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1、蕪湖縣星湖灣地塊可研匯報(bào) 安徽商業(yè) 區(qū)域公司2017年3月29日核心指標(biāo)摘要核心指標(biāo)摘要評(píng)估指標(biāo)評(píng)估指標(biāo) 內(nèi)容內(nèi)容指標(biāo)值指標(biāo)值備注備注戰(zhàn)戰(zhàn)略略漏漏斗斗準(zhǔn)入準(zhǔn)入城市房?jī)r(jià)46002017年高層銷(xiāo)售價(jià)格經(jīng)濟(jì)/GDP196.5億元2015年蕪湖縣人口30萬(wàn)/35萬(wàn)/2015年常住/戶(hù)籍/年份百?gòu)?qiáng)縣/區(qū)投資潛力百?gòu)?qiáng)縣是否百?gòu)?qiáng)縣/區(qū)初判初判地段地段A AA B CA B C容積率容積率2.22.2規(guī)模規(guī)模7620676206計(jì)容建計(jì)容建面（）面（）樓面價(jià)樓面價(jià)13661366起始樓面價(jià)起始樓面價(jià)市市場(chǎng)場(chǎng)漏漏斗斗市場(chǎng)市場(chǎng)庫(kù)存38萬(wàn)（現(xiàn)有存量32萬(wàn)+碧桂園已成交土地待結(jié)轉(zhuǎn)6萬(wàn)）含待結(jié)轉(zhuǎn)量及含當(dāng)年潛在供地容量容2、量48.6348.63萬(wàn)方萬(wàn)方蕪湖縣蕪湖縣20162016年住宅成交年住宅成交單盤(pán)爆量500套以上熱銷(xiāo)樓盤(pán)年成交量去庫(kù)存周期去庫(kù)存周期8 8個(gè)月個(gè)月所有有效庫(kù)存所有有效庫(kù)存/套數(shù)套數(shù)價(jià)格評(píng)估價(jià)格評(píng)估高層高層4600/49504600/4950洋房洋房5600/61005600/6100靜態(tài)價(jià)格靜態(tài)價(jià)格/入市價(jià)格入市價(jià)格評(píng)估指標(biāo)評(píng)估指標(biāo) 內(nèi)容內(nèi)容指標(biāo)值指標(biāo)值備注備注財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)漏漏斗斗銷(xiāo)售指標(biāo)銷(xiāo)售指標(biāo)銷(xiāo)售單價(jià)5664不含車(chē)位總貨值總貨值4535545355含車(chē)位含車(chē)位銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售周期6 6個(gè)月個(gè)月首開(kāi)銷(xiāo)售金額10200元推出3萬(wàn)方，銷(xiāo)售60%運(yùn)營(yíng)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)指標(biāo)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)3.0/6/6.23.0/3、6/6.2開(kāi)工開(kāi)工/開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)/現(xiàn)金流回正（月）現(xiàn)金流回正（月）結(jié)構(gòu)封頂13.8從拿地（月）竣工備案24.7從開(kāi)工（月）成本成本適配標(biāo)準(zhǔn)適配標(biāo)準(zhǔn)CCTOP A B C DTOP A B C D報(bào)規(guī)單方造價(jià)2390注明集團(tuán)管控標(biāo)準(zhǔn)可售單方造價(jià)3051注明集團(tuán)管控標(biāo)準(zhǔn)單車(chē)位面積30注明集團(tuán)管控標(biāo)準(zhǔn)三費(fèi)費(fèi)率1225/1179/1373管理2.7%/營(yíng)銷(xiāo)2.6%/財(cái)務(wù)3%融資融資目標(biāo)單位目標(biāo)單位信托信托杠桿杠桿/比例比例1 1：1.51.5融資成本融資成本15%15%開(kāi)發(fā)貸開(kāi)發(fā)貸62406240萬(wàn)元萬(wàn)元自有資金峰值自有資金峰值55945594萬(wàn)元萬(wàn)元盈利指標(biāo)盈利指標(biāo)起拍樓面價(jià)1366元/銷(xiāo)售毛利率13.4、4%銷(xiāo)售凈利率10%銷(xiāo)售凈利額4201現(xiàn)金流回正時(shí)間6.2個(gè)月含融資IRR61.5%項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 稅后年自有資金投資回報(bào)率145.7%備注：按起拍樓面價(jià)1366元/計(jì)算作業(yè)流程與控管制度對(duì)照作業(yè)流程與控管制度對(duì)照時(shí)間時(shí)間工作工作決策點(diǎn)決策點(diǎn)與集團(tuán)控管對(duì)照與集團(tuán)控管對(duì)照2017.3.21初判申請(qǐng)表準(zhǔn)入審議2017.3.25地塊頭腦風(fēng)暴會(huì)價(jià)格判斷2017.3.30可研上會(huì)投資決策目目 錄錄第一章：戰(zhàn)略漏斗評(píng)估第一章：戰(zhàn)略漏斗評(píng)估第一章：戰(zhàn)略漏斗評(píng)估第一章：戰(zhàn)略漏斗評(píng)估第二章：市場(chǎng)漏斗評(píng)估第三章：財(cái)務(wù)漏斗評(píng)估第一章：戰(zhàn)略漏斗評(píng)估第一章：戰(zhàn)略漏斗評(píng)估1、地塊基礎(chǔ)信息2、地塊資源梳理3、地塊屬性判斷15、地塊基礎(chǔ)信息三、土地三、土地款支付款支付節(jié)奏節(jié)奏保證金5000萬(wàn)元，競(jìng)得后30個(gè)工作日內(nèi)全額付清。