS取得預售購房尾款購房尾款ABS.交付或運營經營性物業貸經營性物業貸固定資產貸款（非房融資主體）固定資產貸款（非房融資主體）物業公司流資貸物業公司流資貸CMBSREITS股權融資 適用范圍：項目盈利性較好，且開發商有意愿讓渡部分收益 操作機構：企業資金為主，不參與運營，偏重財務投資 操作邏輯：出資方直接持有項目公司部分股權，共擔風險、共享收益。業務對接與操作：若能保證項目獲取性，則在項目摘牌前確定項目運營商業計劃書，并共同組建項目公司用于摘5、牌。主要風控：項目運營及資金監管、董事權利 談判關注點：資金來源是否自有資金，謹慎中介業務。國企資金投入房地產的合規性。2.1 主要融資模式前融之真實股權融資2.1 真實股權融資案例項目名稱：JN項目項目公司A公司（和昌控股）67.7%股權合作方33.3%股權交易對手：某文旅集團有限公司合作背景：2018年底，我司計劃在某產權交易中心摘牌JN項目，交易價款7.4億。合作契機：根據項目掛牌要求，我司需在2018年12月28日前支付保證金7000萬元。城市公司向該文旅集團申請借款5000萬元支付保證金，之后該文旅公司與我城市公司簽訂相關協議約定股權合作，我司持股項目公司66.67%，合作方持股336、.33%。合作模式：同股同權，我方操盤，合作方不參與日常經營管理，不干預項目融資。組織架構：股東會一致決。董事會5人，合作方2人，我方3人，董事會決議事項需由董事會審議并必須經項目公司全體董事五分之三（不含五分之三）以上同意方可通過。推廣案名體現我司和合作方名稱字樣。財務及資金管理：項目公司財務及資金管理部門負責人由我方委派，管理項目公司財務、資金。若單筆資金200萬需同時由合作方指定人員（一名）審批同意后方可支付，實際操作中該項較靈活。股權融資（保底加分紅）2.2 主要融資模式前融之股權融資（保底+分紅）股權投資+對賭:該模式表面看為房地產股權投資，沒有主債權安排，但通過對賭約定仍能實現按期7、付息(分紅)、到期還本(回購)，規避房地產債權融資監管更為隱蔽。持有股權并投資，部分股權為優先權或承諾保底最低收益，之后通過預分紅及模擬清算退出。合作機構：地產私募基金、信托公司等。談判關注點：資金實力、到位時間，匹配好項目獲取時間；保底就要對應設定封頂，項目富裕資金調回。優劣勢：該類融資的優點為受監管政策影響較小，在目前強監管環境下是未來前融的突破口。存續期間可與機構溝通累計凈現金有盈余時，開發商可按期持股比例調回資金，監管較靈活。劣勢為通常保底收益不低且后端需要相應分紅。對項目開發節點、成本、銷售均要求業績對賭，加上后端分紅通?？偝杀疽_到年化15%-20%。利潤薄的項目通常該類投資機構認8、為不符合其投資標準，利潤好的項目開發商也不愿意與其合作吞噬項目利潤。2.3主要融資模式前融之432借殼融資432項目借殼 適用范圍：項目已獲得土地證；有432項目可設計融資缺口 操作邏輯：借款人為432項目殼公司；新獲取的資產為這筆債權提供抵押擔保；集團保證擔保 業務對接與操作：項目獲取前，預估土地價值，在集團內尋找、確定殼公司，與金融機構確定規模、成本等大體方案，把上會材料全部準備完畢；大部分機構會在咱們簽出讓協議后馬上上會，利用辦證期間審批；獲取土地證后放款。操作機構：信托為主 主要風控：土地抵押、集團保證、可能涉及項目股權質押、實際控制人保證 初步談判資方關注點：抵押物價值，殼公司的變現9、能力、集團整體實力。主要協議：信托公司與融資方簽訂借款合同、土地抵押合同、股權質押合同、保證合同、資金監管協議等文件。該方案受當殼資源稀缺或同一項目多次融資機構監管沖突影響?？刹扇f商機構不上征信的方式，重復用殼。確保殼公司融資合規：殼公司432齊全，一般自身有有息負債，應避免本筆融資與存量融資沖突，考慮殼項目自身承債能力。項目貸后監管及還款來源設定可在抵押物項目達到相關運營節點時重點監控，盡量不影響殼公司的銷售資金統籌。運營周期與后續融資連接：通盤考慮公司運營周期與后續融資連接，提前為后續開發貸替換前融預留操作空間。