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1、 項目評估工作程序1.目的進行項目前期評估，提出項目經濟性分析報告及可行性方案，供各級領導決策參考。2.適用范圍本程序適用于公司新開發的地產項目，不包括公司在歷史遺留用地上開發的項目。3.引用文件3.1 GFP4-2項目策劃工作程序3.2 GFP4-7市場調研工作程序4. 定義4.1. 項目評估即對項目進行詳細調查分析后，在現有市場情況下對項目做出能否可行的概要性結論。4.2. 評估師指國家認可的對某塊土地的使用價值進行評估測算的專業人士。5. 職責5.1. 總經理負責審批項目可行性分析報告、購買土地協議或項目合作開發協議。5.2. 主管副總經理負責審核項目可行性分析報告、購買土地協議或項目合2、作開發協議。5.3. 項目開發部經理負責審批項目經濟性分析報告，審核項目可行性分析報告、購買土地協議或項目合作開發協議。5.4. 項目評估人員負責完成項目經濟性分析報告、項目可行性分析報告，提出購買土地協議或項目合作開發協議。6. 資格或培訓6.1. 項目評估人員須從事房地產業二年以上工作經驗及具有理工科大學學士或以上學歷資格。6.2. 執行本程序的相關人員須經過本公司房地產政策、法規及基本營銷策略的培訓，合格后才能上崗。6.3. 項目評估人員須經過內部培訓和外部深造，在2-5年內應取得建設部執業資格認證估價師資格。7. 程序7.1. 項目經濟性分析報告項目評估人員根據公司的中長期發展計劃，尋3、找土地儲備，為公司中長期發展尋找土地或合作項目，收集、分析項目前期信息，對尋找到的土地或項目進行前期評估，完成項目經濟性分析報告（見GFP4-1-F1），并填寫項目經濟性分析報告審批表（見GFP4-1-F2）交項目開發部經理審核、主管副總經理審批。7.2項目可行性分析7.2.1項目經濟性分析報告經項目開發部經理審批后，為保護公司權益、回避風險、提高該項目的經濟效益，評估人員提出科學合理的建議，完成項目可行性分析報告，此報告要求具備以下基本內容：a） 項目基本概況；b） 目標市場預測；c） 建設標準；d） 投資估算；e） 經濟效益及社會效益分析等。7.2.2項目可行性分析報告經項目開發部經理審核4、后，如該部門經理認為必要，則委托工程部做該項目的規劃設計方案，委托預決算室進行工程投資估算，再由項目評估人員修正、完善該項目的項目可行性分析報告。7.2.3修正完善后的項目可行性分析報告，由項目評估人員填寫項目可行性分析報告審批表（見GFP4-1-F3），交項目開發部經理、主管副總經理審核后，再交總經理審批。7.2.4項目可行性分析報告經總經理審批后，由項目評估人員起草該項目購買土地協議或項目合作開發協議，上述協議經項目開發部經理審核后，提交主管副總經理審核、總經理審批。7.2.5項目可行性分析報告經總經理審批后，項目評估人員須向工程計劃調度室提交該報告的復印件一份。8記錄8.1項目經濟性分析5、報告審批表及項目經濟性分析報告、項目可行性分析報告審批表及項目可行性分析報告、購買土地協議、項目合作開發協議由項目評估人員交公司檔案室永久保存。9附件9.1 GFP4-1-F1項目經濟性分析報告9.2 GFP4-1-F2項目經濟性分析報告審批表9.3 GFP4-1-F3項目可行性分析報告審批表C:ISOGFPGFP4-1 GFP4-1-F1.5項目經濟性分析報告項目基本情況土地面積容積率總建筑面積其中：住宅面積 商業面積 配套設施面積 其中：會所面積 幼兒園 物業管理用房 居委會 配套設施面積 可銷售面積 車位數（個）單價總價一項目總收入（含剩余物業）其中：（1）銷售收入住宅銷售收入住宅銷售率6、車位銷售收入車位銷售率商業銷售收入商業銷售率折現系數 （2）剩余物業總價值商業物業租金折現（年金折現法）剩余住宅物業價值（按售價70%折現）車位租金折現（年金折現法）二總成本1地價總額 其中：住宅地價商業地價配套設施地價轉讓地價2總建筑成本 設計費等項目前期費用建安成本地下車庫建安成本會所設施裝修成本3稅費總額 營業稅（5。05%） 土地增值費 銷售費用（3%） 管理費用（2%） 財務費用 物業管理基金（建筑成本的2%）總利潤（含剩余物業）銷售利潤率成本利潤率實際最大投入投資利潤率GFP4-1-F2.1項目經濟性分析報告審批表項目名稱項目概況經辦人 簽名： 日期：項目開發部經理審核 簽名： 日期：主管副總經理審批 簽名： 日期：GFP4-1-F3.1項目可行性報告審批表項目名稱項目概況經辦人 簽名： 日期：項目開發部經理審核 簽名： 日期：主管副總經理審核 簽名： 日期：投控委審核 簽名： 日期：總經理審批 簽名： 日期：