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1、珠海融德廣場項目方案項目評估、商務合作初探CONTENTS項目解讀項目定位招商運營方案招商運營費用測算合作模式洽商目 錄目 錄0102030405CONTENTS項目解讀 1.1 項目地理位置 1.2 項目區域交通情況 1.3 項目四至及本體情況項目定位招商運營方案招商運營費用測算合作模式洽商目 錄目 錄0102030405項目地處珠海市主城區，位于前山商圈核心位置;周邊住宅集中，人口密集，路網發達;距離新香洲商圈（華潤萬家）及拱北西商圈（富華里）分別約2.5公里，距離南灣商圈（華發商都）3公里，距離吉大商圈（免稅商場）6公里，距離老香洲商圈（揚名廣場）6.5公里。前山商圈南灣商圈拱北商圈吉大2、商圈老香洲商圈新香洲商圈2.5km3km2.5km6km6.5km1.1 項目地理位置1.2 項目區域交通情況項目主要車行路線金雞路（東西向）+翠前南路（南北向）+逸仙路，可與明珠路、三臺石路等城市主干道直接連接，10分鐘內可到達主城其他核心區域：拱北、南灣、新香洲、老香洲，并通過翠微西路、鞍蓮路可直接連通中山坦洲區域。明珠路翠前南路金雞路金雞路三臺石路粵海路港昌路逸仙路鞍蓮路翠微西路蘭埔路南灣北路本項目九洲大道駕車：公交：輕軌：周邊13條線路經停明珠中站，4條經停前山郵局及中山亭，7條經停明珠商業廣場，覆蓋近至前山，遠至珠海各核心區域。廣珠城際快線前山站和明珠站與項目直線距離分別為1公里和23、公里。京華奧園京華奧園福泰花園福泰花園永晟大永晟大廈廈融德商業凱旋大酒店金雞路翠前南路田德花田德花園園馬鞍山公園明珠南路嘉信苑嘉信苑金福廣金福廣場場暨南大學暨南大學鞍蓮路鞍蓮路求知路求知路北京酒店北京酒店郵電大樓郵電大樓馬鞍山一號公馬鞍山一號公館館海宏社區公園金地花園金地花園豪景花園豪景花園珠海第十中學珠海第十中學香山幼兒園香山幼兒園項目北側為永晟大廈（寫字樓），南側為海宏社區公園和潮苑、錦城花園（住宅），東側為田德花園（住宅）和馬鞍山公園，西側為京華奧園和嘉信苑（住宅）。1.3 項目四至及本體情況馬鞍山公園馬鞍山公園融德商業田田德德花花園園馬鞍山一號公館（財富世家四區）潮苑潮苑錦城花園錦城花4、園財富世家財富世家前山水道前山水道前山大橋前山大橋翠前南路翠前南路金雞路金雞路板障山森林公園板障山森林公園明珠南路明珠南路前山小學、中前山小學、中學學圓明新園圓明新園富華里富華里城軌前山站城軌前山站公園里公園里梅花豪梅花豪庭庭海宏社區公園項目四至邊界：車庫出入口車庫出入口珠海融德廣場項目地址 珠海前山翠前南路與 金雞路交匯處商業建筑面積 36035 m2商業租賃面積 22173 m2商業樓層 B1 4F停車位 448個店鋪數 約110個1.3 項目四至及本體情況1.4 項目輻射范圍辦公集群暨南大學暨南大學受眾輻射區分析客群類型現有人數比例核心輻射范圍消費群（0-1.5KM）居住人口1318405、18%辦公人口4100教育人口6500小計142440次核心輻射范圍消費群（1.5-3KM輻射范圍）居住人口19113125%辦公人口7530教育人口0小計198661外緣輻射消費群（3-5KM輻射范圍）居住人口44113957%辦公人口12550教育人口0小計453689總計（1-5KM）居住人口764110100%辦公人口24180教育人口6500小計794790居住人口按板塊19年現狀統計，1.5KM：前山區域；3KM：新香洲南部、拱北西北部、南灣北部、坦洲南部；5KM：新香洲全域、拱北全域、南灣全域、上沖南部、吉大西部、老香洲西部、坦洲中部、澳門本島北部。