一、地塊基礎(chǔ)信息一、地塊基礎(chǔ)信息二、備注社區(qū)用房應(yīng)方便使用且位于建筑首層的建筑面積不小于80平方米2、地塊資源梳理地塊位于蕪湖縣主城區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰東湖公園，且三面環(huán)水；地塊位于蕪湖縣主城區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰東湖公園，且三面環(huán)水；周邊交通便利，城市成熟配套，稀缺景觀資源及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源周邊交通便利，城市成熟配套，稀缺景觀資源及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源配套詳細(xì)商業(yè)生活天潤(rùn)發(fā)、沚津影城、未來(lái)城、1912商業(yè)街、延安路步行街、百悅城公園東湖公園教育蕪湖縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蕪湖縣第二中學(xué)交通世紀(jì)大道、灣新路3、地塊屬性判斷地塊位于蕪6、湖縣主城區(qū)，緊鄰東湖公園公園，周邊配套資源、景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯評(píng)估點(diǎn)評(píng)估點(diǎn)評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果與集團(tuán)控管對(duì)照與集團(tuán)控管對(duì)照布局戰(zhàn)略符合度封閉市場(chǎng)封閉市場(chǎng)溢出市場(chǎng)波段市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)城市準(zhǔn)入符合度土地成本機(jī)會(huì)有有 無(wú)市場(chǎng)供需機(jī)會(huì)有有 無(wú)小版塊機(jī)會(huì)有有 無(wú)市場(chǎng)爆量機(jī)會(huì)有有 無(wú)產(chǎn)品打造機(jī)會(huì)有有 無(wú)戶(hù)型結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)有 無(wú)總價(jià)結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)有有 無(wú)購(gòu)買(mǎi)力機(jī)會(huì)有 無(wú)對(duì)手結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)有有 無(wú)營(yíng)銷(xiāo)能力機(jī)會(huì)有 無(wú)市場(chǎng)周期符合度蕭條：量跌價(jià)跌量盤(pán)價(jià)跌量穩(wěn)價(jià)盤(pán)復(fù)蘇：量升價(jià)盤(pán)量升價(jià)穩(wěn)量?jī)r(jià)齊升量?jī)r(jià)齊升繁榮：量頂價(jià)升量?jī)r(jià)高位量跌價(jià)頂衰退：量急跌價(jià)微跌量?jī)r(jià)齊跌量跌價(jià)急跌符合符合 不符合地塊地段符合度A+A A-B+B B-C+CC-符合符合 不符7、合地塊規(guī)模符合度1212萬(wàn)萬(wàn)12-20萬(wàn)20萬(wàn)符合符合 不符合產(chǎn)品溢價(jià)符合度1.51.5-2.02.0-2.52.5-3.0 3.0符合 不符合H60H80100符合 不符合R20R282835符合 不符合地塊地價(jià)符合度P/P30%P/P40%P/P40%符合 不符合綜合評(píng)估1、宗地位置較好，配套資源、景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯2、市場(chǎng)機(jī)會(huì)較好目目 