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1、 生活匯產品模式研究 V1.0 2013.11.5 目錄目錄 1 研究背景 2 模式研究 3 模型研究 4 工作落實 基本信息 模塊定義 業(yè)態(tài)分析 規(guī)模分析 運營分析 規(guī)劃分類 組團模型分析 組團配比 模型輸出 目錄目錄 1 研究背景 2 模式研究 3 模型研究 4 工作落實 基本信息 模塊定義 業(yè)態(tài)分析 規(guī)模分析 運營分析 規(guī)劃分類 組團模型分析 組團配比 模型輸出 持有型物業(yè) 關注配套使用 使盈利產品更賺錢 核心區(qū)域持有型物業(yè) 其他銷售型物業(yè) 專注核心競爭力 實現最大溢價 分類 產品 模式 四小 若干超小 一大 一小 生活廣場 生活匯 萬科廣場 東莞公司商業(yè)配套模式 長安萬科廣場 萬科中心2、 項目 金色城市 厚街廣場 松湖生活廣場 厚街生活廣場 松湖傳奇 虎門萬科城 商業(yè)配套模式兩大類三條產品線 研究研究背景背景 運營盈利 配套增值 研究研究背景背景 商業(yè)研究進展 已開展 正在開展 未開展 1、生活廣場V1.0 2、萬科廣場（常規(guī)類）V1.0 1、生活匯V1.0 1、萬科廣場（主題類）V1.0 常規(guī)總結性商業(yè)研究，由實際項目進行產品研究。常規(guī)總結性商業(yè)研究，由實際項目進行產品研究。由產品研究來指導項目操作，再由實際項目總結出V2.0版本。最終目的為生活匯產品以商業(yè)策劃形式開展。目錄目錄 1 研究背景 2 模式研究 3 模型研究 4 工作落實 基本信息 模塊定義 業(yè)態(tài)分析 規(guī)模分析3、 運營分析 規(guī)劃分類 組團模型分析 組團配比 模型輸出 疑問疑問 什么是生活匯 基本原則有哪些 什么時候要做 怎么運營？基本信息 基本信息與模塊定義 模式模式研究研究 模塊定義 1、適用土地屬性為R2用地。2、生活匯商業(yè)以持有形式出現，包括自營、招租、聯(lián)營等多樣化經營形式。基本模塊 擴展模塊 固定業(yè)態(tài)種類、規(guī)模、運營方式，適用于所有生活匯產品。在基本模塊基礎上，對業(yè)態(tài)種類、規(guī)模進行放大與擴展，不適用所有生活 匯產品，需針對項目情況進行選配。V1.0版主要針對基本模塊研究。業(yè)態(tài)分析 模式模式研究研究 理想社區(qū)存在業(yè)態(tài)涵蓋成熟社區(qū)全方位配套要求 餐飲 早餐店、面包房、中式快餐、西式快餐、特色餐飲、4、第五食堂 零售 文具店、玩具店、便利店、藥店、服裝店、化妝品 文體教育 書店、興趣班、體育用品、嬰幼服務與培訓、健身會所 金融投資 銀行、中介、彩票、ATM機、證券中心 休閑娛樂 美容SPA、美發(fā)、足療、網吧、KTV、洗浴中心、棋牌室、酒吧、小型影院、游藝廳、咖啡廳、美甲 配套服務 五金建材、寵物店、水果店、洗衣房、送水站、電器維修部、家居生活、汽車美容、家政服務、通信營業(yè)廳、花店、中醫(yī)保健、社區(qū)超市、菜市場 規(guī)模分析 模式模式研究研究 業(yè)態(tài)種類 基本面積 數量 位置 社區(qū)超市 400 1 商業(yè)二層，避免占用主沿街招示面 菜場 400 1 架空層布置 早餐店 50 1 人流量最大處，靠近社區(qū)主5、要出入口 面包房 50 1 人流量最大處，靠近社區(qū)主要出入口 第五食堂 300 1 商業(yè)二層，次要位置 西式快餐 250-350 1 有沿街招示面的首層或二層 中式簡餐 