（注：人口增長按珠海16-186、年常住人口平均增長率計算，預估至2021年消費覆蓋人口增長至87.31萬人）辦公人口僅統計周邊新老辦公物業面積數據按人均15，入駐率75%。教育人口僅包含大學、職校等目標客群畫像p從商人群，年齡層35-45歲，多為周邊裝飾、工程、設計、建材產業相關人士，主要需求為商務招待、商務休閑需求；p珠海活躍旅游客群多為小太陽家庭親子游以及情侶游，年齡層主要為28-35歲p車行、滴滴為主，步行為輔p消費時間自由靈活p旅游客群節假日人群增多，季節性明顯，寒暑假為外地客戶前往珠海的主要時間段p旅游客群對休閑餐飲、廣東美食小吃需求較強p商旅人士如時間充裕，在項目停留，對咖啡簡餐、快餐需求較強1.4 項目輻射范圍7、核心客群本地品質家庭客群p核心年齡層 28-38歲p家庭結構：以中小太陽家庭、二胎家庭為主，部分為老人同居三代同堂p中高收入水平、中高層管理人員、私營業主p消費水平偏高p車行為主，步行為輔，對大面積停車場有需求p下班后、周末假日休閑消費p對教育類消費、有品質的文化休閑娛樂類消費需求較高，注重健康與保養p對中高端超市有較大需求次要客群年輕情侶，奮斗家庭、奮斗青年p次要年齡層 20-30歲p家庭結構：以情侶、兩口之家為主p消費水平中等偏上p車行步行及公交，對大面積停車場有一定需求p對連鎖餐飲品牌有一定需求p喜歡時尚品牌、有社交需求，喜歡簡單生活、對輕居家、目的地消費、聚會約會需求；新晉小太陽家庭有8、一定親子需求機會客群周邊從商人群旅游客群CONTENTS項目解讀項目定位2.1 商業競爭環境分析 2.2 項目定位初判2.3 業態規劃招商運營方案招商運營費用測算合作模式洽商目 錄目 錄0102030405編號編號商圈商圈項目名稱項目名稱建筑面建筑面積積開業時間開業時間1前山商圈明珠商業廣場52006年2沃爾瑪42013年3誠豐廣場152016年4新香洲商圈華潤萬家32006年5南灣商圈富華里42015年6拱北西商圈華發商都182014年前山商圈現狀業態落后，主要商業項目開業時間較早，均為依沃爾瑪、華潤萬家、國美電器等大型購物商場而建立。無法滿足客戶綜合體驗需求。因此客戶有一定的外溢情況，三公9、里范圍內另有兩大商圈南灣、拱北西商圈，主要依托華發商都、富華里兩大商業體建立起來，是目前珠海中端消費的集中地。項目周邊商業明細2.1 商業競爭環境分析 413562項目明珠商業廣場沃爾瑪誠豐廣場華潤萬家富華里華發商都所在商圈前山商圈拱北西商圈南灣商圈總建筑面積（萬）54153418商場樓層F1-F4B1-3FB1-F5F1-F3街區式 BLOCKSF1-F3停車位100個200個1000個200個1000個1000個開業時間2006年2013年2016年2006年2015年2014年主力店國美電器尚美服飾珠寶店沃爾瑪NikeAdidas班尼路天虹超市nike、Adidas名創優品屈臣氏新華書店10、華潤萬家、VEROMODA九毛九H&M、優衣庫、VEROMODA喜茶、王品H&M、優衣庫、CK、GUESS、TaSTeTOMMYHIFLIGER項目定位休閑娛樂購物家庭購物商超休閑娛樂購物家庭購物商超時尚、休閑、娛樂時尚、休閑、娛樂項目周邊商業明細2.1 