錄錄第一章：戰(zhàn)略漏斗評(píng)估第二章：市場(chǎng)漏斗評(píng)估第二章：市場(chǎng)漏斗評(píng)估第二章：市場(chǎng)漏斗評(píng)估第二章：市場(chǎng)漏斗評(píng)估第三章：財(cái)務(wù)漏斗評(píng)估第二章：市場(chǎng)漏斗評(píng)估第二章：市場(chǎng)漏斗評(píng)估1、供需分析2、競(jìng)爭(zhēng)分析3、使命定位4、產(chǎn)品定位5、價(jià)格定位6、方案設(shè)計(jì)1、供需分析土地計(jì)劃【8、未來(lái)供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)】蕪湖縣蕪湖縣20142014年后近三年無(wú)商品住宅用地供應(yīng)，僅年后近三年無(wú)商品住宅用地供應(yīng)，僅20172017年年1 1月碧桂園拿地月碧桂園拿地8888畝畝，20172017后續(xù)后續(xù)供地計(jì)劃尚未供地計(jì)劃尚未出臺(tái)出臺(tái)供需分析供需分析存量統(tǒng)計(jì)銷(xiāo)量統(tǒng)計(jì) 去化周期控管指標(biāo)評(píng)估結(jié)果口徑現(xiàn)有存量（萬(wàn)）已拍待結(jié)轉(zhuǎn)量（萬(wàn)）合計(jì)（萬(wàn)）銷(xiāo)售量（2016年銷(xiāo)售量）現(xiàn)貨去化周期（月）總體去化周期（月）蕪湖縣3263848.636.67.9現(xiàn)有存量去化15個(gè)月總體存量36個(gè)月符合 1、供需分析供需/去化銷(xiāo)售期整體市場(chǎng)的供需壓力如何？o非常大 o大 o一般 弱 o無(wú)如何規(guī)避或減緩影響？對(duì)策為？1、市場(chǎng)暫無(wú)9、品牌房企的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)及示范區(qū)打造區(qū)別市場(chǎng)；2、目前市場(chǎng)以高層為主，以區(qū)別于市場(chǎng)的洋房產(chǎn)品區(qū)別市場(chǎng)，形成溢價(jià)；3、強(qiáng)化本案地段優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)、價(jià)格資源優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)有市場(chǎng)庫(kù)存量去化周期為現(xiàn)有市場(chǎng)庫(kù)存量去化周期為6.66.6個(gè)月；總體存量去化周期為個(gè)月；總體存量去化周期為7.97.9個(gè)月個(gè)月2022/7/131、市場(chǎng)供需板塊/爆量201420152016201701-0201020304050600.000.200.400.600.801.001.201.4043.0842.7331.734.3634.545.2948.6312.31.250.940.650.352014年-2017年蕪湖10、縣商品住宅供求分析（萬(wàn)）供應(yīng)面積成交面積供求比樓盤(pán)名稱(chēng)成交套數(shù)國(guó)信學(xué)府春天502元盛陽(yáng)光城428全順未來(lái)城414百悅城368蕪湖悅達(dá)廣場(chǎng)356尚城國(guó)際320品樾紅郡168東城國(guó)際146中睿御景灣116廣居正陽(yáng)公館862016年蕪湖縣住宅供求比0.65,最近2017年1-2月供求比為0.35，市場(chǎng)明顯供不應(yīng)求；2016年銷(xiāo)冠樓盤(pán)超500套，主要由于單個(gè)樓盤(pán)推出量有限。2、競(jìng)爭(zhēng)分析樓盤(pán)名稱(chēng)主力產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)點(diǎn)主力客戶(hù)未來(lái)城高層、小高層主城區(qū)、商業(yè)配套剛需、剛改百悅城高層體量、物業(yè)剛需、剛改正陽(yáng)公館高層位置、產(chǎn)品面積剛需、剛改學(xué)府春天高層學(xué)區(qū)、產(chǎn)品面積剛改、教育需求碧桂園（未售）高層、洋房學(xué)區(qū)、精裝修、品11、牌剛改、教育需求陽(yáng)光城高層體量、價(jià)格、學(xué)區(qū)剛需、剛改、教育需求本項(xiàng)目洋房主城區(qū)、東湖旁、品牌、產(chǎn)品品質(zhì)改善、生活改善、資源改善現(xiàn)有市場(chǎng)熱銷(xiāo)項(xiàng)目及品牌房企項(xiàng)目與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性一般現(xiàn)有市場(chǎng)熱銷(xiāo)項(xiàng)目及品牌房企項(xiàng)目與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性一般3、使命定位項(xiàng)目特點(diǎn)：蕪湖縣主城區(qū)、緊鄰東湖公園拿地策略：短平快，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目公司戰(zhàn)略：改善型產(chǎn)品，現(xiàn)金流項(xiàng)目?jī)?chǔ)備結(jié)構(gòu)：深耕細(xì)作安徽市場(chǎng)，沖擊規(guī)模剛需加改善：改善型產(chǎn)品快速去化，貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