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1、萬科地產項目可行性報告內容指引萬科地產項目可行性報告內容指引一、前言隨著集團房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行性報告內容指引。二、可行性報告內容指引項目決策背景及摘要一、外部環境1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。3、項目淵源，特殊的政治或文2、化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；二、內部因素1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般35年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；第一部分：項目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區3、域辦公/商務/政府的關系）。二、宗地現狀1、四至范圍；2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質情況，包括土地結構、承4、載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項目周邊的社區配套（一）周邊3000米范圍內的社區配套1、交通狀況（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；2、教育：大中小學及教育質量情況。3、醫院等級和醫療水平4、大型購物中心、主要商業和菜市場5、文化、體育5、娛樂設施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6、周邊景觀7、風水情況8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。9、其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現狀及規劃發展包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。6、2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。六、規劃控制要點1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性7、和非經營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他七、土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。第二部分：法律及政策性風險分析一、合作方式及條件1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。3、付款進度及與拿地程序的配合4、其他合作的主要條件5、與合作方式相關的其它法律規定二、土8、地法律性質評估（一）現狀1、土地所有權歸屬2、土地使用權歸屬3、土地的用途（二）規劃1、規劃所有權歸屬2、規劃使用權歸屬3、規劃的用途三、取得土地使用權程序評估1、取得土地使用權的程序2、取得土地使用權需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權所需條件4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）四、土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）1、土地性質變更的程序和理由2、土地性質變更的政策支持或障礙3、土地性質變更需要的工作日五、政策性風險評估城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投9、入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內住宅等。六、總體評價對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。第三部分：市場分析一、區域住宅市場成長狀況1、區域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區域內分布狀況購買人群變化2、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢二、區域內供應產品特征1、各檔次產品供應狀況2、各檔次產品的集合特征尤10、其研究與本案類似檔次物業的特征平均售價開發規模產品形式平均消化率平均容積率物業在區域內分布特征3、區域內表現最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型5、分析：本案在區域市場內的機會點6、結論：區域市場在整體市場的地位及發展態勢本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式本案在區域內開發市場潛力本案在開發中的營銷焦點問題三、區域市場目標客層研究1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）2、結論：本案目標人群的區域來源、行業特11、點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。四、目標市場定位及產品定位1、市場定位2、目標人群特征/來源區域/行業特點3、產品建議第四部分：規劃設計分析一、初步規劃設計思路1、設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。2、主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。3、節能和環保型建筑材料選用的考慮。4、在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。5、如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。二、規劃設計的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，12、是否符合前面提及的規劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。2、容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。3、土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。4、周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主13、要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。第五部分：項目開發一、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰14、略等角度對土地升值潛力做出初步評估。二、立即開發與作為土地儲備優缺點分析三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。第六部分：投資收益分析一、成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本前期工程費基礎設施費建安工程費配套費用開發間接費直接建造成本小計營銷費用管理費用總計二、稅務分析1、15、營業稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、經濟效益分析1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：經濟指標單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率3、項目開發各期的利潤體現經濟指標2001年20年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)4、敏感16、性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。（1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經濟指標預測成本90%預測成本預測成本110%預測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（2）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經濟指標預測售價90%預測售價預測售價110%預測售價120%營業額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（3）容積率變動各項指標的變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資17、回報率四、項目資金預測1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置五、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。六、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。第八部分：綜合分析與建議一、優勢：從品牌、設計18、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。四、結論和建議第九部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題（一）主要指標測算1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價2、投資收益分析（參考以下格式）：經濟指標AA+MA+2MA+nM樓面地價完全成本總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利19、率總投資回報率注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。3、根據需要，可增加如下測算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價R1R2R3注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率等。（二）競爭對手分析1、主要背景，控股股東情況2、總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、操作水平，主要開發的項目5、參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。（三）制定策略1、分析盈虧平衡點20、，即保本銷售時的地價。2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。3、把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。（四）資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。第十部分：在新城市開發需要補充的內容一、市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸21、額度占銷售額比例。3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。4、各行政區市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。5、當地城市近、中期規劃發展方向描述城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關注的要素9、重點樓盤22、描述二、需要完成新城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）附件：1、有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。2、按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程成本測算可采用兩種方法：（1）從預算角度，依照當地相關政府政策、法規，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規劃設計、高品質要求下，可能比行業一般成本水平增加的因素。（2）根據已做的類似項目的相關數據，并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩23、健一些。可參照下面表格：成本估算表成本項目總成本（萬元）單位成本（元/m2）參考項目單位成本說明一、土地獲得價款1、政府地價及市政配套2、合作款項3、紅線外市政配套4、拆遷補償費二、開發前期準備費1、勘察設計費2、報批報建費3、三通一平費4、臨時設施費三、主體建筑工程費1、基礎工程2、結構及粗裝修3、門、窗工程4、公共部位精裝修5、室內精裝修6、室內水電氣暖7、室內設備及安裝8、室內智能化系統四、紅線內市政工程費1、室外給排水系統2、室外采暖系統3、室外燃氣系統4、室外高低壓系統5、室外消防系統6、室外智能化系統五、園林環境費1、環境設計費2、綠化建設費3、建筑小品費4、道路廣場建造5、圍墻建造費6、室外照明費7、室外背景音樂8、室外零星工程六、公共配套設施費1、游泳池2、會所3、幼兒園4、學校5、兒童游樂設施6、商業設施7、其他七、開發間接費1、工程管理費2、營銷費用3、資本化利息4、物業管理完善費合計說明：1、成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類2、參考項目可選擇集團內外的項目，其標準為：已竣工的項目；具有最大可比性3、現金流量預測表4、欲簽定的意向書和合同文本5、新城市開發的市場調研報告