商業競爭環境分析 華發商都定位高品質國際時尚精品購物中心客群高端消費客群、城市精英白領、年輕時尚人士軌道交通南屏大橋站前100米處重點業態影院、餐飲、零售代表品牌Dior（待開業）、chanel（待開業）、Lancome（待開業）、uniqlo、Ed hardy、ICICLE、CK JEANS、GUESS、PANDORA、TOMMY HILF11、IGER、點都德、星巴克、奈雪的茶、GODIVA、西貝等u商業亮點u小結p設計亮點：1、亞洲一流的340米巨型天幕，水幕音樂噴泉，半開放式玻璃穹頂，現代科技感建筑立面，營造高格調氣勢及簡約舒適購物環境。p業態及品牌亮點：1、珠海規模最大、業態最豐富、檔次最高的大型購物中心 2、各樓層時尚潮流精品服飾品牌組合突顯時尚精品購物中心定位p動線簡潔，基本無死角，店鋪可視性強，空間感舒適p業態規劃較合理，既有輕奢、化妝品、配飾，又有中大淑女裝、潮流服飾、快消，搭配休憩式餐飲，即可滿足周邊辦公白領的日常消費需求，又可吸引品質家庭客群2.2 競品項目研究2.1 商業競爭環境分析 定位休閑娛樂購物廣場客群住宅12、區居民家庭、年輕時尚白領、公務員軌道交通明珠商業中心站重點業態餐飲、娛樂代表品牌國美電器新美百貨、六福珠寶、李寧、金利來、班尼路u商業亮點u小結p業態及品牌亮點：1.各樓層均分布落位零售、餐飲，休閑娛樂品牌。2.覆蓋家庭消費需求，各業態品類相對較豐富。明珠商業廣場p滿足周邊家庭型消費需求。p缺乏高端人群的購物消費業態，品牌缺少代表性。2.1 商業競爭環境分析 富華里定位時尚樂活街區、休閑都市生活購物綜合體客群高端住宅高收入人群，高檔辦公人群，五星酒店中外旅客及商務人群軌道交通與拱北關口、澳門、廣珠輕軌站-10分鐘車程重點業態超市、影院、零售、餐飲代表品牌H&M、UR、優衣庫、MISS SIXT13、Y、MASRER.SU、王品、東來順u商業亮點u小結p設計亮點：1.有別于傳統的購物中心，它由十余座不同風格的兩、三層建筑混搭組成，呈現出多樣的城市脈搏，被賦予了豐富的文化內涵。p業態及品牌亮點：1.建筑形態與休閑餐飲業態結合打造，休閑氛圍較濃2.餐飲占比較高以滿足商務、白領人群的用餐需求，引入多個網紅品牌如喜茶、太二老壇酸菜魚等p集開放式、低密度的街區式購物中心、國際品牌酒店、甲級寫字樓、精品公寓于一體，商業化風格顯著，適用于年輕時尚、商務辦公等中高端人群。p兒童業態缺失2.1 商業競爭環境分析 誠誠豐豐廣場廣場定位集餐飲、零售、娛樂為一體的綜合商場客群周邊住宅居民家庭，高端時尚白領軌道交通14、前山漾湖明居巴士站附近重點業態超市、餐飲、影院代表品牌天虹、蘇寧易購、新華書店、小米之家、SALAD、TISSOT、HUAWEI、AOJOu商業亮點u小結p業態及品牌亮點：1.零售品牌品類豐富，nike、Adidas、名創優品、屈臣氏、WESTLINK等品牌業 績突出。p1.地理位置優越，交通便利，客流量大。p2.兒童業態缺失2.1 商業競爭環境分析 沃爾瑪沃爾瑪定位家庭購物超市客群周邊居民住宅家庭客群軌道交通珠海路站前250米重點業態超市、零售、餐飲代表品牌沃爾瑪、nike、Adidas、班尼路u商業亮點u小結p業態及品牌亮點：1.主打沃爾瑪超市，以幫顧客節省每一分錢為宗旨，承諾價格最低，吸15、引周邊消費人群。