2.3 432借殼案例-QD項目關注重點殼公司（sz公司）拿地公司(qd公司10、）土地抵押信托公司監管、質押等開發建設資金增信方(集團或股東)交易結構目前大部分土地前融基本都是套殼432項目融資。此種操作方式也是目前強監管的環境下信托操作土地前融的主要路徑。方案簡介（2018年4月100%股權收購，交易對價7.3億，2012年已有舊土地證）2018年4月完成土地確權支付交易價款7.3億。2018年5月土地抵押獲取融資，置換土地款4億元。操作機構：四大資產公司及地方資產管理公司；資金不用發行，成本介于銀行和信托之間。操作邏輯：AMC回歸主業，重點可操作的是非房的非金不良債權 業務對接與操作：根據抵押物價值尋找合適的債權債務關系，通常會打個9折。對于往來流水要提前安排，有的資11、產管理公司要對被收購債權做專項審計。主要風控：資產抵押；實際控制人保證擔保；債權關系中征信登記等。初步談判資方關注點：還款能力、抵押物價值、項目回款情況、集團、項目公司整體實力、貨值、未來銷售預期、市場情況等。2.4 主要融資模式前融之非金債2.4 非金債模式案例關注點：往來主體：非房、注冊地址、應收應付往來余額大于待轉讓債權往來債權：1）真實往來流水；2）形成時間；3）不良確認函抵押辦理：債權重組協議作為主債權協議SZ項目3.8億非金債融資實例特點:1、審批快：H資管公司分公司貸款審批權限在5億，流程較短，2、資金靈活：貸款資金完全不監管、標的項目的銷售回款監管不嚴；3、標的資產門檻低：母子12、公司之間的往來款項，只要是相應的銀行回單和記賬憑證，都可以包裝成不良債權、作為標的資產；4、貸款不上征信。A公司B公司AMC應收債權發放貸款資產集團公司還款義務保證擔保抵押轉讓債權 項目已經取得專項規劃批復。拆遷協議簽署：貸款出賬前借款人已與一定比例以上建筑面積的業主簽訂拆遷補償安置協議，并確保能夠獲得房屋拆遷許可文件。通常對拆遷完成率要求超過80%。自有資金投入：項目資本金投入不低于30%，且已使用完畢。期限：與項目的拆遷周期、拆遷進度和建設計劃相匹配。銀行通常要求項目實施主體確認后拆遷貸放款，且要求借款人的股權100%質押。拆遷貸基本要求2.5 主要融資模式前融之拆遷貸增信方(集團或項目)13、拆遷貸款項目銀行股權質押拆遷貸款土地抵押其他土地或項目本項目獲取土地證時補充抵押2.5 拆遷貸案例：NL項目-GD銀行授信主體：SZ公司 貸款人：GD銀行授信金額：人民幣17億（拆遷貸8.5億+開發貸8.5億）授信用途：用于項目一期拆遷及開發建設，拆遷貸8.5億元中不超過6.5億可用于歸還股東借款，1.5億用于項目一期拆遷費用，0.5億元用于項目一期拆遷過渡期安置費授信期限：54個月擔保條件：集團擔保，集團5%股權質押拆遷階段：修改批復，提供抵押率不超過65%的土地或物業階段性抵押，解決股權不能質押問題；申貸項目對應土地取得土地證后10個工作日內（且最遲不超過19年9月30日），須無條件辦妥土14、地抵押手續。爭取到未完成實施主體確認即放款。方案基本要素 抵押物要求 監管及還款要求接受銀行支付拆遷費或過渡期安置費的拆遷對象在銀行開立賬戶，貸款資金受托支付給相關對象。借款人在銀行開立唯一預售資金監管戶，回籠所有銷售回款并封閉監管，銷售返投資金采用監督支付。取得預售證后每半年歸還一次本金，每次歸還本金金額按3億元及預售資金監管戶中銷售回款60%孰高確定，項目整體銷售達70%時，須結清貸款。如未全額提款，按提款比例相應調整還款金額。如欲提前歸還貸款，應提前30個貸款行工作日向貸款行提出書面申請。項目簡介（2017年8月簽訂買賣協議）2.6 主要融資模式開發階段之開發貸適用范圍：滿足“432”（15、四證、自有資金投入比例符合要求、二級資質）操作邏輯：常規融資操作機構：銀行或信托均可。銀行相對成本低，但首筆放款規模略低，后續放款某些大型國有銀行嚴格按照施工形象進度放款，銀行通常需要受托支付，需上報用款的施工合同，某些監管較嚴的銀行需要見發票付款。主要風控：土地抵押，后期某些銀行會要求追加在建工程；此外可能涉及股權質押或實際控制人保證。