)：現(xiàn)金流項(xiàng)目品牌形象要求：當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目項(xiàng)目品牌形象承擔(dān)角色本項(xiàng)目中高等現(xiàn)金流項(xiàng)目本案在中梁集團(tuán)承擔(dān)角色質(zhì)：實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，中高端產(chǎn)品量：沖刺2017年銷(xiāo)售目標(biāo)速：快速去化，現(xiàn)金流為王名：深耕細(xì)12、作，布局安徽中高端改善型產(chǎn)品，快速去化實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流項(xiàng)目，支撐集團(tuán)2017年目標(biāo)沖刺4、產(chǎn)品定位高層產(chǎn)品面積段戶(hù)型功能套數(shù)比例100-1103/2/225%110-1203/2/250%120-1304/2/225%電梯洋房面積段戶(hù)型功能套數(shù)比例120-1304/2/220%130-1404/2/250%150-1605/2/230%5、價(jià)格定位目前價(jià)格目前價(jià)格入市價(jià)格入市價(jià)格高層46004950電梯洋房560061001、高層：未來(lái)城高層住宅均價(jià)4600元/，學(xué)府春天高層住宅均價(jià)4600元/；2、洋房：目前市場(chǎng)無(wú)直接可對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，但從前期御景灣的高層和洋房?jī)r(jià)差在1000元/左右預(yù)估。6、方案設(shè)計(jì)-13、總圖/指標(biāo)2棟34層高層，1棟18層小高層，8棟5-8層洋房；占地52畝，容積率2.2，計(jì)容總面積76206，其中住宅73216，商業(yè)2000目目 錄錄第一章：戰(zhàn)略漏斗評(píng)估第二章：市場(chǎng)漏斗評(píng)估第三章：財(cái)務(wù)漏斗評(píng)估第三章：財(cái)務(wù)漏斗評(píng)估第三章：財(cái)務(wù)漏斗評(píng)估第三章：財(cái)務(wù)漏斗評(píng)估第三章：財(cái)務(wù)漏斗評(píng)估第三章：財(cái)務(wù)漏斗評(píng)估1、貨值測(cè)算2、銷(xiāo)售計(jì)劃3、里程碑計(jì)劃4、成本計(jì)劃5、資金計(jì)劃6、擬申請(qǐng)授權(quán)地價(jià)7、盈利指標(biāo)測(cè)算1、貨值測(cè)算項(xiàng)目整盤(pán)總貨值 45355 萬(wàn)元，整盤(pán)均價(jià) 5664 元/（不含車(chē)位）2017 年 11 月 8 日開(kāi)盤(pán)，2018 年 5 月清盤(pán)，銷(xiāo)售周期 6 個(gè)月品類(lèi)計(jì)量系數(shù)現(xiàn)在售價(jià)上市售價(jià)單14、價(jià)總銷(xiāo)單價(jià)總銷(xiāo)高層38755.8460017827.76495018990.34洋房34460560019986.8610021020.6商業(yè)2000120002400120002400車(chē)位550 500002750500002750可售面積75216 計(jì)容面積76206 不含車(chē)位總銷(xiāo) 39525.3642604.82含車(chē)位總銷(xiāo) 42275.3645354.82不含車(chē)位均價(jià) 5255 5664 含車(chē)位均價(jià) 5621 6030 2、銷(xiāo)售計(jì)劃符不符合營(yíng)銷(xiāo)控管要求？符合符合 不符合分期物業(yè)形態(tài)可售/持有面積持有/銷(xiāo)售均價(jià)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售計(jì)劃2016年2017年2018年2019年(M2)Q1Q2Q3Q415、Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4一期高層公寓38756 銷(xiāo)售 0.50 簽約面積（平方米）19,377.90 11,626.74 7,751.16 平均單價(jià)（萬(wàn)元）0.4950 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 銷(xiāo)售簽約金額（萬(wàn)元）-9,592.06 5,755.24 3,836.82 -簽約回款金額（萬(wàn)元）-4,796.03 4,028.67 2,685.78 -按揭回款金額（萬(wàn)元）-4,796.03 1,726.57 1,151.05 -本期回款金額（萬(wàn)元）-4,796.03 8,824.70 4,16、412.35 1,151.05 -一期花園洋房34460 銷(xiāo)售 0.61 簽約面積（平方米）13,784.00 13,784.00 