150 1 有沿街招示面的首層或二層 特色餐飲 300 1 有招示面，位置無特殊要求 洗衣店 60 1 商業(yè)首層，靠近餐飲 送水站 60 1 商業(yè)首層 美甲店 20 1 商業(yè)首層 美發(fā) 100 1 商業(yè)首層 ATM 30 1 商業(yè)首層 藥店 120 1 商業(yè)首層 便利店 100 1 人流量最大處，盡量靠近小區(qū)出入口 咖啡 100 1 商業(yè)首層，有較好招示面與外擺區(qū) 嬰幼培訓 500 1 商業(yè)二層，避免占用沿街招示面 健身會所 6、600 1 商業(yè)二層及以上樓層 必備業(yè)態(tài)規(guī)模一覽表 類主力店 餐飲配套 基本配套 健身會所 菜市場 社區(qū)超市 早餐 快餐 正餐 生活配套店 嬰幼服務 健身中心 嬰幼培訓 嬰幼培訓 運營分析 模式模式研究研究 各方訴求 商管公司 財務成本 設計中心 公司訴求 展示階段：無人入駐狀態(tài) 前期入住階段：客戶少，商家少，運營成本高，商家開店困難 中后期入住階段：形成一定商業(yè)氛圍，可持續(xù)發(fā)展 展示階段：無需財務補貼 前期入住階段：運營收益小，公司補貼大 中后期入住階段：有一定收益，但仍需公司補貼 展示階段：打造形象展示 實施階段：商家不明確，設計條件落地困難 1、展示效果好 2、配套落地有意義 3、財務少7、補貼 公司 設計 商管 財務？運營分析 模式模式研究研究 商業(yè)運營與市場規(guī)律分析 入住階段 運營業(yè)態(tài) 運營問題 與市場關系 前期 最核心基本需求業(yè)態(tài) 住戶少、補貼高、開店困難 不符合市場規(guī)律 中期 生活配套基本業(yè)態(tài) 有一定運營收益，仍需財務補貼 逐步引入市場規(guī)律 后期 覆蓋成熟社區(qū)生活全部業(yè)態(tài) 運營步入正軌 順應市場規(guī)律選擇 運營分析 模式模式研究研究 按照商業(yè)運營與市場規(guī)律的分析，基礎模塊需按開發(fā)入住節(jié)奏進一步劃分，保證展示前期入住常規(guī)使用的同時，減少財務與商業(yè)運營壓力。基本模塊 一級基本模塊 二級基本模塊 最基本生活配套，非市場規(guī)律設計，提前介入開發(fā)與運營 其他基本生活配套，在入住一定階段8、后開發(fā)經營 基本模塊拆分 對應入住前期階段 對應入住中后期階段 運營分析 模式模式研究研究 業(yè)態(tài)種類 基本規(guī)模（）數量（個）位置 經營形式 財務補貼 退出模式 開發(fā)條件 模塊面積（）一級基礎模塊 類主力店 社區(qū)超市 400 1 商業(yè)二層，避免占用主沿街招示面 招租 補貼形式免租金12個月 帶租金銷售 入伙500戶 1850 菜場 400 1 架空層布置 自營 裝修費用800元/，運營成本10萬/月 帶租金銷售 餐飲 早餐店 50 1 人流量最大處，靠近小區(qū)出入口 聯(lián)營 補貼裝修費用及部分啟動資金，共30萬元 帶租金銷售 第五食堂 300 1 商業(yè)二層，位置無特殊要求 自營 裝修成本70萬，運營9、成本10萬/月。