p主要以家庭消費業態為主，地理位置優越，客源種類多。p業態及代表品牌缺失，項目單一，主要以零售超市為主。2.1 商業競爭環境分析 SWTO優勢：地理位置優越，交通便利，有利于出行、購物以及休閑娛樂，通達性強。項目區位良好，周邊住宅區成熟，生活配套較完善。綜合業態，對于項目后期經營具備內部轉化條件，且具備一定的商務配套消費潛力；劣勢：一期商業城市主展面只有約50m，過短，并且待拆遷項目（二期）未來會對一期商業的展示面及商業入口形成遮擋，需對二期項目的開業時間、未來規劃建筑形式及與一期商業接駁點進行要求；屬于在建項目，項目內部交通組織及建筑結構屬于既存狀態，改動面臨潛在高額成本及消16、防報建風險。單層可租面積過小，業態品牌組合豐富度低，可逛性差，地下停車場數量不足。建筑B1-3F屬于商業性質，4-9F屬于辦公性質，目前商業規劃B1-4F。已與珠海工商局現場咨詢過，4F辦公性質產權不影響商家營業執照辦理，但對于品牌知名度較高的連鎖餐飲商家O，存在無法達成合作的風險。威脅：距離其他核心商圈位置距離較近，導致消費人群的選擇性增加，在距離、價格、豐富度方面競爭較激烈。前山商圈存在著沃爾瑪等大型購物廣場，與本項目形成著有力的競爭關系，搶走部分客源。機會：周邊競爭項目多位百貨或者物業條件較差的購物中心，業態豐富度較差。結合周邊客群消費需求，打造零售、餐飲、兒童、休閑娛樂業態及超市、影院17、為一體的一站式購物中心及飽滿生活場景，有極大機會吸引周邊品質家庭型客群前來消費。2.1 商業競爭環境分析 深圳花園城中心基本概況地理位置東濱路和南海大道的交匯處開發商招商蛇口重點業態時尚、時尚生活、親子、運動、餐飲建筑面積商業形態中端家庭型購物中心樓層結構租售模式整體持有開業時間2006年5月；主要客群主力客群：南山板塊家庭客群所屬商圈南山商圈商業面積約7萬平方米，其中沃爾瑪裙樓面積約2萬方商場：地上5層；影院跨4-5層（8個廳）；停車場：地下2層綜合考量了自身建筑體量、交通條件及周邊人群屬性，并結合了實體零售商業發展趨勢，花園城中心確立了“家庭場景式社交生活中心”的項目定位。花園城中心圍繞家18、庭客群，除了具備大型綜合性超市沃爾瑪，運動超市迪卡儂，影院，服裝配套等，還配比了兒童教育娛樂，餐飲業態來吸引家庭客流。通過業態調整打造更好的吃喝玩樂體驗，成為社區商業制勝的必須考慮的問題。餐飲和娛樂項目的升級調整，成為花園城的秘籍。餐飲,25%服飾零售40%兒童,7%配套,10%休閑娛樂及其他,15%沃爾瑪,3%花園城業態配比2.1 商業競爭環境分析 花園城中心圍繞家庭客群，除了具備大型綜合性超市沃爾瑪，運動超市迪卡儂，影院，服裝配套等，還配比了兒童教育娛樂，餐飲業態來吸引家庭客流。通過業態調整打造更好的吃喝玩樂體驗，成為社區商業制勝的必須考慮的問題。餐飲和娛樂項目的升級調整，成為花園城的秘籍19、。深圳花園城中心業態規劃2.1 商業競爭環境分析 深圳花園城中心經營策略 2019年6月，深圳花園城中心與”迷之星球主題IP”合作，共同打造奇特，創意，有趣的互動活動，甚至吸引了區域外的慕名而來的顧客，是一次成功的營銷活動。2018年商場平均出租率達99%，全場日均客流達80,000左右，日均車流近6,000輛（含超市）；項目運營12年來，花園城中心項目秉承了蛇口的創新基因，不斷尋求自我突破，與時俱進，成為社區商 業的代表作之一。