6,892.00 平均單價(jià)（萬(wàn)元）0.6100 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 銷(xiāo)售簽約金額（萬(wàn)元）-8,408.24 8,408.24 4,204.12 -簽約回款金額（萬(wàn)元）-5,885.77 5,885.77 2,942.88 -按揭回款金額（萬(wàn)元）-2,522.47 2,522.47 1,261.24 -本期回款金額（萬(wàn)元）-5,885.77 8,408.24 5,465.36 17、1,261.24 -一期商鋪2000 銷(xiāo)售 1.20 簽約面積（平方米）1,000.00 1,000.00 平均單價(jià)（萬(wàn)元）1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 銷(xiāo)售簽約金額（萬(wàn)元）1,200.00 1,200.00 -簽約回款金額（萬(wàn)元）600.00 600.00 -按揭回款金額（萬(wàn)元）600.00 600.00 -本期回款金額（萬(wàn)元）-1,200.00 1,200.00 -/車(chē)位（個(gè)數(shù)）550 銷(xiāo)售 5.00 簽約個(gè)數(shù) 165 165 165 55 平均單價(jià)（萬(wàn)元）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.18、00 5.00 銷(xiāo)售簽約金額（萬(wàn)元）-825.00 825.00 825.00 275.00 -本期回款金額（萬(wàn)元）-825.00 825.00 825.00 275.00 -可簽約合計(jì)（含持有）/可簽約金額（萬(wàn)元）-18,000.30 15,363.48 10,065.94 825.00 825.00 275.00 -可回款合計(jì)（含持有）可回款金額（萬(wàn)元）-10,681.80 18,432.94 11,902.70 3,237.28 825.00 275.00 -銷(xiāo)售面積（不含車(chē)位）75,216/銷(xiāo)售金額（不含車(chē)位）42,604.72 總銷(xiāo)售金額（含車(chē)位）45,354.72 總銷(xiāo)售均價(jià)，不含19、車(chē)位（元）5,664.33 總持有面積0 總持有金額 -總貨值 45,354.72 總可售面積（包括實(shí)際銷(xiāo)售和持有）75,216 總銷(xiāo)售均價(jià)包含車(chē)位 6,029.95 合計(jì)簽約計(jì)劃（萬(wàn)元）45,354.72 2016年 -2017年 18,000.30 2018年 27,079.42 2019年 275.00 2020年 -2021年 -2022年 -2023年 -合計(jì)回款計(jì)劃（萬(wàn)元）45,354.72 -10,681.80 34,397.92 275.00 -3、里程碑計(jì)劃指標(biāo)指標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)耗時(shí)統(tǒng)計(jì)耗時(shí)統(tǒng)計(jì)控管要求控管要求對(duì)照對(duì)照獲地時(shí)間2017/5/10符合 不符合取得擴(kuò)初批復(fù)20120、7/9/7符合 不符合取得建設(shè)工程施工許可證2017/10/17符合 不符合售樓區(qū)全部完成、開(kāi)放2017/9/30符合 不符合完成首批開(kāi)盤(pán)地下結(jié)構(gòu)工程(主樓部分0.00)2017/11/1符合 不符合開(kāi)盤(pán)預(yù)售（開(kāi)始預(yù)售）2017/11/8符合 不符合主體結(jié)構(gòu)封頂（高層）2018/7/4符合 不符合取得竣工備案證明2019/5/30符合 不符合開(kāi)始交房2019/6/13符合 不符合4、成本計(jì)劃備注：備注：1.按照地價(jià)1366元/計(jì)算可售單方造價(jià) 3051 元/，符不符合控管要求？符不符合控管要求？符合符合 不符合不符合；報(bào)規(guī)單方造價(jià) 2390 元/，符不符合控管要求？符不符合控管要求？符合符合 21、不不符合符合；編號(hào)成本科目目標(biāo)成本（含留存資產(chǎn)）其中持有資產(chǎn)成本建面單方（總建筑面積）可售單方（總可售面積）2016年2017年2018年2019年（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（元/）（元/）Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q418項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資（成本直接費(fèi)）34,104.46 -3,552.33 4,534.21 -11,156.22 557.23 641.84 2,579.01 3,278.25 2,288.18 4,399.67 4,090.23 2,976.72 