初步談判資方關注點：項目手續合規性、抵押物價值，集團、項目公司整體實力、貨值、未來銷售預期、市場情況等。2.6 DG項目6.6億融資方案授信條件貸款規模 6.6億，A銀行3.3億，B銀行3.3億期限三年擔保方式 項目土地抵押、項目公司股權質押、集團和實際控制人16、保證擔保提款條件落實完成上述擔保措施，按工程進度提款，工程進度達到50%放款56,000萬元，工程進度達到60%放款10,000萬元。還款方式12個月累計還3000萬，18個月還款6000萬，24個月還款9000萬元，30個月還款12000萬元，項目整體銷售率達到65%歸還全部貸款監管方式1、在參團行開立唯一預售款監管賬戶，銷售回款的30%可用于支付工程款，50%需定期轉入還款準備金賬戶。2、借款人領取預售證后須將項目唯一銷售密鑰交由我行與合作銀行共同保管。先介紹一下ABS這個概念，叫做“資產證券化”，房地產相關的資產證券化產品，有購房尾款ABS、供應鏈ABS、物業費ABS。CMBS叫做”商業17、物業抵押貸款資產支持證券”。REITS叫做房地產信托基金，在國內因為稅籌等問題，做的不普遍。一方面ABS產品都是公募產品，且批的時候做的是底層資產池，需要集團統籌來做；另一方面CMBS和類REITS，目前咱們公司的資產狀態還不適合做。今天不做贅述了。主體要求：無特殊要求?；A資產要求：應付工程款，信息披露要求較低。實際上相當于信用類融資。根據應付款付款周期、施工方合作情況、資金充裕情況、回款情況決定是否開展應付款保理；與金融機構溝通保理規模、滾動放款周期。主要風控：集團保證；債權轉讓在中征信系統登記。初步談判資方關注點：集團、股東整體實力，項目回款情況，市場整體情況。此外，該階段項目也可開具商18、票，延緩付款現金支出節點，具體由財務直接根據銀行要求辦理即可。2.7 主要融資模式資產證券化與應付工程款保理及商票運營階段融資需求CMBS、REITS為資本市場融資產品，涉及集團整體融資安排，項目不開展此類融資。經營性物業貸現集團不涉及，后續自持商業資產運營后可開展。經營性物業貸融資基本要求 適用范圍：產生租金收益的自持資產 核心要件：取得產權證件、出租收益 經營性物業貸對接與操作：核算抵押物價值，初步估算融資規模；核算租金收益，核算能承受的利息費用；核算后租金收益一般不能支持抵押物貸款規模，應補充簽署部分空置房屋租賃合同；調整部分關聯企業租金水平，提高租金收益。根據調整后的測算與銀行等機構溝19、通融資方案。操作機構：銀行 主要風控：資產抵押 初步談判資方關注點：資產出租情況、預期，抵押物價值 主要協議：經營性物業貸款合同、抵押合同、資金監管協議等文件。2.8 主要融資模式運營階段之經營性物業貸目 錄一二基金型投資房地產融資環境房地產不同投資階段融資手段三城市公司總如何拓展融資業務對集團整體的充分認知：對接資金方時需要將集團、股東的發展戰略、業務布局、經營業績、行業地位、競爭優勢、企業文化等有效輸出給意向合作方，使其對集團整體建立初步認識。合作基礎項目所在地政策充分把握：清楚項目所在地預售資金監管、解抵押政策、銀行資金監管政策。詳細了解項目情況：對項目運營節點準確把握、熟悉總投、已投、20、貨值、容積率等信息，根據不同的業務類型和金融機構需要，分別將機構關注的部分清晰傳遞。要關注數據調整。溝通金額、期限、合作模式1.1 城市公司總如何拓展融資業務確定監管措施1.2 城市公司總如何拓展融資業務 銀行所在行是一級行還是二級行、分行審批權限（區分不同產品）、審批流程、是否需要批到總行；非銀機構監管趨嚴常態化以后，各家的主營業務方向（行業和模式，單筆額度限制，月度可用額度情況）；主體投資邊界：是否有白名單（和昌在不在名單），是否可以形成戰略合作，主體排名是否有要求；項目投資邊界：城市線、業態具體到商住比、對應抵押率、項目主體開發資質 不同產品的投資條件，包括但不限于開發貸款、拆遷貸、城市更新貸款、經營性物業貸、非金債（是否要求非房）、流動資金貸款（非房）、并購貸、公司債、真實股權合作、供應鏈需要向對方了解哪些方面：