從消費者的角度出發，通過“奇特、創意、有趣”的元素資源整合，對品牌功能進行重新定位，致力于打造“家庭場景式社交生活中心”。2.1 商業競爭環境分析 設計亮點一夢幻流光20、入口主入口錐形發光塔造型新穎別致，夜晚流光溢彩設計亮點二浪漫跨層扶梯獨一無二的空間設計明麗開闊，極具視覺沖擊設計亮點三陽光通透中庭清晰自然的感覺沐浴陽光里的時尚生活2.1 商業競爭環境分析 深圳花園城中心建筑空間2.2 項目定位初判精準定位于社區級家庭型購物中心，以滿足周邊常住居民的日常消費為主。以“項目”來聯系“家”和“社會”，輔以部分商務宴請。業態規劃及品牌引進以兒童，餐飲為中心，提供家庭娛樂體驗的消費場景。品牌組合定位業態涵蓋緯度窄廣高低華發商都富華里誠豐廣場揚名廣場本項目體驗趣生活生活、趣味、親子明珠廣場2.3 業態規劃生活精致超市生活家居配套服務電子數碼娛樂文化影院書店家庭親子兒童娛21、樂兒童教育兒童零售親子社交餐飲聚會咖啡茶飲地方菜系西式簡餐樓層樓層定位業態規劃4層亞洲美食影 院特色餐飲（各地）特色餐飲（部分帶有宴請聚餐功能餐飲）3層繽紛童趣兒童零售兒童培訓教育兒童保健親子餐飲2層運動生活家居服飾運動零售親子零售兒童娛樂輕便餐飲書店1層時尚潮流生活快消少淑女裝中淑女裝鞋包配飾護膚彩妝電子數碼輕便餐飲B1層精致生活生活超市輕便餐飲 服務配套 家居雜品 業態 全場占比 主力店 39%零售 24%餐飲 26%服務 5%娛樂 5%家居 1%合計 100%39%24%26%5%5%1%各業態占比主力店零售餐飲服務娛樂家居CONTENTS項目解讀項目定位招商運營方案招商運營費用測算合作22、模式洽商目 錄4.1 商業面積租金收入預估01020304054、經營調改/提升方案4.1破局思路“貨”商家商家庫一鋪散落位租賃指導價溢價分析首店引入機制“人”顧客/團隊“商業管理團隊”搭建招、運、營體系文件顧周邊深度市調；消費群體品牌調研“場”現場商業氛圍(美陳、燈光）導引標識方案；設備設施人性化方案；外圍/廣告規劃方案；籌備過程措施融德廣場目標/預期“招”品牌/商家“建場”“運”運行/輔導“穩場”“營”活動/氛圍“旺場”人才盤點；商家庫系統；品牌結構合理；差異化、匹配性；運營管理手冊；商家開業進度；商家經營分析；商家經營幫輔；商家經營評估；公區美陳打造；商業氛圍打造；標識導引打造；場地活動23、整合；線上營銷推廣；“客”顧客導向消費時段“商”結構合理層級提升“場”氛圍獨特品牌影響多消費時段；顧客停留時間；消費多元化；顧客美譽度；商家品質提升；“夜消費”經濟；業態多元化；商家具備戰略轉化；商業氛圍具備特殊性；項目品牌具備影響力；環境品質提升；配套服務人性化；4.1破局思路；項目目總經理理1人招商部招商部3人招商經理1人招商主管2人運運營部部6人運營經理1人運營專員5人推廣部推廣部3人推廣經理1人策劃專員1人活動專員1人財務部部1人財務經理1人綜合部合部1人行政助理1人CONTENTS項目解讀項目定位招商運營方案招商運營費用測算4.1 商業面積租金收入預估4.2 經營收支測算（十年）合作模式洽商目 錄目錄01020304053.1 項目租金單價研策4.2 經營收支測算（十年）CONTENTS項目解讀項目定位招商運營方案招商運營費用測算合作模式洽商目 錄目錄0102030405合作模式洽商合作共識原則合作模式細節洽商謝 謝 收 看2020年2月22日