2,013.67 112.76 1土地成本 11,156.22 1,162.04 1,483.23 11,1522、6.22 -28建安工程費(fèi) 22,948.23 -2,390.30 3,050.99 -557.23 641.84 2,579.01 3,278.25 2,288.18 4,399.67 4,090.23 2,976.72 2,013.67 112.76 2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用 1,040.72 108.40 138.37 -445 311 285 -3主體建筑工程費(fèi) 11,616.92 1,210.02 1,544.48 -18 82 895 1,644 1,644 2,579 1,978 1,556 1,220 4主體安裝工程費(fèi) 2,064.15 215.00 274.43 -153 102 23、102 102 496 529 478 -102 5小區(qū)管網(wǎng)道路工程費(fèi) 1,513.14 157.61 201.17 -439 439 519 116 -6園林環(huán)境工程費(fèi) 785.38 81.81 104.42 -196 196 196 196 -7配套設(shè)施費(fèi) 5,207.75 542.44 692.37 -81 81 1,258 1,494 504 504 761 55 471 -8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 720.17 75.01 95.75 -14 15 38 38 38 186 186 173 11 11 9期間費(fèi)用 3,766.33 -392.30 500.74 -543.97 631.33 624、31.33 631.33 631.33 209.29 121.93 121.93 121.93 121.93 -9.1管理費(fèi) 1,219.35 127.01 162.11 121.93 121.93 121.93 121.93 121.93 121.93 121.93 121.93 121.93 121.93 9.2營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 1,174.18 122.30 156.11 234.84 234.84 234.84 234.84 234.84 -9.3財(cái)務(wù)費(fèi) 1,372.80 142.99 182.51 -187.20 274.56 274.56 274.56 274.56 87.36 -19項(xiàng)目總25、投資（不含稅費(fèi)）37,870.79-3,944.645,034.95-11,700.191,188.561,273.173,210.343,909.582,497.484,521.614,212.163,098.662,135.60112.765、資金計(jì)劃-資金籌集1 1、前端融資、前端融資部分部分指標(biāo)數(shù)值/說(shuō)明控管要求對(duì)照資金峰值5594萬(wàn)元融資方式中梁、信托以單一信托方式符合符合 不符合融資杠桿土地款的1:1.5符合符合 不符合中梁出資4160萬(wàn)元含契稅、規(guī)費(fèi)等信托出資6240萬(wàn)元含契稅、規(guī)費(fèi)等融資成本年化利息15%符合符合 不符合合作方式待定符合符合 不符合融資風(fēng)險(xiǎn)可控股東利息計(jì)提符合 26、不符合融資期限12個(gè)月符合符合 不符合2 2、項(xiàng)目貸、項(xiàng)目貸部分部分指標(biāo)數(shù)值/說(shuō)明控管要求對(duì)照目標(biāo)貸款銀行待定符合符合 不符合貸款金額6240萬(wàn)元貸款利息7%符合符合 不符合貸款期限12個(gè)月符合符合 不符合5、資金計(jì)劃-融資計(jì)劃編號(hào)科目融資總額2016年2017年2018年萬(wàn)元Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41融資總額12,480-6,240.006,240.00-1.1銀行貸款6,240 6,240.00 1.2其它融資6,240 6,240.00 2融資歸還12,480.00-6,240.006,240.00-3.1銀行貸款6,240.00 -6,240.00 -3.2其它27、融資6,240.00 -6,240.00 3財(cái)務(wù)費(fèi)用1,372.80-187.20274.56274.56274.56274.5687.36-3.1銀行貸款利息436.80 -87.36 87.36 87.36 87.36 87.36 3.2其它融資成本936.00 -187.20 187.20 187.20 187.20 187.20 3.3理財(cái)收入（負(fù)數(shù)沖抵其他融資成本，請(qǐng)?zhí)顚?xiě)負(fù)數(shù)）-5、資金計(jì)劃-項(xiàng)目現(xiàn)金流16Q116Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q328、21Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q4 