（參照藍灣項目）帶租金銷售 快餐（得來速）350 1 商業(yè)首層，有沿街招示面，且行車方便 招租 補貼租金6個月，約20萬 帶租金銷售 配套 小型服務中心 50 1 商業(yè)首層，靠近餐飲 聯(lián)營 補貼裝修及部分啟動資金，共10萬元 帶租金銷售 藥店 120 1 商業(yè)首層 聯(lián)營 補貼6個月租金約4萬元 帶租金銷售 面包房 50 1 人流量最大處，靠近小區(qū)出入口 聯(lián)營 補貼裝修及設備費用20萬 帶租金銷售 ATM 30 1 商業(yè)首層 招租 無需補貼 帶租金銷售 便利店 100 1 人流量最大處，盡量靠近小區(qū)出入口 聯(lián)營 補貼加盟費、裝修及部分啟動資金，共30萬元 帶租金銷售 二級基礎模塊10、 餐飲 咖啡 100 1 商業(yè)首層，有較好招示面與外擺區(qū) 聯(lián)營 補貼裝修及設備費用，約40萬元 帶租金銷售 1200戶入伙500戶 1770 快餐 150 1 有沿街招示面的首層或二層 招租 引入市場規(guī)律，無需補貼 帶租金銷售 特色餐飲 300 1 有招示面，位置無特殊要求 招租 引入市場規(guī)律，無需補貼 帶租金銷售 配套 美甲店 20 1 商業(yè)首層 聯(lián)營 補貼6個月租金，約1萬元 帶租金銷售 美發(fā) 100 1 商業(yè)首層 聯(lián)營 補貼6個月租金，約3萬元 帶租金銷售 嬰幼 嬰幼培訓 500 1 商業(yè)二層，位置無特殊要求 聯(lián)營 補貼裝修費用約75萬元 帶租金銷售 健身 健身會所 600 1 商業(yè)二層11、及以上樓層 自營 裝修成本4000元/，運營成本10萬/月 帶租金銷售 各基礎模塊業(yè)態(tài)與運營一覽表 運營分析 模式模式研究研究 各基礎模塊業(yè)態(tài)財務補貼匯總 經營形式 第一年補貼 第二年補貼 第三年補貼 一級基本模塊 自營 補貼100%費用，約為342萬元 補貼70%費用，約為168萬元 補貼50%費用，約為120萬元 聯(lián)營 為一次性補貼，共計110萬元 無 無 招租 為一次性補貼，共計30萬元 無 無 小計 482萬元 168萬元 120萬元 二級基本模塊 自營 補貼100%費用，約為300萬元 補貼70%費用，約為84萬元 補貼50%費用，約為60萬元 聯(lián)營 為一次性補貼，共計103萬元 無12、 無 招租 無 無 無 小計 403萬元 84萬元 60萬元 總計 1317萬元 以下表格按照3年補助期計算 運營分析 模式模式研究研究 操作節(jié)奏結論 前期開業(yè) 一級基本模塊 注：后期運營根據項目規(guī)模不同選擇其他模塊增開經營 目錄目錄 1 研究背景 2 模式研究 3 模型研究 4 工作落實 基本信息 模塊定義 業(yè)態(tài)分析 規(guī)模分析 運營分析 規(guī)劃分類 組團模型分析 組團配比 模型輸出 分類 模型模型研究研究 規(guī)劃形態(tài)種類 分散式 集中式 組團式 有效帶動街鋪 多樣化布局 運營成本低 資源整合度高 布局靈活、成本適中 空間變化豐富 商業(yè)營造價值大 利 弊 運營成本高 工期要求長 布局單一不利帶動街13、鋪 模型模型研究研究 餐飲組團分析 組團式模型分析 餐飲1 餐飲2 餐飲3 餐飲4 餐飲1 餐飲2 餐飲3 餐飲4 餐飲1 餐飲2 餐飲3 餐飲4 設計原則 1、創(chuàng)造有趣、易停留的公共空間。提高參與性、積極互動的空間。庭院、灰空間、廊道 2、空間贈送與加建可能性設計，減少土地成本。露臺、廊架、架空層 3、強展示面 模型模型研究研究 類主力店組團分析 組團式模型分析 超市 菜市場（架空層）設計原則 1、目的性原則 2、集中式原則 3、弱展示性原則 4、減少計容，架空層設計 生活配套組團分析 設計原則 1、目的性集中放置 2、功能主導，打破常規(guī)市場 3、展示性適中 4、高便利性，首層布置 健康與嬰14、幼組團分析 設計原則 1、目的性原則 2、集中布置 3、弱展示性原則 4、高樓層布置 配比 模型模型研究研究 經營形式配比 16%22%31%14%17%45%40%15%32%27%14%27%一級模塊開放業(yè)態(tài) 二級模塊開放業(yè)態(tài) 自營 聯(lián)營 招商 各組團配比 29%18%53%模型輸出 模型模型研究研究 剖面模型 架空菜場 超市 嬰幼 第五食堂 基本配套 健身 快餐 快餐 特色餐飲 露臺 市政配套用房 架空不計容 露臺贈送 解答解答 什么是生活匯 基本原則有哪些 什么時候要做 怎么運營 存在于萬科R2類用地項目中的社區(qū)配套產品 最基本的生活配套商業(yè)業(yè)態(tài) 持有 2兩大類模塊 5五類組團 3三種15、經營方式 從展示區(qū)開始 運營節(jié)奏三步走（展示、入住500戶、入住1000戶）目錄目錄 1 研究背景 2 模式研究 3 模型研究 4 項目落實 基本信息 模塊定義 業(yè)態(tài)分析 規(guī)模分析 運營分析 規(guī)劃分類 組團模型分析 組團配比 模型輸出 落實項目 工作工作落實落實 落實項目松湖傳奇 模塊劃分 一級基本模塊 二級基本模塊 操作節(jié)奏 首先開業(yè)一級基本模塊 后期陸續(xù)開業(yè)二級基本模塊 一級基本模塊面積：約1860 基本信息與模塊定義 項目項目落實落實 業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)種類 基本面積 數量 位置 代表品牌 選用面積及模數 一級基本模塊 社區(qū)超市 400 1 商業(yè)二層，避免占用主沿街招示面 百佳、嘉榮 45016、 28X16 1850 菜場 400 1 架空層布置 400 28X16 2X1.5 使用率30%早餐店 50 1 人流量最大處，靠近公交站 64 8X8 第五食堂 300 1 商業(yè)二層，位置無特殊要求 330 16X16 西式快餐 350 1 有沿街招示面的首層或二層 麥當勞、肯德基、必勝客 350 24X16 小型服務中心 60 1 商業(yè)首層，靠近餐飲 洗衣、送水 60 4X8 便利店 100 1 人流量最大處，盡量靠近小區(qū)出入口 喜洋洋、美宜佳 110 8X8 ATM 30 1 商業(yè)首層 招行、建行、農行 50 6X8 藥店 120 1 商業(yè)首層 東莞國藥 120 8X8 面包房 50 17、1 人流量最大處，靠近公交站 樂園面包、嘉頓面包 64 8X8 二級基本模塊 中式簡餐 150 1 有沿街招示面的首層或二層 真功夫、雅園蒸品、永和大王 170 16X16 1770 特色餐飲 300 1 有招示面，位置無特殊要求 川采、黃記煌、湘汁源 350 32X16 美甲店 20 1 商業(yè)首層 50 6X8 美發(fā) 100 1 商業(yè)首層 快剪 100 8X8 咖啡 100 1 商業(yè)首層，有較好招示面與外擺區(qū) 95 16X8 嬰幼培訓 500 1 商業(yè)二層，位置無特殊要求 樂悠悠 670 16X8 健身會所 600 1 商業(yè)二層及以上樓層 620 16X8 業(yè)態(tài)分布 項目項目落實落實 首層業(yè)態(tài)分布 便利店 面包 店 早餐 店 藥店 美發(fā) 洗 衣 房 送 水 站 菜市場 美甲 ATM 咖啡 中式簡餐 西式簡餐 特色餐飲（1、2層）原始首層平面 改造后首層平面 業(yè)態(tài)分布 項目項目落實落實 二層業(yè)態(tài)分布 第五食堂 超市 嬰幼培訓 特色 餐飲 原始二層平面 改造后二層平面 業(yè)態(tài)分布 項目項目落實落實 三層業(yè)態(tài)分布 健身 會所 原始三層平面 改造后三層平面 杭州公司北宸之光 參考參考意向意向 結束 謝謝