2025(5,594)(544)8,22422,27523,30417,61313,8769,9256,4604,3244,2114,201本項(xiàng)目周期內(nèi)實(shí)際累計(jì)現(xiàn)金流（不含自有資金成本、含融資）6、擬申請(qǐng)授權(quán)地價(jià)起始地價(jià)：起始地價(jià)：總價(jià)總價(jià)10400萬(wàn)元，名義樓板價(jià)名義樓板價(jià)1366元/，實(shí)際樓板價(jià)實(shí)際樓板價(jià)1366_元/；申請(qǐng)地價(jià)：申請(qǐng)地價(jià)：總價(jià)總價(jià)10400萬(wàn)元，名義樓板價(jià)名義樓板價(jià) 1366元/，實(shí)際樓板價(jià)實(shí)際樓板價(jià) 1366 元/，溢價(jià)率溢價(jià)率_0_0_%，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)率，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)29、率 10 10%。擬申請(qǐng)授權(quán)價(jià)說(shuō)明：一手項(xiàng)目為擬申請(qǐng)授權(quán)價(jià)二手項(xiàng)目為真實(shí)地價(jià)，包括名義價(jià)格、溢價(jià)或稅務(wù)影響7、財(cái)務(wù)測(cè)算盈利指標(biāo)一覽表指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)值指標(biāo)值單位單位說(shuō)明說(shuō)明一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入41891萬(wàn)元 項(xiàng)目可售資產(chǎn)總值，含計(jì)劃銷(xiāo)售和持有 其中：持有總貨值0萬(wàn)元 按成本價(jià)計(jì)算 銷(xiāo)售貨值（含車(chē)位）45355萬(wàn)元 包括車(chē)位 銷(xiāo)售貨值（不含車(chē)位）42605萬(wàn)元 不包括可售車(chē)位金額 二、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本二、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本32057萬(wàn)元 其中：土地成本10400萬(wàn)元 土地起拍總價(jià) 契稅312萬(wàn)元 土地中標(biāo)總價(jià)*3%其他規(guī)費(fèi)576萬(wàn)元 大市政配套費(fèi)、教育配套費(fèi)等 建安成本22948萬(wàn)元 總建30、筑面積*報(bào)規(guī)單方造價(jià)2390元/三、營(yíng)業(yè)稅及三費(fèi)用三、營(yíng)業(yè)稅及三費(fèi)用19,072萬(wàn)元 1、營(yíng)業(yè)稅及附加510萬(wàn)元 2、銷(xiāo)售費(fèi)用1194萬(wàn)元 按制度，總貨值*費(fèi)率_2.6_%3、管理費(fèi)用1225萬(wàn)元 按制度，總貨值*費(fèi)率_2.7_%4、財(cái)務(wù)費(fèi)用1373萬(wàn)元 綜合非銀融資成本_15_%，開(kāi)發(fā)貸融資成本_7_%四四、毛利潤(rùn)、毛利潤(rùn)5568萬(wàn)元 一-二-三 五五、毛利潤(rùn)率、毛利潤(rùn)率13.37%毛利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 六六、凈、凈利潤(rùn)利潤(rùn)4201萬(wàn)元 毛利潤(rùn)-土地增值稅-所得稅 七七、銷(xiāo)售凈利率、銷(xiāo)售凈利率10%凈利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 特別注意：需使用申請(qǐng)地價(jià)計(jì)算7、財(cái)務(wù)測(cè)算投資效率指標(biāo)一覽表序號(hào)序號(hào)指標(biāo)名31、稱(chēng)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)值指標(biāo)值單位單位控管要求控管要求對(duì)照對(duì)照說(shuō)明說(shuō)明1 1總投資額38013 萬(wàn)元不含稅金的全部投入2 2留存資產(chǎn)成本0萬(wàn)元持有資產(chǎn)總投資額3 3投資規(guī)模系數(shù) 4.02 符合 不符合總貨值/土地成本4自有資金投資峰值5594 萬(wàn)元項(xiàng)目投入最大時(shí)累計(jì)金額5 5稅前自有資金投資回報(bào)率101%毛利潤(rùn)自有資金投資總額（峰值）6 6稅后自有資金投資回報(bào)率75%凈利潤(rùn)自有資金投資總額（峰值)7 7稅后年自有資金投入回報(bào)率 145%符合 不符合凈利潤(rùn)/（自有資金（峰值）*靜態(tài)投資回收期(年)）8 8土地成本占平均售價(jià)比例39%符合 不符合單方土地價(jià)格單方總平均售價(jià)（含車(chē)位）9 9EVA值（經(jīng)濟(jì)增加32、值）3970 萬(wàn)元項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)-集團(tuán)資本成本+項(xiàng)目資金利息收入（暫不計(jì)）1010ROE（凈資產(chǎn)收益率）65%符合 不符合凈利潤(rùn)（自有資金平均投入開(kāi)發(fā)周期年)）11IRR(項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率）61.5%符合 不符合項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率12項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間1（月）(含融資)6.2符合 不符合累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正周期（含融資）1313項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間2（月）(不含融資)9.9 符合 不符合累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正周期（不包含融資）1414拿地到四證時(shí)間（天）160天符合 不符合拿地至取得施工許可證周期1515拿地到開(kāi)盤(pán)時(shí)間（天）180天符合 不符合拿地至取得項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)周期1616竣工結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間（天）2019/533、/30日期符合 不符合項(xiàng)目竣工交付85%以上的日期7、財(cái)務(wù)測(cè)算地價(jià)敏感性分析銷(xiāo)售價(jià)格（元銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米；萬(wàn)元）平方米；萬(wàn)元）對(duì)應(yīng)樓板價(jià)（元對(duì)應(yīng)樓板價(jià)（元/平方米）平方米）高層高層單價(jià)單價(jià)洋房均價(jià)洋房均價(jià)總貨值總貨值銷(xiāo)售凈利率銷(xiāo)售凈利率0%時(shí)時(shí)銷(xiāo)售銷(xiāo)售凈利率凈利率7.5%時(shí)時(shí)銷(xiāo)售銷(xiāo)售凈利率凈利率9%時(shí)時(shí)銷(xiāo)售銷(xiāo)售凈利率凈利率10%時(shí)時(shí)49506100453552074154314381366樓面價(jià)（元）土地總價(jià)（萬(wàn)元）建安工程費(fèi)（萬(wàn)元）管理費(fèi)用（萬(wàn)元）營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元）成本支出（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）稅費(fèi)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售利潤(rùn)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售利潤(rùn)率（%）銷(xiāo)售凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率（%34、）1,019 8,564 22,948 1,225 1,179 1,024 34,939 45,355 2,088 8,328 20.0%6,246 15%1,228 10,207 22,948 1,225 1,179 1,234 36,793 45,355 1,874 6,687 16.0%5,015 12%1,366 11,288 22,948 1,225 1,179 1,373 38,013 45,355 1,741 5,601 13.4%4,201 10%1,438 11,851 22,948 1,225 1,179 1,445 38,648 45,355 1,672 5,035 1235、.0%3,776 9%1,543 12,675 22,948 1,225 1,179 1,551 39,578 45,355 1,570 4,206 10.0%3,155 7.5%1,720 14,062 22,948 1,225 1,179 1,728 41,142 45,355 1,400 2,813 6.7%2,110 5%1,862 15,173 22,948 1,225 1,179 1,871 42,395 45,355 1,263 1,696 4.0%1,272 3%2,074 16,838 22,948 1,225 1,179 2,084 44,274 45,355 1,058 23 0.1%17 0%